项目全周期财务管理

反映盈利能力
反映周转能力
1.5 项目经营逻辑
核心
签约额、完成率年度、月度
回款额、完成率年度、月度
金额、杠杆率综合利率、总成本
1.6 项目过程管控
投前、投后、预备会测算投资卡位标准股权开放融资方案
峰值、回正管控融资放款、还款货值管控成本费用动态管控销售、回款资金盘活、回笼
竣备交付结转确收清算复盘
1.7 项目周期
2.2 投资审核要点
供货量×去化率×回款率
分期、公积金、商业按揭
土地款×1.1~1.12
2.7，城市等级
土地款60%
3.1 现金流管理
周期5-18个月
现金流
自有资金峰值
土拍保证金
首笔土地款
土地证获取
前融放款
开盘
销售加推
净利润时间3.1 现金 Nhomakorabea管理卡位指标动态管控433排布双80管控
管理月报
3.2 利润管理
商业贷款回款周期
公积金及组合贷款回款周期
项目所在城市是否有中梁项目
存量项目回款周期情况
项目自有资金峰值
项目现金流测算表4.2回款假设中的设置是否一致
预售资金监管情况
项目现金流资金监管排布是否合理
项目所在地是否有预售资金监管政策
预售资金监管比例
解除监管节点
本地是否有存量项目，目前监管情况概述
项目现金流测算表9表监管资金设置是否一致
根据回正的资金需求确定推盘量。根据营销的蓄客确定首付比例和付款模式。提前摸排银行合作银行。回款标准动作管理。
5.4 成功因素3：加强日常资金管理
9月已经完成首次利润分配
加快销售回笼监管资金盘活资金积极上收
资金峰值管理前期资金计划前融/开发贷
尽快归还自有资金投入按节点快速分配利润
投资/筹资
运营资金管理
项目全周期财务管理
资金密集型行业，资金投入量大
短：2-3年长：5-8年
项目独一无二，难以完全标准化运作，决策风险大，纠错成本高
衔接政府、策划、设计、施工、供货、销售服务，流程多、接口多
1.1 开发的特点
现金流
利润
1个导向财务经营
利润型
现金流型
均衡性型
计划（主线）
货值（基础）
1.2 管控的理念
ROE
销售净利率
资产周转率
权益乘数
1.3 投资衡量指标-ROE
ROE
销售净利率
资产周转率
权益乘数
ROE20%
销售净利率80%
资产周转率0.28
高杠杆9
ROE20%
销售净利率22%
资产周准率0.26
高杠杆3.5
ROE20%
销售净利率15%
资产周转率0.27
中杠杆5
现金流型
利润型
均衡型
1.4 投资经营模型
2018年唯一的456项目
5.2 成功因素1：降低自有资金峰值
地主方：30%（战略意义、资源整合）其他小股东：28%中梁系：42%
杠杆系数1:2不抵押、不担保
20%交易对价开盘后支付地主方不享受前融配资
土地成本外3112万元
1:7，地价原始成本0.88亿元，作价1.5亿元，预计货值10亿元
5.3 成功因素2：快速回款
项目总销售额（不含增值税）
项目净利润
商铺车位销售额占净利润比例
项目关键节点
各节点完成时间逻辑上是否合理
土地摘牌时间
土地款支付时间
完成四证办理时间
首次开盘时间
前融首笔放款时间
前融还款时间
开发贷放款时间
现金流回正周期
类别
审核逻辑
审核事项
销售回款情况
项目现金流回款排布是否合理
首付比例
商业贷款放款政策
公积金及组合贷款放款政策
分配
财务统筹协调，高素质经营人才
5.5 案例分享总结
失败反思：定价策略，土增税跳点
3.2 利润管控
取得竣备客户交付
收入结转成本结转（预估、分摊）增值税、企业所得税（获票率、过头税管控）土增税测算
成本结算土增税清算股东利润分配、清算
复盘报告
4.1 确收和清算
5.1 项目案例分享
洽谈机构融资意向摸排当地融资环境
2017年10月融资前置
2017年11月降低自有资金
2018年2月前融放款
2018年4月确保开发贷
2018年4月资金盘活
合作开发收购，小股操盘交易对价20%开盘后支付
确保前融放款节点不监管、无抵押
开盘前完成批复并抵押首笔放款1.55亿并2日盘活
分步进入监管账户有计划盘活预售资金回正完成本金分配
个月回正
个月销售
4
位于山东烟台市**区的二手项目，土地交易总价1.5亿元，土地面积91亩，计容面积15.8万方，动态货值10亿元，是嘉湖区域第一个跨省、收并购项目，于2017年11月拿地，2018年4月首开。
盈利能力
经营效率
财务杠杆
收入提升
成本管理
费用管理
税务
运营管理
资源管理
资金管理
土地价值
溢价价值
品牌价值
客户价值
服务价值
产品标准化
适配标准
集中采购
目标成本
无效成本
营销费用
管理费用
财务费用
税务筹划
快速开工
快速开盘
快速回款
快速去化
存货去化
产销匹配
弹性调整
合作杠杆
金融杠杆
经营杠杆
开源
节流
盘活资产，快速周转
融资、合作
自有资金回报率
净利润
自有资金峰值
地货比 − 1
峰值系数 − 前融杠杆率
2.1 投资阶段财务管控
类别
审核逻辑
审核事项
项目基本情况
了解项目基本情况
土地面积
土地金额
计容面积
总建筑面积
地货比
商住比
销售净利率
年化自有资金回报率
项目利润情况
项目利润实现难易程度
管理费率是否符合卡位标准
营销费率是否符合卡位标准