论业主共同管理权的完善

论业主共同管理权的完善
作者：陈伟昌
来源：《今日湖北·中旬刊》2014年第06期
摘要目前我国法律规定下的业主大会是不完整的非法人团体，缺乏起诉资格。

通过赋予业主大会起诉资格，成立业主小组作为业主大会分支机构，规范书面征求意见书等措施来完善业主大会制度，同时，细化对业主委员会的相关规定，加强对业主委员会与物业服务企业的监督，明确划分行政部门与群众自治性组织的职责，以此来保障业主共同管理权的实现。

关键词共同管理权建筑物区分所有权
一、影响当前我国业主共同管理权实现的因素
根据《物权法》第七十条规定，业主作为房屋的所有权人，对于建筑物内的经营性用房、住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主共同管理权属于业主成员权的范畴，指业主基于建筑物的构造、权利归属以及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体中的成员而享有的权利和承担的义务。

1、业主共同管理权的规定不科学
首先，关于筹备组的规定不合理。

《业主大会规程》第五条规定不太合理，一方面筹备组的职责是成立业主大会，保障业主利益。

另一方面建设单位在业主大会未成立前可以选聘前期的物业服务企业，这些前期物业服务企业基本是建设单位的下属企业，有利益关系，建设单位不希望业主更换物业服务企业，自然不会积极促成业主大会的成立，也就不会认真履行筹备组的各项工作，甚至百般推辞使得筹备组难以成立，也就无法筹备首次业主大会。

其次，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会的任何决议都是通过业主委员会来付诸于实践，是十分重要的机构。

业主委员会不能正常运作，业主的共同管理权就无法实现。

然而，《物权法》、《物业管理条例》对业主委员会都只做了原则性规定，而未细化。

2、监督体制不健全
首先，对业主委员会的监督不到位。

业主委员会出现各种违法规定的现象原因之一就是业主委员会的监督机制不健全，法律、法规都规定业主大会有监督业主委员会的职责，但是对业主大会需要监督业主委员会那些方面的事务、以及监督的方式都未作明文规定。

况且，业主大会召开的次数少，间隔的时间较长，起到的监督作用有一定滞后性。

而且，监督应该是多方位、多层次的，仅仅依靠业主大会进行监督过于单薄，应该增加监督主体，细化监督规定，构建完善的监督体系。

其次，对物业服务企业监督不足。

业主对建筑物共有部分的管理可以委托给专业的物业服务企业进行管理，《物业管理条例》、《业主大会规程》均规定由业主大会、业主委员会监督物业服务企业的工作，但是监督的具体方面却未作规定，业主大会、业主委员会具体该如何监督未能明确，监督制度没有完全建立起来才使物业服务企业在实际生活中出现侵犯业主权利、滥用职权、擅自挪用维修基金的现象。

二、业主共同管理权的完善
业主的共同管理权需要通过全体业主共同形成决议才能行使，目前，业主共同管理权在行使的过程中遇到一些问题，碰到各种障碍，通过上文对问题产生的原因分析，提出以下几方面建议。

1、引入业主团体这个概念，并且在法律中作出明确规定，建筑区域内的区分所有权人自动成为业主团体的一员，不用履行任何手续，但是现在并不急于将业主团体定性为法人，而是赋予它一定的民事主体资格，规定其可以在小区物业管理事务上享有民事权利能力，具有民事主体资格，而且其民事行为能力仅限于小区物业管理事项，不能扩大到其他领域。

从这个意义上讲，业主团体是一个人格被严格限制在一定范围内的独立民事主体。

可以将业主大会定义为业主团体的权力机关，业主委员会为业主团体的代表机关和执行机关，并允许其以自己的名义对外实施业主大会的决议，确定业主委员会可以代表业主团体对侵犯业主共同利益的个人或组织提起诉讼。

2、规范书面征求意见的方式
书面征求意见书是一种较好的意见征求方式，现在的小区规模大，业主人数多，采用集中议事的方式不容易，通过书面意见征求书征求不能出席业主大会的业主们的意见，这些意见体现出这部分业主的意愿，在业主大会召开时，让这些书面征求意见书作为现场表决的补充方式，能反映出更多业主的意志，更好的平衡全体业主的利益。

3、细化对业主委员会的规定
业主委员会是业主团体的执行机构，作为业主团体中的一个下设机构，要求业主委员会到行政部门进行备案缺乏法律依据，但是由于我国业主自治还处于发展状态，需要行政部门的引导，因此，就目前的实际情况而言，业主委员会成立后去行政部门备案还是有好处的，只是需要明确备案的性质、程序和时间。

此外，要确定业主委员会的责任承担，对于业主委员会滥用职权侵犯业主共同利益或者是某个业主利益的，业主或者业主监事会可以对参与侵权行为的业主委员会委员提起诉讼，要求其承担赔偿责任。

4、建立健全的监督体制，设立业主监事会。

业主监事会的设立可以仿照公司监事会的设立，由业主大会选举产生，监事可以是业主，也可以是业主以外的其他专业人员，例如会计师、律师等，专业组成类别由业主大会决定，但
业主委员会委员不得兼任监事会监事。

监事会的职权包括：第一，可随时调查专项维修基金使用情况以及物业服务企业的维修基金账簿；第二，《业主大会规程》中规定的业主委员会应召集临时业主大会的情况出现，业主委员会怠于行使召集权，则业主监事会可行使召集权，召开临时业主大会；第三，列席业主委员会会议，可以对业主委员会的决议提出异议，并可要求其复议；第四，对滥用职权的业主委员会委员提起诉讼，以业主团体的名义要求其承担赔偿责任。

5、加强对物业服务企业的监督。

首先，要求物业服务企业定期公布相关事项。

需要定期公布的事项可以在物业服务合同中进行约定，这些事项应包括物业管理费用使用情况，维修项目、更换项目的收支账目等财务账簿。

其次，增加监督机构。

为避免作为监督方的业主委员会与物业服务企业联合起来，制造假维修项目，骗取维修资金，需要增加新的监督机构，即由业主监事会对物业服务企业的工作进行监督。

再次，行政主管部门加强对物业服务企业的监管。

行政主管部门要进一步加强对物业服务企业资质的审查，制定严格的准入门槛，并不定期地抽查物业服务企业的工作，对资质评定采用浮动等级制，一经查出有问题，轻则降低等级，重则取消资格。

（作者单位：广东莞信律师事务所）。