2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷三)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷三）
综合题
1、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。

乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。

<1>、此商务办公楼的估价方法有哪些?
<2>、说明影响商务办公房地产价格的主要区位状况。

<3>、该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。

2、某房地产估价机构采用市场法和收益法对一旅馆的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为5000 元/㎡，收益价格为6000 元/㎡，两个测算结果存在一定差异。

<1>、关于旅馆房地产的估价特点，下列说法错误的是()。

A、转让少且一般为整体转让
B、功能单一
C、一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大
D、价值主要体现在接待客户的类型及其能力
<2>、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是()。

A、空置率取值偏大
B、报酬率取值偏小
C、运营费用率取值偏大
D、租金增长率取值偏小
<3>、如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括()。

A、通胀率上行
B、存款利率下调
C、办公用房销售市场降温
D、办公用房租赁市场升温<4>、下列关于旅馆房地产的估价，说法错误的是()。

A、估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益
B、客房服务是星级酒店的主要功能
C、酒店内的商场一般采用自主经营
D、无形价值包含在酒店房地产的价值之中
3、某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。

目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。

现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。

<1>、下列不属于影响工业房地产价格的区位状况的是()。

A、地理位置
B、交通条件
C、基础设施
D、地质和水文条件
<2>、针对上述情况，在估价时最恰当的做法是()。

A、因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告
B、因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告
C、因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告
D、因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告
<3>、9.评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是()。

A、成本法
B、收益法
C、比较法
D、假设开发法
答案部分
综合题
1、
<1>、
【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。

商务房地产的估价可以选择收益法、市场法、成本法等。

参见教材
P126。

<2>、
【正确答案】本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。

影响商务办公房地产价格的主要区位状况是集聚程度、交通条件、周边环境、楼层。

参见教材P123。

<3>、
【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

收益法。

首先，确定未来收益期限。

其次，预测未来各期的净收益。

第三，求取报酬率，根据委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。

第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。

参见教材P126。

2、
<1>、
【正确答案】B
【答案解析】
本题考查的是旅馆房地产及其估价特点。

选项B正确的表述应该为：功能多样。

参见教材P142。

<2>、
【正确答案】B
【答案解析】
本题考查的是旅馆房地产估价方法的选用。

V=A/Y[1-1/(1+Y)n]，报酬率取值偏小，收益价格偏高。

运用收益法计算价值时，价格偏高，
可能是报酬率的值取小了造成的。

参见教材P143。

<3>、
【正确答案】A
【答案解析】
本题考查的是影响旅馆房地产价格的主要因素。

通胀率上行，收益价格小于比准价格。

参见教材P143。

<4>、
【正确答案】C
【答案解析】
本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。

酒店内的商场一般采用出租经营。

参见教材P144。

3、
<1>、
【正确答案】D
【答案解析】
本题考查的是影响工业房地产价格的主要因素。

影响工业房地产价格的主要区位状况是交通条件、基础设施、地理位置。

参见教材P169。

<2>、
【正确答案】D
【答案解析】
本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。

由于估价
目的不同，不能合并出具估价报告。

一个估价报告只能有一个估价目的，可以有多个估价对象。

参见教材P170。

<3>、
【正确答案】B
【答案解析】
本题考查的是工业房地产估价的常用方法。

因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。

参见教材P170。

单项选择题
1、下列关于房地产抵押估价技术规定的表述中，正确的是()。

A、评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择自愿转让开发前提进行估价
B、抵押房地产已出租的，合同租金低于市场租金的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应为无租约限制价值
C、抵押房地产为按份共有的，抵押价值或抵押净值因为抵押人在共有房地产中享有的份额的抵押价值或抵押净值
D、抵押房地产已出租的，合同租金高于市场租金的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应为出租人权益价值
2、房地产抵押估价报告中，变现能力分析应包括的内容是()。

A、假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度
B、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价
值可能产生的影响
C、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点
D、对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明
3、对征收评估机构的选定程序应当是()。

A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定
B、由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定
C、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定
D、由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定
4、房屋征收估价工作流程中，选定房地产估价机构后，房屋征收部门应当在()日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。

A、三
B、五
C、七
D、十
5、房地产损害赔偿估价时，可修复的赔偿金额为()。

A、损害前的房地产价值-损害后的房地产价值
B、修复费用+相关经济损失
C、部分修复费用+房地产价值减损额+相关经济损失
D、重置成本
简答题
1、估价对象为某三星级酒店，用收益法求取该酒店净收益时，应注意的问题有哪些?
2、简述工业房地产估价的技术路线及难点处理。

3、某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，最新城市规划将地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。

评估该宗房地产评估价格时，如何来界定土地用途?适宜选用那些估价方法?
4、简述加油站估价常用的估价方法及其技术路线。

答案
1、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。

选项A错误，评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法的，应选择被迫转让开发前提进行估价;选项B、D错误，抵押房地产已出租的，其假定未设立法定优先受偿权下的价值应符合下列规定：合同租金低于市场租金的，应为出租人权益价值;合同租金高于市场租金的，应为无租约限制价值。

参见教材P220。

2、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查的是市场变现能力分析。

根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。

变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

(1)估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;(3)变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

