在全县物业服务规范化管理工作会议上的讲 话

物业及房地产管理现状及应对措施
一、2014年物业及房地产管理工作情况
去年以来，我们在物业服务、房地产管理等方面均取得了可喜的成绩，有效推动了物业服务、房地产市场秩序持续健康发展，为我县经济社会发展做出了积极的贡献。

物业管理工作：
一是物业服务队伍不断壮大。

目前，我县已有14 家有资质的物业服务企业，三级资质企业6家，暂定三级资质企业 8家。

二是物业服务规范管理覆盖面丌断扩大。

我县实行物业管理的小区共22个，管理面积81.8万平方米，除老区一些旧、小、分散的住宅区或单栋楼没有实行物业管理外，我县新建商住小区物业服务管理覆盖面达到95%以上。

三是物业服务规范化水平不断提高。

近年来，围绕物业服务规范化建设做了一系列工作。

一是着力加强物业管理从业人员培训学习。

每年对项目经理、从业人员、物业管理部门及各镇各社区物业工作人员进行分层次培训。

二是着力规范物业企业的服务行为。

围绕企业制度制定、业主档案建立、公开公示栏设置、服务流程的规范等，逐企业检查，使物业服务企业知道做什么、怎么做，建立规范的公示栏，公开公示服务标准、收费标准、公摊费用，接受业主监督。

三是严格物业管理和物业服务量化考核。

对物业服务的考核采取年
终集中考核与日常考核相结合的方式，从基本要求、房屋管理、公共设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护管理等6个方面进行量化打分。

目前，我县22 个管理项目中，荣获“市级示范小区”1 个，为我县居民创造了优美的居住环境。

四是建立健全规章制度，规范物业管理工作。

去年以来，根据有关法律法规，我县先后制订出台了根据有关法律法规，先后制订出台了《关于进一步加强物业管理工作的实施意见》、《扶风县物业管理工作和物业服务量化考核办法》、《扶风县住宅专项维修资金收缴管理办法》、《关于贯彻落实陕西省〈新建住宅物业保修金管理办法（试行）〉的意见》等规章制度，为我县物业服务规范化管理和物业服务行业健康发展提供了制度保证。

五是加强维修资金管理，管好房屋“养老金”。

严格依照“专户存储，专款专用，所有人决策、政府监督”的原则，实施了住宅专项维修资金制度，保障了住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和正常使用，有效地改善了广大业主的居住环境。

2014年全年住房维修资金收缴910多万元，维修资金累计收缴2000多万元。

2014年维修资金使用25万多元。

六是着力规范业主大会、业委会运作。

今年以来，先后指导百合花园、西大街商贸小区等3个小区成立了业主委员会。

在此基础上，充分发动广大业主，积极参与，集思广益，共同制定出切实可行，既不损害业主利益又能监督业主自觉
履行义务的管理规约、业主大会议事规则等相关工作制度，由业主大会审议通过，确保了业主委员会各项工作有章可循，规范运作。

七是严格推行公示备案制度。

严格物业服务企业逐级备案制，并在企业所服务的小区实行公示制，公开服务标准、服务项目、收费项目及依据、维修投诉电话。

促使物业企业积极履行义务，自觉接受业主监督，起到了极大的促进作用，得到了广大业主的认同。

八是物业矛盾纠纷得到有效化解。

2014年度县政府办转来人民网留言、市长信箱、县长信箱等各种媒体投诉物业纠纷40多起，来人来电投诉30多起，主要是物业费收取、停车费收取和维修等方面内容。

物业从业人员各司其职，行动迅速，这些矛盾纠纷都得到了较好的解决和处理。

房地产工作：
一是规范房地产开发企业的商品住房交付行为。

维护消费者正当权益和我县房地产市场秩序，印发了《关于进一步规范商品住房交付使用有关问题的通知》。

去年办理商品房交付使用备案2起，面积50000多平方米。

查处渭河中央商城等违规售房3起，莲花广场等违规交房2起，分别下发了停止违法行为通知书。

二是加强商品房预售管理。

全年办理商品房预售许可证7件，面积13.59万平方米。

三是做好商品房购房合同备案工作。

全年办理商品房购房合同备案1159件；初始登记35件，转移登记621件。

四是房地产矛盾纠纷得到有效化解。

2014年度共接到县政府办转来人民网留言、市长信箱、县长信箱等各种媒体投诉房地产纠纷30多起，来人来电投诉20多起，主要是“一价清”执行情况、房产证办理情况和逾期交房等方面内容，通过调查协调，这些矛盾纠纷都得到了较好的解决处理。

二、存在问题
在肯定成绩的同时，我们也要清楚地看到，我县物业服务行业仍然处亍起步阶段，物业服务规范化管理工作中出现的一些新情况、新问题也亟需解决。

一些物业从业人员的服务理念还没有转变。

大多数物业企业没有树立“业主至上，服务第一”的理念，管理和服务停留在初始化的清扫保洁上。

企业员工的思想观念比较落后，服务意识淡薄，认为自己是“管家”，以管理者自居，重管理、轻服务、重收费、轻义务，处理问题方法简单生硬，不能有效化解矛盾，反而使矛盾激化。

