2022-2023年房地产估价师《估价原理与方法》预测试题15(答案解析)

2022-2023年房地产估价师《估价原理与方法》预测试题
（答案解析）
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第壹卷
一.综合考点题库(共50题)
1.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。

A.未来状况下的房地产
B.已灭失的房地产
C.共有的房地产
D.以房地产为主的整体资产
正确答案：C
本题解析：
本题考查的是房地产按实物形态划分的种类。

按房地产实物形态分为9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产。

选项C，共有的房地产，属于按权益状况划分的种类。

参见教材P70。

2.从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（）。

A.烟囱
B.水塔
C.桥梁
D.住宅
正确答案：D
本题解析：
本题考查的是房地产的含义。

建筑物有广义和狭义两种含义。

广义的建筑物包括房屋和构筑物。

狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。

房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。

构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。

故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。

3.下列关于指数修匀法的说法中，正确的有（）。

A.指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法
B.指数修匀法是以上一期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的一种预测方法
C.计算公式为：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi＋1为第i＋1期的预测值；a为修匀常数，0≤a≤1）
D.运用指数修匀法进行预测的关键，是确定修匀常数的值
E.指数修匀法是计算得出实际值的一种方法
正确答案：A、C、D
本题解析：
指数修匀法是以本期的实际值和本期的预测值为根据，经过修匀后得出下一期预测值的方法。

设：Pi 为第i期的实际值；Vi为第i期的预测值；Vi＋1为第i＋1期的预测值；a为修匀常数，0≤a≤1。

则运用指数修匀法进行预测的公式为：
Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）＝aPi＋（1－a）Vi
运用指数修匀法进行预测的关键是确定a的值。

一般认为a的值可以通过试算确定，如对同一个预测对象用0.3，0.5，0.7，0.9进行试算，用哪个a修正的预测值与实际值的绝对误差最小，就选用这个a来修正最合适。

4.下列影响房地产价格的因素中，属于国际因素的有（）。

A.世界经济状况
B.房地产投机
C.政治对立状况
D.军事冲突状况
E.城市化状况
正确答案：A、C、D
本题解析：
本题考查的是国际因素。

影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况等。

选项BE，属于社会因素。

5.评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。

A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况
正确答案：A、B、C、E
本题解析：
本题考查的是房地产区位因素。

房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项
B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。

参见教材P129～135。

6.某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。

运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。

（）
正确答案：错误
本题解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。

该企业需清退房地产开发业务，属于自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”。

司法拍卖，房地产已经被限制，丧失了自主处分权，才采用“被迫转让开发前提”。

自愿转让和被迫转让的区别，在于转让时，房地产权利人是否具有完整的处分权。

自
愿转让，可以选择受让方，可以协商转让价格。

被迫转让，处分权是受到限制的。

而且被迫转让需要通过法院拍卖的环节变现。

参见教材P341。

7.下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（）。

A.比较法估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例
B.收贫法估价时，不高估收入和运营费用
C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧
D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润
E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平
正确答案：A、D
本题解析：
本题考查的是谨慎原则。

（1）在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；（2）在运用收贫法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低；（3）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧；（4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。

参见教材P171。

8.根据资本化方式的不同，收益法可分为（）。

A.直接资本化法
B.投资法
C.收益乘数法
D.利润法
E.现金流量折现法
正确答案：A、E
本题解析：
收益法，又称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。

收益法根据资本化方式的不同，分为直接资本化法（含收益乘数法）和报酬资本化法。

报酬资本化法是一种现金流量折现法。

9.在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 ( )等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。

A.比较法
B.成本法
C.基准地价修正法
D.标定地价修正法E 假设开发法
正确答案：A、B、C
本题解析：
暂无解析
10.某宗工业用地面积为5000m2，容积率为2.0，楼面地价为800元／m2。

若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元／m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元／m2。

该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。

A.4000
B.5900
C.6400
D.7200
正确答案：C
本题解析：
本题考查的是价差法。

补地价（单价）＝（40%×3000×8＋60%×1000×8）－800×2＝12800（元/m2）。

补地价（总价）＝12800×5000＝6400万元。

参见教材P382。

11.2006年1月13日，（）联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。

A.原建设部
B.国土资源部
C.中国人民银行
D.最高人民法院
E.中国银行业监督管理委员会
正确答案：A、C、E
本题解析：
为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，2006年1月13日原建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合制定了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。

12.下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。

A.高层建筑地价分摊
B.房地产投资价值评估
C.因环境污染导致的房地产价值减损评估
D.城市房屋拆迁中的停业损失评估
正确答案：B
本题解析：
房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事如价值分配、价值减损评估、相关经济损失评估及房地产咨询顾问等业务。

