城市土地规划的三种模式
城市规划相关理论介绍
后工业化进程。
• 在新的世界经济格局中，控制/管理功能趋于空间集聚，制造/装配功能趋 于空间扩散。一部分城市在全球或区域经济中的主导地位越来越显著，而大部分 城市则越来越成为跨国公司的制造/装配基地，城市发展越来越受到全球经济环
•
•
•
二、城市空间 理论 2、城市空间分析理论
(1) 生态区位学派
•
生态学派主要是采用描述性的历史形 态方法，概述城市土地利用的历史增长趋 势并归纳城市空间分异规律。
生态学派的基本理论有轴向增长理论、 同心圆理论、扇形理论和多核理论等。其 中，同心圆理论、扇形理论、多核理论被 学术界誉为三大经典生态区位理论，它们
(2) 增长机器理论
• •
1976年，勒根（R·Logan）和姆勒塔克
•
一、城市增长 理论 6、城市增长的政治经济学理论
城市政治就是追求城市经济不断增长的 政治，城市的土地拥有者、房地产开发商、 金融机构、公用事业机构及其精英分子 （ elites ）为了自己的经济利益会积极地影 响政治家和城市政策，推动经济增长。
•
一、城市增长 理论 4、城市增长的交通通讯理论
•
区域层面上，通讯网络的形成使交通 运输不再是制约经济和社会发展的首要问题， 城市之间的联系突破了区域行政界限。网络缩 短了城市与区域，城市与城市之间的时空距离， 企业分布可以分散化、小型化，形成开放式、 网络型、多中心的城市体系。 城市之间的竞合关系（ coopetition ）代 替传统的等级关系。在网络化城市体系中，中
城市规划中的土地利用模式分析
城市规划中的土地利用模式分析随着城市化的快速发展和人口的增长，城市规划变得越来越重要。
城市规划中的土地利用模式是城市生态系统的重要组成部分，它可以影响城市的可持续发展和环境质量。
本文将对城市规划中的土地利用模式进行分析。
一、城市土地利用模式的分类城市土地利用模式可以分为以下几类：（1）住宅区。
住宅区是城市的主要土地利用类型，占用城市土地面积的最大部分。
住宅区主要用于居住，通常位于城市的中心区域或者城市的周边地区。
（2）商业区。
商业区主要用于商业活动，包括购物中心、餐厅、娱乐场所等。
商业区一般位于城市的中心地带或者高档住宅区附近。
（3）工业区。
工业区主要用于工业生产活动，包括工厂、仓库、物流基地等。
工业区通常位于城市的郊区或者工业园区。
（4）公共设施区。
公共设施区主要包括学校、医院、政府机关、公园等。
这些设施通常位于城市的中心区域或者城市的周边地带，为城市居民提供服务。
（5）交通设施区。
交通设施区包括公路、铁路、机场、港口等，通常位于城市的郊区或者城市的周边地带。
二、城市土地利用模式的影响因素城市土地利用模式的选择受到多种因素的影响，包括以下几个方面：（1）政策因素。
政策因素是影响城市土地利用模式的主要因素之一，政府的规划决策和政策措施可以引导城市土地利用模式的选择。
（2）经济因素。
经济因素是影响城市土地利用模式的重要因素，城市土地利用模式会受到组织经济生产活动的影响。
（3）自然环境因素。
自然环境因素也是影响城市土地利用模式的一个重要因素，地形、气候、水文等自然环境因素都会对城市土地利用模式的选择产生重要影响。
（4）社会因素。
社会因素也是影响城市土地利用模式的重要因素之一，城市居民的人口密度、需求、文化和社会背景等因素都会对城市土地利用模式产生影响。
三、城市土地利用模式的优化城市土地利用模式的选择应该符合城市可持续发展的战略目标，优化城市土地利用模式可以带来以下几个方面的好处：（1）提高城市空间利用效率。
TOD模式SOD模式AOD模式三种城市开发模式
TOD模式SOD模式AOD模式三种城市开发模式1. TOD模式（Transit-Oriented Development，中文翻译为公共交通导向型开发模式）TOD模式是一种基于公共交通系统的城市发展模式。
它的核心理念是将城市建设集中在公共交通网络的路线和节点附近，以便最大限度地利用和促进公共交通的使用。
TOD模式涉及到规划和开发密切集中的居住、商业和办公区域，使人们能够便利地使用公共交通工具进行通勤和出行。
这有助于减少个人汽车使用量，缓解交通堵塞和交通污染问题。
-集中发展：TOD模式鼓励在公共交通节点周围集中发展居住、商业和办公区域，以创造便利的可达性。
-高密度混合用途：TOD区域通常采用高密度的混合用途模式，即在同一区域内同时包含住宅、商业和办公等不同用途，以实现更高的土地利用效率。
-步行友好：TOD模式将步行作为主要的交通方式，因此该模式下的城市规划注重步行友好性，包括建设便捷的人行道和公共空间，以及提供足够的生活设施和服务。
2. SOD模式（Suburban-Oriented Development，中文翻译为郊区导向型开发模式）SOD模式是一种以郊区为重点的城市发展模式。
与TOD模式相对应，SOD模式将城市开发重点放在城市的郊区地区，并以满足私人汽车使用为主要目标。
这种模式鼓励城市的扩张和分散发展，致力于满足居民对住宅、商业和办公等用地的需求，同时提供充足的停车设施。
SOD模式的特点包括：-土地利用分散：SOD模式下的城市开发通常是分散的，以满足居民对更大的住宅用地和个人车辆的需求。
-低密度单一用途：郊区开发通常采用低密度、单一用途的模式，即分离住宅、商业和办公区域，并提供大量的停车设施。
