投资性房地产公允价值后续计量模式探讨

投资性房地产公允价值后续计量模式探讨
口文 ／ 王 娟
提要
根据最新会计准则的规定， 近的建筑物 。土地使用权是指 同一城 区、
（ ） 息 成 本较 高。 允 价值 的确 定 四 信 公
投资性房地产 的后 续计 量可采用戍本模 同 一位 置 区 域 、 所 处 地理 环 境 相 同 或 相 是否合理是投 资性房地产后 续计量是 否 可 首 式 和公 允 价 值模 式 ， 同模 式 对 企 业利 润 近 、 使用 状 况相 同 或相 近 的土 地 。而 由 合 理 的 关键 。公允 价 值 的 取 得 ， 选 是 活 不
式 ： 允价 值 பைடு நூலகம்式 公
资 性房 地 产都 可 以采 用 公允 价 值 。
聘请 独 立 的 评 估师 对 其 投 资 性 房 地 产 进
（ ） 润波 动 幅度 加 大 。 成 本模 式 行评 估 ， 在 年报 中详 细 披露 房 地 产 当 期 二 利 在 并 公 下 ， 果 存在 减 值迹 象 的 ， 当按 照 《 如 应 企业 账面 价 值 的增 减 变动 情 况 、 允价 值 的 确 这 会计准则第 ８号一资产减值》 进行减值测 认 方法 及 其 理 由等 。 与历 史 成 本 相 比 ，
性房 地 产》 明地 体现 了新 准 则 体系 这 一 债 日投 资性 房产 的 公 允价 值 为基 础 调整 鲜 （ ） 业 所得 税 可 能增 加 的风 险 。 五 企 新 重要 特 点 ， 即允 许 采用 公 允 价值 模 式 对 投 其账 面 价值 ， 允 价值 与 原账 面 之 间 的差 会 计 准则 规 定 ，采 用 公允 价 值 计 量 的 ， 公 在 资 性房 地 产进 行后 续 计 量 ， 不 是单 一 地 异计 入 当期 损 益 。 计 利 润可 随 公允 价 值 资产 负债 日公 允 价 值 与 原账 面 价 值 的 差 而 会 采 用 历史 成 本 模式 。 用 两种 不 同的计 量 的波 动 方 向而 上 下变 动 。 采 随此 投 资性 房 地 额 计 入 当期 损 益 。那 么 ， 业 在 首 次采 用 企 模 式 对企 业 投 资性 房 地产 进 行 会 计 处 理 ， 产 公 允 价值 的变 化 将 加 大 净 利 润 的 波 动 公 允 价 值 计 量 后 调 增 的 当期 收 益 是 否 需 必 然 对 企 业 财 务 状 况 等 方 面 产 生 不 同的 幅 度 ， 易误 导 投 资者 、 权 人 等 众 多 利 要 征 收所 得 税 ， 家税 务总 局 未 及 时发 布 容 债 国 结 果 。在 房 地 产大 幅 增 值 的背 景 下 ， 用 益 相关 者 ， 接 影响 企业 的市 场形 象 及 其 相 关 文件 。 采 间 公 允 价 值 计 量 方 式 对 投 资 性房 地 产 进 行 股 票价 格 。 按 目前 税 法 来分 析 ， 在成 本 模 式 下 ， 后 续 计 量 能 够 对 财 务 报 表 产 生 有 利 的 影 （ ） 三 加剧净利润与现金 流背离程度 。 新会 计准 则 和 税法 的处 理基 本 一 致 。 但在 响 。然而 ， 多数 公 司仍 决 定 采 用 历 史成 净 利润 作 为权 责 发生 制 的“ 成 品 ”只 要 公允 价 值模 式 下 ，二 者 存 在 明 显 的差 异 。 大 产 ， 本 模 式 ， 其 原 因 ， 以下 几种 ： 究 有
在权责发生制 的会计模式下， 就存在净利 若税 法 按 实 际 成 本 确 定 投 资 性 房 地 产 的 （ 条件严格 。 一） 采取公允价值对投资 润 与现 金 流 的相 互背 离 。 公允 价 值计 量 账 面 价 值 ， 确认 公 允 价值 变 化 所 产 生 的 而 不 性 房 地 产 进 行 后 续 计 量 应 同 时 满 足 两 个 方 式 的 引入 ， 收益 确 定模 式 由偏 重收 入 所得 ， 使 并在 对 投 资性 房 地产 在 计 算 所 得 税 严 格 条 件 ： 先 ， 资 性 房 地 产“ 在 地 ” 费 用观 转 为 偏重 资产 负债 观 ， 而进 一 步 时 ， 按计 提 折 旧或 摊 销 处理 ， 首 投 所 从 仍 这样 ， 公 在
鉴于 我 国房 地 产 市 场 楼 朝 要 等方面产生不 同影响 本文从投资性房地 于 地段 、 层 、 向 不尽 相 同 ， 找到 每 一 跃 的 公 开市 场报 价 ， 公 其实很不容易 。可 的不 完 全性 和 不成 熟 性 ， 开 市 场 报价 还 产后 续计 量模 式选 择 出发 ， 分析 投 资性 房 处房地产的活跃市场 ， 因此 对 于 采用 公允 价 值 进 行 会 在投 资性 房 地 产 准 则 中 ， 止 含 有 较 难 以取 得 ， 禁 地产后续计量模 式选择现状， 并提 出相应 见 ， 多 假设 的估 值技 术 的应 用 ， 不 是所 有 投 计计量的房地产开发上市公司， 并 需要每年 的建议。 关 键 词 ： 资 性 房 地 产 ： 史 成 本 模 投 历
中图 分类 号 ：２ 文 献 标识 码 ： Ｆ３ Ａ
一
、
投资性房地产后续计量模式选择 试 ， 提 相应 的 减值 准 备 。 同时 ， 企 业会 个过程将会增大企业的信息成本 。 计 《 在企业
现状
计准则第 ８号一 资产减值》 中也规定： 资 无法直接衡量采用公允价值 计量模式的 “ 与 我 国 原 准 则 体 系 中历 史 成本 计 量 产减值损失一经确认， 以后期 间不得转 收 益 时 ，积 极性 肯 定 会 受 到很 大 影 响 ， 在 因 占主 导地 位相 比 ， 新准 则 体 系 引入 了公 允 回 。这 项 规 定 明确 了企 业 不得 调 整利 润 ： 此 ， ” 从成本效益原则考虑 ， 企业极有可能 价值模式 ，企业 会计准则第 ３号一 投资 而采用公允价值模式计量 ， 当以资产负 放 弃 公允 价 值计 量 方 式 。 《 应