【商业地产-DOC】武汉民院路房地产开发项目可行性研究报告-79页精品文档115页

前言
受湖北佳辉置业有限公司委托，对民院路房地产开发项目进行可行性研究，在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市场进行深入调查分析的基础上完成本报告。

本报告的研究目的在于：
①为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运作的依据；
②为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式与资金安排、股权架构的依据。

因此，本报告在遵守政府相关政策法规的前提下，特别注意报告的科学性、客观性、规范性。

本报告仅为项目初步可行性研究报告，有些细节尚待进一步调研、充实、深化，仅供使用者参考。

武汉学林置业顾问有限公司
2019.11.25
目录
前言 (I)
第一部分总论 (6)
一、项目背景 (6)
1、项目名称 (6)
2、项目区位 (6)
3、项目现状 (7)
4、承办单位概况 (8)
5、主要开发建设条件 (8)
二、项目可行性研究报告编制依据 (9)
三、项目主要结论 (10)
1、项目名称建议 (10)
2、项目目标顾客群定位 (10)
3、项目产品定位 (10)
4. 项目规划建设方案 (10)
5、项目价格定位 (12)
6、项目投入总资金和主要经济效果 (12)
四、项目建设存在的主要问题和实施建议 (14)
1. 项目建设存在的主要问题 (14)
2、项目的实施建议 (14)
第二部分项目的市场态势分析 (16)
一、武汉房地产市场分析 (16)
二、项目供需圈区域房地产市场态势分析 (16)
三、鲁巷广场地段房地产市场分析 (16)
四、光谷片区区域重点竞争项目分析 (17)
1、主要竞争物业分布概况 (17)
2、主要竞争物业价格分析 (18)
3、主要竞争物业调查结果 (19)
4、主要竞争项目的高层物业分析 (22)
5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议 (29)
6、物业调查分析结论 (30)
第三部分项目所在区域楼面地价分析 (31)
一、武汉市房地产市场土地供应状况分析 (31)
二、项目所在片区楼面地价分析 (32)
1、邻近地块转让案例数据 (32)
2、区域楼面地价分析 (33)
3、住宅物业和商业物业地价分摊 (33)
第四部分项目开发经营机会分析 (34)
一、项目SWOT分析 (35)
二、项目开发经营机会分析 (37)
第五部分项目定位 (38)
一、关于项目市场定位 (38)
二、项目定位 (38)
1、项目市场地位定位 (38)
2、项目产品定位 (38)
3、项目命名建议 (39)
4、目标客户群定位 (39)
5、户型定位 (40)
6、价格定位 (41)
第六部分物业发展建议 (46)
一、总体原则 (46)
1、住宅规划智能化 (46)
2、住宅布局社区化 (46)
3、住宅环境生态化 (46)
4、住宅空间功能化 (46)
5、住宅管理专业化 (47)
二、开发方案 (47)
1、项目规划设计方案选择的总体原则 (47)
2、景观与环境设计 (48)
3、人防和消防设计 (48)
4、管理系统 (49)
三、项目规划设计方案的技术经济指标 (49)
第七部分环境影响评价 (51)
一、项目实施过程中的环境影响及对策 (51)
1、工程建设对环境的影响 (51)
2、建设中环境影响的缓解措施 (52)
二、项目完成后的环境影响及对策 (54)
第八部分项目组织建议 (55)
一、项目任务组织 (55)
1、项目实施的原则 (55)
2、工程招投标 (55)
3、营销工作的组织 (60)
4、物业管理工作的组织 (60)
二、项目实施进度 (60)
1、项目建设开发周期 (60)
2、项目实施进度安排 (61)
3、项目实施进度表 (61)
第九部分投资估算 (63)
一、建设投资估算 (63)
1、投资估算范围 (63)
2、投资估算编制依据 (63)
3、投资估算说明 (64)
二、项目投入总资金及分年投入计划 (65)
第十部分融资方案 (67)
一、项目资金来源 (67)
1、项目资本金筹措 (67)
2、项目债务资金筹措 (67)
二、融资方案分析 (68)
1、资金来源可靠性分析 (68)
2、融资结构分析 (69)
3、融资成本分析 (69)
4、融资风险分析 (69)
第十一部分财务评价 (71)
一、财务评价基础数据与参数选取 (71)
1、财务价格 (71)
2、利率 (71)
3、项目计算期选取 (71)
4、财务基准收益率（ic）设定 (71)
二、营业收入与成本费用估算 (72)
1、销售收入估算 (72)
2、租赁收入估算 (72)
3、销售成本费用估算 (73)
4、所得税的估算 (73)
三、财务评价报表 (73)
四、盈利能力分析 (73)
1、财务内部收益率 (73)
2、财务净现值 (74)
3、投资回收期 (74)
4、投资回报率 (74)
五、偿债能力分析 (75)
六、不确定性分析 (75)
七、财务评价结论 (75)
第十二部分社会影响评价 (77)
一、社会影响分析 (77)
二、互适性分析 (78)
三、社会风险分析 (78)
第十三部分风险分析 (79)
一、风险等级划分 (79)
二、风险因素的识别和评估 (79)
三、风险规避对策分析 (82)
1、政策风险对策 (82)
2、市场风险对策 (83)
3、工程风险对策 (83)
4、资金来源风险对策 (83)
5、社会风险对策 (83)
第十四部分研究结论与建议 (84)
一、结论 (84)
1、项目开发建设与经济效果结论 (84)
2、该项目具有良好的经济效益和社会效益 (85)
二、建议 (85)
附表 (87)
第一部分总论
一、项目背景
1、项目名称
项目暂定名称：民院路房地产开发项目。

