南池商务中心(生活超市)可研 精品

目录
第一章总论 (3)
第一节项目名称及承办单位 (3)
第二节可行性研究的依据 (3)
第三节可行性研究的范围 (4)
第四节项目简要结论 (4)
第五节主要技术经济指标 (5)
第二章项目提出背景及建设必要性 (7)
第一节济宁市任城区概况 (7)
第二节房地产市场现状 (9)
第三节项目建设的必要性 (11)
第三章项目建设规模与主要建设内容 (14)
第一节基地主要功能 (14)
第二节项目建设规模及内容 (14)
第四章建设地点及配套条件 (16)
第一节建设地点 (16)
第二节自然条件 (16)
第三节外部配套条件 (20)
第五章规划布局与工程方案 (21)
第一节设计指导思想与理念 (21)
第二节规划设计构思 (23)
第六章环境保护 (47)
第一节环境现状及环境保护采用的标准 (47)
第二节主要污染源 (48)
第三节污染物治理措施及环境影响评价 (50)
第四节环境影响评价结论 (53)
第七章节能 (54)
第一节用能标准和节能规范 (54)
第二节能耗状况和能耗指标分析 (55)
第三节节能措施和节能效果分析 (62)
第一节劳动安全卫生 (66)
第二节消防 (68)
第九章组织机构与劳动定员 (70)
第一节组织机构 (70)
第二节人力资源配置 (71)
第十章项目实施进度与工程管理 (72)
第一节项目实施进度 (72)
第二节工程管理及项目招标 (72)
第十一章物业管理 (75)
第十二章投资估算与资金筹措 (82)
第一节投资估算 (82)
第二节资金筹措及资金使用计划 (85)
第十三章效益评价 (86)
第一节社会效益评价 (86)
第二节经济效益分析 (86)
第十四章结论及建议 (88)
附图：
总平面图
效果图
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
南池商务中心（生活超市）建设项目
二、项目承办单位
济宁市南池置业有限公司
法人代表：刘赶年
注册资本：壹仟万元
住所：济宁市越河南市场1号楼14号营业房1-3层
三、项目拟建地点
位于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与铁北路交叉口西南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及社区服务中心，南侧为货运铁路专线。

四、可行性研究编制单位
名称：济宁明信投资有限公司
资质等级：乙级
资质证书编号：工咨乙11820060054
发证机关：国家发展和改革委员会
第二节可行性研究的依据
一、济宁市南池置业有限公司委托济宁明信投资有限公司编制本项目可行性研究报告的委托书；
二、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》国发〔2007〕7号；
三、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
四、《投资项目可行性研究指南》；
五、国家和山东省有关政策、法规和规范；
六、建设单位提供的有关设想及基础资料。

第三节可行性研究的范围
一、项目提出的背景及建设必要性；
二、建设规模及内容；
三、场址及配套条件；
四、建设方案；
五、组织机构与劳动定员；
六、环境保护与节能；
七、劳动安全卫生；
八、项目实施进度与工程管理；
九、投资估算与资金筹措；
十、综合效益评价。

第四节项目简要结论
南池商务中心（生活超市）建设项目，是由济宁市南池置业有限公司投资开发的项目，项目规划用地面积 1.97公顷，建设用地面积1.73公顷，城市道路用地0.24公顷，总建筑面积86947㎡，地上建筑面积65755㎡（其中商业18880㎡、公寓46875㎡），地下建筑面积
21192㎡。

项目位于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与铁北路交叉口西南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及社区服务中心，南侧为货运铁路专线。

基地地势平坦，周边有南池公园等大片的城市绿化带，具有良好的景观。

通过初步分析估算，本项目工程总投资构成及资金来源为：
1、总投资构成：经估算，本项目总投资为31200.9万元，其中：建安工程费22150.08万元、工程建设其他费6739.64万元，预备费2311.18万元。

