土地增值税清算的难点在哪里

⼟地增值税清算的难点在哪⾥
⼟地增值税清算到底“难”在哪⾥?
⼀、房企经济利益的驱使所然
房地产开发企业在进⾏房地产项⽬结算时将⾯临严格和全⾯的⼟地增值税清算。

开发商的⼼态很复杂，主流的⼼态是观望。

希望新政策能有回旋的空间，使企业避免将较⼤部分利润上缴。

事实上，房地产企业规避⼟地增值税有很多办法，主要的办法有通过关联交易低价销售、签定虚假协议多开发票做⾼成本、拖延清算时间递延纳税等。

做⾼成本和贷款利息是通常做法，因为计算⼟地增值超额部分是要扣除掉这些成本的。

还有部分房地产企业利⽤种种⼿段钻《⼟地增值税暂⾏条例》的空⼦，迟迟不进⾏决算，或留下⼀两套尾房，致使整个项⽬不能决算，逃避⼟地增值税的清算。

对此各省税务官员都发现了很多案例，已经成为普遍现象。

⼤多数企业并不采⽤税务筹划，⽽是直接多开发票。

尤其是在⾃⼰拥有⼯程队的⼩公司当中，这种做法⾮常普遍，⽐如说花了2000万给开成2500万。

⼤型房地产公司有好⼏⼗家上下游关联公司，装修、建筑安装等下属公司之间的关联交易和发票都可以被利⽤为提⾼成本的⼯具。

此外，⼟地增值税的清算会拉紧房地产公司的资⾦链，使⼀部分资⾦本来就捉襟见肘的⼩公司陷⼊倒闭的泥淖，⽬前⼀些⼩公司不得不卖地卖项⽬筹措现⾦应对即将到来的清算。

⼆、税务机关的征收原因
对房地产开发企业⼟地增值税的清算管理⼯作，实际⼯作中存在的问题较多，困难较⼤，⼟地增值税的征收确实有难度。

这是因为房地产⼯程的周期⽐较长，涉及的⾯⽐较⼴，产品也⽐较复杂，因此客观上会⽐⼀般的税种征收要复杂⼀些。

单就⼟地增值税来说，其税基并不⼩，应该是个⼤税，但是实际征收上来的⽐例却不⾼，变成了⼩税。

由于税务部门很难计算房地产的真实成本，现在地⽅税务部门只能按照销售收⼊的1.5%-2.5%预缴⼟地增值税。

⼀是⼟地增值税清算的⼯作量实在太⼤，真的开展⼟地增值税清算⼯作，地税局的⼯作⼈员根本忙不过来，因为⼟地增值税清算涉及复杂的扣除项⽬，包括⼟地款、房地产开发成本、费⽤和转让房地产有关税⾦等。

如果是滚动开发的企业的查账核算，还需要更⼤的⼈⼒物⼒，所以地税局马上开展这项⼯作⽐较难。

加上现实中，不少开发企业财务制度不健全，成本核算不规范，使得税务部门在计算⼟地增值税有许多不便于操作的地⽅。

⼆是⼟地增值税计算⽅式较为复杂。

清算⼯作涉及复杂的扣除项⽬，包括取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额、房地产开发成本、房地产开发费⽤、与转让房地产有关的税⾦等等。

再加上房地产项⽬的开发周期⼀般较长，投资活动⽐较复杂，如果是滚动开发的房地产企业，对其进⾏查账核算往往需要投⼊⼤量的⼈⼒、物⼒，基层税务部门要按通知要求做到“每项⽬必清算”确有难度。

三是项⽬运作制增加了清算的难度。

⼀些房产项⽬原属合作开发，房产公司也系临时组建，企业账⽬较为乱，不少项⽬建成后公司⽴即注销，投资者分钱⾛⼈，现在回头要求其清算补交税款，不仅征管成本较⾼，⽽且因为历时较久，个别投资商的经济状況发⽣变化，要完全追缴到位也显得困难重重。

三、地⽅政府的⾏为考量
⼀是地⽅政府还有很重的保护主义思想。

很多地⽅的房地产业是地⽅经济的龙头产业，要是清算⼟地增值税肯定会使房地产业受到影响，进⽽影响地⽅经济发展。

⼆是现⾏财政分配⽅式使得地⽅政府动⼒不⾜。

其实对于地⽅政府来说，是不愿意对⼟地增值税进⾏清算的，根据相关规定，清算所得的⼟地增值税75%需上缴国家，25%才留给地⽅，地⽅政府清算的动⼒也不⾜。

⼟地增值税属于地税税种，在具体征缴⽐例和⽅式上也由地⽅政府⾃⾏认定。

其间就存在着巨⼤的灰⾊空间。

三是地⽅政府与开发商之间的经济利益关系纽带从来都不曾断过。

⼀直以来，地⽅政府与开发商之间的经济利益关系纽带从来都不曾断过。

房地产开发作为地⽅GDP的重要⽀撑，与地⽅财政有着相当⼤的利益牵连，这或许也是在《通知》实施后，多数城市的清算细则迟迟难以公布的原因所在。

⼟地增值税的严格征收，对于增加地⽅财政收⼊，优化地⽅财政收⼊结构具有积极作⽤。

但根据现有税收体制，⼟地增值税清算所得只有50%留给地⽅，使得地⽅政府不愿“舍⼤求⼩”，在清算政策执⾏上显得动⼒不⾜，难以形成好的执法环境。

四、相关税收政策的缺陷漏洞
(⼀)、政策尚未明确，实际执⾏尺度不⼀。

尽管有[2006]187号⽂及⼀年之后国家税总印发的《⼟地增值税清算鉴证业务准则》保驾护航，以及各级地税部门实时出台的清算管理办法，但是在实际⼯作中我们还是发现⼀些问题⽬前政策尚未明确，实际执⾏尺度不⼀，包括⼟地增值税在内的房地产税收漏洞很多很复杂，稽查困难。

这给清算⼯作带来⼀定困难。

(⼆)、税制设置失衡，计税依据失真。

⽬前我国房地产税制政策基本上是不卖不税、不租不税，⼀旦租售，则数
税并课，从⽽导致开发和经营环节税负过重。

房地产开发税费偏重所引发的开发成本上升，并进⽽导致房地产价格上升。

同时部分税种的计税依据不合理，不能反映房地产的市场价值。

现⾏的房产税、⼟地使⽤税等的计税依据既不能准确地反映财产的市场价值，也不能反映⼟地的级差收益和房地产的时间价值，更不能随着经济的发展、房地产的增值⽽相应增加税收收⼊。

如房产税按照房产原值扣除⼀定⽐例作为计税依据，这种计税⽅法，没有顾及房屋后期的升值因素，与房屋的市场价值相差很⼤，使得来源于房地产的税收收⼊⽆法随着房地产的增值⽽相应增加。