项目名称是项目定位的画龙点睛之笔，是项目在市场优势亮点的集约聚焦，是在武汉地图上留下一个永久性地标标记，对项目开发和经营成效极为重要，因而需要根据市场策划拟定合适的项目名称。

我们将在本报告项目定位（项目命名）中提出案名建议。

2、项目区位
民院路房地产开发项目位于鲁巷广场商务区，连接光谷广场和雄楚大道的民院路中间。

项目地理位置优越，位于将要形成的鲁巷广场周边繁华商贸区。

自然环境良好，登高远眺，北是美丽的东湖、磨山，南为烟波浩淼的南湖，东为广阔无边的森林公园，有特殊自然景观支撑。

该项目处于成熟的市区地段，公用设施配套齐全，交通便捷，水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。

本项目地块
3、项目现状
该地块可分为A、B两个地块。

（见附图）
A地块占地面积为13亩，土地现状为已完成拆迁征用的待建空地。

西侧紧临民院路，直接临街面宽约100米左右，东至现状小区级支路，南邻正在建设中的忠县—武汉输气管道项目部生活办公区，南距雄楚大道约150米，北向光谷广场约200米。

A地块中间按开发区城市总体规划拟建设一条规划道路，将A 块土地一分为二，为A1地块和A2地块。

A1地块临民院路，A2地块背靠龙安大酒店。

B地块面积为20亩，土地现状为待拆迁征用的当地村民民居。

西临现状小区级支路，南临待拆迁的民居，东侧为717所生活办公区，北临现状小区级支路。

距北向光谷广场约150米，距南向雄楚大道约160米，距民院路约40米。

A、B两个地块在A地块的东北角与B地块的西南角相接。

现状小区级支路按开发区城市总体规划将保留并进行拓宽改造。

4、承办单位概况
湖北佳辉置业有限公司已取得项目地块。

湖北佳辉置业有限公司在东湖高新经济技术开发区步行街湖北省中医研究院南侧原有44.15亩(净用地40亩)土地开发经营权，后因开发区将此原有地块与周边土地一起整体拍卖出让，并采取“同类地段等价置换原则”，将该地块开发经营权置换给湖北佳辉置业有限公司。