参见教材P227。

3、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房屋征收估价工作流程。

房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

参见教材P247。

4、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是房屋征收估价工作流程。

房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。

参见教材
P248。

5、
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产损害造成的损失分析。

可修复的赔偿金额为修复费用加上相关经济损失，即：赔偿金额=修复费用+相关经济损失。

参见教材P278。

简答题
1、
【正确答案】本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。

对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。

当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。

当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。

参见教材P145。

2、
【正确答案】本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。

工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。

土地的估价通常采用基准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。

在地价估价时，应注意所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。

对建筑物的估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设工程造价定额管理部门公布的计价标准确定估价对象的工程造价。

参见教材P170。

3、
【正确答案】本题考查的是工业房地产估价的常用方法。

政府收购该宗房地产进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、比较法、基准地价修正法。

参见教材P170。

3、
【正确答案】本题考查的是加油站常见的估价方法和技术路线。

(1)目前加油站市场交易实例还不多见，加油站估价一般难以采用比较法，由于加油站是在经营期间有持续性收益的经营型房地产，因此一般主要采用收益法估价，此外也可以利用成本法作为估价的辅助方法。

(2)采用收益法估价加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包含了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此应在净收益的计算中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。

参见教材P178。

(一)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为公司拟取得该宗土地。

出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
开发开开工时间完成时间开始销售时间
由于开发规模较大且拟采用的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100 元/m2;目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。

现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。

房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

1.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是( )。

A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整
个开发活动起始点D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
『正确答案』C
『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。

房地产估价师确定现金流量
折现法技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。

2.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用( )。

A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格，折现至估价时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点
『正确答案』D
『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。

在确定开发完成后的房地产价值时，应采用各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点。

3.在确定开发成本时，应采用()
A.该开发公司测算的开发成本
B.现时的客观开发成本
C.各期销售时的客观开发成本
D.各期开发时的客观开发成本
『正确答案』A
『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。

评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。

4.在确定开发成本时，应采用()。

A.该开发公司测算的开发成本
B.现时的客观开发成本
C.各期销售时的客观开发成本
D.各期开发时的客观开发成本
『正确答案』A
『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。

评估投资价值，在确定开发成本时，应采用该开发公司测算的开发成本。

5.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括()。

A.销售费用、销售税费和开发利润
B.销售费用、销售税费和所得税
C.销售费用、销售税费和购地税费
D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费
『正确答案』C
『答案解析』本考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。

在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括销售费用、销售税费和购地税费。

估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。

6.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵价值。

下列关于房地产抵贷款风险的表述中，
正确的是( )。

A.抵期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险 B.抵期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C.抵人不能履行债务时，因处置抵物的强制性等造成房地产价形成耗损风险
D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险
『正确答案』A
『答案解析』本考查的是房地产抵估价。

抵期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成耗损风险。

抵人不能履行债务时，因处置抵物的强制性等造成市场变现风险。

7.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。

A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D.根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
『正确答案』D
『答案解析』本考查的是收益法。

关于净收益，选项 D 为利润总额、折旧和财务费用，再扣减
商业利润。

8.若采用成本法估价，下列表述中不正确的是()。

A.应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧
B.无论借贷资金还是自有资金都应计算利息
C.在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出
D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金
『正确答案』C
『答案解析』本考查的是成本法。

在估价测算过程中土地取得成本不应包括补缴的土地使用权
出让金。

9.假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500 万元，则( )。

A.3500 万元是该宾馆的公开市场价值
B.3500 万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C.3500
万元是保险事故发生后的损失价值
D.投保时，保险金额不能超过3500 万元
『正确答案』D
『答案解析』本考查的是保险价值。

投保时，保险金额不能超过3500 万元。

(二)某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。

其中甲厂区于20 世纪90 年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。

现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。

该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批后重建造厂房。

现请某估价机构同时对两厂区进行估
1.针对以上情况,在估价时最恰当的做法是( )。

A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D.视委托人要求进行估价并出具估价报告
『正确答案』B
『答案解析』本考查的是估价方法。

在估价时最恰当的做法是将两个厂区视为两个估价项目分
别估价，每个项目出具一份估价报告。

2.委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。

估价
机构认为( )。

A.可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价
B.只能对两个厂区的土地进行估价
C.可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价
D.可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价『正确答案』C
『答案解析』本考查的是房屋和土地估价。

划拨土地使用权不可以单独抵，但连同地上建筑物是可以抵的。

所以选C。

3.对乙厂区的土地估价的思路应当是( )。

A.按出让土地使用权评
估其公开市场价值B.按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C.用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D.用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、
销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费『正确答案』B
『答案解析』本考查的是土地估价。

按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金。

(题干) 某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。

业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。

在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。

A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是()。

A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。

近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。

另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。

估价机构向委托人提交的估价结果应该是()万元。

A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
(问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。

下列表述中正确的是()。

A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押
(答案1) A、
(答案2) C、
(答案3) C、
(答案4) D
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。

估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。

根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

请问：
1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2.装修补偿应如何确定?
3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
(1)估价程序上应特殊注意：
1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。

并在报告中作出相应说明。

2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。

3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。