-依赖私人汽车：SOD模式下的城市规划主要依赖私人汽车作为主要的交通方式，因此交通网络通常以高速公路和道路为主要基础。
3. AOD模式（Agro-oriented DevelopmentAOD模式是一种以农业为基础的城市发展模式。
城市规划原理规划理论总结(注册城乡规划师考试资料)
现代城市规划的早期思想——霍华德的田园城市1、理论提出：在1898年《明天：通往真正改革的和平之路》一书中提出了田园城市的理论。
2、概念：田园城市是为健康、生活及产业设计的城市，其规模足以提供丰富的社会生活，四周要有永久性农业地带围绕，城市土地归公众所有，由委员会受托管理。
增值归集体所有。
3、田园城市模式：田园城市包括城市和乡村两个部分（实质为城乡结合体），城市规模必须加以限制，每个城市的人口限制在3.2万人，超过这一规模就要建设另一个新城市。
4、田园城市布局：城区平面呈圆形，中央为公园，六条主干道从中心向外辐射，核心部位为公共建筑，在城市直径线的外三分之一处设环形林荫大道，城市外围地区建设工厂、仓库。
5、田园城市实践：莱彻沃斯，由恩温、帕克设计完成，第一座田园城市。
勒柯布西埃的现代城市设想柯布西埃是现代建筑运动的重要人物，通过他对现代城市规划的一些基本问题的探讨，逐步形成了理性功能主义的规划思想，这种思想集中体现在由他主持撰写的《雅典宪章》之中。
柯布西埃的两个方案“明天城市”和“光辉城市”，体现了城市集中发展的思想。
(1)“明天城市”规划方案——1922年发表“明天城市”规划方案阐述了他从功能和理性角度出发对现代城市的基本认识，从现代建筑运动的思潮中引发了关于现代城市规划的基本构思。
书中提出了一个300万人口的城市的规划方案。
规划的中心思想是：提高市中心的密度，改善交通，全面改造城市地区，形成新的城市概念，提供充足的绿地、空间和阳光。
在该项规划中，柯布西埃还特别强调了大城市交通运输的重要性。
(2)“光辉城市”规划方案——1931年发表“光辉城市”规划方案是他思想集中体现：城市必须集中，只有集中的城市才有生命力。
城市拥挤问题可以通过技术手段解决，即采用大量高层建筑来提高密度和建设一个地铁和人车分离的高效率交通系统。
线形城市理论1、提出者：索里亚·玛塔——西班牙工程师，于1882年提出最主要原则城市建设的一切其他问题，均以城市运输问题为前提。
以公共交通为导向的城市用地开发模式_TOD_研究
４科技创新导报 Ｓｃｉｅｎｃｅ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ Ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ Ｈｅｒａｌｄ２０１０ ＮＯ．３６Ｓｃｉｅｎｃｅ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ Ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ Ｈｅｒａｌｄ研 究 报 告１ 引言随着社会经济的不断发展，在交通系统中，传统的交通方式逐步向机动化出行转变，由此导致城市蔓延、土地利用效率低下、交通拥堵等问题逐渐浮现。
如何使城市规划、土地开发利用与交通系统形成良性互动，实现城市经济、社会、环境之间的和谐发展，成为一个值得深入研究和探讨的问题。
城市土地利用与城市交通之间存在着一种客观的互动反馈关系，城市空间形态在不同交通系统的影响下会表现为不同的形态，交通流和出行的空间分布更是受到城市用地方式和规模的直接影响。
因此，经过多年的实践研究，学者们一致认为，交通规划应该与土地利用规划、城市规划同步进行，从以前的交通系统满足出行需求和城市发展，逐步转变成通过交通规划来引导城市发展。
ＴＯＤ（Ｔｒａｎｓｉｔ Ｏｒｉｅｎｔｅｄ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）是一种基于“交通－土地利用”互动关系的土地开发创新模式。
国外研究和实践表明，它能够促进城市土地的紧凑布局，有效提高城市整体效率，是一种较为理想的城市土地开发模式。
能为实现我国城市空间的有序增长，为城市化、郊区化和机动化的同步进行提供一种可持续的、共融的发展模式。
２ 解析ＴＯＤ２．１ＴＯＤ的概念及内涵ＴＯＤ（Ｔｒａｎｓｉｔ Ｏｒｉｅｎｔｅｄ Ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）指以公共交通为导向的城市开发模式。
它主张城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统，以公共交通节点作为城市用地布局的基础，围绕着公共交通站点布置城市服务设施［１］。
ＴＯＤ具有三个基本要素：①Ｔｒａｎｓｉｔ，大容量公共交通。
即交通载体为地铁、轻轨或快速公交等大容量公共交通系统。
②Ｏｒｉｅｎｔｅｄ，引导。
以追求高强度可获利的房地产开发项目为目标，通过“大容量公共交通的发展”来合理引导城市空间的有序开发。
土地复合利用模式
土地复合利用模式随着城市化进程的不断加快，土地资源的紧缺问题日益突出。
为了更好地利用有限的土地资源，土地复合利用模式应运而生。
土地复合利用是指在一定的空间范围内，通过合理的规划和设计，将不同功能的土地用途进行组合和整合，实现资源的最大化利用和优化配置。