故该地块开发权现归湖北佳辉置业有限公司所有。

民院路房地产开发项目用地是开发区政府以土地置换的名义，将湖北佳辉置业有限公司在别处拥有的地块以现地块等价置换给湖北佳辉置业有限公司。

武汉长线通信技术有限公司（长江通信集团全资子公司）拟通过与湖北佳辉置业有限公司股权收购与合作开发的方式对本项目进行投资开发。

项目的实际承办单位应是收购事宜完成后组建的新的经济实体。

5、主要开发建设条件
（1）本项目位于光谷广场的核心圈层之内，周围的商业办公环境已经形成，周边多为学校和科研院所，为成熟的社区，项目开发的氛围和市场认同度较高。

（2）本项目的用地是通过置换方式取得的，相关的一些用地手续此前已经办理。

（3）已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。

（4）项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。

（5）项目的规划意愿已取得当地政府有关领导和部门的肯定。

（6）周边717所等单位团购意向比较明显。

二、项目可行性研究报告编制依据
•国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法律、法规与政策；
•武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要；
•武汉市及东湖高新技术开发区2000、2019、2019、2019、2019年国民经济和社会发展统计公报；
•武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总体规划大纲（2000年-2020年）；
•武汉市规划局东湖开发区分局规划方案；
•国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)(1993年)；
•建设部《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号)；
•国家发展计划委员会《投资项目可行性研究指南》(计办投资[2019]15号)；
•《城市房屋拆迁管理条例》；
•《城镇土地估价规程》；
•武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资料。

三、项目主要结论
1、项目名称建议
光谷·天域园
2、项目目标顾客群定位
项目地块周边717所，湖北经管大学、龙安集团公司职工、西气东输管道公司的教师、科研人员、公司职员、经营管理者；武汉工程大学教职工、原同济医大和中国地大将从汉口转到校本部工作的教职工；开发区公司职工及周边就近上班方便的市民。

3、项目产品定位
中档高品味高层物业
相对于在建、在售的鲁巷商务中心，是中档物业；相对于鲁巷广场其他物业是“高品位”物业。

A区适应鲁巷广场商贸中心发展的需求，开发建设商业、办公、居住多功能的物业。

B区开发建设纯居住宅。

商业物业功能定位为文化专业市场。

4. 项目规划建设方案
项目共六栋高层建筑，总建筑面积为90000平方米，其中住宅83000万平方米，商业7000平方米，容积率为4.09。

A区临街建两栋15层商住楼，总建筑面积36667平方米,临街底商7000平方米,架空层停车位120个;B区建四栋17层纯住宅楼,总建筑面积53333平方米,地下停车位228个。

根据武汉市及开发区城市规划要求和市场分析的结果，本项目拟定的规划设计方案技术经济指标如下表：
表1－1 项目总体规划设计方案技术经济指标
5、项目价格定位
A地块：住宅3200元/平方米
商业物业：7000元/平方米B地块：住宅3000元/平方米
6、项目投入总资金和主要经济效果
在2年的开发建设经营期内：
项目投入总资金为25085.34万元；
其中自有资金为8945.47万元；
税前净利润为5724.31万元；
税后净利润为3990.70万元；
自有资金税前投资回报率为63.99%%；
自有资金税后投资回报率为44.61%%。

表1-2 项目投入总资金和主要技术经济指标表
四、项目建设存在的主要问题和实施建议
1. 项目建设存在的主要问题
本项目建设存在的主要问题有：
（1）项目用地因规划原因被分割为几个较小的地块，需要统筹规划，合理衔接。

（2）项目前期各项审批手续尚未全部完成，合作事宜尚在洽谈中，项目工期尚不能最后确定。

（3）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，要规避其风险。

（4）项目开发的主体是高层住宅，其市场认同、市场消化速度和能力会对项目构成重大影响。

（5）存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。

2、项目的实施建议
针对上述问题及项目风险分析（见本报告第十二部分），对本项目开发经营主要问题建议如下：
（1）以高品质特色亮丽的建筑外形耸立于鲁广商务中心高层建筑之林。

