2007株洲房地产市场价格调查报告
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2007株洲房地产市场价格调查报告
一、2006数据分析
二、2007株洲各片区楼盘调查表
三、株洲各片区房产价格分析及走势
四、株洲别墅楼盘价格分析
五、天泉一品价格预测
前言
2006年对于株洲房地产行业来说是一个关注年和思索年。
“国六条”的出台给株洲房产界刮来了一阵寒流,开发商们也冒了一阵冷汗,大家的神经都绷紧了。
70%、90平方米、2年、5年、20%个人所得税等等,成了开发商和市民讨论的重点,给原本火暴的黄金周提前画上了句号。
市民购房更加理性,持币观望的氛围越来越浓。
随着国六条十五条细则的出台,笼罩在开发商头顶的乌云开始慢慢的消散了,株洲房地产市场也表现可喜的成绩。
一、株洲2006房地产市场数据分析
(一)从投资方面讲,开发投资继续增长,性质上以私营投资居多,楼市信心指数高。
2006年,全市完成房地产开发投资44.35亿元,同比增长36.5%,比去年26.45%的增幅上升10个百分点;全年房屋施工面积649.74万平方米,同比增长39.11%,比去年10.83%的增幅上升25.67个百分点,增幅为近4年之最;本年新开工面积333.32万平方米,同比增长58.57%,与去年的零增幅相比更是悬殊,增幅居2000年以来之最。
(二)从结构方面说,住宅投资占据半壁江山,经济适用房增幅回落幅度较大,商业地产再次升温,办公楼投资微乎其微。
2006年,全市住宅开发投资25.05亿元,为整个房地产开发投资的56.48%;住宅施工面积465.45万平方米,占总施工面积的71.64%,无论是新开工面积,还是竣工面积,住宅的比重均在76%。
经济适用房1.16亿元,同比增长11%,比去年47%的增幅回落36个百分点。
商业营业用房开发投资9.69亿元,同比增长62.1%,办公楼投资0.63亿元,占开发投资的1.42%,增幅与去年持平。
(三)从销售方面析,销售翻番,房价在涨,期房售价高于现房,空置率持平。
全年商品房销售面积215.37万平方米,同比增长84.85%,其中,住宅销售面积187.42万平方米,占总销售面积的87%;商品房销售额41.02亿元,同比增长147.71%,其中,住宅29.95亿元,占总销售额的73%,其销售面积和销售额的增幅与商品房相近,整个销售形势几乎呈翻番态势,尤其是销售额翻了1.5倍;
全市商品住宅平均销售价格1598元/平方米,同比增长31.31%,与2005年的5.09%的增幅相比,房价确实上涨了很多。
其中,期房1657元/平方米,现房平均价格1381元/平方米。
就城市四区而言,商品住宅平均销售价格已达1810元/平方米;
全年商品房空置面积25.72万平方米,空置率14.78%,基本与去年持平。
空置3年以下的房屋占93%,
其中,住宅占66%。
(四)别墅及高档公寓分析
1、别墅及高档公寓开发情况:
2006年株洲住宅总施工面积465.45万平方米,其中90平方米及以下的18.42万平方米,占总量的
3.9%;经济适用房15.29万平方米,占总量的3.2%;别墅及高档公寓6
4.61万平方米,占总量的13.8%;
剩余的79.1%都为普通住宅。
可见株洲的住宅还是停留在一般水平,高品质还不是人们购房的主要考虑条件。
但是随着房产价格的提升,人们开始关注开发商的实力和品牌,对楼盘品质也将越来越重视。
别墅产品在国家政策的影响下将成为绝版产品。
2、别墅及高档公寓的销售情况:
从销售情况看,06年别墅及高档公寓的销售以期房为主,期房销售面积197819平方米,占总量的
87.3%;06年全年销售别墅及高档公寓1763套,其中现房342套,期房1421套,而全年竣工套数只有
1132套。
从06年楼盘开发情况看,这销售的别墅及高档公寓主要是山水国际一期(售完)、城市风景一期(90%以上)、海创明珠花园三期(70%左右)的电梯公寓;书湘里(销售42套左右)、喜悦花都(售完)、香山美境(售完)和碧玉花园四期(50%左右)的别墅产品。
3、别墅及高档公寓的价格情况:
