泰州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则

泰州市城市房屋拆迁补偿评估技术细则
第一章拆迁评估总则
第一条制订依据：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人大常委会第24号公告)、《泰州市城市房屋拆迁管理办法》（泰州市人民政府2005第2号令）、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，参照《建设部城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房［2003］234号）制定本细则。

第二条适用范围：在本市城市规划区域内城区和经济开发区的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的专业评估技术行为应当符合本细则的要求。

第三条估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的泰州市城市房屋拆迁评估机构名录。

第四条估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。

第五条估价对象及分类：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁建筑和其占用范围内的合法国有土地使用权组成的房地产（简称“被拆迁房屋”）。

被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类，适应拆迁评估的技术需要，住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。

第六条估价目的：统一为“房屋拆迁补偿评估”。

第七条估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。

第八条价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值，不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。

第九条拆迁区位分区：根据泰州市城市现状，将市区城区和经济开发区按住宅、非营业性用房、营业性用房三种情况，划分为三类拆迁区位及分等分区，划分结果见《泰州市城市房屋拆迁区位划分体系》，作为拆迁补偿评估依托的技术基础。

第十条房屋拆迁评估价格构成：是被拆迁房屋（含一般装修）拆迁补偿的房地产市场评估价格，室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估，也不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的损失补助费等。

第十一条评估程序：1.接受评估委托，明确基本事项；2.验收查产资料，开展前期调查；3.拟订作业方案，进行现场勘察；4.按照技术细则，进行评估测算；5.确认测算结果，撰写评估报告；6.汇总相关资料，提交评估报告；7.评估结果公示，送达被拆迁人；8.现场咨询答疑，评估材料存档。

第十二条评估结果表达：一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估，作为拆迁项目补偿资金总额概算依据；二是房屋拆迁分户补偿金额评估，作为被拆迁房屋的补偿依据。

估价结果的货币单位应精确到人民币元。

第十三条估价结果应用的有效期：自提交正式评估结果之日起，至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。

第二章住宅房屋拆迁评估
第十四条高档住宅房屋拆迁评估方法：高档住宅房屋的拆迁补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，也可视具体情况采用其它市场化方法评估，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。

第十五条一般住宅房屋拆迁评估方法：一般被拆迁住宅房屋的界定及细分参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。

其拆迁补偿评估价格测算的技术路线为：
1.确立评估基准。

在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。

“标准样本住宅”的设定要求
参见附件三；
2.测算基准价格。

按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。

测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件二。

其计算公式为：
基准价格= × × × ×
V s—可比实例价格，n为可比实例的个数；
—交易情况修正系数。

由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
—交易日期修正系数。

该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；
—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定可参见附件四；
—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；
—可比实例权益因素情况修正为标准样本住宅权益因素情况的修正系数，根据上述第八条规定，该系数取值为100；
3.确定分类基准价格。

为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套、独门院落、非成套三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：
，j＝1，2，3
其中Ｖo1为成套住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；
4.确定评估价格。

各被拆迁房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁住宅房屋的评估价格。

其计算公式为：
被拆迁住宅评估价格= 标准样本住宅分类基准价格×
K31i─标准样本住宅实体因素情况修正为被拆迁房屋实体因素情况修正系数，系数确定参见附件四。

第三章非住宅非营业用房拆迁评估
第十六条非住宅非营业用房评估方法：非住宅非营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。

因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。

非营业用房的成本法应用说明参见附件六。

第十七条成本法评估技术路线：
1. 测算地价：根据被拆迁非营业用房的占地范围，可选用成本法、基准地价修正法、市场比较法等测算其为空地时的土地重新取得价格P D；
2. 确定房价：根据被拆迁非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格P J；
3．估测折旧：现场勘察对照附件七所示的《房屋成新评定等级标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额C；
4.补偿价格评估：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋拆迁补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被拆迁非营业用房的拆迁补偿价格V i为：
Ｖi＝P D＋P J－C。

第四章非住宅营业用房拆迁评估
第十八条非住宅营业用房评估方法：非住宅营业用房拆迁评估首选市场比较法进行。

因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。

但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或单纯收益法方式。

第十九条收益法评估商业街区基准价格：设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。

采用收益法评估被拆迁营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。

考虑到拆迁评估的补偿性质，一般
采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：
Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。