土地复合利用模式的核心思想是“一地多用”。
通过在同一块土地上同时实现多种功能，可以最大程度地提高土地的利用效率和经济效益。
例如，在城市中心地带，可以将住宅、商业、办公等多种功能进行整合，形成综合性的城市综合体，实现土地的多元化利用。
在农村地区，可以将农田、养殖业、旅游等功能进行组合，创造农田观光、农家乐等多元化的农业经营模式。
土地复合利用模式的优势主要体现在以下几个方面：1. 资源节约：通过土地复合利用，可以减少开发新土地的需求，节约土地资源。
例如，在城市中心地带，通过将不同功能的土地进行整合，可以减少对农田或自然生态的破坏，保护珍贵的耕地和生态环境。
2. 经济效益：土地复合利用可以实现资源的最大化利用，提高土地的经济效益。
例如，在城市综合体中，住宅、商业、办公等功能的整合可以形成产业链条，提高土地的综合利用价值，增加税收和就业机会。
3. 地域优势：土地复合利用可以发挥地域优势，推动产业升级和区域发展。
例如，在农村地区，通过将农田、养殖业、旅游等功能进行整合，可以打造特色农业品牌，吸引游客和投资，带动当地经济的快速发展。
4. 生态环境：土地复合利用可以保护生态环境，实现生态与经济的双赢。
例如，在城市中心地带，通过将绿地、公园、休闲设施等功能进行整合，可以提供良好的生态环境，改善人们的居住和工作条件。
土地复合利用模式的实施需要充分考虑以下几个方面：1. 规划设计：土地复合利用需要进行科学规划和合理设计，充分考虑不同功能的协调和平衡。
例如，在城市综合体的规划中，需要合理确定不同功能的布局和比例，确保各功能之间的互补和协同发展。
2. 产业支撑：土地复合利用需要有相应的产业支撑和配套设施。
城市规划原理
城市规划原理1、各国对现代城镇的定义都包含三个本质特征：产业构成、人口数量和职能。
2、城镇化含义：农业人口和农业用地向非农业人口和城市用地转化的过程和现象。
（城镇化三种模式：初期发展、过城市化现象、逆城市化现象）3、S型曲线（诺瑟姆曲线）：将城镇化划分为三个阶段：起步、加速和稳定。
起步阶段——生产力水平低，城镇化速度较缓慢，较长时期才能达到城市人口占总人口的30%左右；第一产业比重大。
加速阶段——城镇化超过30%时，进入快速提升阶段，经济实力增强，城镇化速度加快，城市人口占总人口的比例达到60%或以上；第一产业过渡到第二产业，比重较低。
稳定阶段——农业现代化的过程已基本完成，农村的剩余劳动力已基本上转化为城市人口。
随着城市中工业的发展和技术的进步，一部分工业人口又转向第三产业。
第三产业比重大，第二产业相对稳定，第一产业比重小。
4、各个时期的代表：夏代，陶制排水管的使用及夯打土坯筑台技术；商代早期建设的河南也师商城；春秋战国时期的《周礼考工记》；汉代国都长安；三国时期的曹魏邺城；建于公元7世纪的隋唐长安城；宋代开封城；元代都城大都；古希腊的希波丹姆；古罗马营寨城；5、匠人营国，方九里，旁三门，国中九经九纬，经涂九轨，左祖右社，面朝后市，市朝一夫：匠人建造都城，九里见方，都城的四边每边三门，都城中有九条南北大道、九条东西大道，每条大道可以容九辆车并行，王宫的路门外左边是宗庙，右边是社稷坛；王宫的路寝前面是朝，后面是市。
每朝和每市各百步见方。
6、《周礼考工记》记述的周代城市建设的空间布局制度对中国古代城市规划实践活动产生了深远的影响，反映了中国古代哲学思想开始进入都成建设规划，这是中国古代城市规划思想最早形成的时代。
7、古罗马建筑师维特鲁威的著作《建筑十书》，是西方古代保留至今唯一最完整的古典建筑典籍，是古罗马建筑辉煌的历史总结。
8、规划史上三位奠基人：霍华德、赖特、柯布西耶。
9、田园城市理论：霍华德1898年提出田园城市理论，城市外围为永久性绿地，供农牧产业用，城市部分由一系列同心圆组成，中央是一个公园，沿公园是公共建筑物，它们的外面是公园，公园外是商店，再外是住宅。
TOD模式、SOD模式、AOD模式三种城市开发模式
TOD 模式、SOD 模式、AOD 模式三种城市开发模式城市开发是指在城市范围内进行土地规划、开发和建设等方面的活动。
城市开发模式是指城市在开发过程中所采用的开发方式，主要包括 TOD（Transit-Oriented Development）、SOD（Suburbanization-Oriented Development）和 AOD （Agriculture-Oriented Development）三种模式。
TOD 模式TOD 模式是指针对城市轨道交通（地铁、轻轨等）等公共交通设施在其周边区域内进行综合性的开发和规划，也称为“轨道交通综合开发模式”。
TOD 模式主要特点是：市区密集化集中、区域内功能复合、城市绿色化，是一种市场为导向的城市可持续发展模式。
TOD 模式的实施，可以在人口增加的同时有效控制交通压力，减少空气污染，提高城市的环境质量，促进城市的可持续发展。
在 TOD 模式下的城市开发，需要建立健全的公共交通网络，发展优质的轨道交通，选择适当的土地及开发方式，建设多功能的土地利用设施等，以实现城市各项基础设施和生态环境的和谐、统一发展。
SOD 模式SOD 模式则是指城市向郊区建设的城市开发模式，其中 S 指 Suburban（城市郊区），O 指 Oriented（导向开发），D 指 Development（发展）。
