第二资产评估的基本方法演示文稿
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扣除各种贬值
资产评估价值
实体性贬值
功能性贬值
经济性贬值
第四页，共76页。
二、成本法计算公式P33
公式1：
评估值=重置成本-贬值
=重置成本
-实体性贬值
-功能性贬值
-经济性贬值
公式2：
评估值=重置成本*成新率
=重置成本*(1-各种贬值率)
第五页，共76页。
三、理论依据：
（1）资产的购置成本与价值成正相关；
估资产的重置成本。
被评估资产年产量* 参照物重置成本
参照物年产量
第二十七页，共76页。
（三）功能成本法
CASE 5
已知重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产
量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置
成本应为（ ）。
A、4万元 B、5万元
C、4—5万元 D、无法确定
D
CASE 6 P41 例4
第三十六页，共76页。
八、功能性贬值估算（重难点）
（一）功能性贬值的分类 A、超额投资成本引起的功能性贬值
超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新 工艺的运用，使得相同功能的新设备（参照物）比
老设备（被估资产）的重置成本（购置成本）降低。 超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本
第三十七页，共76页。
价格指数法与重置核算法的比较 （补）
物价指数法和重置核算法都是建立在利用历史
资料基础上，但两者存在以下不同： （1）计价基础不同：物价指数法建立历史成本基础
上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费 用核算的基础上。
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的重置
成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置
资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率
观察法---资产实体性贬值额=重置成本*（1—成新率）
实体性贬值率=1-成新率=实体性贬值额/重置成本
注意： “成新率”由资产评估师观察得出
第三十二页，共76页。
（二）使用年限法（重）P38
该方法通过确定已使用年限占资产总使用年限的比值来确定 实体性贬值的一种方法。
=（资产每年实际利用月数*30*每天实际工作小时） ÷ （360*每天法定或正常工作小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年限。 实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限，它等于固 定资产已折旧年限。CASE 7 P38—例6
第三十四页，共76页。
折旧年限20年。经调查分析确定：按现在市场材料价 格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费 用支出为480万元。经查询原始资料和企业计录，该资产
CASE
某厂有一台机器设备，1998年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2003年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
总使用年限、实体性贬值率。
第三十五页，共76页。
参考答案
1、资产利用率
定基物价指数
=评估时点的价格指数/资产购建时点的价格指数 CASE 3 P40 例3
第十九页，共76页。
物价指数法举例
某被估资产购建于1994年，账面原值为 50000元，当时该类资产的定基价格指数 为95%， 评估时该类资产的定基价格指 数为160%，被评估资产的重置成本为多 少？
被评估资产重置成本
（三）超额运营成本引起的功能性贬值
的估算程序---重
1. 比较被评估资产的年运营成本（C0），功能相
同但性能更好的参照物年运营成本（C1）。
2.计算年超额运营成本=C0-C1。 3.计算净超额运营成本=（C0-C1）*(1-T) 。
T---企业所得税税率（25%）
4.估计被评估资产的剩余寿命n及折现率i 。 5. 资产功能性贬值=（C0-C1）*(1-T) ×（P/A,i,n）
第二十八页，共76页。
（三）功能成本法
B、规模经济效益指数法P41
由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和 成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线性 正相关。
资产的成本与 其生产能力不成 线形关系
x
被评估资产年产量 * 参照物重置成本 参照物年产量
x 是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。
复原重置成本和更新重置成本
的区别和联系
联系：
A、功能相同；
B、全新；
C、在现行场条件下。
区别：
A、概念不同；
B、实体构成不同；
C、大小不同 。
复原>更新
如何选择？---选更新
第九页，共76页。
2.重置成本下资产的各种贬值
（1）实体性贬值 P38 资产的实体性贬值即是有形损耗，是指资产由于使 用及自然力作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引
2.应当具备可利用的历史资料。即参照物资
产在实体上、功能上和经济上与被评估资产具 有相同性或可比性。
第十一页，共76页。
五、运用成本法评估资产的基本程序
P34
1.收集与被评估资产有关的重置成本与各种 贬值相关的历史成本资料;
2.确定被评估资产,并估算重置成本; 3.估算被评估资产的损耗或贬值; 4.确定被评估资产的成新率; 5.计算确定被评估资产的价值。
