项目前期调研50问

项目发展前期调研50问
1.该城市现有商圈地理位置、产品竞品的分布情况？
2.当地关于用地性质的规定：商业、酒店、居住、办公、文化、教育各类用地各如何规定?
3.出让方式当地规定必须净地出让还是可毛地出让？对毛地出让当地政府有何具体规定?
4.是否需要回迁房及回迁房的具体面积、户数和交付时间？
土地现状:
5.土地上现有建筑物的类型与面积；地块上是否有其它现存的需要清除的障碍物？目前是否建有人防设施及其他地下的构筑物，如桩、基础、污水处理池、化粪池等；地块内的有无需要保护的建筑、公共设施及公建配套，如古建筑、有特殊历史意义的建筑、人防设施、变电站等，如有，是否可以拆除,是否需支付相应的补偿费，补偿费用为多少？是否已含在土地成本中？
6.当地政府对地块内的园林和树木是否有保留、保护的要求？如没有，则申请伐移树木需报哪些部门审批，是否需另外交纳什么费用？
7.是否有变电站、管线等在地块内或经过地块?是否有穿越该地块的管线？如电缆等；尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？
8.目前是否有军用设施穿越基地或基地周边地区？
9.否有河流、小溪流经本地块，地块内的湖泊、鱼塘的数量大小和分布，水利及水务部门有无保留及改造的要求？
10.地块上从前是否有化工场或对地块存在潜在污染的相关类
型的厂房等？此污染问题是否会对未来项目的发展有影响？是否从事过相关的检测工作？如有，提供相关的报告。

交地标准：
11.当地规定的交地标准如何？交地时地块规划红线内是否达“三通一平"：通路、通电、通上水及场地自然平整；“七通一平"？
12.交地规划红线外基础设施是否达到“八通”【通路、通电（是否能按照开发商的要求量提供10KV多回路电源至项目规划红线）、供热管线通、通雨水排放、通污水排放、通上水、通燃气、通电话暨有线电视】?如交地时无法达到以上标准，则政府完成四至道路及各市政设施配套的计划和相关手续如何？
13.重点需落实电力是否满足项目设计容量和使用要求、确定能满足项目需要的双回路变电站（所）与项目的距离、变电站的名称、高压变低压的具体数值、明确距离?是否需要开发商承担红线外的建设费用？
14.项目周边道路是否有拓宽计划或高架桥或下穿隧道计划;是否允许设机动车出入口？
15.如有城市轨道交通或规划中的轨道交通计划，则须提供该轨道交通规划图或方案（如地铁、轻轨设计计划,城市道路规划,道路立交规划方案等等)？
土地交易：
16.土地出让价格费用组成如何？契税是否含在地价中，契税税率多少？
17.土地出让程序在本地多采用何种程序？政府对某企业有意向是否需要签署托底协议,是否需要支付诚意金及金额？能否设置挂牌条件？如采用挂牌在当地是否也须2家以上参与报名方可成交?
规划设计:
18.当地或所在省份有否专门的规划技术管理规定或规范？如有则对于城市规划中单地块建筑密度所规定的上限为多少？绿化率的下限是多少？
19.项目所处区域有无正式审批通过或正式公示过的控制性规划？控规编制单位是何单位？该规划如要调整在当地将会走何种程序？流程如何，时间多久?
20.当地或所在省份有无单独的“建筑面积计算规定”?底商因层高不同有无明确的计算建筑面积规定？
21.当地报规划是面积是否可以采用产权测绘单位数据进行申报。

22.关于日照：有无地方的日照规定要求，对周边地块的影响是否有超出规范要求的特殊情况？
税收政策:
23.所得税税率？所得税预征计税毛利率？
24.城市建设维护税、教育附加、地方教育费附加税率?
25.契税、营业税、土地增值税、所得税、房产税等在项目所在地各级留成比例如何?
26.当地是否存在地方性基金？如物价调控基金、水利建设基金、防洪安全基金等?费率如何、计征基础为何？
27.土地增值税预征率？预征周期是按月还是季度或年?该税种如清算则有何规定？
28.房产税按资产原值还是按租金收入为基数征收？
29.销售款是按照每月预收款还是合同额计算并缴纳？
项目开发建设:
30.各种规费、报批报建费及行政事业性收费标准及其相关依据性文件？
31.当地施工图审查目前是政府行为还是企业行为？有几家一级审查单位？当地民企投资项目招标程序如何？仅需备案还是要走公开招标流程？
32.如项目有回迁房由开发商建设，则回迁部分税费如何？
33.当地及所在省份关于人防建设如何规定？如易地建设则如何收取费用？人防报建费？按规定配件人防时最多能争取到到多大比例的物资库比例？
34.地下室做商业是计容积率还是补缴土地出让金？办理产权和不办理产权处理方式是否政策一样?
35.当地房地产开发5证办理的常规流程及所需资料和程序?办理预售证要求的工程形象进度？
36.当地住宅须配建的物业管理用房、物业经营用房及社区用房如何规定?以上用房产权归属如何规定？
37.消防问题：项目所在省份对于消防性能化设计的有关规定？有无专门规定?当地消防对于性能化设计有无足够的了解？
38.当地对于沿街底商有无环保专项要求?如底商做餐饮则需和何种审批程序和建造标准？
39.当地地址基本情况，是否软土地基地区?当地基坑支护和降水惯常采取何种方案？
40.当地对于房地产开发项目绿化验收的标准为何?覆土深度达多少方可计算绿化面积？大型铺装广场和水系如何计？
41.项目验收惯常程序流程？消防验收在性能化设计的前提下有哪些特殊规定?省消防总队介入到和和何种深度?
42.项目所在区行政审批权限如何？
销售部分:
43.当地对别墅类产品有无特殊规定?对容积率有无特殊要求？
44.当地对于写字楼销售有何专门规定？可否分割销售？分割面积有无规定?
45.写字楼可否上燃气？底商可否上燃气？
46.SOHO产品是否在当地被限制？有无专门政策规定？
47.当地商用水电汽收费标准？住宅水电汽收费标准?
48.当地地下车位可否办理产权?人防地下车位可否出租?机械式车位可否办理产权并销售？
49.当地或所在省份对于住宅90，70政策的执行情况总体如何?有无强制性要求?区域内如何执行或单项目可否突破？
50.当地房屋预测绘、正式测绘有何规定？测绘认可单位是政府部门还是企业行为？。