2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷A卷附答案

2023年-2024年房地产估价师之估价原理与方法能
力检测试卷A卷附答案
单选题（共45题）
1、关于地租测算的说法，错误的是（）。

A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息
B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的
C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等
D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用
【答案】 D
2、某一房地产的（）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价。

A.使用价值
B.交换价值
C.市场价值
D.投资价值
【答案】 D
3、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（）。

A.成本法
B.价差法
C.修复成本法
D.损失资本化法
【答案】 C
4、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。

A.估价委托合同签订时间
B.估价目的
C.实地查勘估价对象的时间
D.委托人意愿
【答案】 B
5、“从阴引阳，从阳引阴，以右治左，以左治右”是在下列哪项观念指导下的治疗原则
A.整体观念
B.辨证论治
C.知常达变
D.阴平阳秘
【答案】 A
6、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。

A.不可损耗性
B.不可毁灭性
C.保值增值性
D.寿命长久性
【答案】 B
7、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。

A.平均发展速度法
B.平均增减量法
C.数学曲线拟合法
D.中位数法
【答案】 C
8、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（）。

A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
【答案】 C
9、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指
A.气不摄血
B.气血两虚
C.气血不荣经脉
D.气随血脱
【答案】 C
10、面色白，脘腹冷痛，喜静、下利清谷、脉微细的病机是
A.阴偏胜
B.亡阳
C.阳偏衰
D.阴阳互损
【答案】 C
11、马克思的地租理论不包括（）。

A.级差地租
B.剩余地租
C.垄断地租
D.绝对地租
【答案】 B
12、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。

A.谨慎价值
B.市场价值
C.快速变现价值
D.投资价值
【答案】 C
13、评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。

A.典型投资者所要求的社会一般收益率
B.典型投资者所要求的社会最高收益率
C.特定投资者所要求的最低收益率
D.特定投资者所要求的最高收益率
【答案】 C
14、下列不属于估价委托人的义务的是（）。

A.根据自己的需要提出估价结果
B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料
C.协助估价师搜集估价所必要的资料
D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责
【答案】 A
15、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。

A.4870
B.5020
C.5340
D.5520
【答案】 B
16、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。

A.同价值
C.同性质
D.同类型
【答案】 C
17、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平
A.低价格政策
B.高价格政策
C.均价格政策
D.最高价格政策
【答案】 A
18、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。

A.应作为估价资料归档
B.不应作为估价资料归档
C.由估价机构决定是否归档
D.依委托人的意见决定是否归档
【答案】 A
19、在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。

A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点
B.房屋征收决定公告之日
C.房屋征收委托之日
D.房屋征收完毕之日
20、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（）元/m2。

A.5110.51
B.5307.26
C.5548.37
D.5638.13
【答案】 A
21、关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。

A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定
B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命
C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关
D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变
【答案】 C
22、神思难以集中专一，甚则神思恍惚，面色苍白无华，舌色不荣病机是
A.心血不足
B.心阴不足
C.心的阳气偏衰
D.心血瘀阻
【答案】 A
23、《素问·五藏生成篇>说：“多食甘”，则
A.脉凝泣而变色
B.筋急而爪枯
C.肉胝皱而唇揭
D.骨痛而发落
【答案】 D
24、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。

A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.适合原理
D.均衡原理
【答案】 D
25、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是
A.解放生产力，发展生产力
B.消灭剥削，消除两极分化
C.建设社会主义
D.最终实现共产主义
【答案】 D
26、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅。

首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。

A.实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元
B.实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元
C.实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元
D.实际单价为2200元/m2，实际总价为30.16万元
【答案】 C
27、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（）。

A.所在区域的消费者观念发生了变化
B.国家调整了房地产的税费政策
C.国际与国内均出现了通货膨胀
D.对可比实例进行了装修改造
【答案】 D
28、关于征收和征用，下列说法正确的是（）。

A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题
B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿
C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为
D.征收是无偿的，征用是有偿的
【答案】 A
29、五志过极均可伤
A.心
B.肝
C.肺
D.肾
【答案】 A
30、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。

目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。

假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。

以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。

（建筑物报酬率为10%）
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07
【答案】 D
31、一套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

A.3000
B.3277
C.3295
D.3599
【答案】 C
32、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。

若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面
积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。

该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。

A.4000
B.5900
C.6800
D.7200
【答案】 C
33、生产资料是由
A.劳动者和劳动对象构成的
B.劳动对象和劳动资料构成的
C.劳动者和劳动资料构成的
D.劳动者、劳动对象、劳动资料构成的
【答案】 B
34、( )是随着时间的推移而减少的；
A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.投资价值
【答案】 B
35、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（）。

A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益
B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等
C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途
D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象【答案】 C
36、下列属于按照房地产的实物形态分类的房地产是（）。

A.房地产的局部
B.工业房地产
C.部分产权或有限产权的房地产
D.在建工程
【答案】 A
37、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。

A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格【答案】 A
38、马克思的地租理论不包括（）。

A.级差地租
B.剩余地租
C.垄断地租
D.绝对地租
【答案】 B
39、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。

