1998—2008年中国房地产政策汇集

1998—2008年中国房地产政策汇集
第一篇：1998—2008年中国房地产政策汇集
1998年房地产政策
停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化：为房产市场建立做准备。

调整住房投资结构：引入开发商，鼓励开发商造房。

重点发展经济适用房：满足低层次消费需求。

1999 年
实行积极的财政政策，启动住房消费：借钱给购房人
鼓励个人换购住房，免个人所得税：支持新房市场交易，为开发商造的房子找买家启动房地产市场，免征交易营业税，契税减半：二手房市场开辟，鼓励二手房交易。

2000 年
对住房公积金贷款的个人和银行都免税：进一步鼓励购房
租赁所取得收入税收税率减少：形成租赁市场，体现房产投资价值，鼓励投资。

2001 年
对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展：新房市场进入快速发展阶段加大房地产开发投资力度，拉动经济增长：越来越多的开发商进入，蛋糕做大消化积压空置商品房：房产投资价值体现出来了，破房子都有人要了。

2002 年 1 月
制止商业银行指定保险单位办理贷款保险业务：进一步鼓励购房，所有不利于购房的障碍都要扫除 2002 年 3 月
降低住房公积金存、贷款利率，5 年以上贷款利率由4.59% 降到4.05% ：这时是买房的黄金时期，为房地产的起飞做准备。

2002 年 8 月
央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理严格控制土地供应总量。

恢复征收土地增值税：土地的价值体现出来了，开始收土地的口子。

2003 年 6 月
中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121 号文件）。

加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款：泡沫初现，大量开发商涌入想分一块。

购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定：二手房市场上活跃的炒房者已成气候，初步打击。

此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。

2003 年 7 月
出售房屋开始征收房产税：打击炒房，在打击中增加收入，减小炒房者利润空间。

2003 年 8 月
出台 18 号文件，促进房地产市场持续健康发展：一般认为 18 文与121 号文是矛盾的，实际上不是，打击炒作不是为了打击房价。

只是告诉开发商，好好造房子，还是有好日子过的。

2004 年 3 月 831 大限提高拿地“门槛”调控开始：继 2003 年 7 月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年 8 月 31 前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“ 8.31 大限”。

此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的又一举措。

2 004 年 4 月
存款准备金率上调，7% 至 7.5% ：泡沫化是开发商与炒房者共同制造的，开发商通过提价减少炒房者的利润，炒房者也提价争取更多利润，从而加速泡沫化。

银根收紧为了同时打击开发商与炒房者。

2004 年 8 月
加强土地市场的调控力度，将“毛地出让”逐步变为“熟地出让”：毛地价钱便宜，熟地价钱高，相当于将商品精包装一下，就能卖得高出很多。

2004 年 10 月
打压需求，加息，上调基准利率：通过加重别人的负担打压，一箭双雕。

2004 年 12 月
严禁非法压低地价招商，严格规范地方政府土地管理，抑制通过
招商带来的土地流失和固定资产投资的增加：土地啊土地。

招来的商实际并不为商，而是为了土地。

2005 年 3 月
加息。

最低首付款由 20 ％提高到 30 ％，取消住房贷款优惠利率：开发商的躁动抑制住了，专心对付炒房者。

推出中低价普通商品房：缓解自身压力。

居住不满一年出售的房屋，征收增值部分5 ％的税：打击二手房市场，减少房产转手，准备消灭炒房者。

停止一年内个人住房贷款转按揭，提高第二套贷款利率至6.73% ：开源节流，稳定现有体系。

“旧八条”，房价的涨幅与地方政府官员职升迁直接挂钩：必须抵制泡沫化，但要注意的是涨幅，而不是绝对房价。

2005 年 4 月 5 日
副总理的四点要求：使房产体系稳定下来，房地产市场将成为财富的重要来源。

2005 年 4 月 27 日
“新八条”打击炒房，炒地。

超1 年未动工的，征收土地闲置费，2 年则无偿收回：又是为了地。

2005 年 6 月 1 日
个人购房不足2 年的，交全额营业税：消灭炒房者这一阶层，完成整个体系的清理。

2005 年 6 月
禁止期房转让，京城落实调控精神：北京市建委发布《加强住房交易管理有关问题的通知》。

《通知》提出了六大稳定房价的措施，其中包括“从 5 月 12 日起，各区县建委不再办理商品房预售转让登记手续；6 月15 日在网上公示开发企业同一预售项目的退房、退订情况”等。

2005 年9 月银监会出台《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212 号文）
规定：自有资金超过 35 ％、四证齐全、二级以上开发资质。