2、资金来源为：全部由建设单位济宁市南池置业有限公司自筹或融资解决。

该项目的建设，符合国家发展房地产业的产业政策，符合山东省“十二五”房地产业发展规划，有利于各种资源融合，建设和谐社会，因此是必要的。

该项目的建设地点水、电、气配套设施完善，交通便利，项目完成后社会经济效益显著。

因此，该项目建设是可行的。

第五节主要技术经济指标
主要技术经济指标一览表
序号项目数量单位
1 规划总用地面积 1.97 公顷
2 建设用地面积 1.7
3 公顷
3 城市道路用地0.2
4 公顷
4 总建筑面积86947 ㎡
5 地上建筑面积65755 ㎡
其中商业建筑面积18880 ㎡
公寓建筑面积46875 ㎡
6 地下建筑面积21192 ㎡
7 容积率 3.8
8 建筑密度37.8
9 绿化率20%
10 机动车泊位数530 个
11 地面机动车泊位数62 个
12 地下机动车泊位数468 个
第二章项目提出背景及建设必要性
第一节济宁市任城区概况
济宁市任城区位于鲁西南平原，南四湖北端，为济宁市中心城区之一，济宁市主城区。

地处东经北纬35°08′-35°32′，116°26′-116°44′，总面积920平方公里。

整体格局半城半乡，地理位置优越，处于济（济宁）一兖（兖州）一邹（邹城）一曲（曲阜）—嘉（嘉祥）组团结构大城市的腹地，历来为鲁西南重要的商品物资集散地和政治、经济、文化中心。

