【角美2010P06地块】市场定位及投资可行性初步分析

项目地块价值研判
项目地块价值分析 商业价值：区域商业及现代城镇舒适性购物商业综合体发展存在极大空白 项目紧邻镇城主干线——仁和西路，位于仁和西路与霞兴路交汇处，区位优越， 新客运站、火车站市政交通设施聚集，辐射力极强；项目双面邻路，商业的易达 性极强。 周边居住高档生态品质楼盘居多，消费群体整体比较高且周边没有区域性商业 综合体其亦为本地块商用物业的经营定位提供极大的操作空间。 项目区域作为角美新城区，角美中学新校区及角美医院的投入，体育中心，龟 山公园兴建，形成了十分成熟的配套环境，医疗配套、教育配套、休闲配套等均 成熟，为未来的居住提供好的保障。
角美镇城市规划分析
中心城区项目分布现状图
角美镇城市规划分析
中心城区启动项目简介图
角美镇城市规划分析 规划定位 大厦门湾的重要节点，漳州东部的经济发展中心，以行政中心、商业金融 中心、产业创新中心构成的角美城市功能核心区，人居环境示范区。 发展目标 在规划期内，力争将角美镇建设成一个规模适合、结构合理、功能齐备、环 境优美、生活便利、经济发达的现代化中等城市。 城镇规模 充分发挥厦漳泉城市联盟的优势，加强与九龙江三角洲都市区的联系，把角美作 为城市来经营、规划，最终建成产业功能完善、滨江城市特色鲜明的现代化城区， 争取到2020年，建成中心城区达66平方公里，人口达到55万，城市化人口达到90%。
业态分布
电子通讯餐饮为主，生活配套为辅 运动、流行服饰为主 以餐饮、中汇、良兴购物广场、 中博手 机城 娱乐、餐钦、银行为主业态 建材、新港灯饰市场、生活配套为辅 苏宁电器、批发等业态为主 一站式购物中心，以丰泰财富广场、星 河城市广场为代表
角美商业市场调查分析 商圈业态分布实景图
角嵩路是角美除324国道外车流量最大的地段，厦门开往角美的班车都停靠在此路 段上下客，因而人流量也较大，其业态以服装和食杂为主；此路靠南区域有大量的建 材。所以，此路段整体上由三种主力业态构成。另外，角美首个主题公园式购物广场 —“星河城市广场”其商业步行街区购物中心商业面积约：5万平方米，而丰泰财富广 场商业面积也达到2.4万平方米。
角美镇区域特征和城市概况 交通优势 角美现有324国道线从城区中部通过，厦漳高速、鹰厦铁路及正在建设中的龙厦 铁路、厦深铁路从北部通过，海沧铁路、同三高速穿越境内，以及连接海沧和长泰的 三条主干道角海路、角嵩路、角泰路；其交通方便快捷，优势明显。
角美镇区域特征和城市概况 工业优势 角美工业综合开发区是福建省最早开发的外向型工业区之一，经过十几年的 发展，现已形成门类多样、产品丰富的轻型工业体系。目前区内拥有福龙、龙 池、文圃、凤山、吴宅、江东6个工业园区，基本形成产业集群的园区经济和工 业主导的产业经济，具有较强的工业经济支撑力。 后发优势 近年来，角美镇已先后投入数亿资金不断加大城市建设和改造力度，完成 了一系列城市基础配套工程，目前已形成“二纵四横”的道路交通网络；集镇 建成工业综合开发区由原来的5．25平方公里拓展到18平方公里，城市化水平 达到42．7％。拥有5所中学、35所小学、2座公园和1家年交易额上亿元的农 贸市场，建有龙海市第一医院分院、龙池医院、影院、游泳馆、乒乓球馆等配 套，角美城市后发优势逐步凸显。
项目地块价值研判 项目周边楼盘开发状况 项目周边现有已交房入驻楼盘:天翔世家、汇景祥居、御家兰庭等，其二手房均价为 ：4500元/㎡---4800元/㎡；兴建未交房楼盘：龙泉华庭 ，其住宅销售价位为：5000 元/㎡—5500元/㎡。
项目地块价值研判 项目周边楼盘开发状况 项目周边楼盘价位图表 项目名称
角美镇城市规划分析 规划方向 规划三大新区：角美中心区、龙池新区、福龙新区。 角美中心区是三大新区的重点，实施中将以建成区为依托，西进南拓。“西 进”是沿仁和西路向洪岱洋片区、福龙工业园推进；“南拓”沿洪岱路向角江路、 石美片区拓展。该片区的汇景祥居、天翔世家、仙鹭温泉人家、御家园、星河特区 等8个商住小区建设，对于提升当地人居品质具有重要作用。 同时，开发区还将利用厦深铁路新角美客运站建设的机会，抓紧启动洪岱洋 新镇区建设，加快规划建设新角美中学，并且将建设五星级商务酒店、大型娱乐休 闲项目。旧区建设侧重抓好侨兴街、农贸点、粮站片区等旧城改造项目，促使集镇 城市中心功能更加完善，带动作用不断增强。 道路交通 镇区路网总体形成“三横五纵”的路网结构。规划道路等级分为镇区主干道、镇 区次干道、镇区支路，由此构成完善的道路交通体系。镇区交通设施主要有长途汽车 站、公交首末站、公共停车场和公共加气加油站。