A.环境因素
B.自身因素
C.视觉因素
D.人口因素
【答案】 B
40、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。

A.低于
B.等于
C.高于
D.无法确定
【答案】 A
41、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。

A.建筑密度大小
B.房型设计
C.临路状况
D.公共配套设施情况
【答案】 B
42、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（）的税费。

A.卖方和买方双方缴纳的
B.卖方独立承担和缴纳的
C.买方缴纳的
D.买卖双方协议承担和缴纳的
【答案】 B
43、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。

A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费
B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务
C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务
D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务
【答案】 D
44、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。

A.挂牌底价
B.正常市场价格
C.竞买人可承受的最高价
D.最可能的成交价
【答案】 C
45、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。

A.单位比较法
B.分部分项法
C.造价分析法
D.指数调整法
【答案】 C
多选题（共20题）
1、对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。

A.替代原则
B.谨慎原则
C.合法原则
D.最高最佳利用原则
E.价值时点原则
【答案】 ACD
2、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（）。

A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金
【答案】 AC
3、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（）。

B.土地用途
C.土地开发程度
D.评估单位
E.土地使用权性质
【答案】 ABC
4、对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（）。

A.合法原则
B.价值时点原则
C.替代原则
D.最高最佳利用原则
E.谨慎原则
【答案】 ABC
5、关于长期趋势法用途的说法，正确的有（）。

A.可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
B.可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益
C.可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D.可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低
E.可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏
【答案】 AB
6、按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（）。

B.出售
C.出租
D.自用
E.自营
【答案】 BCD
7、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价
B.估价项目负责人应为注册房地产估价师
C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作
D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务
E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名
【答案】 ABCD
8、下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。

A.地形、地势
B.土地开发程度
C.土地用途、容积率
D.朝向、楼层
E.外部配套设施
【答案】 ABC
9、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。

A.可接受性
B.保值增值性
C.现实社会需要程度
D.未来发展趋势E 固定性
【答案】 ACD
10、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。

A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加
D.改进物业管理
E.周围环境改善
【答案】 C
11、房地产估价的三大基本方法是（）。

A.假设开发法
B.路线价法
C.市场法
D.成本法
E.收益法
【答案】 CD
12、【2012年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。

A.规避估价风险
B.保护估价师和估价机构
C.使评估价值更接近实际成交价格
D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项
E.使委托人能得到其预期的估价结果
【答案】 ABD
13、下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（）。

A.提高购房最低首付款比例
B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收
C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收
D.减少房地产开发用地的供应量
E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机
【答案】 AC
14、引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（）。

A.政府进行道路建设
B.农用地转为建设用地
C.改进物业管理
D.装饰装修改造
E.更新或添加设施设备
【答案】 CD
15、建筑物实物因素包括（）。

A.建筑规模
B.建筑结构
C.朝向
D.设施设备
E.装饰装修
【答案】 ABD
16、比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（）。

A.租赁权限制情况
B.交易税费负担转嫁情况
C.已抵押担保债权情况
D.地役权设立情况
E.利用方式限制情况
【答案】 ACD
17、关于重新购建价格的说法，正确的有（）。

A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B.重新购建价格相当于账面价值
C.重新购建价格是客观的重新购建价格
D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格
E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格
【答案】 CD
18、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。

A.投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B.评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率
C.评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率
D.评估投资价值时，净收益应采用税前净收益
E.评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
【答案】 AB
19、建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。

A.自然环境恶化
B.消费观念变更
C.设备陈旧落后
D.城市规划改变E 政府政策变化
【答案】 BC
20、最高最佳使用同时符合( )标准。

A.无任何风险
B.法律上许可
C.技术上可能
D.经济上可行E 价值最大化
【答案】 BCD
大题（共10题）
一、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。

现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。

其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8
2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。

平均寿命为15年，经过年数为9年。

（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

（5）假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】
二、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为
30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。

经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。

又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。

由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。

当地该类房地产的报酬率为8%。

请计算该建筑物的现时价值。

（12分）
【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价
①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；
③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④销售费用：C×3%；
⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+
（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥销售税费：C×6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）
×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格
C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1. 05%C。

其次，计算总价①建安成本：1200×30000=3600（万元）；
②专业费用：3600×8%=288（万元）；
三、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。

方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为
2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。

方案二：改扩建为公寓出售。

需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。

根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。

请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）
【答案】假设开发法方案一：（从旧厂房到批发市场）从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年净租金收益＝
3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元）开发完成后的价值
V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n ＝1300.86/（7.5%－
2.5%）×[1－（1＋
2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857
2.35＋0.32V1 V1＝12606.39（万元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。

）补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元
契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0 改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元营销费用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71 V0＝－813.83（万元）
四、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。

该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。

抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。

调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。

该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。

请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。

（10分）
【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）
五、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。

现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。

其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8
2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万
元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。

平均寿命为15年，经过年数为9年。

（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。

（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。

（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。

（5）假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】
六、某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。

该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。

抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。

调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。

该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。

请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。

（10分）
【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）2）求解已抵押贷款余额先求年偿还额600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还贷款余额
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）3）2013年10月1日再次抵押价值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）
七、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为
30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。

经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。

又知该。