13.某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。

另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是( )。

A.30%
B.45%
C.65%
D.75%
正确答案：B
本题解析：
14.收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。

A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途
正确答案：C
本题解析：
它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。

15.在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。

A.待开发房地产的价值
B.待开发房地产取得的税费
C.续建开发成本
D.销售费用
E.销售税金
正确答案：A、B、C、D
本题解析：
在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息项目包括：①未知的需要求取的待开发房地产
价值；②待开发房地产取得税费；③后续的开发成本、管理费用和销售费用。

销售税费一般不计算利息。

16.以下各组商品之间，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着减少的是（）。

A.普通商品住房和经济适用住房
B.宾馆与写字楼
C.普通住宅及其配套的娱乐房地产
D.城市地铁和城市公交
正确答案：C
本题解析：
某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。

在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。

因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加；一种房地产的互补品的价格高时，对该种房地产的需求就会降低。

ABD三项均为替代品，一种商品的价格上升后，另外一种商品的消费会跟着增加。

17.下列房地产估价机构的行为中，错误的是（）。

A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费
B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务
C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务
D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务
正确答案：D
本题解析：
本题考查的是房地产估价职业道德。

房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。

参见教材P37～38。

18.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）
A.独一无二
B.寿命长久
C.供给有限
D.价值量大
E.保值增值
正确答案：A、D
本题解析：
一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。

真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。

具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。

由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。

19.某套期房住宅的套内建筑面积为120m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为30m2，套内建筑面积的购买单价为15000元／m2，购买人采用的付款方式为：首付60万元，余款向银行申请贷款。

关于该房地产价格的说法，正确的有（）。

A.使用面积的购买单价为12500元／m2
B.建筑面积的购买单价为12000元／m2
C.名义价格为180万元
D.实际价格为180万元
E.现房价格低于180万元
正确答案：B、C、D
本题解析：
使用面积小于套内建筑面积，因此使用面积的购买单价肯定大于套内建筑面积的购买单价15000元/m2[也可以进行以下计算后得出结论：使用面积的购买单价=15000元/m2×120m2÷（120－20）=18000（元/m2）]；建筑面积的购买单价=1.5×120/（120+30）=1.2（万元/m2）；名义价格为180万元，实际价格也为180万元，因为余款向银行申请贷款，无论是哪一种贷款形式，肯定要支付利息；现房价格肯定高于180万元（15000元/m2×120m2），因为从期房到现房要蒙受期间房屋无法获得收益的经济损失，同时还应获得风险补偿。

20.下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有（）。

A.房地产抵押估价
B.房屋征收评估
C.房地产司法拍卖估价
D.房地产转让估价
E.房地产投资信托基金估价正确答案：B、C
本题解析：
依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。

在房屋征收评估中，估价对象实际状况为已出租或抵押、查封的房地产，但估价中假定估价对象未出租或抵押、查封；在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。

21.为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。

该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长为0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（）元/m2。

A.7000
B.7003
C.7436
D.7670
正确答案：B
本题解析：
由题意，该房地产中建筑物的现值计算为：
22.某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。

经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。

又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。

由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。

当地该类房地产的报酬率为8%。

请计算该建筑物的现时价值。

（12分）
正确答案：
本题解析：
（1）计算重新购建价格C总：
方法一：
首先，计算单价
①建筑安装成本：1200元/m2；
②专业费用：1200×8%=96（元/m2）；
③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；
④销售费用：C×3%；
⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）
0.5－1］=88.93+0.2%C；
⑥销售税费：C×6.5%；
⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；
⑧每平方米重新购建价格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。

其次，计算总价
①建安成本：1200×30000=3600（万元）；
②专业费用：3600×8%=288（万元）；
③管理费用：（3600+288）×3%=116.64（万元）；
④销售费用：C总×3%；
⑤投资利息：（3600+288+116.64+3%C总）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（3600+288+116.64+3%C总）×40%×［（1+6%）0.5－1］=266.79+0.2%C总；
⑥销售税费：C总×6.5%；
⑦投资利润：（3600+288+116.64+3%C总）×35%=1401.624+1.05%C；
⑧重新购建价格：C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+3%C总+266.79+0.2%C总+C
总×6.5%+1401.624+1.05%C总；
解得：C总=6356.394万元。

方法二：
重新购建价格C=［1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%］×60%×（1+6%）1.5+1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%×40%×（1+6%）0.5+C×6.5%+［1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%］×35%。