某机器设备，2000年购置，评估基准日为2003 年，该设备帐面原价为100万元，其中：设备购价 92万元，基础及安装费7万元，运杂费1万元，已知 2000和2003年该类设备的定基物价指数分别是150% 和180%，基础及安装费的环比物价变动指数为
160%，按基准日价格标准重置，运杂费为1.5万元。
第三十九页，共76页。
（三）超额运营成本引起的功能性 贬值的估算程序---重
CASE 9 P39--7
第四十页，共76页。
CASE 10
某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评 估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108 万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计
起的资产的价值损失。
（2）功能性贬值 P39 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能 相同而性能更好的资产而造成的资产价值损失。
（3）资产的经济性贬值P40
资产的经济性贬值是指由于外部条件的不利变化
引起资产闲置收益下降等而造成的资产价值损失。
第十页，共76页。
四、成本法的前提条件P34
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定 处于继续使用状态，被评估资产不改变使用用 途。
第十五页，共76页。
参考答案
重置成本 =14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602 万元
第十六页，共76页。
（二）物价指数法 P36
这种方法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估 资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法 ，计算公式为：
重置成本=被估资产的账面原值*物价变动指数
（一）功能性贬值的分类
B、超额运营成本引起的功能性贬值
是由于新技术的发展，使得新设备（参照物）在使用
过程中运营费用低于老设备（被估资产） 。如人耗、 能耗、物耗、维修费、生产的产品质量。
超额运营成本引起的功能性贬值是设备未来超额
运营成本的折现的功能性贬值
第三十八页，共76页。
第十七页，共76页。
注意：
1、物价变动指数尽量使用个别物价变动指数。 2、物价指数法计算的成本是复原重置成本。 3、物价指数法适用用于数量多、价值低的大宗资产。
4、被估资产的账面原值为资产的历史成本
5、物价变动指数可以是定基物价指数或环比物价指数。
第十八页，共76页。
（二）物价指数法 P36
1. 定基物价指数是评估时点的价格指数与 资产购建时点的价格指数之比，即：
=(300*12)/(360*8)*100%=125%
2、实际已使用年限 =名义已使用年限×资产利用率 =5*125%=6.25（年） 3、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 = 6.25+10=16.25 4、实体性贬值率
=实际已使用年限/总使用年限
=6.25/（6.25+10）=38.46%
成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生 产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估 算复原重置成本和更新重置成本。
第二十二页，共76页。
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
A、偏高
B、偏低
C、与实际一致 A
D、无法确定
第二十三页，共76页。
CASE
第二十九页，共76页。
重置成本的估算方法小结
第三十页，共76页。
七、实体性贬值的估算P38
观察法
使用年限法（重）
修复费用法
第三十一页，共76页。
七、实体性贬值的估算P38
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估资 产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度，从 而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
公式计算法(记住公式)
实体性贬值额=重置成本* 实际已使用年限/总使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率
截至评估日资产累计实际利用时间 截至评估日资产累计法定利用时间
注意：实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
第三十三页，共76页。
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法 定利用时间×100%（时间换算为小时）
=50000*（160%/95%）*100%
=84210元
第二十页，共76页。
（二）物价指数法 P36
2.环比物价指数
=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%
式中：
an——第n年环比价格增长指数，n=1、2、3、4、…n CASE 4 P36 例4
第二十一页，共76页。
系）。
（2）分类
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本：
复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造 标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资 产所发生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的材料、新的 工艺、设计，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资 产所需的成本。
第八页，共76页。
（2）资产价值随着时间的推移会贬值.