任城区交通十分便利，京杭运河纵贯南北，新石铁路、日东高速公路横贯东西，京福高速公路、京沪铁路近在咫尺，327、105国道在境内十字交汇，形成四通八达的交通网络。

任城区处于中纬度暖温带季风型大陆性气候区，具有冬夏季风气候特点。

四季分明，冷热季和干湿季的区别都很明显。

春季温度回暖快而变化剧烈，降水稀少，多偏南大风，蒸发量大，气候干燥，常形成春早，影响春播和小麦的正常发育。

夏季炎热多雨，高温高湿，并常有暴雨、冰雹和连阴雨的出现。

秋季气温急降，雨量骤减，多晴朗的秋高气爽天气，副高减弱南退，蒙古高压增强，气温急剧下降，一般10月中旬多出现初霜危害。

冬季温低寒冷，雪少干燥。

年平均气温13.5℃。

最热月出现在7月份，月平均气温26.6℃，极端最高气温41.6℃（1960年6月21日）。

最冷月出现在1月份，平均气温在—l 9℃，日最低气温低于—10~C达13天，土壤冻结期110天左右，极端最低气温—19.4℃（1964年2月18日）。

年平均降水量
在707.3毫米，多集中在7、8月份，南部多于北部。

降水的年际变化和季节变化都很大。

各季降水丰枯悬殊，分布很不均匀，形成任城区“春旱、夏涝、晚秋又旱”的气候特点。

济宁市任城区位于鲁西南平原，南四湖北端，地理位置优越，历来为鲁西南重要的商品物资集散地和政治、经济、文化中心。

任城资源丰富。

煤炭探明储量41.5亿吨，是全国八大煤田之一，境内现有本区及兖矿集团、淄矿集团、里能集团等投资在建、投产煤矿12家，年产量达3500万吨。

有大型电厂3家，总装机容量85.8万千瓦。

任城是北方淡水资源富集区，太白湖、京杭大运河、古运河、光府河、洙赵新河为天然水源，还有龙龚河、赵王河等都流经此地，水面13.7万亩，占总面积的10%。

任城基础设施完善。

水、电、气齐备，具有良好的服务功能。

任城工业门类齐全，产业基础较好，拥有煤电化工、机械制造、食品医药、新型建材、生物电子等一批主导产业。

2013年全区完成地区生产总值450亿元，公共财政预算收入48.5亿元，固定资产投资246亿元，社会消费品零售总额270亿元。

主要经济指标高于全市全省平均水平，综合实力迈进鲁西前列。

经济发展增量提质。

产业结构调整为“321”格局，三次产业比例达到 4.8：36.9：58.3。

服务业主导地位凸显。

限额以上服务业企业达到426家，高端地产、金融保险、商贸物流等产业增势强劲，太白楼路、红星路、金宇路、火炬路特色商圈产业聚集度进一步提高。

工业经济快速增长。

规模以上工业企业达到173家。

精细材料、机械制
造、食品医药、高端轻工四大主导产业占全区工业主营业务收入比重达到62%，新信息、新材料、新能源和节能环保产业加速成长。

碳素集团销售收入突破百亿。

都市型现代农业特色初显。

“南水北林”格局逐步形成，苗木花卉、瓜果蔬菜、食用菌、水产养殖亮点增多。

农业龙头企业、农村合作经济组织分别发展到50家、523家，农业产业化经营率达到65%，43个农产品通过“三品一标”认证。

后劲活力显著增强。

项目更具带动力。

在建亿元以上项目146个，新签约亿元以上项目42个，招商引资到位资金152亿元，实际利用外资2000万美元。

投资2亿美元的博拉炭黑、投资25亿元的山东路邦汽车智能防撞系统、投资30亿元的山东钢联电子商务产业园等重大项目成功签约。

园区更具承载力。

济北高新技术产业园、唐口工业园基础设施加快完善，43家企业入园发展。

企业更具创新力。

国家高新技术企业达到17家，国家级实验室4家，省级工程技术中心、企业技术中心12家，高新技术产业产值占比达到23.8%。

创业更具新活力。

民营业户和从业人员分别发展到5.3万户、36.2万人。

第二节房地产市场现状
（一）市场供需状况
2013年，全市房地产开发投资完成182.2亿元，同比增长31.7%，低于去年同期29.7个百分点。

除3月和4月外，2012年房地产开发投资增速均低于去年同期，差距最大的为9月份，低于去年同期增速48.6个百分点，尽管全市投资增速明显回落，但任城区投资建设的步
伐正逐步加快。

任城区住房增长速度明显落后于人口增长速度，住宅市场呈现出供不应求的态势，住房建设投资力度远远不够。

（二）价格水平
近几年济宁市房价发生了质的飞跃，由2006年的2700元每平方米上涨到约6000元每平方米，任城区房价也是一路飞涨，目前平均房价为5500元每平方米。

任城区规模不断扩大，住房需求进一步增加，房价必会呈现出稳中有升的态势。

（三）客户群特征
从购买任城区商品房人群的年龄、职业、受教育程度家庭年总收入等方面分析以下这一人群，我们得出这一买房群体的以下特征：买家年龄：35-45岁占主力，35至45岁的中青年人占据了绝对的主力，当然刚工作几年高学历人员也会成为本案的买家。

买家职业：企业管理人员及高级技术人员、公务员、行政事业单位工作、自由职业者、经商人员、现有居住人员等。

受教育程度：本项目已处于一个相对高档的生活区，因此受过高等教育的购房者将成为本案的主力军，他们有一定的经济基础，家庭人口的增加，迫切要求改变居住现状，讲究居住的文化氛围和高尚品位。

买家家庭年总收入：家庭年收入基本在5—15万元以上。

置业目的：改善居住条件、方便工作的同时享受升值带来的乐趣。

户型面积选择：大部分选择120—160平方米的舒适户型，一部分
会选择100平方米左右的经济户型。

（四）市场竞争分析
项目区正处在发展的初级阶段，城市建设以基础设施和配套服务设施为主，缺少成熟的商务中心项目，市场尚未形成，本项目将谱写任城区商务中心建设的新篇章，填补该区域商业地产市场的空白。