第二十条营业用房商业街区基准价格修正法评估：被拆迁营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其拆迁补偿价格经过商业用途修正、商业街道路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：被拆迁房屋评估价格=
—商业街区基准价格；
f xy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；
f m─商业街道路线修正系数，具体数据的选用参见附件八；
f31i─为被拆迁房屋实体因素修正系数，参见附件八；
第五章其他拆迁评估问题处理
第二十一条“地大于房”的评估：对被拆迁住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：
1.“地大于房”面积S＝合法土地面积－合法房屋建筑面积
2. “地大于房”区位单价ＶW= （ＶO- P J×g）K j
ＶO—该拆迁项目标准样本住宅基准价格；
P J—该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六；
g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；
K j—分类基准价格调整系数，参见附件三。

3.“地大于房”补偿金额＝ＶW×S
第二十二条直管公房和自管公房的评估：对泰州市直管公房、单位系统房为住宅房的，其重置价结合成新补偿给产权人，其它部分补偿给使用人，计算方法如下：
（1）用市场比较法求出标准样本住宅房的价格V O
（2）求出该拆迁范围的区位价格V W
：该标准样本住宅建筑的重置单价，参见附件六；
g：该标准样本住宅建筑成新率，按附件三的设定要求，g＝0.8；
K j：分类基准价格调整系数，参见附件三。

（3）被拆迁房屋评估价格
补偿给产权人的部分：
：为被拆迁房屋重置价格结合成新部分的补偿金额；
：为对应的被拆迁房屋建筑重置价格，参见附件六；
：为对应的被拆迁房屋成新率，参见附件七；
：房屋建筑面积。

补偿给使用人（承租人）的部分：
：为被拆迁房屋除房屋重置价格结合成新部分外的补偿金额；
：为被拆迁房屋所在区位价格（已包含相应土地使用权价格）；
p i4：为被拆迁房屋层次修正系数；参见附件四；
：房屋建筑面积。

第二十三条产权调换住宅房屋评估：选择产权调换方式的住宅房地产，对被拆迁房屋和待调换房屋进行价格结算时应按上述同样的基准价格修正评估模式和方法进行。

第二十四条划拨土地评估：拆迁评估时涉及的被拆迁非住宅非营业房屋的合法用地为划拨性质时，其土地补偿金额按土地基准地价的60%进行计算。

非住宅营业房屋补偿金额具体公式如下：
V i：被拆迁非住宅房屋的拆迁补偿评估价格；
V：被拆迁非住宅房屋的市场评估价格；
V jo：泰州市土地基准楼面地价，，V j为基准地价，m为标准容积率。

出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十七条的相关规定执行。

第二十五条“住改非”房屋评估：对取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋应当参照营业用房分两种情形评估。

1.沿街“住改非”房屋：根据营业年限取其营业用房性质和住宅房屋性质的拆迁评估价格的加权平均值作为其实际营业部分的拆迁补偿价格，其公式为：
V i＝w y×V iy＋w z×V iz
V i—“住改非”房屋拆迁补偿评估价格，V iy—“住改非”房屋营业用房性质评估价格，V iz—“住改非”房屋住宅性质评估价格，w y、w z分别为“住改非”房屋营业用房性质和住宅性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；
2.非沿街“住改非”房屋：其实际营业部分的拆迁补偿单价为：
拆迁评估单价＝住宅性质评估单价＋定额补助
定额补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。

第二十六条“非改非”房屋评估：对取得工商营业执照并已持续经营至少一年以上的产权登记性质为非营业用房的非住宅房屋应当参照营业用房分“沿街”和“不沿街”两种情形评估。

1.沿街“非改非”房屋：
V i＝w y×V iy＋w F×V iF
V i—“非改非”房屋拆迁补偿评估价格，V iy—“非改非”房屋营业用房性质评估价格，V iF—“非改非”房屋非营业用房性质评估价格，w y、w F分别为“非改非”房屋营业用房性质和非营业用房性质的价格权重系数，具体权重系数的选取参见附件九；
2.非沿街“非改非”房屋：
拆迁评估单价＝非营业用房性质评估单价＋定额补助
定额补助的标准根据经营年限确定，具体参见附件九。