第六页，共76页。
四、成本法的基本要素（重）
成本法的四个基本要素： 1、资产的重置成本 2、实体性贬值
3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
第七页，共76页。
1.资产的重置成本 P35
（1）概念 重置成本（重置全价）是按在现行市场条件下重新购建一
项全新的被估资产所支付的全部货币总额。（与历史成本的关
如购买方式重置与自行建造方式重置。
CASE P36
第十四页，共76页。
CASE
某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产 线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史 总成本为300万元。
其他数据包括：通过细节分析，如按现在市 场价格重置该生产线，需材料费14万元，人 工费2.8万元，零部件1.9万元，施工管理费 1.1万元，临时设施费1.2万元，机器设备费 581万元。计算该生产线的重置成本。
第二资产评估的基本方法演示文稿
第一页，共76页。
优选第二资产评估的基本方法
第二页，共76页。
第一节 成本法 P32
一、成本法的概念P33
是指首先估测被评估资产的重置成本，然后 估测扣除被评估资产业已存在的各种贬值从而 得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
第三页，共76页。
成本法的基本思路
确定重置成本
第十二页，共76页。
六、重置成本的估算P35
重置核算法 物价指数法 功能成本法
第十三页，共76页。
六、重置成本的估算P35
（ 一）重置核算法 也称细节分析法、直接估算法，是利用成本核
算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，按现行 市价逐项计算的全部购建支出，然后累加得到资产成本 的重置成本。--化整为零
要求：计算该机床的重置成本。
第二十四页，共76页。
参考答案
机床的重置成本 =92*（180%/120%）+7*150%+1.5 =150万元
第二十五页，共76页。
（三）功能成本法P37
也称生产能力比例法或功能成本法。这种方法是寻找 一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算参照 物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的 重置成本。包括两种情况：
A、功能价值法 前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产
能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本越高， 而且是成正比例变化。计算公式为：
被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年 产量）×参照物重置成本
第二十六页，共76页。
功能成本法的估算步骤：
A、确定被估资产的年产量；B、寻找 参照物；C、确定参照物的重置成本 重置成本及年产量；D、按公式计算被
资产评估价值
实体性贬值
功能性贬值
经济性贬值
第四页，共76页。
二、成本法计算公式P33
公式1：
评估值=重置成本-贬值
=重置成本
-实体性贬值
-功能性贬值
-经济性贬值
公式2：
评估值=重置成本*成新率
=重置成本*(1-各种贬值率)
第五页，共76页。
三、理论依据：
（1）资产的购置成本与价值成正相关；
估资产的重置成本。
被评估资产年产量* 参照物重置成本
参照物年产量
第二十七页，共76页。
（三）功能成本法
CASE 5
已知重置全新机器设备一台，其价值为5万元，年产
量为500件，现知被评估资产年产量为400件，其重置
成本应为（ ）。
A、4万元 B、5万元
C、4—5万元 D、无法确定
D
CASE 6 P41 例4
第三十六页，共76页。
八、功能性贬值估算（重难点）
（一）功能性贬值的分类 A、超额投资成本引起的功能性贬值
超额投资成本主要是由于新技术、新材料、新 工艺的运用，使得相同功能的新设备（参照物）比
老设备（被估资产）的重置成本（购置成本）降低。 超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本
第三十七页，共76页。
价格指数法与重置核算法的比较 （补）
物价指数法和重置核算法都是建立在利用历史
资料基础上，但两者存在以下不同： （1）计价基础不同：物价指数法建立历史成本基础
上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费 用核算的基础上。
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的重置
成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置
资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率
观察法---资产实体性贬值额=重置成本*（1—成新率）
实体性贬值率=1-成新率=实体性贬值额/重置成本
注意： “成新率”由资产评估师观察得出
第三十二页，共76页。
（二）使用年限法（重）P38
该方法通过确定已使用年限占资产总使用年限的比值来确定 实体性贬值的一种方法。
=（资产每年实际利用月数*30*每天实际工作小时） ÷ （360*每天法定或正常工作小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年限。 实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限，它等于固 定资产已折旧年限。CASE 7 P38—例6
第三十四页，共76页。
折旧年限20年。经调查分析确定：按现在市场材料价 格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费 用支出为480万元。经查询原始资料和企业计录，该资产