2006 年 4 月 28 日
房贷利率再次上调，调控卷土重来：央行全面上调各档次贷款利率 0.27 个百分点，其中，5 年期以上的银行房贷基准利率由 6.12% 上调至6.39%。

这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此
次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。

2006 年 5 月 17 日
国六条出台，新一轮调大幕开启：国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。

会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施：
一、切实调整住房供应结构。

二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。

三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

业内人士认为这六条措施开启了2006 年房地产调控序幕，称之为“国六条”。

2006 年 5 月
北京建委于 5 月 30 日下发《关于开展房屋交易市场秩序专项整顿的通知》：检查预售和现售项目未按期自查或整改、群众信访投诉、有关媒体曝光的开发企业或销售机构的违规行为
《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》：自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售。

2006 年 7 月建设部于 7 月 6 日发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房［ 2006 ］ 165 号)。

核心精神： 90平方米套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。

70% 的比例要求适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

2006 年 7 月
国家税务总局于 7 月 18 日下发《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》： 20%。

2006 年 7 月国务院办公厅于 7 月 13 日下发《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》（国办发〔 2006 〕 50 号）：设立国家土地总督察及其办公室，向地方派驻9 国家土地督察局，其中北京局的
督察范围为：北京市、天津市、河北省、山西省、内蒙古自治区。

2006 年 7 月月 11 日六部委制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171 号文件）。

2006 年 7 月
北京市规划委于 7 月 10 日出台《容积率指标计算规则》（市规发〔 2006 〕 851 号）核心精神： a.层高大于 4.9 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积 2 倍计算； b.层高大于 7.6 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积 3 倍计算；
c.办公建筑、普通商业建筑的标准层高大于一定的高度时，建筑面积也要按倍数计算。

2006 年 7 月
北京市建委在 7 月 21 日出台《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》：限购一套、自住。

2006 年8 月月初，银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监发[2006]54 号文件）：信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行212 号文件有关规定。

2006 年 8 月
建设部关于印发《房地产交易秩序专项整治工作方案》的通知：第一阶段（2006 年9 月）宣传发动、部署安排阶段；第二阶段（2006 年10 月—2007 年3 月）自查自纠与督查阶段；第三阶段（2007 年 4 月—2007 年 7 月）总结经验、巩固成果阶段；第四阶段（2007 年 8 月—2007 年 9 月）推进制度建设、建立长效机制阶段。

2006 年 8 月
《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》：
方案一：提供准确、完整的房屋原值凭证
应纳个人所得税税额＝[ 转让收入额（实际成交价格）－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用] × 20 ％方案二：不提供房屋原值凭证
应纳个人所得税税额＝转让收入额（实际成交价格）× 1 ％。

2006 年 9 月
国家外汇管理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》：外汇可直接购房时代就此终结；政策的根本不在限制外资进入房地产，而在监管外资。

境外机构和个人购买境内商品房属于资本项目交易，按照自用和实需原则进行管理也是国际通行做法。

通过监管，有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进中国国际收支基本平衡。

2006 年 9 月
《北京市规划委关于贯彻落实宏观调控政策加强住房结构规划管理的通知》（1101 号）：
2006 年 9 月
北京市《关于开展本市房地产交易秩序专项整顿的通知》：各部门要针对目前房屋交易市场中存在的突出问题，包括无证售房、内部认购、囤积房源和哄抬房价、部分中介机构行为不规范、合同欺诈以及发布虚假房地产广告。

2007 年
是进入加息通道后，央行加息最为密集的一年:3 月18 日、5 月19 日、7 月 21 日、8 月 22 日、9 月 14 日，12 月 21 日，央行先后6 次上调存贷款利率。

评 : 一轮接一轮的宏观调控将让银行抽身上岸，也令大批的“地产股”成为新时尚。

土地增值税开征
2007 年 1 月 16 日，国家税务总局下发规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为 30 ％－ 60 ％不等。

评 : 作为政府 2007 年房地产调控政策的第一枪，土地增值税征收也意味着 2007 年“调控战”的打响。

《物权法》终获通过辗转 5 年，8 次提交审议，2007 年 3 月 16 日《物权法》终于在“两会”得以通过。

《物权法》的核心就是确定财产所有权的归属问题。

评: 物业问题不在流于表面，更深层的问题将会显现出来。

“ 24 号令”下保障房回归
国务院总理温家宝 8 月 1 日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，
即“ 24 号文”。

评: “保障性住房”被提到了前所未有的高度，“重市场轻保障”的住房模式有望得到根本性转变。

第二套房首付提至四成
央行、银监会 9 月 27 日共同发布通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40 ％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1 倍。

评 : 能令“投资大鳄”知难而退，是否会导致“自住买家”畏难不前，利弊尚在争论之中。

国土部 39 号令出
国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，11 月 1 日起正式实施，即 39 号令。