第三节项目建设的必要性
1、本项目设计理念先进、社会效益显著。

南池商务中心（生活超市）项目规划设计创作时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流停车系统，建成后将成为济宁市西南片区一道宏伟亮丽的风景线。

项目按节能示范工程及国家建设部3A级标准建设，其价值会相应提升，售价预期在5000元/m2以上,可使项目达到预期的经济效益和社会效益。

开发建设该片区对加速济宁市任城区城市化建设，绿化、美化济宁市城区西南部环境和满足人们日益增长的居住要求，缓解市区西南部的住房压力，有着极为重要的意义。

济宁市居民对住宅小区的品质较为看重，高端产品较易受到青睐。

济宁市政府也十分希望在济宁市能成功建设打造一个节能示范工程。

济宁市东部地区目前缺乏一个精品小区，有诸多潜在消费者希望购买物有所值的住宅。

所以项目节能示范工程的实现，对其销售必然是一个较大的促进。

同时，节能示范工程是一个形象品牌，是质量保证体
系的代表，所以项目示范工程的建设，对济宁市其它楼盘的开发也是一个无形的宣传和促进。

为进一步推进济宁市住宅产业现代化，提高住宅性能品质和集中展现济宁市住宅科技创新成果，该项目所有建筑均采用标准设计，并率先采用太阳能与建筑设计一体化集中热水、地板辐射采暖系统、智能化设施功能配置、雨水收集、中水集中处理系统和新型节能墙体等多项住宅技术性能。

同时，在建筑户型平面、环境景观示范、建筑材料部品选择、人车分流、物业信息管理等诸多方面做到均好性与协调性。

2、本项目的建设将为济宁市带来良好的直接和间接经济效益
南池商务中心（生活超市）项目的建设有着巨大的市场需求支撑，任城区当前市场对相关建筑面积的意向需求可达数百万平方米。

南池商务中心（生活超市）项目的建设还有着良好的间接经济效益。

项目建成后将带来近500个就业岗位。

由于其容纳的居民为具有较高知识水平和素质的人群，比一般工业基地的员工需要更高标准的生活、娱乐、教育、文化等配套设施，因此会带动周边相关配套服务业的发展，如中高档酒店、高质量的健身、餐饮、休闲娱乐、社交活动场所等等，从而拉动片区的办公服务及生活消费等产业繁荣。

例如，都柏林的国际基金业中心使得原本经济落后的爱尔兰快速步入欧洲经济发展最快国家之列，其积极的带动效应对国家经济的促进作用远远大于卖地得到的可见收益。

3、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。

就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。

南池商务中心（生活超市）项目的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供500个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。

综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和济宁市城市发展规划，不仅能加快济宁市任城区城镇化的建设，增加就业机会，而且可促进济宁市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。

第三章项目建设规模与主要建设内容
第一节基地主要功能
为了济宁市任城区经济的快速发展，满足任城区内居民的居住、办公及生活需求。

济宁市南池置业有限公司将在南池公园西侧与铁北路交叉口西南面高标准建设一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅的21世纪新商务中心。

第二节项目建设规模及内容
南池商务中心（生活超市）建设项目，是由济宁市南池置业有限公司投资开发的项目，项目规划用地面积 1.97公顷，建设用地面积1.73公顷，城市道路用地0.24公顷，总建筑面积86947㎡，地上建筑面积65755㎡（其中商业18880㎡、公寓46875㎡），地下建筑面积21192㎡。

项目位于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与铁北路交叉口西南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及社区服务中心，南侧为货运铁路专线。

