房地产开发贷款各个阶段准备工作

项目贷款各个阶段准备工作
一、两证一规齐之前
1、融资资料准备，银行要求资料目录清单
2、项目周边调研：竞品楼盘、周边配套、交通环境等
3、文字版可研（政策、经济指标半年内有效）
集团信息、市场政策、项目所在城市政策、区域优势等
4、项目证件、施工合同、票据
5、了解当地银行的融资政策、支持态度（总行、支行）、往年的存量及规模
6、银行的审批流程几级审批（总行、省行）多少个流程及相关审批人
7、省行的审批权限、自有资金要求、资本金到位情况、自有资金认定情况
8、信贷规模：能否三个月放款完毕（工程进度不符要求后怎么办？）
9、抵押政策：国土局、房管局政策
土地：了解抵押政策、抵押资料、流程、开发跟国土局关系
在建工程：了解政策（建多少抵多少、预售证+土地+在建工程三者关系）抵押资料、流程等
10、确定好融资方案
融资楼栋、金额、抵押方案、担保情况
抵押物多少确定融资金额===确定总投==确定融资范围
抵押物拿证时间，保证三个月放款发放完毕
保证：融资额合适、抵押物足够、放款快
11、成本分析表编制
建筑+土地面积统计、户数、价格等基本信息
总投—自有资金比例完好—确定是否增资—确认银行自有资金认定标准
12、集团方案报送（融资方案、增资方案）在土地款缴纳前定好，用土地款增资。

13、对外报送融资资料审批
14、开发立项等开具资金到位证明，及时和开发沟通，在土地款到账缴纳前开具
15、银行授信、评级、开户、调查报告
考察现场、要调查报告帮忙完善，上会前与审批人沟通好批复条件，及时在上会前拿到批复。

支行、分行写报告的人（例如王峰、杨建坡）及时沟通好关系，确保三证齐全后立马上报并上会—尽快推进批复速度-四证齐全后放款（可参考民生审批放款速度）
支行行长及时出面，到总行上访等，推进审批流程。

16、还款计划：尽量和银行沟通好以附件的形式确定好，以防集团不让还款。

17、资金监管：放款资金流向：透露意思给银行、政府监管等
销售资金：保银行余额，资金能正常使用，月底的时候尽量保证其存款
18、补充报送资料审批表、抵押担保资料审批表、放款请示、用印审核要点
19、放款资料
合同模版看内容、放款资料、借据
抵押资料以上资料反复和银行碰，确保放款抵押无误。

20、协调银行规模
21、开设专用账户（和银行确认开户开几个）
22、放款前联系施工单位收款
谈总（谢总、刘总）协调施工单位
跟综合计划部确认应支付金额、财务碰一下走款金额、扣款、回款金额，走款第二天确保回款。

财务及时查账
23、融资台账登记、电汇单收据、发票留存好
24、做好利息表、融资一揽表（放款第二天）
25、贷后维护
按月、季度提供报表、销售情况工程进度，合理报数，符合放款及还款要求26、销售资金归集
尽量归集到开发贷银行，按揭优先（可以前期一家，后期补充）---在保证其有一定存款的基础上-允许正常使用
二、
1、解抵押工作
提前确认好流程及责任人
解抵押保证金支付：3000万以下—钢总审批，5000万以上许主席审批
2、按还款计划还款
报集团—筹资金（考虑新贷款还就贷款，模式）
合同到期—请示集团—还款
做好还款审批工作
3、总平图
自己知道首期是否全部开工、地上地下经济指标
4、立项数据和融资方案要一致：开工面积、总投要对应不能偏差过大或过小
5、施工证金额小于施工合同：避税
6、主体施工合同：合同金额小于总投
7、介绍项目，做个好的PPT或者效果图片展示资料。