CASE
某厂有一台机器设备，1998年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2003年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
总使用年限、实体性贬值率。
第三十五页，共76页。
参考答案
1、资产利用率
定基物价指数
=评估时点的价格指数/资产购建时点的价格指数 CASE 3 P40 例3
第十九页，共76页。
物价指数法举例
某被估资产购建于1994年，账面原值为 50000元，当时该类资产的定基价格指数 为95%， 评估时该类资产的定基价格指 数为160%，被评估资产的重置成本为多 少？
被评估资产重置成本
（三）超额运营成本引起的功能性贬值
的估算程序---重
1. 比较被评估资产的年运营成本（C0），功能相
同但性能更好的参照物年运营成本（C1）。
2.计算年超额运营成本=C0-C1。 3.计算净超额运营成本=（C0-C1）*(1-T) 。
T---企业所得税税率（25%）
4.估计被评估资产的剩余寿命n及折现率i 。 5. 资产功能性贬值=（C0-C1）*(1-T) ×（P/A,i,n）
第二十八页，共76页。
（三）功能成本法
B、规模经济效益指数法P41
由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和 成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线性 正相关。
资产的成本与 其生产能力不成 线形关系
x
被评估资产年产量 * 参照物重置成本 参照物年产量
x 是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。
复原重置成本和更新重置成本
的区别和联系
联系：
A、功能相同；
B、全新；
C、在现行场条件下。
区别：
A、概念不同；
B、实体构成不同；
C、大小不同 。
复原>更新
如何选择？---选更新
第九页，共76页。
2.重置成本下资产的各种贬值
（1）实体性贬值 P38 资产的实体性贬值即是有形损耗，是指资产由于使 用及自然力作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引
2.应当具备可利用的历史资料。即参照物资
产在实体上、功能上和经济上与被评估资产具 有相同性或可比性。
第十一页，共76页。
五、运用成本法评估资产的基本程序
P34
1.收集与被评估资产有关的重置成本与各种 贬值相关的历史成本资料;
2.确定被评估资产,并估算重置成本; 3.估算被评估资产的损耗或贬值; 4.确定被评估资产的成新率; 5.计算确定被评估资产的价值。
某机器设备，2000年购置，评估基准日为2003 年，该设备帐面原价为100万元，其中：设备购价 92万元，基础及安装费7万元，运杂费1万元，已知 2000和2003年该类设备的定基物价指数分别是150% 和180%，基础及安装费的环比物价变动指数为
160%，按基准日价格标准重置，运杂费为1.5万元。
第三十九页，共76页。
（三）超额运营成本引起的功能性 贬值的估算程序---重
CASE 9 P39--7
第四十页，共76页。
CASE 10
某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评 估。具体资料如下：该资产账面原值270万元，净值108 万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为30年，已计
起的资产的价值损失。
（2）功能性贬值 P39 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能 相同而性能更好的资产而造成的资产价值损失。
（3）资产的经济性贬值P40
资产的经济性贬值是指由于外部条件的不利变化
引起资产闲置收益下降等而造成的资产价值损失。
第十页，共76页。
四、成本法的前提条件P34
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定 处于继续使用状态，被评估资产不改变使用用 途。
第十五页，共76页。
参考答案
重置成本 =14+2.8+1.9+1.1+1.2+581=602 万元
第十六页，共76页。
（二）物价指数法 P36
这种方法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估 资产的历史成本（账面价值）调整为重置成本的一种方法 ，计算公式为：
重置成本=被估资产的账面原值*物价变动指数
（一）功能性贬值的分类
B、超额运营成本引起的功能性贬值
是由于新技术的发展，使得新设备（参照物）在使用
过程中运营费用低于老设备（被估资产） 。如人耗、 能耗、物耗、维修费、生产的产品质量。
超额运营成本引起的功能性贬值是设备未来超额
运营成本的折现的功能性贬值
第三十八页，共76页。
第十七页，共76页。
注意：
1、物价变动指数尽量使用个别物价变动指数。 2、物价指数法计算的成本是复原重置成本。 3、物价指数法适用用于数量多、价值低的大宗资产。
4、被估资产的账面原值为资产的历史成本
5、物价变动指数可以是定基物价指数或环比物价指数。
第十八页，共76页。
（二）物价指数法 P36
1. 定基物价指数是评估时点的价格指数与 资产购建时点的价格指数之比，即：
=(300*12)/(360*8)*100%=125%
2、实际已使用年限 =名义已使用年限×资产利用率 =5*125%=6.25（年） 3、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 = 6.25+10=16.25 4、实体性贬值率
=实际已使用年限/总使用年限
=6.25/（6.25+10）=38.46%
成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生 产技术进步和劳动生产率的变动化因素，因而可以估 算复原重置成本和更新重置成本。
