某地区项目管理及市场管理知识分析

地块周边主要竞品项目
中海熙岸
建筑面积： 250000平米 竣工时间：2010年3月 开发商：中海地产（青岛 ）投资开发有限公司 销售均价(二手房）： 7000—8000元/平米
房地产市场分析
地块周边主要竞品项目
房地产市场分析
小结： 1、贝多芬公馆、中海熙岸位于本项目南侧； 2、贝多芬公馆、中海熙岸二手房均价均为7000—8000元/㎡。
通过对新区产业及空间格局的合理规划，再加上政府后期的鼎力支持，将大大加速新区城市发展的进程。
2012年西海岸重点政府规划
房地产市场分析
西海岸经济新区交通规划：西海岸现有交通便捷，但为加快区域交通一体化，未来几年内将推进青连铁
路、地铁M1号线建设，推进第二条海底隧道建设。
胶州湾跨海大桥
现状交通：西海岸道路交通便捷，特别是 “南隧北桥”的通车大
注：数据来源源自于网上房地产
西海岸商品房住宅项目成交主力价格区间
房地产市场分析
2012年成交价格区间：西海岸住宅成交主力单价为6000-8000元/㎡
40 30 20 10 0
注：数据来源源自于网上房地产
西海岸成交各类物业形态占比：
2012年成交物业类型：西海岸住宅以高层、小高层为主。
房地产市场分析
将重点打造西海岸经济新区，使其成为青岛新的区域经济发展增长极。
区域范围：西海岸经济新区规划范围包括黄岛区、胶南市全域，涉及人口约139万，陆域面积2096平方公里，海域面积约
5000平方公里，规划期为2011年至2020年。
功能定位：西海岸经济新区功能定位为东北亚国际集装箱中转中心、国际期货交易中心、国际物流中心；自由贸易港区；
地块周边主要竞品项目
房地产市场分析
德泰利群东侧地块
地块周边主要竞品项目
房地产市场分析
该地块区域暂无新楼盘销售，周边有2处大型住宅社区：贝多芬公馆 ，中海熙岸，均为高层建筑形态。
贝多芬公馆
占地面积：45000平米 绿化率：35% 房源：总户数636户 开发商：青岛宏程置业（青岛） 有限公司 销售均价(二手房）：7000— 8000/平米 物业管理公司：青岛宏程物业有 限公司
注：数据来源于网上房地产
西海岸商品房住宅主力成交面积：
房地产市场分析
2012年西海岸整体成交住宅面积区间住宅以80—110㎡为主力成交面积；
110-130㎡ 11%
各成交面积区间所占成交总量的比例
70-80㎡ 8%
90-110㎡ 29%
80-90㎡ 32%
单位：㎡
60以下 60-70 70-80 80-90 90-110 110-130 130-150 150-170 170-200 200-250 250-300 300以上
大缩短了与青岛市区之间的距离。 除此之外，G204、疏港高速、 济青高速、环胶州湾高速、青兰高速、滨海大道和S329贯通全境， 高速公路、等级公路密度居山东省同等城市前列。
交通规划：推进青连铁路建设、规划建设薛家岛至团岛地铁（初
步确定为地铁M1号线），推进第二条海底隧道建设。
枢纽规划：建设以快速路、城市轨道交通为主体的交通网；建设
2012年西海岸住宅成交面积
房地产市场分析
在去化方面，西海岸整体销售较为理想，胶南携手黄岛区为青岛房地产提交了一 份令市场满意的答卷！虽然是新增量与存量最高的区域，但也是整个青岛市场内去 化速度最快的版块之一。西海岸在2012年全年住宅总去化面积为200余万方， 22000套，较2011年增长了2个百分点。占青岛七区五市总计成交量的26%。其中 胶南市最为抢眼，成交面积高达130万方。
那片曾经被遗忘的土地正在悄然崛起……
PART2
房地产市场分析
西海岸成交数据
2012年西海岸板块新增去化量数据
房地产市场分析
注：数据来源于网上房地产
2012年西海岸住宅推售面积
房地产市场分析
根据青岛市房管部门最终数据显示青岛西海岸在2012年商品房住宅新增量达 250万平米，较2011年增长8个百分点，也成为青岛所辖地域内存量房最高的区域。
山东半岛高端制造业和研发转化基地；滨海旅游度假区。
规划支持：2012年12月份青岛市行政区划发生重大调整，原黄岛区与远胶南市合并，成立新的黄岛区，正式将胶南郊区纳