解得：C=2118.798（元/m2）；
则重新购建总价格为：2118.798×30000=6356.394（万元）。

（2）计算折旧：
①可修复费用：35万元；
②装修折旧费：500×1/5×3=300（万元）；
③设备折旧费：200×1/10×3=60（万元）；
④长寿命项目折旧费：（6356.394+35－500－200）×1/60×3=281.069（万元）；
⑤缺乏电梯的功能折旧费：（32×85％－30×80%）×12×3/8%×［1－1/（1+8%）57］－（180+60）=1182.085（万元）；
⑥功能过剩引起的折旧费：1/8%×［1－1/（1+8%）57］=12.344（万元）。

（3）计算建筑物现值：
V=6356.394－35－300－60－281.069－1182.085－12.344－40=4445.90（万元）。

23.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素的有（）。

A.地形、地势
B.土地开发程度
C.土地用途、容积率
D.朝向、楼层
E.外部配套设施
正确答案：A、B、C
本题解析：
房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低，是不同的房地产之间价值高低差异的基本原因。

所谓房地产自身因素，是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。

因此，房地产自身因素又可分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素三类。

其中，房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。

24.某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。

租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。

该房地产的年净收益为（）万元。

A.485
B.490
C.585
D.590
正确答案：D
本题解析：
本题考查的是净收益的测算。

潜在毛收入扣除空置和收租损失，得到有效毛收入，再扣除运营费用，得到净收益。

运营费用不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。

承租人承担的部分，也不在运营费用中扣除。

（700－5）－10－30－65＝590（万元）。

P253。

25.假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为( )。

A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53
正确答案：D
本题解析：
暂无解析
26.估价对象为—沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为60万元。

估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市场价格为（）万元。

A.466
B.526
C.535
D.545
正确答案：B
本题解析：
本题考查的是估价对象的市场价格。

市场价格＝[420＋448/280×300＋（595－30）/340×300]/3＋60＝526万元。

参见教材P91。

27.根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（）。

A.直接资本化法
B.基于租赁收入测算
C.收益乘数法
D.基于营业收入测算
E.现金流量折现法
正确答案：B、D
本题解析：
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。

据此，求取净收益的途径可分为两种：①基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；②基于营业收人求取净收益，如宾馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。

28.某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400000元，容积率为2，建筑物价值为8000000元，则该房地产的房地单价为（）元/m2。

A.2100
B.2000
C.2200
D.3000
正确答案：A
本题解析：
房地价值又称为房地混合价，等同于人们平常所说的房价，是指建筑物及其占用范围内的土地的价值，或者土地及其上的建筑物的价值。

对同一宗房地产而言，有：房地价值＝土地价值＋建筑物价值；建筑总面积＝容积率×土地面积。

则本题中，房地单价＝房地价格/建筑总面积＝（400000＋8000000）/（2000×2）＝2100（元/m2）。

29.关于房地产估价误差的说法错误的有（）。

A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较
B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值
D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围
E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果
正确答案：A、B
本题解析：
AE两项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中一般是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。

BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，因此需要确定一个合理的误差范围。

C项，所有的评估价值都会有一定程度的误差，即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。

30.路线价法主要适用于( )。

A.城市街道两侧商业用地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价
正确答案：A
本题解析：
路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。

31.基本完好房的成新度可以是( )。

A.九成
B.八成
C.七成
D.六成E 四成
正确答案：C、D
本题解析：
[知识点] 房屋新旧程度的判定标准
32.关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）
A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间
B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
正确答案：D
本题解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。

收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。

33.下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。

A.标准厂房
B.行政办公室
C.写字楼
D.房地产开发用地
E.在建工程
正确答案：A、C、D
本题解析：
本题考查的是比较法适用的估价对象。

比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：（1）住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价；（2）写字楼；（3）商铺；（4）标准厂房；（5）房地产开发用地。

下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性差的房地产，如在建工程（完工程度差异大）等。

参见教材P176。

34.运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（）的估计值。

A.正常
B.较低
C.平均
D.较高正确答案：B
本题解析：
谨慎原则要求在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

理解谨慎原则的关键，是要弄清“在存在不确定因素的情况下”。

在实际估价中，房地产估价师如果面临的是确定因素，则不存在谨慎问题，应依据确定因素进行估价；如果面临的是不确定因素，当对该因素的乐观、保守（或悲观）和折中判断或估计会导致对抵押价值的相对偏高、偏低和居中估计时，则应采取导致对抵押价值相对偏低的估计。

在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

35.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。

A.50万元
B.55万元
C.60万元
D.60万元以上
正确答案：C
本题解析：
[知识点] 成交价格偏离正常市场价格的因素及交易情况修正方法
36.估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800。