评: “分兵包围，合力围剿”的再发力，将“捂地”的后路一断，旨在令“地产寡头”就范。

物业税有望正式征收
物业税推进工作正在有序展开。

10 月11 日，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，包括首批的北京、深圳、重庆等十省市开始物业税“空转”运行。

评 : 物业税一旦开征，对存量房市场的投资性需求将起到抑制作用。

限外政策升级
2007 年 12 月 1 日起施行发改委和商务部联合颁发的《外商投资产业指导目录(2007 年修订)》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

评 : 新“限外令”不再为限房价而限外资，效果则是全面限制外资涉足房地产业的调控力度进一步升级。

廉租住房保障办法发布2007 年 12 月 1 日，建设部、发改委、人民银行等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。

评 : 《廉租住房保障办法》将在很大程度上改变目前买房难、住房难的状况。

但有一个前提——政策很好地落实。

十次上调准备金率
央行宣布，从 2007 年 12 月 25 日起，上调存款类金融机构的人
民币存款准备金率 1 个百分点至 14.5 ％，这也是今年第 10 次上调准备金率。

该标准创 20 余年历史新高。

评 : 为“加强银行体系管理，抑制货币信贷过快增长”再添一把火。

2008 从紧的货币政策弊 , 不利于融资 , 特别是在 07 年大量屯地负债比较高的企业以及中小企业
第二篇：中国房地产政策汇总
中国房地产政策汇总 200
3200
42005 中国政府颁布物业管理法规中国政府颁布规则以加强房地产贷款的管理工作国务院颁布持续稳健的发展房地产市场的通告国务院规定物业发展项目（经济适用房除外）资本金比例由预计总资本开支的20%提高至35% 银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》进一步加强商业银行对房地产贷款及融资的风险控制限制每月按揭还款不多于个人借款人每月收入的50%，并限制个人借款人的所有每月借款服务还款不多于每月收入的55% 中国政府指定其他措施压抑若干地区市场的投机活动，包括取消住房的优惠按揭利率，对购买后两年内进行出售的物业征收5%营业税，以及禁止转售未落成物业对于土地出让合同注明施工日期后一年仍未开发的土地，征收土地闲置费用，土地闲置两年或以上，则撤销土地使用权。

停止供应别墅类建设用地，以及严格控制豪华及高端物业建设用地供应。

中国政府实施额外土地供应、银行融资及其他措施压抑物业价格急剧上升，鼓励发展中低档房屋及促进中国房地产行业健康发展建设部颁布规定总建筑面积90平方米以下的单位不得少于新批或新建项目总建筑面积的70%；面积超过90平方米的单位，首付金最低金额须提高至总购买价的30%；银行不得向内部资本比率少于35%的物业开放商提供贷款
建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商总局及国家外汇局共同颁布新规则，以规管外商投资国内房地产市场，并规定无本地分公司或代表机构的离岸实体、在中国留学或工作未满一年
的外国人，不得购买商业及住宅物业
颁布法规增加土地使用税，并向外商投资企业征收该等土地使用税（城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，年应纳税额＝占用土地面积×每平方米年税额。

计税的土地面积，对于开发商而言，以建设用地批准文件记载的土地面积为准）20062007 国土资源部颁布法规，规定除非及直至已交付有关土地出让合同下所有土地使用权的土地出让金，否则不得发出土地使用权证。

该法规有效阻止分期发行土地使用权证。

5.23日（商资函【2007】50号）规定：严格限制外商投资中国房地产业的高端住房；在取得设立外资房地产企业的批准前，须获得土地使用权证及房屋所有权证或订立土地所有权或房屋所有权的转让合同；外商投资企业将业务范围扩展至房地产行业前需要先获得批准，而外资房地产企业须获得批准方可扩充业务范围；严格规范管理利用返程投资收购房地产企业及外商投资房地产业。

境外投资者不得透过更换控制权逃避办理审批手续；外资房地产企业各方不得以任何方式保证获得固定投资回报获地方审批部门批准的外资房地产企业须及时通过地方审批部门向商
2008
2009
2010
务部备案外汇管理部门及获授权进行外汇业务的银行不得为没有向商务部办妥注册手续或未能通过年检的外资房地产企业进行资本项目的外汇结算对于获得地方部门批准单位凡使用规定的外资房地产企业，商务部会进行调查并执行惩罚，而外汇管理部门不会受理有关企业的外汇登记10.31日发布的《外商投资产业指导目录》明确在鼓励外资行业类别中剔除普通住宅物业的开发及建设工程，同时强调限制外资企业开发及建设别墅、高级酒店、高级办公大楼及国际会议中心重申不少于70%的住宅土地需用做发展廉租单位、中小套型单位、中低价单位及总建筑面积少于90平方米的单位的规定。