入到城区范围之内
2012年西海岸重点政府规划
房地产市场分析
西海岸经济新区产业规划：为支撑城市建设，西海岸经济新
区最终形成了构建“一核双港,九湾六区”的空间开发格局。
薛家岛旅游汽车站公交停车场，黄河路、科技大学、金沙滩公交枢
纽站等，加快西海岸公共交通一体化进程。
新区经过几年的交通规划，必将摆脱过去与市区相互 孤立的交通格局，真正纳入到青岛1小时交通圈范畴。
第二条海底隧道示意图
主干交通规划
交通枢纽规划
2013年西海岸政策调控
房地产市场分析
2012年12月3日，胶南市张家楼以东划入黄岛， 合并为新黄岛区，胶南是否限购成 了百姓关注的焦点。
（2）保利海上罗兰虽然在西海岸具备较高的知名度，但在教育、医疗、 购物等配套上与胶南新城区存在一定的差距；
（3）卓越西海岸是与烟建地块存在最大竞争力的在售项目，但高层、小 高层楼座已经售罄，在售楼座均为40层超高层，居住舒适度较低。 4、竞品项目高层基本售价为7500—7700元/㎡，在售户型基本在85—150 ㎡，85㎡以下户型仅占20%； 5、卓越西海岸现阶段优惠为认筹2万抵3万，一次性客户为95折，贷款客户 为96折。
2012年西海岸重点政府规划
房地产市场分析
西海岸经济新区规划：2012年1月青岛市委决议将重点打造西海岸经济新区，未来 几年将使其成为青岛新的区域经济发展增长极。
市北区与四方区合并成立新市北区
市北区
黄岛区 黄岛与胶南合并成立黄岛区
规划背景：2012年1月10日青岛市市委扩大会议对青岛西海岸经济新区规划进行深入讨论并原则性通过。未来几年里青岛
4、优质的海景资源、丰富的产业结构，也将推动西海岸地产经济再腾飞，未来投资、居住、养生、就 业向西看，西海岸已经做好了准备！
5、新黄岛区合并后，是否限购引发了新一轮的猜测，限购也在西海岸铸造了一把双刃剑，限购对于未 来持续增长存量房的去化埋下了不可预见的伏笔，在限购前，大量改善型客户担心会被挡在限购门外而 集中购买。
2012年西海岸成交物业形态销售面积占比
30%
20%
30%
多层
18%
小高层
2ห้องสมุดไป่ตู้% 11%
别墅
中高层
高层
注：数据来源源自于网上房地产
小结：
房地产市场分析
1、西海岸新房增量持续增加，为后续的市场去化埋下了不可预见的伏 笔； 2、阶段性良好的市场去化减小了2012年市场新房推量持续增加的压力， 3、高层、小高层主力销售面积区间均是以80--110㎡为主，主力总价 为55—80万，由此可以看出小户型低总价的类刚需项目依然在西海岸 起主导地位， 4、西海岸现阶段为青岛区域内存量最为庞大的版块，后期区域去化压 力不容小觑。
小结：
房地产市场分析
1、良好的市政导向以及前瞻性的城市规划为西海岸进行了重新定义，产业结构再升级，为胶南黄岛的 明天画出了美好的一笔；
2、桥隧时代的来临，缩短了大青岛之间的空间距离，结束了青黄不接的尴尬局面，迎来的大青岛均衡 发展的新时代；
3、地铁、第二条海底隧道筹备动工，未来的西海岸将以更加优美的姿态出现在全国的视野当中；
水平达到80%。
2020年
到2020年，建成海洋高 端产业集聚、生态环境一 流、城市功能完善、综合 实力位居全国前列的经济 新区，实现基本公共服务 均等化；生产总值突破 10000亿元，地方财政一 般预算收入700亿元，人 口规模280万左右，城镇
化水平达到90%。
西海岸经济新区将打造成为青岛的新名片，生产总值、人口、城市化率将得到 飞速发展。
房地产市场分析
青岛西海岸房地产市场分析
2013年1月
目录
房地产市场分析
PART1 PART2 PART3 PART4
西海岸房地产市场分析 项西目海开岸发成公交司数简据介 市场调研及项目分析 客群描述及产品建议
PART1
房地产市场分析
西海岸房地产市场分析
西海岸未来10年政策规划
西海岸未来发展
房地产市场分析
2012年
2015年
2012年1月10日青岛市市 委召开的常委（扩大）会 议中，对青岛西海岸经济 新区规划进行深入讨论并 原则性通过，未来几年里， 青岛将重点在西海岸打造 一个新青岛，使其成为青