从价格上看,别墅及高档公寓的整体售价在2022元/平方米,其中现房2230元/平方米,期房1992
元/平方米。
作为高档产品,这样的整体售价很低,但是我们要看到的是这些销售的高档产品有80%左右的是电梯房而不是别墅产品。
05年株洲四区的商品房平均售价在1430元/平方米,06年上半年1720元/平方米,06年12月1810元/平方米,而高档公寓又在这基础上提升了212元/平方米,应该说株洲的整体房价在持续的上升,相信别墅产品价格在各个利好政策和产品的日益减少下会有一个新的提升。
二、2007株洲各片区楼盘调查表(一)荷塘区
东方名园
外海·玫瑰名城
东方花园·芙蓉苑二期
(二)芦凇区中鸿·时尚新天地
惠天然·山水国际
天顺山庄
书香里
碧玉花园
锦绣江山
(三)天元区恒丰·水岸春天
尚格二期·天香国色
鼎盛·城市风景
庐山恋
湘银·水岸蓝都
三、株洲各片区房产价格分析及走势(一)荷塘区
片区分析
1、从价格上面看,东区楼盘去年1年的涨幅基本在7%左右。
玫瑰明城从1900元/平方米到2100元/平方米,上涨10.5%;
东方明园上涨8.1%;芙蓉苑6.3%;百合家园2.9%。
2、从去化速度看,玫瑰名城二期200多套在开盘1周内去化70%左右,一个月时间去化90%以上;东方明园二期2006年
10月开盘,现在销售率在80%左右,现在剩余少量12层以上的住宅。
东区楼盘的销售速度一般在开盘一个月内销售率都在50%以上。
趋势分析:
这也与该片区的实际发展分不开:首先,随着伟大国际广场和东都文化广场的相继投入使用,红旗广场周遍的配套日益完善;其次,新华东路红卫桥的改造和东环线的开通,使得东区的交通条件得到了极大的改善;再加上长株潭融城计划的推进,高速公路的修建,使得东区作为株洲与长沙的窗口作用更加的突出。
株百荷塘店的开设等一系列利好条件,使得东区房地产市场价格在玫瑰名城等其他楼盘品质的提升中上一个新的台阶。
2007年,东区的均价会向2300元/平方米挺进。
(二)芦凇区
片区分析
1、从价格上面看,南区06年的平均涨幅在10%左右,是株洲整体涨幅最大的区域。
山水国际二期比一期上涨320元/平方米,
涨幅13.4%;锦绣江山目前还没有变化,但是根据销售人员反映下一阶段的价格会与山水国际持平也将达到2700元/平方米,按照这样的价格,涨幅在8.8%;时尚新天地上涨300元/平方米,上涨幅度12%。
2、从去化速度上看,山水国际二期1月28日开盘,开盘一个月内销售50%,目前销售60%,三期排号62号;锦绣江山去年
年底销售至今,546套,已销售60%。
可见作为株洲品质楼盘的代表,他们的销售速度在相对价格较高的情况下也较快,说明株洲市民对楼盘品质的追求在07年会有一个大的飞跃。
趋势分析:
芦凇区作为株洲品质楼盘的代表,在株洲楼市中首屈一指,这也与自身条件分不开。
首先,芦凇区是株洲最早的老城区,也是现在株洲主要的商业中心,是株洲的繁华闹市区。
拥有株洲最完善的配套,所以价格在株洲也是最高的;其次,株洲四桥的开通在即,使得河东和河西的联系更加的紧密,距离也更近,为该片区的价格上涨起到了很好的支撑作用;再次,1815线的建设和南区政府的搬迁改造,也给该片区房地产的发展提供了广大的发展空间。
随着株洲市民对楼盘品质的关注和该片区楼盘整体品质的提升,2007年该片区的价格会向3000元/平方米挺进。
(三)天元区
片区分析
1、从价格上看,河西06年的房价平均涨幅在8%左右。
尚格名城上涨10.5%,城市风景上涨4.5%。
庐山恋上涨10.5 %,湘
银上涨4.7%,科艺蓝湾上涨6.8%,紫竹名园上涨10.5%。
江景房普遍比其他房价格上涨200元/平方米。
其中水岸春天价格已经上升到2600元/平方米。
2、从去化情况看,尚格名城一期开盘1年基本销售完毕,现二期产品已经动工,正在登记认购;城市风景一期10月15号剩
30套左右;庐山恋8月开盘至今销售60%左右;湘银阳光水岸基本销售完毕,剩余少量大户型,江景房基本销售完毕,现水岸蓝郡接受登记认购,排号60号;科艺蓝湾1月开盘,现销售45%左右,水岸春天去年10月开盘剩余少量尾盘,紫
竹名园也剩余少量尾盘。