SOD 模式的特点是城市向郊区进一步扩展，建设面积较大的低密度区域，居住区、商业区和工业区等功能分散分布，相对于 TOD 模式下的城市，SOD 模式的城市规模会更大，人口分布更稀疏。
SOD 模式的实施，可以在城市人口大规模增加时，有效缓解城市交通、环境、资源等各方面的压力。
在SOD模式下的城市开发，需要建立健全的道路及公共交通网络，充分利用现有土地与市场，发挥城市的核心竞争力和发展潜力，同时注重保障城市居民的安全及环境质量，以实现城市的可持续发展。
AOD 模式AOD 模式是指面向农业，在农业区内进行的城市开发模式，其中A指Agriculture（农业），O指 Oriented（导向开发），D指 Development（发展）。
城乡规划用地分类标准
城乡规划用地分类标准城乡规划用地分类标准是指根据城乡发展的需要，对土地进行科学分类，合理规划和利用土地资源的标准和要求。
城乡规划用地分类标准的制定，对于促进城乡一体化发展，优化土地利用结构，保障城乡居民的生活和发展空间，具有重要的指导意义和实践价值。
一、城乡规划用地分类的基本原则。
1. 综合性原则，城乡规划用地分类应当综合考虑自然、经济、社会等因素，科学确定土地利用的功能和用途。
2. 可持续发展原则，城乡规划用地分类应当符合可持续发展的要求，促进资源的合理利用和环境的保护。
3. 差异性原则，城乡规划用地分类应当根据不同地区的自然条件、经济发展水平和人口规模的差异性，确定相应的土地利用标准和政策。
4. 灵活性原则，城乡规划用地分类应当具有一定的灵活性，能够适应城乡发展的变化和需求的调整。
二、城乡规划用地分类的主要内容。
1. 城市建设用地，主要包括居住用地、商业服务业用地、工业用地、公共设施用地等。
居住用地要合理布局，满足不同层次、不同收入群体的住房需求；商业服务业用地要与城市规模和功能相适应，促进商业繁荣和城市发展；工业用地要与城市交通、环保等配套设施相协调，促进产业升级和城市可持续发展；公共设施用地要服务于城市居民的生活，保障城市基础设施的完善。
2. 农村建设用地，主要包括农村居住用地、农村产业用地、农村公共设施用地等。
农村居住用地要合理规划，保障农民的住房需求和生活品质；农村产业用地要促进农村产业的发展和农民增收；农村公共设施用地要服务于农村居民的生活和生产，提高农村基础设施水平。
3. 生态保护用地，主要包括水源涵养地、森林公园、湿地保护地等。
生态保护用地要加强生态环境的保护和修复，维护生态系统的稳定和健康。
4. 特殊用地，主要包括历史文化遗产用地、风景名胜区、特殊用途地等。
特殊用地要根据其特殊性和重要性，加强保护和管理，保障其文化、历史和自然价值。
三、城乡规划用地分类标准的实施。
1. 健全城乡规划用地分类标准体系，明确各类土地利用的功能和用途，规范土地利用行为。
城市结构类型
城市土地利用结构的三种类型
1 同心圆模式 2 扇形模式 3 多核心模式
1)同心圆模式
• 同心圆学说指城市土地利用的功能分区，环绕市中心呈同心圆带向外扩展的结构模式。 为城市地域结构的基本理论之一。
• 美国艺加哥大学社会学教授伯吉斯于1925年最早提出同心圆城市地域结构模型。1871
年芝加哥遭到一场大火几乎有13个建筑区成为平地其核心区全部被烧毁。伯吉斯以1920年代的美国芝 加哥作为研究对象，其中心商业区（CBD）位在都市中央邻近密歇根湖畔，白天为繁盛的商业区，夜 晚人潮散去，中心商业区几乎没有居民。商业区外是住宅区，首先是包括少数民族聚集区，是贫民聚 集的旧区，之后是高级住宅区，沿着北边的湖畔成圈环状分布，远离工业区。芝加哥的市郊已经有市 郊化出现，城市外围环绕着广大的通勤带，每天大量人口进入中心商业区。通过芝加哥的研究，而推 论出城市土地利用分布的形成。
（二）城市的主要功能区： 商业区、住宅区、工业区是城市最基本的功能区。各功能区之间并无明确的界线，一个功能区往往以某种功 能为主，也可以兼有其他功能。大城市功能复杂，还会形成行政区、文化区等功能区。
城市空间结构模式
城市内部空间结构及影响因素： 1、概念：城市内部的空间结构又称城市地域结构，指城市中不同功能区分布和组合的模式。 2、形成：城市内部空间结构的影响因素主要有历史、经济、社会、行政等四方面。 3、城市功能分区的原因： （1）历史因素： ①历史背景：很大程度上决定功能分区的现状。例如：北京的商业区，上海的中心商务区； ②历史变化：城市土地利用随历史而变化城市中心附近住宅区的班落、城内污染工厂外迁。 （2）经济因素： ①距离市中心的远近：距离市中心越近，地租或地价越高，由市中心向外，地租随距离的增加而递减。例如：城 市中心形成商业区，商业区外圈形成住宅区，城市外缘形成工业区。 ②交通通达度：通达度越好，土地价格或地租越高，反之则低。例如：市中心附近若通达度低，则往往形成住宅 区 （3）社会因素： ①收入：形成不同级别住宅区的常见原因。 ②社会群体：社会地位、生活方式、宗教信仰不同而形成不同的居住区和活动区。例如：住宅区出现分化，高、 低级住宅区背向发展 ③知名度：对住宅区的选择有很大影响，还影响到商业区和工业区的发展变化。例如：高收人阶层集聚形成高级 住宅区 ④种族：对住宅区分异的影响很大。例如：西方城市中的种族聚居区，如唐人街等 （4）行政因素： 政府采取行政手段制定政策和城市规划，干顶城市社会经济的自由发展，通过合理引导明确划定不同功能区。