岛的新名片。
到2015年，生产总值力 争达到5000亿元，地方 财政一般预算收入达到 300亿元，集装箱吞吐量 达到3000万标箱，港口 吞吐量达到5亿吨，人口 规模200万左右，城镇化
“一核”：即青岛经济技术开发区拓展区
（新区核心区），规划面积约330平方公里,建 设新区行政、金融、商务、文化、科教中心和 西海岸中心城区。
“双港”：包括前湾港以及董家口港；实现
物流配送、市场交易、保税储存以及与之相关 的金融服务、市场贸易功能。
“九湾”：前湾、海西湾、唐岛湾、灵山
湾、古镇口湾、龙湾、琅琊台湾、月亮湾、棋 子湾9个海湾构成了青岛西海岸的海域版图， 重点发展酒店旅游业。
房地产市场分析
PART3
市场调研及项目及项目分析
地块周边主要竞品项目
房地产市场分析
胶南市政府附近地块
地块周边主要竞品项目
保利海上罗兰 东方至尊
卓越西海岸
房地产市场分析
保利海上罗兰
东方至尊 卓越西海岸
竞品项目分析
东方至尊
项目位置：胶南滨海大道1201号 开发企业：青岛东方金石置业投资有限公司 占地面积： 53亩 建筑面积： 20万平方米 绿 化 率： 32.47% 容 积 率：5.0 建筑类型： 住宅 建筑层楼： 3栋33层高层，3栋44层超高层，3 栋联排别墅 户型区间： 86-200平 开盘时间： 2010年7月 交房时间： 2013年10日 交房标准： 毛坯,1号楼精装 销 售 率： 80% 销售起价：7400元/平 均价：9000元/平 最高价：11000元/平（精装17000元/平） 优惠活动及政策：无优惠 营销推广途径： 报纸，户外广告 需求面积：120平左右 购买群体：胶南本地及开发区居民 购买动机：自住，投资，二次置业
竞品项目分析
保利海上罗兰
项目位置：胶南市滨海大道1399号 开发企业：保利（青岛）实业有限公司 占地面积： 39.87万平方米 建筑面积： 70.75万平方米 绿 化 率： 35% 容 积 率：1.04 建筑类型： 住宅、别墅 建筑层楼： 18层高层及双拼联排别墅 户型区间： 66平---370平 开盘时间： 2011年5月 交房时间： 2013年10月 交房标准： 毛坯 销 售 率： 80% 销售起价：7000元/平 均价：8000元/平 最高价： 20000元/平（别墅） 优惠活动及政策：无 营销推广途径： 报纸，短信，户外广告 需求面积：115平左右 购买群体：胶南本地、开发区占60%，外地占40% 购买动机：自住，投资，二次置业
地块周边主要竞品项目
房地产市场分析
小结：
1、项目周边直接竞品较少，但直接竞品基本都为知名开发企业，品牌号召 力强； 2、保利海上罗兰以及卓越西海岸均为区域内大盘，产品多样化，类别丰富； 3、（1）东方至尊是直线距离最近的竞品项目，但项目基本处于尾 盘阶段， 且走区域高端，与烟建地块所建项目竞争关系较小；
“六区”：包含董家口经济区、保税功能
拓展区、国际经济合作区、国际旅游度假区、 国防科工服务保障区、生态农业和发展储备区 6大功能园区。其中中德生态园、中日韩区域 经济合作试验区启动区、董家口临港经济区产 业区、核心区中央商务区、海岛国际文化旅游 度假区启动区、董家口临港经济区旅游宜居区 六个片区已率先启动。
竞品项目分析
卓越西海岸
项目位置：黄岛新区政府北侧 开发企业：青岛国越基础工程有限公司 占地面积： 9万平方米 建筑面积： 25万平方米 绿 化 率： 40% 容 积 率：2.29 建筑类型： 住宅，写字楼 建筑层楼： 5栋高层住宅、3栋超高层住宅、46栋 联排及叠拼别墅、规划建设3栋甲级写字楼 户型区间： 85-160平 开盘时间： 2012年6月02日 交房时间： 2014年03月 交房标准： 毛坯 销 售 率： 60% 销售起价：6800元/平 均价：7500元/平 最 高价：11000元/平 优惠活动：一次性9.5折，贷款9.6折，交2万抵3万 营销推广途径： 报纸，户外广告 需求面积：90平左右 购买群体：胶南本地及开发区居民 购买动机：自住，投资，二次置业