第四部份 项目开发的市场初步定位
项目开发的市场初步定位 住宅部份市场定位 产品定位：生态休闲景观高端住宅 青年时尚公寓 产品定位：生态休闲景观高端住宅+青年时尚公寓
1.“生态休闲景观高端住宅”定位依据： ★项目打造生态型精品质高端住宅与角美城市规划“水韵新城”中心城 区规划结构为“一心、三片、两轴、两带”组团式布局结构形态；建设城在绿中， 蓝天、碧水、绿地相互辉映的现代化生态园林城区的宏观大格局相吻合； ★丰富自然稀缺价值资源“江水”、“温泉”如本项目周边现有龙泉谷 温泉SPA，及九龙江水域带对高端购房需求的吸引； ★项目区域教育、医疗配套日趋成熟，角美中学新校区及角美医院的投 入，能够满足高端居住需求； ★角美老镇居民传统习惯不愿意远离老镇区的区域念旧心理，而本项目 距离老镇区不到1公里，可以为老镇区居民提升改善居住的愿望； ★项目区域休闲娱乐配套的完善，如体育中心，龟山公园兴建，其为本 项目打造生态休闲景观高端住宅创造有利先机条件。
角美房地产发展进程概况
高速发展阶段： 高速发展阶段：品牌规模生态化生活开发模式 近年来，海峡西岸经济区发展战略的深入实施，位于厦漳之间的角美得到新一轮 发展的重要发展战略机遇并随着外来开发商的进驻，较强的前瞻性，根据城市的发 展、规划的要求，市场的演变，从而不断地提升房地产的人居生态生活品质；房地 产开发项目进入品牌化、规模化运作。 代表性楼盘： 本土开发企业龙泉地产打造近80万平方米精品楼盘“温泉美生 活”----“龙泉华庭”、“龙泉御墅”、“龙泉丽景”；厦门房地产商鑫星河地产开 发的角美首座主题式购物公园----“ 星河·城市广场”；以及港资企业丰泰地产所开 发的“丰泰财富广场”。
角美镇城市规划分析 角美城市总体规划 根据漳州城市规划目标，角美将成为漳州新的“次中心城市”之一。为实现 这一战略目标，角美将按照“一主一辅、双城争辉”、“一江两带、山海共 舞”的城市空间结构展开城市布局。为尽快拉开城市总体框架，壮大城市体 量，角美工业综合开发区着重建设“一城（主城区）、三轴（以国道324线 为主轴的西通道、以角海路为主轴的东通道、以角江路为主轴的中通道）、 带六园（龙池、福龙、文圃、吴宅、凤山、江东六大工业园区）”的城市布 局。
角美商业市场调查分析
通过对角美镇商圈实地调研，其商业主要分布街区位于：侨兴路、北门南路 、324国道转盘处、仁和东、西路、角海路、角嵩路及文圃大道。
角美商业市场调查分析
商圈主业态分布及租金列表 路段
侨兴路 北门南路 324国道转盘处 仁和西路、主圃大道 仁和东路 角海路 角嵩路
租金
20-30元∕㎡ 100元∕㎡ 100-150元∕㎡ 30-40元∕㎡ 25-30元∕㎡ 100-150元∕㎡ 40-60元∕㎡
第二部份 角美房地产概况及商业市场调查分析
角美房地产发展进程概况 初级发展阶段： 初级发展阶段：初始自建自住 早期的角美没有房地产可言，2003年以前，角美建的房子没有规划，不讲品质，不 讲价格，也没有理念，大多建筑形态都是自建自住为主，满足的是最基本的居住需求 ；一种是农民自建房、一种是介于农民与房地产开发之间的房子，最后一种才是真正 的房地产商盖的房子。 中期发展阶级：打造品质化住宅楼盘 中期发展阶级： 2005年厦门建发房地产在角美龙池打造“钻石之城”圣地亚哥及在此之间一批 开发商，重视房地产的品质，并逐步把园林设计等理念引入房地产，从而开创了品质 化住宅楼盘，到了2007-2008年，几个大盘开始在角美动工，房地产住的品质才开始 发生翻天覆地的变化。 代表性楼盘：天翔地产斥巨资打造角美首席7万㎡大型国际品质社区“天翔世 家”，角美商品房开发有限公司开发建设角美地标式建筑——“汇景祥居”；顺华集 团打造高档次住宅社区“芗鹭温泉人家”08年销售价位达5000元/㎡。
龙泉华庭 丰泰财富广场
20000元/㎡—25000元/㎡ 22000元/㎡，挑高6.2米