城市更新：概念、模式及案例
城市更新：概念、模式及案例来源：公众号“银通智略”⼀、城市更新项⽬分类（⼀）按改造⼒度划分：整治、改建和拆建按照改造⼒度由弱到强，城市更新项⽬可分为整治类、改建类和拆建类三种类型。
不同城市命名略有不同，但实质相近，例如深圳将城市更新项⽬分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类（分别对应整治、改建和拆建）；⼴州分为全⾯改造（对应拆建）和微改造（对应整治和改建）；中⼭分为微改造、局部改造和全⾯改造（分别对应整治、改建和拆建）。
表1. 城市更新项⽬分类：以湾区城市为例整治类项⽬改造⼒度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。
整治类项⽬不改变建筑主体结构和使⽤功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为⽬的，⼀般不增加建筑⾯积。
审批程序简化，主要由区政府负责审批、实施、竣⼯验收和后续监管。
改造资⾦主要来⾃市/区政府、权利⼈等。
城镇⽼旧⼩区改造可视为整治类城市更新的⼀种。
整治类城市更新利润较薄，以装修修缮为主，房企参与相对较少。
改建类项⽬改造⼒度居中、⼀般需由市级城市更新管理部门审批，房企⼀般可通过改造、持有运营的等⽅式参与项⽬。
改建类项⽬⼀般不改变⼟地使⽤权的权⼒主体和使⽤期限，在不全部拆除的前提下进⾏局部拆除或加建，可实施⼟地⽤途变更，部分城市可增加建筑⾯积（但⼀般会对建筑⾯积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）。
房企可通过改造、持有运营等⽅式参与项⽬，代表案例如万科上海哥伦⽐亚公园。
图1. 改建类城市更新项⽬案例：万科上海哥伦⽐亚公园拆建类项⽬改造⼒度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的主要形式。
拆建类项⽬对城市更新单元内原有建筑物进⾏拆除并重新规划建设，可能改变⼟地使⽤权的权利主体、可能变更部分⼟地性质。
拆建类项⽬流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划⽴项、专项规划审批、实施主体确认、⽤地出让等环节。
拆建类项⽬分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压⼒和项⽬周期有所差异。
三旧改造之三类共九种改造模式
本指引将我省“三旧”改造分为三类共九种改造模式。
第一大类政府主导模式分为：政府收储、政府统租、综合整治（政府出资）三种模式；第二大类政府和市场方合作模式分为：以毛地出让方式引入社会力量实施改造、土地整理两种模式；第三大类市场方主导模式分为：农村集体自改、村企合作、原土地使用权人自改、企业收购改造四种模式。
本指引基于每种模式的典型案例，梳理“三旧”改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等主要税种相关税务处理事项，用于指导“三旧”改造项目的涉税管理。
本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。
今后国家和省有新规定的，按新规定执行。
第一大类：政府主导模式1政府收储模式1.1情况描述政府收储模式是指政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同）、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形，属于比较传统的改造模式。
1.2典型案例（政府征收方式）A市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。
具体为：一、政府依照城市发展规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人（被征收方）支付补偿（货币、土地置换、房产置换等多种补偿方式，包括政府公开出让该宗用地后使用出让收益对原权属人支付的补偿）。
二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。
三、某商业地产公司（受让方）竞得土地后，向政府支付土地出让价款，并将该项目打造成为大型城市商业综合体。
1.3税务事项处理意见1.3.1征收方式收储1.3.1.1被征收方（原权属人）被征收方的厂房用地被政府收回，并取得货币或实物补偿。
一、增值税根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第（三十七）款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
三规合一
引言习近平总书记2013年12月在中央城镇化工作会议上指出：“在县市通过探索经济社会发展、城乡、土地利用规划的‘三规合一’或‘多规合一’，形成一个县市一本规划、一张蓝图，持之以恒加以落实”。