第二十二页，共76页。
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
A、偏高
B、偏低
C、与实际一致 A
D、无法确定
第二十三页，共76页。
CASE
第二十九页，共76页。
重置成本的估算方法小结
第三十页，共76页。
七、实体性贬值的估算P38
观察法
使用年限法（重）
修复费用法
第三十一页，共76页。
七、实体性贬值的估算P38
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估资 产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度，从 而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
公式计算法(记住公式)
实体性贬值额=重置成本* 实际已使用年限/总使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率
截至评估日资产累计实际利用时间 截至评估日资产累计法定利用时间
注意：实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
第三十三页，共76页。
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法 定利用时间×100%（时间换算为小时）
=50000*（160%/95%）*100%
=84210元
第二十页，共76页。
（二）物价指数法 P36
2.环比物价指数
=（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100%
式中：
an——第n年环比价格增长指数，n=1、2、3、4、…n CASE 4 P36 例4
第二十一页，共76页。
系）。
（2）分类
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本：
复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造 标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资 产所发生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的材料、新的 工艺、设计，以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资 产所需的成本。
第八页，共76页。
（2）资产价值随着时间的推移会贬值.
第六页，共76页。
四、成本法的基本要素（重）
成本法的四个基本要素： 1、资产的重置成本 2、实体性贬值
3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
第七页，共76页。
1.资产的重置成本 P35
（1）概念 重置成本（重置全价）是按在现行市场条件下重新购建一
项全新的被估资产所支付的全部货币总额。（与历史成本的关
如购买方式重置与自行建造方式重置。
CASE P36
第十四页，共76页。
CASE
某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产 线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史 总成本为300万元。
其他数据包括：通过细节分析，如按现在市 场价格重置该生产线，需材料费14万元，人 工费2.8万元，零部件1.9万元，施工管理费 1.1万元，临时设施费1.2万元，机器设备费 581万元。计算该生产线的重置成本。
第二资产评估的基本方法演示文稿
第一页，共76页。
优选第二资产评估的基本方法
第二页，共76页。
第一节 成本法 P32
一、成本法的概念P33
是指首先估测被评估资产的重置成本，然后 估测扣除被评估资产业已存在的各种贬值从而 得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
第三页，共76页。
成本法的基本思路
确定重置成本
第十二页，共76页。
六、重置成本的估算P35
重置核算法 物价指数法 功能成本法
第十三页，共76页。
六、重置成本的估算P35
（ 一）重置核算法 也称细节分析法、直接估算法，是利用成本核
算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，按现行 市价逐项计算的全部购建支出，然后累加得到资产成本 的重置成本。--化整为零
要求：计算该机床的重置成本。
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参考答案
机床的重置成本 =92*（180%/120%）+7*150%+1.5 =150万元
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（三）功能成本法P37
也称生产能力比例法或功能成本法。这种方法是寻找 一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算参照 物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的 重置成本。包括两种情况：
A、功能价值法 前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产
能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本越高， 而且是成正比例变化。计算公式为：
被评估资产重置成本=（被评估资产年产量/参照物年 产量）×参照物重置成本
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功能成本法的估算步骤：
A、确定被估资产的年产量；B、寻找 参照物；C、确定参照物的重置成本 重置成本及年产量；D、按公式计算被