项目地块价值研判
项目地块价值分析 资源价值：角美最为自然丰富“江水”、“温泉”资源 本项目周边现有龙泉谷温泉SPA，及九龙江水域带，其为项目增加较大的附加值。 休闲价值：角美最为完善的休闲娱乐公共配套 本项目未来公共娱乐休闲配套比较完善，体育中心，龟山公园近在咫尺，中影 万星国际影城也即将动工。
角美商业市场调查分析 商圈业态分布实景图
324国道临街及车流量大，业态主要以摩托车专卖店和汽车维修为主，近期经过马 路两旁的街道改建，良兴商场在此路段新开了一家分店，和中汇购物广场隔路相望 ，现已形成了一条步行街，该地段店面升值潜力巨大。
角美商业市场调查分析 商圈业态分布实景图
仁和东路主要以建材、新港灯饰市场为主业态，生活配套为辅业态，其租金不高； 现有永辉购物超市，其人流量大，但购物环境差，停车不便；仁和西路主要以娱乐、银 行营业厅为主业态；文圃大道主要以餐饮美食为主业态。
【角美2010P06地块】 市场定位及投资可行性初步分析
目录
第一部分 角美镇发展概况及城市规划 第二部份 角美房地产概况及商业市场调查分析 第三部分 项目地块价值研判 第四部分 项目开发市场初步定位 第五部分 项目产品开发配比率及定价预估分析 第六部分 项目开发财务及投资效益分析 第七部分 项目评估结论
角美商业市场调查分析 商圈业态分布实景图
角美老镇街角海路、北门南路主要以男女流行服饰、运动品牌装为主业态，其 租金相对比较高，达到年租金8—10万，约100--150元/㎡/月。
第三部份 项目地块价值研判
项目地块价值研判 项目地块区位及概况分析
项目地块价值研判 项目地块区位及概况分析 区位特点： 项目地块位于仁和西路与霞兴路交汇处，为角美新区规划“水韵新城”中 心城区，距离老镇区不到一公里，规化中的角美新客运站及龙厦铁路、厦深铁 路角美火车站距离本项目10分钟车程，其交通通达性便利。 周边未来公共娱乐休闲配套比较完善，体育中心，龟山公园近在咫尺；另 外周边现有龙泉谷温泉SPA及打造近80万平方米精品品质生态楼盘“温泉美生 活”-----“龙泉华庭”、“龙泉御墅”；其将间接提升本项目地段价值。 地块概况： 本案项目地块占地面积约：70932㎡，建筑容积率约为：1.8～3.0,建筑限 ㎡ 高:100米,总建筑面积约为:212796㎡。 ㎡
天翔世家 汇景祥居 御家兰庭 龙泉华庭
开发商
漳州市天翔房地产开发有限公司 龙海市角美商品房开发有限公司 漳州市御家房地产开发有限公司 龙海龙泉房地产开发有限公司
住宅均价
4800元/ 4800元/㎡ 4500元/㎡ 4600元/㎡ 5200 元/ ㎡
项目地址
漳州龙海角美镇文圃大道 角美镇政府前、角美邮电 局、公安分局旁边 漳州市角美中心小学西侧 角美新城区仁和路和洪岱 路交汇处
项目地块价值研判 项目商业竞争楼盘分析 现角美镇在售商业楼盘仅为三个，主要分布于角嵩路的星河城市广场、丰泰财富广 场及龙泉华庭配套底商，其一层店面销售价位为：18000元/㎡～25000元/㎡，二 层为：12000元/㎡～13000元/㎡，店面面积主要以50㎡～80㎡为主。 项目商业竞争楼盘价位图表Fra bibliotek项目名称 店面售价
项目商业竞争楼盘价位图表
商业主题定位
星河·城市广场
一层：18000元/㎡，挑高6米 二层：12000～13000元/㎡
为集购物观光、休闲娱乐为一体的全天侯 立体化的大型主题公园式休闲购物中心。 项目涵盖了名店步行街、大型超市卖场、 百货名店、电影院、时尚女人街、电子城 、电玩城、美食广场、儿童专区等多种娱 乐消费形态。 小区生活配套底商为主 以新华都为主力店的角美首站商业体
第一部份 角美镇发展概况及城市规划
角美镇区域特征和城市概况 区位优势
角美镇归属福建省龙海市，为 漳州次中心城市。区域总面积 163平方公里，位于厦漳泉交界 ，九龙江入海口；雄踞厦门西海 岸，鹰厦铁路、324线国道、厦 漳高速公路交汇于此，是闽南金 三角的交通枢纽，是闽南城市联 盟的“桥头堡”；是厦漳经济联 结的契合点、接力站；与厦门市 接壤21公里，距厦门岛15公里， 是厦门市环岛20公里经济圈和海 湾型城市建设的重要组成部分， 具有东连厦门特区、西接漳州市 区的独特区位优势。