李克强总理2012年9月在省部级领导干部推进新型城镇化研讨班座谈会的讲话中要求：“在市县层面探索经济社会发展规划、城乡规划、土地利用规划‘三规合一’”。
2014年1月，住建部印发《关于开展县（市）城乡总体规划暨“三规合一”试点工作的通知》。
“三规合一”成为各县市推进新型城镇化、优化城乡土地利用的重要抓手。
“三规合一”实质上是一个规划的过程，是规划的手段，并不是一个新的规划，其重点是各部门信息互通、管理的无缝衔接。
一、我国“三规合一”工作中的主要问题近年来，在我国经济快速发展的同时，出现了一系列资源环境问题，政府的宏观调控作用加强，各部门根据管理、发展要求出台了多种规划，据不完全统计我国各类规划多达200种，由于规划的不对接、多头管理的问题，出现了一系列规划审批难、项目落地难的问题。
特别是一些经济较为发达、人口密度高的地区，人地关系紧张，急需加强规划统筹和管理。
上海、重庆、武汉、广州、河源、云浮等城市先后开展了“三规合一”工作的探索。
广东作为改革开放前沿，近十年来开展了“三规合一”探索与实践， 2008年广东省住建厅推进河源、云浮、广州三市开展“三规合一”试点工作。
河源率先开展了“三规合一”技术创新，探索了“三统一、二协调、一平台”为思路的三规合一“一张图”规划；而云浮重点在体制机制上进行了探索，整合各相关部门成立了“规编委”机构，建立了“一套规划，统一编制，统一平台，分头实施”的“三规融合”规划管理机制；进入2012年，广州在新一轮“三规合一”规划中，以规划编制方法、技术标准、工作规程以及体制机制创新为重点，按照“市区联动、三上三下”的工作方式，形成了“五个一”的规划成果，并于2014年初获市政府批复。
但受现有管理体制和部门权限限制，广东推进“三规合一”近十年，其实是在“艰难前行”。
城市片区综合开发最新PPT课件
? 可以赢利，但无法交给企业来运营； ? 投资回报率很高，但是其抵押贷款量少，时间短； ? 主导者是政府，但是政府却没有能力进行具体的土地一级开发 操作； ? 利润相对于庞大的资金成本和繁琐的工程环节来说很低。
? 由于土地自身为高值产品，又因为土地储备的实施要求政府为唯一的 供地方，这就保证了土地一级开发项目普遍为赢利的，有可靠的回购 保障，这是吸引投资者的最重要的条件。
模式3和4：利润分成模式（招商引资模式 ）
地方政府
支付土地出让金
授权、招标选定 一级开发主体
给予优质地块 （形式的招拍挂）
一级开发商
土地储备中心
投入资金
土地开发流程
进行土地前 期开发整理
土地整理资金流向
土地出让金流向
企业一级开发收益=土地一级开发成本×？%
土地
验收交付
招拍挂出 让土地
二级开发商
模式4：利润分成模式案例
1、征地补偿、拆迁安置； 2、土地平整； 3、市政基础设施和公共配套设施建设；
（四）土地一级开发的过程及流程
1
计1划 编制 阶段
段
2
前期 策划 阶段
3 意见 征询 和 审批 阶段
4
组织 实施 阶段
5
工程 验收 阶段
模式1：土地一级开发的BT模式
? BT模式即项目投资者成立项目公司，负责项目的融资、建设并承担风险。项 目的所属机构为项目建设提供特许协议权，项目建设完成后由项目所属机构 分期回购的融资模式。BT模式是BOT模式的演变，多用于政府项目，所以被 形象的称为“政府按揭”。
其模式可以说是一种政府分成与政府保底的结合 。
模式5：政府保底收益模式
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化
城市更新中土地集约利用的模式创新与机制优化导读：城市土地集约利用是当前的热门话题，处于快速化城市过程中的深圳，以实际行动探索出一条新路。
他们把城市可持续再开发与土地集约利用的更新模式分为综合整治、功能转换和拆除重建三类，并以相关立法为前提，构建城市更新实施、多元激励、公众参与及利益共享等机制，为国内其他城市的土地集约利用提供了有益的借鉴。
关键词：城市更新；立法；土地利用一、前言——以深圳为例我国处于快速城市化阶段，城市人口的急剧膨胀，使得城市土地资源需求日益紧张。
长期以来，我国土地资源利用存在着各种粗放低效利用的问题，包括城市呈“摊大饼”式无序外延扩张、土地利用总体配置混乱、土地利用结构不合理、城市用地比例失调、已用地建设强度偏低等，这些问题使土地利用浪费严重、城市环境日益恶化、土地经济效益产出低下、土地利用潜力没有得到完全发挥。
此外，由于城市土地管理和土地市场不规范，投资过热、开发不合理等各种问题也较突出。
而我国土地资源稀缺的现状使得快速城市化地区，开始面临城市存量可建设用地匮乏，城市扩展与土地开发“无米以炊”的困境，亟需通过对城市用地的再开发实现土地经济产出的优化与升级。
探讨以城市二次开发为目标的城市更新背景下，城市已建设用地的可持续再开发和土地集约再利用模式，对于指导我国未来城市化健康发展，引导城市整体质量提高，促进城市产业结构调整和增长方式转型具有重要的理论和现实意义。
从土地利用成效角度出发，城市土地集约利用包括三个层面的涵义：一是提高土地利用与产出率，获得土地产出的最大化；二是优化土地布局和结构，协调各类用地之间的关系，促进城市健康发展；三是土地利用效益的综合化，体现经济、社会和生态环境效应的统一就城市发展综合效益的宏观层次而言，城市土地集约利用要求城市有合理的城市规模和城市性质以及与之相协调的产业结构等；而中微观层次则更加强调城市用地功能和结构的合理性以及单块土地的投入产出效益。