A 地块紧邻民院路，要建设鲁巷广场繁华商务中心相协调的亮丽建筑群，建筑轮廓
线、天际线、外立面等都要有突出的特色风格。

（2）尽快完成权属明确和规划报批工作。

集中精力尽快取得该土地使用权及规划条件，明确该地块区域内多条支路、规划路的建与舍，留与扩，使得项目决策有确定的权属依据和规划控制依据。

（3）规避“住宅禁商”、“禁止底商”的政策风险。

抓紧进行项目前期论证工作与办理项目前期报批手续，机会性的规避“禁止底商”、“住宅禁商”的政策风险。

（4）抓住鲁广商务中心从初始状态到繁华中心市场加速上升期的良好机会。

在总体上，加快项目开发经营运作，以充分利用上升期的房价快涨的良好机会。

（5）“先环境，后建筑”，树立开发商资金实力形象，并以令人刮目的工程形象推进营销。

（6）以优质工程作为竞争优势点与光谷区域现有多数楼盘施工质量差、投诉众多、交房困难形成企业形象反差。

（7）追随“鲁广商务中心”楼盘，研究并避免其缺陷，取针对性的营销策略，竞争中处于有利地位。

（8）B地块以对717所定向开发为上策。

（9）特别注意做好开发区政府公关工作，为项目正常运作创造良好的外部环境，并争取到政策优惠。

第二部分项目的市场态势分析
一、武汉房地产市场分析
见《当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告》。

二、项目供需圈区域房地产市场态势分析
见《当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告》。

三、鲁巷广场地段房地产市场分析
在《当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告》关于光谷区域房地产市场分析的基础上，对鲁巷广场地段的房地产市场需注意以下特点：
⏹光谷区域鲁巷广场周边商贸中心的地位已经确定，将越来越兴旺，越来越成
熟。

武汉市长江以南商贸中心发展的历史，沿珞瑜路逐步形成付家坡中心、中南路中心、街道口中心、续而延伸到鲁巷广场商贸中心。

东湖开发区曾拟以“地理中心”原则在光谷大道和南湖大道交汇处的曙光软件园规划商务中心，因其远离现实人口聚居区而不可能实现。

⏹鲁巷广场周边楼盘领导该区域楼盘价格。

该地段楼盘价格已经远高于其他地
段价格。

⏹鲁巷广场以珞瑜路、珞瑜东路、民院路、鲁磨路、卓豹路放射展开，将主干
道珞瑜路、雄楚大道、关山大道、光谷大道、南湖大道、珞狮路、东湖路连成一体，因而，它的经济影响力也广泛辐射，影响到光谷区域各处。

⏹鲁巷广场地段房地产市场正处于从初始阶段到繁华商贸中心的快速上升期。

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四、光谷片区区域重点竞争项目分析
1、主要竞争物业分布概况
本 案
洪福家园
紫菘·枫林上城
名都花园·枫桥泊岸
学雅芳邻
卧龙·剑桥春天
光谷商务中心
狮城·风华新都
光谷国际
巴黎豪庭
现代·森林花园
宇峰家园 陆景苑汉盛·关山春晓 金地·阳光城 保利花园 江南家园2期
柒零社区
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2、主要竞争物业价格分析
3100元/㎡
3100元/㎡
3500元/㎡
3300元/㎡
3250元/㎡
3100元/㎡ 2580元/㎡ 3300元//㎡
3100元/㎡ 3200元/㎡ 3800元/㎡
2900元/㎡ 2900元/㎡ 3300元/㎡
3100元/㎡ 3100元/
3338元/㎡
武昌核心区
武昌核心区均价
鲁巷核心区
鲁巷核心区均价3100-3800
光谷核心区
光谷核心区均价2900-3300
本 案
3、主要竞争物业调查结果
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第 21 页
4、主要竞争项目的高层物业分析
第 22 页
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a、光谷商务中心
✧配套设施——裙楼的商场超市、金融机构（底商“家乐福”中标，中国农业银行整体购置三层）；
✧区域环境——鲁巷广场，科研中心，高校聚集地；
✧交通动线——市内近20余条公交线路直达武汉三镇；
✧主要顾客群——项目住宅目标顾客群定位于光谷区域内以及其辐射区域内的教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主等。