基地地势平坦，周边有南池公园等大片的城市绿化带，具有良好的景观。

序号项目数量单位
1 规划总用地面积 1.97 公顷
2 建设用地面积 1.7
3 公顷
3 城市道路用地0.2
4 公顷
4 总建筑面积86947 ㎡
5 地上建筑面积65755 ㎡
其中商业建筑面积18880 ㎡公寓建筑面积46875 ㎡
6 地下建筑面积21192 ㎡
7 容积率 3.8
8 建筑密度37.8
9 绿化率20%
10 机动车泊位数530 个
11 地面机动车泊位数62 个
12 地下机动车泊位数468 个
第四章建设地点及配套条件
第一节建设地点
1、建设地点
位于济宁市任城区王母阁片区内，在南池公园西侧与铁北路交叉口西南面，用地西侧为回民林地，东侧为规划中的商业及社区服务中心，南侧为货运铁路专线。

地理位置优越，是济宁市城市规划区内商业用地中位置较好的地块。

2、用地分析
项目规划总用地面积1.97公顷，建设用地面积1.73公顷，其用地规划方案已得到济宁市规划局批准，用地符合济宁市城市总体规划要求。

第二节自然条件
济宁市任城区位于鲁西南腹地，隶属济宁市管辖，是济宁市的主城区。

地处黄淮海平原与鲁中南山地交接地带。

东临邹城、兖州，西接嘉祥，南靠微山，北连汶上。

地处东经北纬35°08′-35°32′，116°26′-116°44′，全区总面积920km2。

一、地形地貌
任城区地处鲁中南泰沂蒙山麓倾斜平原与鲁西南黄泛平原交接洼地的中心地带，属山东地台尼山穹隆与鲁西沉降带之结合部。

根据境内地形地貌的特征，可分为：一是南部、中部浅平洼地及湖地，高程33～36米，发育着潮土和水稻土：二是北部倾斜平原，高程37～43
米，呈岗洼相间的波状起伏状态。