在我国土地有偿使用制度建立的初期，学者对土地集约利用的研究主要集中在农村土地利用以及土地平整等方面，随着我国城市工业化进程的加快，有关各种工业园区规划的土地利用成为城市土地集约利用的主要问题，包括对工业用地的集约利用评估以及工业园区土地集约利用规划等。
土地储备模式及土地资产功能探讨
土地储备模式及土地资产功能探讨摘要：随着工业化、产业化和城市化发展，土地储备越发成为城市经济社会发展的重要保障。
土地储备模式经历了从以单一项目为单元向成片项目为单元的储备模式的变化，从政府储备到企业储备再到联合储备模式的转变。
为更好地发挥土地的资产功能、实现储备土地的资本化运营，创新土地储备模式有着重要的研究意义。
关键词：土地储备模式;土地资产功能;融合解析引言：经过20多年的发展，土地储备形成了多样化的模式。
这些模式既体现了地方政府、储备机构和做地主体（对征收或回购来的国有建设用地进行地上建筑物拆除、地块前期开发整理以及配套设施建设的企业或政府机构）等为实现经济社会发展目标而形成的责权利关系，又进一步决定了土地资产的功能及效果。
一、土地储备的模式我国土地储备制度发轫于20世纪90年代中后期，2001年国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》，正式提出对建设用地试行收购储备。
此后，经过20余年的发展，土地储备工作形成了“依法取得土地、组织前期开发、储存以备供应”的标准化内容。
（一）储备机构主导的“单一项目收储模式”。
土地储备作为一项“自下而上”式的地方性制度创新，地方政府通过创新将国有建设用地集中到土地储备机构，再进行统一规划设计、开发整理（即地块内的道路、供水、供电、供气、排水、围挡等基础设施建设和土地平整），然后在一级市场上进行招拍挂出让。
因此，“单一权属地块收储”可视为发展过程中土地储备的第一种模式。
即，由土地储备机构统一规划设计、自主筹资、独立运作（全权负责），完成国有存量建设用地的回购、地上建筑物及附属物的拆迁，以及公共设施配套和土地平整等工作。
收储涉及的开发整理、验收、储备等环节以及成本预结算等都是以项目为单位独立进行，互不影响。
土地增值收益也均由地方政府独享，用于城市建设和企业改制等资金投入。
（二）储备机构与做地主体合作的“成片项目收储模式”。
“成片项目收储”可视为发展过程中土地储备的第二种模式。
城市土地规划的三种模式.ppt
Thanks for listening
另我外国现两行种规规划划政策模式
控权模式： 以保护公众参与权为出发点，以保护个人利益为宗旨，
以控制规划主管部门的权力为核心。提倡“无为的政府 才是好政府”。
缺陷：忽视了政府规划权制约、监督公众参与权的重要 作用；不维护政府规划权的合理使用；使政府规划权和 公民权力对立等。
平衡模式： 介于“管制模式”和“控权模式”之间。
三种模式的关系：
管制模式 控权模式
平衡模式
理想状态，殊途同归
我我国国现厂项目如何做到“无害”“不臭”》
日期：[2014年7月25日] 版次：[GA09] 稿源：[南方都市报] /G/html/2014-07/25/content_2134640.htm
《从化垃圾焚烧厂环评获批，调查显示反对率不足1%》
2014-07-25 羊城晚报 从化论坛 /s?__biz=MzA3MDA1MTgwNA==&mid=2 00590112&idx=2&sn=054c6161dfbfbebb5082b56933bcf1ce&3rd= MzA3MDU4NTYzMw==&scene=6#rd
城市土地规划的三种模式城市土地利用规划土地规划与城市规划城市规划土地分类城市土地使用规划土地规划和城市规划土地利用总体规划土地利用规划土地规划浦东规划和土地管理局
城市土地规划 的
三种模式
刘畅 环科1102
我我国国现现行行规规划划政策政策
问题： 政府规划主管部门对规划方案的编制有最终决定权，
民众参与权普遍得不到合理维护，产生矛盾。
《论城市土地规划中政府规划权与公众参与权的平衡》 ----------------李石璞
TOD模式、SOD模式、AOD模式三种城市开发模式
政府利用自己对土地、信息、政策等的垄断，通过合理的运作，从社会筹集资金。
TOD（Transi t-Orient ed Develo pment）作为一种源自城市规划的城市经营方式，已经被西方国家的城市政府广为采用。
所谓TOD，就是政府利用垄断规划带来的信息优势，在规划发展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施（主要是交通基础设施）的建设、引导、开发，实现土地的增值。
政府基础设施投入的全部或主要部分是来自于出售基础设施完善的“熟地”，利用“生熟”地价差平衡建设成本（赵燕菁，5667 ）。
TOD模式运用成功的关键是在于政府行动领先于市场需求，只要判断准确、运作得当，对城市边缘的“生地”进行TOD的先期投入，其成功的可能性和回报率要远远超过现有建成区内的“熟地”。
基于TOD模式的城市规划与建设是一种全新的概念，最近南京市正以此理念重新规划新轨道交通线路的走向和建设时序。
SOD（Servic e-Orient ed Develo pment）是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方式。