✧综合评价——优点：①地理位置佳，交通较为方便，使得目标顾客群的区域范围更广；②周边自然环境良好，近山望水，适宜于居住；③各种设施配套完善，商业氛围逐渐形成，有很大升值空间；④该项目供应产品的综合性强，有商场超市、金融机构、办公、居住等，填补了一定的市场空白；
⑤近一年该区域的写字楼市场形势发展良好，可借势运作；
缺点：①该项目开发总体规模较大，总建面约20万方，市场消化速度和能力会对项目构成重大影响；②价格远高于该区域同类物业，难被认可。

b、巴黎豪庭
✧配套设施——住宅底商配套；
✧区域环境——周边生活设施配套成熟；与规划待建的轻轨站点及中德医院比邻；区域人文氛围浓郁，自然环境良好；
✧交通动线——近10余条公交线路途径，武昌区内可达性较高；
✧主要顾客群——教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主、投资者等。

✧综合评价——优点：①项目周边自然环境优美、配套完善、交通便利，
人文气息浓厚；②项目自身品质良好；③该项目11月初给出定价，11月12号开始内部认购，举办免费VIP领取房号等促销活动聚集了一定人气；④采用围合式布局，形成中心绿化，强调环境的“均好性”；⑤入口广场花园为视觉中心组成部分，小区整体景观营造品质较高。

缺点：①户型偏大，2×2×2为90㎡，3×2×2为>135㎡，多数在140㎡以上，人们普遍希望的2×2×2的80㎡左右，3×2×2的120㎡左右的户型断档；②总价高，在45万左右，市场承受能力有待考验；③策划工作委托新鸿泰代理公司而销售自理，二者之间协调量大易出现脱节；④管理人员由香港南益集团总部直派，不熟悉本地文化和房地产开发运作技巧。

c、保利花园二期
✧配套设施——住宅底商配套；
✧区域环境——与关山超市相邻，商业配套有待完善；区域人文氛围浓郁，与华中科技大学相邻；
✧交通动线——9条公交线路途径，便利程度一般；
✧主要顾客群——教师、科研人员、高科技企业员工、私营业主、投资者等。

✧综合评价——优点：①项目周边人文气息浓厚，有一定优势；②项目自身品质良好，采用香樟作为景观重要组成部分，得到顾客群的普遍认可；
③该项目价格采取高开低走的策略，接受程度较高；④该项目注重了在小高层、高层的得房率、窗景、物业管理细节方面的处理，使得这些传统劣势因素变为优势推动因素；⑤户型比较合理，总价控制在35万左右，市场比较容易承受；
缺点：①建筑密度高，大多数单元采光、通风差，可视景观差；②开发商屡遭投诉，市场信誉度大受影响。

d、光谷国际
✧配套设施——底商裙楼；
✧区域环境——与光谷行政中心高科大厦
隔街相望相邻，商业配套较为完善；区域人文氛
围浓郁，与华中科技大学相邻；
✧交通动线——3条公交线路途径，便利
程度一般；
✧主要顾客群——创业者、高科技企业员工、投资者等。

✧综合评价——优点：①项目周边人文气息浓厚，自然景观优美；②项目周边写字楼物业销售状况良好，逐渐形成了东湖高新的办公中心；③该项目主力户型以小户型为主，功能灵活，填补了该片区相对薄弱的小户型市场供给；④该项目所在区域生活配套较为完善，商业氛围逐渐形成。

缺点：①标准层6梯32户，电梯少，运量不足；②标准层四面围合，太似“筒子楼”；③部分单元采光通风差。

e、学雅芳邻二期
✧配套设施——住宅底商、办公综合配套；
✧区域环境——商业等配套设施有待完善；
✧交通动线——15条公交线路途径，交通较为便利；
✧主要顾客群——个体经营户、周边企业普通职员等。