二是一些物业企业行为不规范问题还不同程度存在。

一些物业企业不认真履行物业服务合同，随意损害业主权益等违规经营行为时有发生。

有些企业巧立名目多收费、乱收费，有些只收费不服务，多收费少服务或降低标准服务；有些不落实公示公开制定，不按规定向业主公示收费标准等；有些企业超越权限，擅自处分应由业主处分的事项，侵犯业主的权益。

三是一些开发建设遗留问题还没有得到很好解决。

表现
在规划变更引起居住环境改变、不按规划设计要求建设配套设施、房屋及附属设备存在质量问题、开发企业对后期物业管理做出的承诺没有兑现，以及开发企业与物业企业建管不分、责任不清的“父子”关系等，把前期开发中的许多问题遗留到后期物业管理中，导致物业服务企业无法解决，引起业主的上访投诉。

四是一些物业企业与业委会、业主之间矛盾纠纷时有发生。

物业企业和为主作为“一家人”本就“一家亲”，但因缺乏有效沟通、相互不信任，常说“两家话”。

一方面，少数物业服务企业行为不规范，引发居民不东满，投诉增多；另一方面，部分业主希望出的钱越少越好，得到的服务越多越好。

一些业委会成员对自身的责、权、利认识不清，个别人甚至为一己私利，把个人利益置于业主共同利益之上，与物业服务企业产生无原则的矛盾纠纷，使得大多数业主的利益得不到维护。

有些小区业主委员会维权手段简单粗暴，与物业服务企业之间的对立日趋尖锐，个别小区业主的维权活动已扰乱了社区，甚至社会的安宁。

上述问题的存在，既有市场主体行为不规范、物业管理市场发育不完善的原因，也有政策法规不完善的因素。

协调和解决这些问题，需要我们当前和今后一个时期，进一步理清工作思路，进一步解放思想，采取切实可行举措，认真加发解决。

三、2015年工作思路及打算
2015年，我们要以贯彻落实《物业管理条例》为载体，提升物业管理行业整体服务水平为目标，坚持正面引导，不断强化监管，进一步规范市场秩序，优化市场环境，努力开拓物业管理工作新局面。

1、加大对物业企业的监管力度。

我县大部分企业能够依法经营、规范服务，为改善居住环境，构建和谐社区做出了积极贡献。

但也有个别企业服务质量、社会信誉差，还有一些没有物业服务企业资质的组织和个人实际上也在从事物业服务活劢，严重影响了物业服务行业的健康发展。

今年，我们将建立统一的物业服务企业资质动态监管平台,推动我县物业服务企业资质管理工作。

对物业管理混乱、不履行物业管理合同、擅自收取戒挪用住宅专项维修资金的, 都将被扣分，一年内物业企业违法违规行为达到一定分数后将不得承接新项目,情节严重的,将注销物业资质。

2、加强物业服务业务培训，引导物业管理活动的主体认清自身的地位和职责。

我县物业服务行业还处亍起步阶段，物业服务规范化覆盖率还不高，物业服务精细化程度还很低。

今年我们将组织全县物业服务企业外出考察学习一次，学习和借鉴外地先进的服务理念和成功的管理经验，强队伍，精业务，优服务，上高度，要紧紧抓住行业起步阶段的宝贵时机，开阔眼界，积极作为，做强做大，树立品牌。

积极推行人性化管理和亲情化服务，营造诚信、规范的企业文化氛围，打造具有扶风特色的物业服务企业。

3、加大物业服务收费监管，维护消费者和企业的合法权益。

物业服务企业要实行“三公开”，即服务项目公开、服务标准公开、收费标准公开，接受全体业主的监督，为业主提供“质价相符”的物业服务。

进一步促进物业服务的标准化和规范化，让业主得到质价相符的服务，创造和谐的物业管理氛围。

4、指导成立小区业主委员会。

严格按照《物业管理条例》规定筹备业主大会，加强监督指导，深入各物管小区，提供全方位服务，严格把控业委会候选人资格，选出懂法守法，热心小区公益，责任性强，无私心且能保证一定工作时间的业主担任小区业主委员会成员，为搞好物业服务工作打下基础。

今年城关镇三个社区都要筹备成立2--3个小区的业主大会及业主委员会。

5、完善考核体系，扩大考评参与面。

按照《扶风县物业管理工作和物业服务量化考核办法》，实行日常考评与年度综合考评相结合的方式，增加日常动态巡查次数和力度，实行季考核制度，结合专项检查及日常投诉上访情况，每季度对考核情况进行通报，并将业主对物业服务企业的满意度测评作为综合考评的重要依据，使考评结果体现业主意愿。

6、加强房地产开发全过程监管。

在继续开展房地产市场秩序专项整治的同时，要更加注重体制、机制建设，实现对房地产开发经营源头、过程、终端的全过程监管，建立起
保证房地产市场健康有序运行的长效机制。

要按照《房地产开发经营管理条例》的规定，严格执行商品房预售和预售合同备案制度，防止发布虚假信息、一房多售等不法行为发生；全面实行商品房交付使用备案制度，确保配套设施和住宅产业化落到实处，让居民住的舒适、用的满意。