房产成本特性

房产成本特性
2009-10-21 清华领导力顾伟京
房产成本特性之构成的复杂性，是与工业企业的成本差别较大地方之一。

房地产成本构成是非常复杂的，在社会上，它是由多种专业结合而成的。

包括土建、安装、园林环境、市政管网与设备等部分，这些成本的构成是很复杂的，各自有自己的特性，涉及的专业很多。

1. 房产成本特性之构成的复杂性，是与工业企业的成本差别较大地方之一。

房地产成本构成是非常复杂的，在社会上，它是由多种专业结合而成的。

包括土建、安装、园林环境、市政管网与设备等部分，这些成本的构成是很复杂的，各自有自己的特性，涉及的专业很多。

2. 地产成本特性之个性较强。

不同项目的成本差异性明显，不像工业企业，产品生产相对固定且常年生产，原材料价格比较透明，人工费、机械费相对稳定且发生在企业内部，成本构成容易对比。

但是房地产的建筑产品就不行，项目与项目之间不同，栋与栋之间的不同，个性很强，很难进行比较。

如果进行比较分析，由此得出好坏优劣，然后将这些数据拿去用，就会出现很多错误，因此本人建议不同项目的房地产成本不要进行对比。

3. 市场没有透明的工程供应价格。

工业企业的原料、配件等的供应商市场到现在比较成熟，形成了一个规范、透明的价格体系，价格风险系数小。

目前，大部分房地产企业工程定价依据还是定额，很多承包商还是在定额的基础上进行计价，价格组成比较复杂，人为主观因素影响大，没有一个透明的价格，比如工程用的钢筋，钢筋原材料的价格很透明，但是用到房地产后，还要包括安装费、人工费、利润与运输费等等，而其中的一种费用对于各个地方都不尽相同，各个企业也有所不同，人为的因素太大，价格很不透明，对于一些有经验的房地产还可以进行判断价格的合理，但同样也有失误的时候。

供应商市场没有透明的工程价格，增加了房地产开发商的经营难度，也付出许多“冤枉钱”，增加产品的成本。

4. 房产成本特性之计算的多次性。

房地产成本是一个巨大的投资，必须进行多次的计算，从开发前期的估算、完成施工图后的预算、工程完工的结算等等，组成了成本计算的多次性；
5. 房产核算的难度较大。

因为产品之间的差异性很大，项目之间也有很大的不同，发生的合同也很多，增加了核算的难度；
6. 房产成本特性之发生的长期性。

房地产开发周期长，其中资金成本是影响房产成本高低的重要因素；房地产使用寿命周期长，产品出售完成后，配套设施经营、质量维护、物业管理等售后成本是成本控制不容忽视的重要内容。