✧综合评价——优点：①项目主力户型为小户型，首付5万~6万，销
售压力小；②小区的交通线路可达性较强，弥补了其地理区位的不足；
缺点：①该项目一期延期交房且建筑质量差、渗水严重，规划改动比较大，曾被勒令停工，在现有业主中口碑甚差，小区品质在消费者心中大打折扣；②一梯四户，运量不足；③方位差，使北面户型采光、通风条件差。

f、洪福家园
✧配套设施——住宅底商配套；
✧区域环境——生活配套设施比较完善；处于鲁巷商务圈服务区域范围
之内，商业氛围较为浓厚；与长江职业学院、当代学生公寓、核动力研究所
相邻，人文氛围良好；人流量较大；
✧交通动线——10余条公交线路途径，便利程度较好；
✧主要顾客群——教师、私营业主、投资者等。

✧综合评价——优点：①项目周边人文气息浓厚；②项目地理区位良好，
位于民院路和雄楚大道的交汇处的东南角，延展了鲁巷广场的商业氛围；③
该项目其中一款户型，可灵活改动，或一室一厅，或二室一厅，面积65㎡，
比较畅销；
缺点：①建筑密度大，“密密麻麻”，6层以下采光、通风条件差；②
户型偏大，总价偏高；③销售进入瓶颈阶段，14层以下单价在3480元/㎡以
下的单元基本售罄，15至21层总价在47万元左右的单元呈现滞销现象。

g、紫菘·枫林上城二期
✧配套设施——住宅底商配套；
✧区域环境——生活配套设施比较完善；与核动力研究所对望，紧邻洪
福家园，人文氛围良好；有一定人流量；处于鲁巷商务圈服务区域范围之内，
商业氛围与洪福家园相比较差一些；
✧交通动线——4条公交线路途径，便利程度较差；
✧主要顾客群——教师、企业管理层员工、私营业主、投资者等。

✧综合评价——优点：①该项目户型设计90%以上的户型均有入户花园和空中合院，有一定吸引力；②建筑设计比较注重窗景的营造和单元采光通风；
缺点：①户型偏大，造成总价偏高；②项目邻城市干道，交通繁忙，噪音污染和灰尘污染都较为严重。

h、光谷·坐标城
✧配套设施——超五星级酒店、5A商务办
公、大型连锁超市、高档文化型休闲娱乐设施等
配置；
✧区域环境——该项目处于武汉市二环线内，地理区位优势一般；
✧交通动线——6条公交线路途径，交通较为便利；
✧主要顾客群——教师、科研人员、周边企业员工、投资者等。

✧综合评价——优点：①项目户型采用超大尺度的入户花园和露台设计，配合采用“庭院式”园林主题，在产品自身品质打造细节方面比较注重；
②定位明确，二环线内高品质楼盘；③与规划待建的地铁出口相邻，有一定升值潜力；④产品自身功能综合配套性强，弥补了周围配套设施不完善的不足；⑤举办1000元VIP卡抵10000元房款活动，相当于每平方米打折扣便宜70元左右，虽然意义不大，但仍触动了消费者的价格感觉。

缺点：①项目远离商务中心和人流密集区；②项目定价较高。

5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议
（1）长期以来，光谷片区区域是郊区“单位经济”，每一个单位追求“大而全”、“小而全”，商业物业以“单位自我配套”为基本形式。

各“单位”围墙以内，自有不同规模的商业物业去满足人们日常生活必须品的需要。

人们购买家用大件、高价值商品则奔“中商”、“亚贸”或汉口。

2019年，鲁巷广场商贸超市开业，才开始改变上述状况。

调查表明：光谷片区区域商业配套设施相当不完善，缺大型商贸中心、缺高水平医院、缺电子产品市场、缺茶馆咖啡厅等。

（2）光谷片区区域人口构成与消费需求特点分析。

光谷片区区域的常住人口在8～10万人之间，主要是高校、科研、汽发等企业、开发区内各类公司从业人员。

光谷片区域高校学生（不计常住入口）数量约在20万人左右。

上述两类人群形成消费需求的时尚性、文化性、价格敏感性、服务质量高标准、服务内容多样化、服务时间对应性的特点。

（3）小型超市入社区和单位自办商业市场并存，是目前光谷片区区域商业物业的基本格局。

（4）未来1－2年将有一批大型商场入市，形成商业竞争局面。

据不完全统计，数量相当大。