第二十七条室内装潢评估：房屋拆迁评估中，室内装饰装修部分为独立的专项评估，评估结果供拆迁当事人双方协商时参照。

室内装潢部分专项评估补偿价格的标准按本市房屋拆迁管理部门颁布的标准执行。

第二十八条其它评估：房屋独立附属物补偿价格可对照本市房屋拆迁管理部门的相关规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；对未鉴证的建筑物补偿评估以重置价格结合成新按实际建筑面积测算，测算时应考虑其使用现状；在建工程应采用成本法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。

在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第六章拆迁评估报告
第二十九条出具报告要求：拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具拆迁评估报告。

第三十条签名盖章：拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章，并加盖评估机构公章。

在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

第三十一条报告装帧：房屋拆迁评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

第七章拆迁评估工作准则
第三十二条评估委托：被选定的拆迁评估机构应与委托单位签订拆迁评估委托协议，并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。

拆迁评估委托协议中应约定本次拆迁评估操作程序的时间安排。

第三十三条评估技术负责人：评估机构必须确定受委托拆迁评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。

第三十四条现场勘察：所有拆迁评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有拆迁评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察。

现场勘察记录资料是拆迁评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。

第三十五条评估到户：评估人员应佩戴由房屋拆迁管理部门统一监制的拆迁评估上岗证逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确、权证查验无误，不得错计或缺项。

第三十六条内部审核评议：拆迁评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。

第三十七条报告提交：拆迁评估机构在评估委托协议约定的时间内，应向拆迁人提交正式的拆迁评估分户报告。

拆迁评估分户报告需经项目评估技术负责人签字认可。

第三十八条报告解释与答疑：拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告技术问题，接受拆迁当事人就评估报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向拆迁评估技术委员会报告和答复技术质询的义务。

第八章拆迁评估工作资料存档
第三十九条整理存档内容：评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档：
（1）评估委托协议；
（2）拆迁许可证；
（3）评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（4）评估对象的实地查勘记录、照片等资料；
（5）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
（6）确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
（7）其他涉及评估项目的必要资料。

第四十条保存期限：完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

评估报告及有关资料至少应保留六年。

第四十一条资料证据保全：评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。

第九章附则
第四十二条细则附件：本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。

第四十三条特种业务：凡房屋拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

第四十四条范围外拆迁评估：城市规划区外国有土地上的房屋拆迁评估以及城市规划区内集体土地上的房屋拆迁评估，可参照本技术细则实施。

各市房屋拆迁评估可参照本技术细则执行。

第四十五条实施时间：本技术细则自发布之日起执行。

原《泰州市区城市房屋拆迁评估实施细则（试行）》（泰建房【2004】1号）同时废止。

附：泰州市城市房屋拆迁评估技术细则附件
泰州市城市房屋拆迁区位划分体系
泰州市城市房屋拆迁评估技术细则附件
附件一、被拆迁房屋分类及其说明
㈠住宅房屋分类
㈡非住宅营业用房分类
㈢非住宅非营业用房分类
附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。

1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区的房屋；
2.可比实例应与估价对象的用途相同。

其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；
3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。

建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构；
4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；
5.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；
7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明
㈠住宅标准样本房屋设定要求说明
住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：
1. 应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；
2. 应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；
3. 房屋为中等套型，成新为八成新（已使用10年）；
4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述３条要求在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”；
5.每一房屋拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。

7．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。

㈡住宅房屋评估中可比实例选择要求
1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区位置相对靠近的住宅房屋；
2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；
3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；
4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；
5.可比实例的交易类型应选取一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；
7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

㈢分类基准价格调整系数
分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。

在计算“地大于房”情形下，K j的取值为：成套住宅为100，独门院落为102，非成套为98。

附件四、住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表
㈠成套住宅房屋实体因素修正系数表
1.1
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
3
4.
4
㈡独门院落住宅实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p 1表
23.住宅房屋朝向因素修正系数p 3表
注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。

4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系数p 4表
㈢非成套住宅房屋实体因素修正系数
1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
2
3
4.住宅房屋功能因素修正系数p4表
住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。

住宅功能因素等级说明表如下：
㈣有关说明
1．K31i的取值范围应该界于80～120之间；
2．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。

3. 实体因素修正系数采用计算方式为：
P31＝
或P31i＝
附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表
（一）住宅区位因素修正调节系数评分表
以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。

（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表。