该通知也就闲置土地征收额外土地出让金附加费。

国务院实施多项税务相关政策，包括把转让普通住房的营业税豁免期限由5年缩短至2年，并统一使用
与外商投资及非外商投资公司的城市房地产税财政部及中国国家税务总局调整个人物业买卖的房地产税，包括临时调低个人首次购买住房（建筑面积不多于90平方米）契税至1%、暂不收取销售住房印花税及土地增值税与暂不征收购买住房印花税商务部于每季度会挑选约5到10家已注册外商投资房地产企业做抽查，如有任何企业被发现未能遵守现有规定，商务部或会知会国家外汇局并要求取消其外汇登记及地位。

国务院发出通知，降低物业发展项目的最低资本比率规定向中国政府购买土地的最低首期付款为地价的50%，相关土地出让合同订明的分期付款期间一般不得超过一年。

除经政府共同批准，相关土地出让合同订明的分期付款期限为2年。

如果开发商不能准时缴付，将不被获准收购任何新土地。

禁止地方政府给予开发商折扣或容许开发商延迟付款财政部及国家税务总局将转让普通住房的豁免期由两年调整为五年明确首次购房标准：首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。

相关部门表示，此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。

此次界
定标准从“个人”变为“户”，将首次购房的人群进一步缩小
1月10日国11条，除了规定二套房贷首付款比例不得低于40%外，在贷款利率方面则明确表述为“贷款利率严格按照风险定价” 1月10日国5条，明确二套房首付不得低于4成，二套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤地和囤房，取得预售的商品房要一次性推出市场。

3月9日，财政部、国家税务总局下发《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件--关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“国19条”)3月18日国务院国资委要求：除16家以房地产为主业的央企外，78
家不以房地产为主业的央企在完成企业自有土地开发和已实施项目等
阶段性工作后退出房地产市场。

调控政策一览表
要点措施国务院出台新国八条房地产调控政策国务院1月26日召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%。

住建部等限制公积金贷款购房首付比住建部等通知，公积金贷款购买90平米以下首套房，首付比例不低于20%，3 例上不低于30%；二套房首付不低于50%。

禁用公积金贷款投机性购房。

暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过多部委出台巩固房地产市场调控成果9 限定家庭购房套数。

房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房措施的契税和个人所得税优惠政策。

国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建国土部住建部出重拳闲置土地一年以7 控的通知》（下称《通知》），要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务上禁拿地加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。

加快保障性安居工程建设工作座谈会17日在北京召开。

中共中央政治局常委李克强：加快公租房建设坚决抑制投8 副总理李克强强调，要坚持以人为本、执政为民，着力推进保障性安居工程机性需求展公共租赁住房。

北京媒体日前援引北京市统计局副局长、新闻发言人于秀琴的话表示，关于京沪先行启动空置房调查空置率数据8 调查，是国家统计局投资司委托几个试点城市的调查总队来做，试点城市包暂难出炉上海、广州等四五座城市。

首批十城市土地规划获批102市须上国务院已正式批准杭州、南昌等10个城市土地利用总体规划，标志着市级土4 报总体规划体规划正式进入批准阶段。

国土部发1457宗闲置土地黑名单国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会份“黑名单”做一次全面的风险排查。

其中80%的闲置土地可能被收回。

银监会：严格执行差别化房贷政策针对近日有媒体关于个别
地区全面放松第三套房贷的报道，银监会有关负责差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，商业银行要继续严格执行二套
贷政策。

由住建部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》122 住建部等七部门发文加快发展公租房外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。

住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规三部委发文明确个人房贷二套房认定4 性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配标准年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

广州细则主要是重申国务院“国十条”的多项措施，如严格限制各种名目的广州出台国十条楼市新政细则机性购房，坚决抑制不合理住房需求；对定价过高、涨幅过快的楼盘进行重
稽查；明确保障性住房供应量、商品房和限价房供应量等等。

重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有重庆楼市新政出台未对第三套房停贷停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财
有保有压的调控措施。

深圳出台“新国十条”执行细则，规定商业银行根据风险状况，暂停发放购深圳版新国十条出炉暂停三套房贷款及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证券的民暂停发放购买住房贷款。

三部委联合下发通知加强廉租房管理住建部、民政部、财政部联合下发了关于加强廉租住房管理有关问题的通知
要通过新建、改建、购置、租赁等方式多渠道筹集廉租住房房源。

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住建部：未获预售许可项目开发商不今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、0 得收取定金放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

【商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以国务院：房价过高地区可暂停发放第三7 款；对不能提供1。