2007年10月28日

西安项目市场可行性研究报告1、西安概况西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。

1992年7月国务院批准为内陆开放城市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。

现辖9区4县，总面积9983平方公里，人口725万人。

1.1地理位置西安位于中国中心位置，周边省份有河南省、山西省、四川省等，具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。

1.2经济发展近几年来，西安市不断优化区域发展布局，高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地建设成效显著，形成了“四区一基地”的开发新区格局，成为西安科技成果转化的中心基地、对外开放的窗口和促进经济发展新的增长点。

1.3优势资源●区位西安是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。

西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。

西安交通便利，通讯发达，城市服务功能齐全。

西安是西部地区航空、铁路、公路运输枢纽。

西安咸阳国际机场与68个国内城市，11个国家和地区通航。

2公路建设形成了以西安市为中心的“米”字型辐射状干线公路系统。

绕城高速、机场新线建成，三环路全面贯通，建成一批人行天桥和地下通道。

市区与所辖区县全部开通高速公路。

●人文、旅游西安市旅游资源得天独厚，是海内外著名的世界历史文化名城之一。

西安，是人类文明和中华民族优秀传统文化的发祥地之一，有着3100多年的建城史，先后有周、秦、汉、唐等13个王朝在这里建都，曾经是中国政治、经济文化中心和最早对外开放的城市，闻名遐尔的“丝绸之路”就是以西安为起点的，是与雅典、罗马、开罗齐名的世界著名历史古都。

1981年联合国科教文组织把西安确定为“世界历史名城”。

西安文化遗产极为丰富。

西安境内有重点文物保护单位282处，其中国家级重点文物保护单位34处，省级重点文物保护单位72处，馆库藏文物12万余件。

被誉为“世界第八奇迹”的秦始皇兵马俑坑，目前世界上保存最完整、规模最大的古城墙--西安明城墙及周沣镐、秦阿房宫、汉长安城、唐大明宫四大遗址等，皆为人类珍贵的历史文化遗产。

丰富的历史文化遗产和独特的自然风貌使西安成为海内外游客首选的旅游目的地之一。

改革开放以来，西安旅游基础设施和产业体系颇具规模。

全市拥有年接待游客10万人以上的景区20个，国家4A级景区9个，年末全市星级宾馆72家，其中五星级宾馆4家，四星级宾馆13家。

首批获得了“中国优秀旅游城市”称号，旅游业成为西安经济发展的支柱产业和非外贸创汇的主要来源。

●人才、科技西安市科技实力强大，高等教育发达，是我国科研教育和高新技术产业的重要基地。

西安的综合科技实力位居全国大城市前列，尤其是在航天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、缝纫机、大型风机、重型汽车、纺织、钟表等领域具有较强的科研、生产能力。

西安现有国家级科研基地9个。

西安高等院校、科研院所众多，拥有一批达到国际水平的开放型实验室和国内一流的试验和检测设备，一些尖端技术在国内处于领先地位。

西安现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所，博士点334个，硕士点826个，国家级重点学科60个，省部级重点学科385个。

2004年，全市经认定的高新技术企业已达1023家，高新技术产品产值达385亿元。

1.4发展目标建设西部经济强市、实现中国西安·西部最佳。

西安市在全面建设小康社会的总体构想上大体分三步推进：第一步，2006年底以前，在全面完成“十五”计划的前提下，加快发展，壮大实力，确保国内生产总值年均增速13%以上，力争达到14%。

第二步，从2007年到2015年，要整体推进，重点突破，全面建设小康社会的主要指标达标或超标，提前5年实现国内生产总值和人均国内生产总值“翻两番”。

第三步，从2016年到2020年，全面实现小康社会的各项指标，成为经济繁荣昌盛、科技教育发达、城乡协调发展、城市基础设施完备、生态环境优美、社会文明和谐、生活富足殷实、人民安居乐业的西部经济强市。

结论：西安市正处于城市发展的起步期，经济实力远未达到沿海城市水平；但是，西安市具有较好城市发展基础：第一，高等教育发达，人才基础雄厚；第二，高新技术处于国家领先位置；第三，旅游资源丰富，服务业发展非常快；第四，西部大发展，国家政策倾斜等因素；随着城市新的发展目标的提出，城市建设加速，居民生活水平提高速度加快；一个具有无限发展潜力的“大西安”正在形成。

2、西安房地产市场概况2007年西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势头快速推进，无论开发或销售均较上年明显增长，市场总体运行形势良好。

2.1房地产运行背景2.1.1宏观经济：GDP增长10年来最高07上半年西安经济运行态势良好，完成生产总值750亿元，同比增长13%，加快0.4个百分点，为西安市10年来同期最高水平。

实现财政总收入62.94亿元，增长27.5%；全社会固定资产投资完成623.52亿元，较上年同比增长38.8%；社会消费品零售总额完成442.24亿元，增长17.4%；城市居民人均收入增长15.4%。

宏观经济的良性运行为房地产市场的稳步推进保驾护航。

2.1.2规划建设：城市规划建设为房地产发展提供持久推进力07年西安市全年共安排重点建设项目280个。

其中，在建项目180个，总投资1652亿元，07年计划投资260亿元，包括城市快速轨道交通二号线工程、城市公园广场建设项目、城市线网落地整治建设工程等；“前期项目”100个，总投资1355亿元，包括渭北产业聚集区项目、城市交通综合改善工程项目、泾渭湿地自然保护区项目、西安国家生物产业基地项目等。

