房地产开发设计管理阶段成本控制分析

房地产开发设计管理阶段成本控制分析
摘要：房地产开发项目作为房地产经营建设中最主要的对土地进行使用行为，
也是能够直接为企业带来经济效益的行为。

房地产开发项目具有长期性、高风险
性和高回报性等特点。

现如今的房地产行业之间竞争十分激烈，为了能够在市场
中占有重要的位置，因此，就需要提高成本控制水平，直接提高企业的经济效益，使利润最大化。

关键词：房地产设计管理；成本控制；施工图设计
引言
随着经济与社会发展正式步入转型关键时期，我国房地产领域的竞争激烈程度日渐升级，房地产设计管理阶段成本控制的受关注力度也因此不断提升。

基于此，文章分析了设计管理
阶段成本控制的关键点把握，并结合实例详细论述了成本控制思路，希望能够为相关业内人
士带来一定启发。

1重要性
在房地产项目的开发中，需要根据实际情况设计，可以分为建筑房屋的设计、市政景观
配套设计、装修设计等相关阶段，其中房屋的设计阶段属于相当重要的过程。

对方案进行设计，在实际的基础上不断扩充设计，形成最终的施工图纸。

其中的每一个阶段都和项目的开
发成本有着相当重要的关系，因此需要利用先进的经济技术指标进行成本的控制。

2影响因素
2.1方案策划
前期的项目策划是对整个项目进行总体的把握，从而对项目建设的目标以及成本的管理
作出一个总体概括，因此需要利用科学化的方式来对项目的目标进行全方位的论证。

在这个
过程中，需要对影响项目发展的环境因素进行调查研究，并且对项目当中可能出现的环境变
化做出合理科学的预测，最终采取相对应的应对措施进行有效的防范。

2.2系统设计
一般对于建筑物的设计都需要保持各个平面的有效表达，比如电梯用房、配电用房以及
通道等方面，很容易造成项目当中的巨大损失，因此在设计图纸当中需要根据实际情况设计
尺寸。

并且在工程项目的设计阶段需要按照整体工程的任务量以及决策方案作出科学的指导，协调各个设备之问所呈现出的匹配程度，比如电气系统当中，在一定的经济技术指标的指导下，以符合建筑工程的实际情况进行设计。

2.3材料选择
材料是设计阶段当中的重点部分，一般在施工图纸的设计当中都需要将材料进行标注。

在此种情况下，就需要在设计阶段当中对材料进行选择。

比如在外墙定性的选择方面，需要
保证质量的同时，还需要对成本进行最大限度的降低，因此一般都会采用涂料、面砖以及花
岗岩等材料，需要根据实际情况作出相对应的选择。

2.4设计质量
施工图纸的设计质量和实际成本的投入有着相当紧密的关系。

作为建设单位来说，需要
最大限度的对建设施工图纸进行熟悉，了解客户最真实的需求，对于减少项目成本的消耗现
象是相当有利的。

3房地产设计管理阶段成本控制实例
3.1设计前期准备
具体设计前期准备内容如下所示：①建立项目成本管理体系。

体系由成本管理小组、质量管理小组、产品研发小组三部分组成，各部分架构均为设计部、成本部、工程部、销售部；
②建立项目产品研发流程。

S房地产项目开发企业在设计前期明确了“设计任务→项目设计策划→正式策划报告→总平及户型初稿→总平及户型定稿→完成方案文本→上报审批→完成最终报规文本→报政府相关部门审批”的产品研发流程，并明确了流程需关注重点，如项目设计策
划阶段需设计部开展地块分析、项目所在城市调研、项目地形利用分析、客户需求预判、项
目特征分析等工作，由此即可为房地产设计管理阶段后续成本控制提供支持；③明确各部门
职责。

确定了可研版开发成本测算、方案设计限额指标、成本测算、施工图设计、目标成本
调整等工作项目的各部门职责，如方案设计限定指标项目中成本部负责编制方案设计限额指标，而目标成本调整项目中设计部需参与评审权限内合约规划调整申请。

3.2方案设计阶段成本控制
方案设计阶段成本控制典型内容如下：①整体设计。

主要围绕建筑容积率指标、平面布置开展成本控制，为提升建筑有效面积与得房率，采用了控制层高的设计方式，建筑层高被
控制在2.9m，关注建筑容积率、进深及品质、收益之间的关系也将实现更高质量的设计阶段
成本控制；②造型与竖向布置。

需避免出现“建筑不顾结构、结构不顾安装”传统弊病出现，
同时关注操作空间狭窄、通用预留预埋无法满足特殊工艺需要等问题，否则项目成本造价将
受到较为负面影响；③关注方案设计细节。

为进一步实现方案设计阶段的成本控制，方案设
计的细节把握也需要得到关注，S房地产项目方案设计初期存在采用双层机械停车方式的3100m2地下停车场仅布置70个停车位的情况，设计人员通过计算发现平均每个停车位的占
地面积高达44m2（通常为18～25m2），这种情况的出现是由于设计师在设计之初未考虑地
下室平面形状与停车效率之间存在联系，因此方案设计阶段将总平面图所有塔楼整体旋转了5°，由此停车位增加到138个，房地产设计管理阶段的成本控制得以取得优异成果。

3.3施工图设计阶段成本控制
施工图阶段成本控制策略：①加强图纸内部评审。

S房地产项目开发企业围绕建筑专业、结构专业、安装专业、住宅线路开展了严格的图纸内部审核，由此实现了更高质量的成本控制；②设计变更预管理。

企业建立了设计变更预管理制度，规定了设计单变更费用超过竣工
结算价格3%扣罚设计单位一定比例的设计费，由此实现了设计变更有效的预管控；③具体
成本控制对策。

结构设计、园林景观设计、室内精装修设计可开展成本控制，如S房地产项
目结构设计的成本控制中，设计人员发现铝合金门窗工程占据很大的建安成本，而由于S房
地产项目地处夏热冬暖地区，设计人员采用了“普通粉末喷涂铝合金型材+双层镀膜钢化玻璃”
代替了原有的高档断桥铝型材，同时优化了锅合金门窗的分隔、开启扇过少等不足，由此S
房地产项目施工图设计阶段得以实现更为优秀的成本控制。

4应用效果
在某房地产项目公司中取得了某个项目的土地使用权。

在该项目中，最初的定位是利用
当地的传统动漫产业来进行部分高档住宅区的配套销售，因此需要首先对景观湖进行施工，
实现资金回收的现象，获取回转的资金。

在该计划执行的过程当中，公司没有能全面的引进
当地的传统动漫产业，因此就需要对其项目的设计进行改善，避免影响该项目后续的发展。

针对该项目当中出现的问题，对该项目的产品定位进行了改变，做出了顺应当地市场规律变
化的合理政策，对当地的动漫产业进行优先引进，带动其他商业住宅区的发展。

并且也对该
项目的质量进行了严格的控制，建立起了科学合理的评标过程，从而实现对当地市场的有效了解，选择最优的方案进行施工图的设计。

在此基础上，还对该项目做出了全面的预算，杜绝由于人为因素造成的资源浪费的现象，加强对该项目的设计图纸和设计费用的核算标准水平，最大限度的减少了不必要的设计费用。

结语
房地产设计开发管理阶段对于成本的控制进行落实，可以节省一些不必要的支出，降低成本费用，同时，使项目施工过程中的开发、设计和管理都能按照先定的计划进行实施，可以有效减少项目施工中风险的出现，确保控制目标的实现，促进我国房地产行业能够长远的发展。

参考文献:
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