岗地发育着褐土，洼地为砂姜黑土。

二、地质构造
任城地势构造大体以老运河为界，西部为鲁西沉降带的边缘，东部与北部为山东地台的边缘。

基岩除东部石桥镇为中生代晚侏罗纪花岗岩外，其余均为古生代二迭纪中性粘土岩或砂岩。

其埋深，东部及西北部在1455～303米之间；中南部在300～493米之间。

境内断裂构造，主要有2组南北向断层：一为刘堤头断层，位于中部偏西，二为孙氏店断层，位于东部。

北部边境处尚有一个东西向断裂带，西起李营镇耿村，向东经兖州大滋阳，延伸至曲阜时庄附近，与尼山断层相交。

境内地层均系第四纪上组松散沉积物堆积。

老运河以东为汶泗山麓冲积层：以西100米以上为黄河冲积物夹湖相沉积物，其下为巨厚的粘土物质，系湖相沉积物或山麓冲积平原前缘堆积。

90米以内沙层较为普遍集中，多为2～4个含水组，沙层累计厚度一般4.7～25米之间。

含水层以中细沙为主，最上层埋深不大于15米，沙层颗粒具有上细下粗，南细北粗的特点。

境内除长沟镇的张山、王山有下奥陶纪石灰岩出露地表外，其它地貌以平原为主。

西部、南部为黄河决口冲积扇形浅平洼地：东部、北部为倾斜平原的缓平岗地，呈岗、坡、洼相间；中部为南四湖脱沼泽化而形成的滨湖洼地。

境内平原海拔高程在33～43米（东、北、西三面高，中南部低），至高点在长沟镇的张山玉皇顶，海拔高程85.4米；最低处在南阳湖底，海拔高程32.5米。

湖东为河漫滩向湖盆的过
渡段，东高西低向湖心倾斜，坡降在1/1000～1/3000之间，其表土母质为湖相沉积物。

湖西部为黄泛平原的低线区，地面开阔，西高东低倾向于湖，坡降在1/3500～1/7000之间，其表土母质为黄泛冲击物及湖相沉积物。

湖北部系倾斜平原向湖的过渡段，微地形变化较大，坡降在l/1500左右，其表土母质为山麓冲积物。

城北系山麓倾斜平原，高程在36～42米之间，地面起伏较大，岗沣相间，径向排列。

三、气候与气象
任城区处于中纬度暖温带季风型大陆性气候区，具有冬夏季风气候特点。

四季分明，冷热季和干湿季的区别都很明显。

春季温度回暖快而变化剧烈，降水稀少，多偏南大风，蒸发量大，气候干燥，常形成春早，影响春播和小麦的正常发育。

夏季炎热多雨，高温高湿，并常有暴雨、冰雹和连阴雨的出现。

秋季气温急降，雨量骤减，多晴朗的秋高气爽天气，副高减弱南退，蒙古高压增强，气温急剧下降，一般10月中旬：多出现初霜危害。

冬季温低寒冷，雪少干燥。

年平均气温13.5℃。

最热月出现在7月份，月平均气温26.6℃，极端最高气温41.6℃（1960年6月21日）。

最冷月出现在1月份，平均气温在-l 9℃，日最低气温低于-10℃达13天，土壤冻结期110天左右，极端最低气温-19.4℃（1964年2月18日）。

年平均降水量在707.3毫米，多集中在7、8月份，南部多于北部。

降水的年际变化和季节变化都很大。

各季降水丰枯悬殊，分布很不均匀，形成任城区“春旱、夏涝、晚秋又早”的气候特点。

但个别年份也曾出现春涝、夏旱或秋涝的现象。

四、水文
任城区属淮河水系，南四湖流域。

境内梁济运河贯穿南北，运河以东流势自东北向西南，均系山洪型河道；运河以西流势自西向东，为平原型河道。

3条主要河道（泗河、洸府河、梁济运河）呈扇形排列，汇入南阳湖，区内还有幸福河、老运河入湖。

泗河发源于新泰县平顶山两侧，于接庄街道东贯庄入境，至新闸南入南阳湖。

境内右堤长18.6公里，流域面积5.88平方公里。

洸府河源于宁阳县大汶河左岸，于李营街道何岗村东入境，至石桥镇石佛村东入南阳湖。

境内长24.7公里，流域面积157.69平方公里。

汇入的支流有北跃进沟、杨家河、蓼沟河。

梁济运河北起梁山县路，南至济宁市市中区李集。

于长沟镇陈庄村北入境，至李集村南入南阳湖。

全长27公里，流域面积283.14平方公里。

汇入的支流有小新河、南跃进沟、幸福沟、老运河。

五、生物多样性
本地区植被属暖温带落叶阔叶林植被区。

东部属鲁中南山地丘陵栽培植被油松、麻栎、栓皮栋林区，西部属鲁西南平原栽培植被区。

由于历史的原因和长期人类活动，境内的自然植被已经绝迹。

现在的植被以人工道路林网为连线，农田作物为主体,形成了乔木、灌木、草本植被相结合的群落。

乔木以杨、柳、刺槐、泡桐等速生落叶、阔叶树种为主，灌木有桑、柴惠槐、月季、大小叶黄杨等。

农作物以小麦、玉米、棉花、花生等为主。

第三节外部配套条件
一、供电
项目区城市电力基础设施完善，项目用电完全有保证。

二、供水
项目拟建地点属城区水厂自来水管网覆盖区，项目用水完全有保证。

三、通讯、交通
项目区在邮电通讯设施上，已实现交换程控化，传输光缆化的现代化电信网络。

移动通讯、程控电话、无线寻呼、互联网业务、电子邮件、国际传真，可与国内外进行快捷的通信联络。

项目区所处的济宁市位于鲁苏豫皖四省结合部，是连接华东与华北、中原与沿海的重要交通枢纽，往来京沪的动车组列车在兖州站停靠，京沪高铁曲阜站已建设完成并试运营，内河航运能力占全省的80%以上，济宁曲阜机场顺利通航。

综上所述，从地理位置、自然条件、社会经济条件、交通运输和基础设施条件、社会经济协作条件等方面综合分析，本项目建设地址是较适宜的。