所谓SOD，就是通过社会服务设施建设引导的开发模式，即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。
一个成功的经典案例，是当年青岛市政府出让了老城区用地，而率先进入新区，实现了城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目标。
此外还需要指出的是，SOD尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应，是无法衡量的。
AOD（Antici patio n-Orient ed Develo pment）即规划理性预期引导的开发模式，这是一种城市规划—城市经营整合概念，是一种城市经营的新手段。
三地三摇篮报告
三地三摇篮报告引言随着城市发展和人口增长的加速，人们对于全球的城市化进程产生了越来越大的关注。
其中，三地三摇篮成为了研究城市规划和发展的重要课题之一。
本文将对三地三摇篮进行深入探讨，并分析其对于城市可持续发展和人居环境的影响。
什么是三地三摇篮？三地三摇篮，也称为“城市三个地方，生活三种方式”，是指城市中心地区、中心城区和城市边缘地区三个地方，以及摇篮区、摇篮环和摇篮村三种居住方式。
这一概念旨在打破城市中心化的发展模式，提倡多中心化的城市规划，使城市发展更加均衡，人口分配更加合理，并提供更多的选择和便利。
三地三摇篮对城市发展的意义提高城市可持续发展水平传统的城市发展模式往往以中心城区为核心，导致了资源的集中和环境的破坏。
而三地三摇篮的理念可以实现城市资源的合理利用和分配，减少城市中心区域的负担，提高城市的可持续发展水平。
例如，城市中心区域可以更好地发展商业和文化产业，中心城区可以提供更好的居住环境，城市边缘地区可以提供更便捷的交通和就业机会。
改善人居环境随着城市人口的持续增长，城市居住环境面临着许多问题，如拥堵、环境污染和住房短缺等。
三地三摇篮的概念可以改善这些问题。
通过将人口分布在城市的不同地方，可以减少交通拥堵和环境污染，提高人们的居住质量和生活品质。
同时，三地三摇篮还可以提供多种居住选择，满足不同人群的需求，增加社区的多样性和活力。
实施三地三摇篮的挑战和对策城市规划和土地利用要实现三地三摇篮的理念，需要进行全面的城市规划和土地利用计划。
需要合理划定城市中心地区、中心城区和城市边缘地区的范围，并确定各个地方的功能和发展方向。
同时，还需要合理利用土地资源，提高土地利用效率，确保城市的可持续发展。
建设基础设施实施三地三摇篮需要建设完善的基础设施，包括交通、水电等基础设施。
需要建设高效便捷的交通网络，确保各个地方之间的联系和交流。
同时，还需要提供充足的水电资源，满足人们的生活和工作需求。
激励机制和政策支持为了促进三地三摇篮的实施，需要设计激励机制和提供政策支持。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
《从化垃圾焚烧厂环评获批，调查显来自反对率不足1%》2014-07-25 羊城晚报 从化论坛 /s?__biz=MzA3MDA1MTgwNA==&mid=2 00590112&idx=2&sn=054c6161dfbfbebb5082b56933bcf1ce&3rd= MzA3MDU4NTYzMw==&scene=6#rd
如何理解：
1.政府规划权过于强大，主管部门通过法律授权进入不 该管或者管不好的规划领域；
2.法律赋予公众权利过于弱小，以至于对于公众的合法 权利进行了不合理的限制，使公众无法与政府规划权相 互制约。
另外两种规划模式 我国现行规划政策
控权模式： 以保护公众参与权为出发点，以保护个人利益为宗旨， 以控制规划主管部门的权力为核心。提倡“无为的政府 才是好政府”。 缺陷：忽视了政府规划权制约、监督公众参与权的重要 作用；不维护政府规划权的合理使用；使政府规划权和 公民权力对立等。 平衡模式： 介于“管制模式”和“控权模式”之间。
三种模式的关系：
管制模式 平衡模式
控权模式
理想状态，殊途同归
我国“管制模式”现状 我国现行规划政策
例：
《从化垃圾焚烧厂项目如何做到“无害”“不臭”》 日期：[2014年7月25日] 版次：[GA09] 稿源：[南方都市报] /G/html/2014-07/25/content_2134640.htm
城市土地规划 的
三种模式
刘畅 环科1102
我国现行规划政策 我国现行规划政策
问题： 政府规划主管部门对规划方案的编制有最终决定权， 民众参与权普遍得不到合理维护，产生矛盾。 极端事件： 厦门PX事件，百万市民自发散步抵制建设项目。
我国城市规划的“管制模 我国现行规划政策 式”
很容易导致城市土地规划利益格局的失衡
《论城市土地规划中政府规划权与公众参与权的平衡》 ----------------李石璞
作者指出我国管制模式的具体问题： • 规划主管部门自由裁量权过大； • 政府在城市土地规划过程中行政能力低下； • 城市土地规划权威性不足； • 缺乏完善的监督机制与程序性保障措施......
作者对加强公众参与、控制政府权力的有效途径进行了分析。
T ha nks for liste ning