河西的去化速度相对较平稳,但是江景房和品质房的去化速度明显的比其他房快,而且价格也相对较高,这说明江景资源的稀缺性和楼盘品质已经越来越受市民关注。
趋势分析:
天元区作为株洲的新区,城市新中心,株洲的政治文化中心,也是房地产发展的重要区域。
2006年该片区的开发量和销售量名列株洲第一,楼盘的整体价位已经超过2000元/平方米。
该片区房地产开发分为长江北版块和长江南版块。
长江北版块主要集中在庐山路附近,目前该版块的平均价格在2100元/平方米,随着株洲五桥和滨江风光带的修建,长江北版块的价格将上升到2300-2400元/平方米;相对长江北版块来说,长江南版块目前的开发量较小,而且随着株洲四桥的开通和滨江风光带的修建,长江南版块的价格也将有一定的上升。
目前,四桥头的水岸春天已经卖到了2600元/平方米。
如果2007称为株洲的品质年的话,我公司开发的别墅项目将为株洲的楼盘品质上升到一个新的高度。
四、株洲别墅楼盘分析
1、从开发量情况看,目前株洲在建在售楼盘只有三个,总量小而且多为现房销售。
碧玉花园独立别墅共22套(357平方米、370平方
米)、联排别墅18套(324平方米),叠加别墅共48套(218平方米和233平方米);书湘里独立别墅40套(351.17/304.2/302.31),双拼别墅6套(292.5/302.29/320.66),叠加别墅90套(228.62/303.25);海创明珠花园独立别墅21套(317.13/342.72/399.33)、双拼别墅10套(299.12)、联排别墅4套(279.87)。
天顺山庄处于滞销状态,海德堡和玫瑰名城四期还没有开发。
2、从销售情况看,销售情况不佳。
碧玉花园四期总体销售率40%左右,独立销售12套,联排主要去化靠水景部分,叠加主要是3-4
楼部分,小区缺乏景观资源和产品结构上的缺陷使得产品只能通过价格手段来去化;书湘里独立销售11套,叠加31套,联排0套,销售率30.8%,小区密度高,私密性差,加上产品结构问题使得产品处于滞销状态;海创明珠花园销售1/3,楼盘价格过高,产品缺乏价值支持,处于有价无市的状态。
3、从价格上看,株洲叠加别墅均价在2000元/平方米,与普通公寓房的价格阐不多,但是其自身的产品结构又没有公寓房好,所以产
品的去化速度非常的慢,有的甚至处于滞销状态;联排别墅2800元/平方米,独立别墅3100元/平方米。
06年整体别墅价格没有大的变化,略有小幅上升。
五、天泉一品价格预测
天泉一品,通过前期产品的宣传和炒作,已经树立起株洲最高档小区的形象。
但是,到底小区的产品值多少钱,价格定位到多少才能够被客户所接受。
1、楼盘整体价格比较参照:
交通区位
市政配套
外立面
本案
碧玉花园
书湘里
海创花园
2、楼盘各分类产品价格比较:
以上楼盘各产品的价格通过比较加权平均法得出本案的平均价格:独立别墅5616元/平方米,联排别墅4483元/平方米。
如果单从产品上比较的话,我们的产品应该可以卖到这样的价格,但是由于株洲整体房地产价格06年四区的平均价格在1810元/平方米,株洲房地产还处于滞后状态,所以这样的价格是远远高于客户的心理承受能力的。
再加上加权平均法的准确性与主观判断和对比参数的多少有关系,所以以上价格仅作为参考。
我个人认为目前株洲别墅产品的一般接受价格:独立别墅4000元/平方米以内,联排3000元/平方米左右。
我们的产品在一般水平之上,所以价格应该可以有所上升。
3、成本比较:
株洲市场上的别墅产品都为砖混结构,而本公司开发的天泉一品采用的钢筋混泥土框架结构。
根据房地产行业成本控制的一般规律:砖混结构成本:500-600元/平方米;框架结构成本:800-1000元/平方米。
再加上本小区其他配套的增加,在成本上要比其他楼盘高出300-400元/平方米。
无论从地段、产品品质还是景观上来,天泉一品都是株洲目前最高档的别墅小区。
再加上株洲四桥的开通,沿江风光带的修建,天泉一品的外部环境将再提升一次。
作为绝版产品的“领头羊”,联排别墅的价格整体控制在3500元/平方米以内,双拼和独立别墅冲向5000-6000元/平方米,应该问题不大。