2.1.3政策法规：以原有政策细化落实为主调07年房地产调控的主基调依然是从严从紧，调整住房结构、稳定住房价格是两大重点。

从07上半年中央到各地方的具体政策出台情况来看，政策调控的主要方向更多的是对前期出台的一系列政策的进一步细化和落实，并未有新政出台，因此07上半年的西安房地产市场更多的是从上年市场的观望状态向平稳运行方向过渡。

综合来看，07年西安市经济运行良好，城市规划建设快速推进，房地产调控主要是对前期政策的细化与落实，这均为西安房地产市场提供了良好的运行环境。

2.2上半年商品房市场供应与销售分析07上半年，西安商品房市场基本走出政策调控下的观望状态，延续历年的增长势头快速推进，无论开发或销售均较上年明显增长。

土市场供应向远郊延伸，城北、长安、浐灞、西咸等郊区板块随规划建设的快速推进，推动房地产郊区化发展进程。

2.2.1市场供应：商品房市场供应量较上年增幅超过40%06年受政策调控影响，房地产开发市场观望情绪明显，市场供应量有所放缓，而进入07年伴随着市场对政策的逐步适应，上半年商品房市场供应集中放量，施工、竣工、新开工面积较上年同比增幅均达到40%以上。

多年来的房地产开发已使得西安二环内可开发用地日渐稀少，而随着城市骨架的拉大及城市化进程的加快，规划建设的推进为住宅郊区化提供了优良的硬件配套及可预见的发展前景优势，极大推动了这些区域的房地产开发运营。

目前的商品房市场开发主要向二环及三环之间集结，诸如高新、曲江、城北、浐灞等区域目前均成为房地产开发的集中热点区域，并且借助区域特点形成自身房地产发展的特色优势，吸引着市场购买人群逐渐向这些区域偏移，市场供应量与需求量同向持续高走，并且占到商品房市场供应与销售的较高比重。

2.2.2市场销售：商品房销售面积较上年增幅达37.9%近年西安商品房年销售增幅基本上均保持在30%左右，06年受宏观政策的影响市场增幅略有放缓。

07上半年市场未有大的调控政策出台，主要处于对旧有政策的深化运行过程，市场总体发展平稳。

2.3 07上半年商品房市场运行分析2.3.1市场供应作为商品房市场的主体，近年来西安普通住宅物业开发量呈逐年增长的势头，06年宏观调控政策的予头直指住宅物业，对其市场供应产生较大冲击，政策后市场供应集中放量，上半年西安普通住宅施工面积、竣工面积、新开工面积较上年同比增幅超过40%。

2.3.2市场销售07上半年西安普通住宅销售面积较上年同比增长41.12%。

占商品房总交易面积的比例高达91%，较去年同期增长两个百分点。

总体来看，07上半年住宅交易中，90平方米以下住宅交易套数占总交易量的34%，90-144平方米的住宅占到总量的52%，144平方米以上住宅交易量占到14%。

144平方米以下住宅占到市场需求的绝对比重。

上半年住宅购买人群中本市人群占到88.5%，其次为本省其他地区人群，占到6.9%，外省市人群占4.5%，境外人士仅占到0.1%。

住宅消费人群中本地人群明显处于主体地位。

2.3.3房价走势住宅价格同比增长6.09%，较历年增幅加大，近五年来西安住宅均价保持了5%以内的增幅稳步上行，2007上半年，西安住宅在售均价为3412元/平方米，较上年同比增长6.09%，较历史年份增幅加大，根据国家发展改革委价格监测中心发布的上半年从36个大中城市房价来看，较上年同比增长16.34%，西安房价增幅尚低于全国水平。

2.3.4价格影响因素剖析随着投资和居住环境的不断改善，带动西安作为西部地区中心城市的吸引力和辐射力持续走强，城市化进程的加快使得更多非城市人口向城市集中，均在很大程度上刺激了市场需求的快速增长，而市场供应受土地资源限制，增长速度较需求增速偏缓，06年政策调控下市场短期供应减少、供需失衡在一定程度上刺激房价上扬。

此外市场产品品质的综合提升使开发成本加大，土地资源的稀缺性导致房价构成中的地价攀升，部分区域由于规划建设对市场产生的预期增值效应的拉动等等，均在较大程度上拉升房价上行。

从热点区域房价走势来看，外来品牌地产企业项目对区域房价拉动作用明显。

目前西安市场如高新、曲江等热点区域吸引了大量外来开发企业进驻开发，项目主要集中于高端定位，销售均价普遍比区域平均房价水平高出数百元以上，对周边其它项目价格产生了示范拉动效应，带动了区域房价的综合攀升，这一点在2007年表现的尤为显著。

2.4主要城区商品房市场发展状况2.4.1 西安房地产主要开发区域开发比重从上图可以分析得知：目前，西安市房地产开发主要区域为城北、城南及高新区。

城北：07年开年以来，城北板块地产市场继续保持上年旺盛的活力。

上半年城北商品房施工面积占全市总施工量的27.3%，竣工面积占到全市总量的26.4%。

分别较上年同比增长57.3%及52.2%，开发建设量继续全市各城区之首。

各区房地产开发所占比重21%26%24%29%城北城南高新其他区城南：城南区由于受到可供开发土地限制等问题，自上年被城北区首次超过之后，今年来再次被高新区赶超，位居第三。