商业研究专项【上海浦东项目精品资料】

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2018年上海商业项目考察报告(浦东嘉里城、LCM置汇旭辉广场等)

上海浦东嘉里城11考察报告2018年10月上海浦东嘉里城项目名称：浦东嘉里城开发商：上海浦东嘉里城地产有限公司开业时间：2011年10月项目位置：浦东新区芳甸路花木路建筑面积：约33万平方米购物中心：4.5万平方米写字楼：9.2万平方米项目概况21酒店：7万平方米酒店公寓：3.4万平方米停车场：1200个建筑高度：170米容积率：6.21浦东嘉里中心位于花木路芳甸路，是该地区目前规模最大的综合性发展项目，是一座融合商业及居住的灵运之城、汇聚国际化商场、甲a 级办公楼、五星级酒店以及高级服务式公寓，展现一派活力四射的综合建筑体。

3 1①酒店：上海浦东嘉里大酒店（31F ），香格里拉运营，②服务式公寓（28F ），182间套房，85平米-300平米③写字楼（43F ），70%入住为世界500强公司④商业及健身房（5F），以家庭生活、国际化餐饮为特色业态配置414、周边人群：区域人口23万，外籍人口2万，定位为高端人群，主要社区为花木社区。

区域外人口为会展人员。

5、外部动线：花木路导入、芳甸路导出，3个车库出口，1号进、3号出、2号进出。

花木路入口为人员进入主入口。

B1层为地铁乘客进出入口。

516 17 16.内部动线：环形单一动线，可租赁面积仅为整体商业面积57%；商场与写字楼、公寓、酒店直接连通；扶梯与直梯较少，分布在商场周边主要出入口，每层扶梯5部，直梯B1一部，1F、2F三部，卫生间每层各两个，有母婴室和残疾人卫生间。

87、项目定位：家庭生活、快销、国际餐饮。

整体比例：餐饮40%，生活零售48%，美容护理9%，儿童零售3%，其他1%。

8、招商特点：①舍弃国际大牌，以快销为主力店：H&M 、GAP 、MUJI ，面积分别为1300平米、1200平米、600平米，分布分别在1F 花木路主入口（1拖2）、1F 办公楼出入口、2F 大餐饮对面原因分析：该项目所处地段非城市及区域中心，且人流量有限，国际大牌难以介入，周边办公人群及外籍人士，为快销的主要消费人群，尤其是GAP 包含童装，极大的丰富了此项目童装部分，MUJI 的特点为品质感，与周边人群和此项目定位很符合。

酒店和综合体【上海浦东项目精品资料】

超市辅助部分位于体块西侧一层。
商业综合体方案二
二层平面
商业综合体方案二
方案二
公寓位于体块东侧中央部位，可以鸟瞰住宅区内景观，与住宅平行，整体规划形态较佳
文化中心以及影院剧院使用三层高的北侧梯形玻璃体量作为主要交通
影院部分位于二层超市。辅助部分二层为手工作坊，三层属于剧院部分‘三层部分ห้องสมุดไป่ตู้L形，南向退台，公寓三层东侧和南侧可以使用。
商业综合体方案三
商业综合体方案三
商业综合体方案三
方案三
公寓位于体块东南角，与住宅平行。
超市从一层北侧梯形玻璃体量进入，文化中心和影院剧场入口对应区内主要人行景观道。
影院部分位于二三层，三层和四层整体向南退台，公寓三层可以完整使用。
商业综合体方案四
商业综合体方案四
商业综合体方案四
酒店
方案二
酒店
方案二
酒店方案二
酒店次入口位于裙房体块西侧中部，形成人行景观道末端对景.
次入口以南沿街均为商铺.
宴会区域位于东侧景观面.
后勤部分面积位于地下层.
方案四
公寓位于体块东南角，与住宅平行。
影院部分位于二三层，三层和四层在东南侧有较大面积退台。
公寓三层可以完整使用。
酒店
方案一
酒店
方案一
酒店方案一
酒店次入口位于裙房体块西侧上部，离酒店大堂距离更近
裙房西侧广场周边以及南侧沿街均为商铺
宴会区域位于一层大堂上方
后勤入口位于裙房体块东侧
商业综合体和酒店平面功能及体块推敲
2015.10.30.
商业综合体方案一
三层平面

上海商业项目考察报告2014.11.8

室内设计
走廊过道小品
观光电梯入口
顶层设计
顶楼引入商业街模式：在“环球港”顶层把商铺进行街坊式布置，打造情景式休闲商业街。
顶层设计
情景式休闲商业街
屋顶设计
屋顶停车场、花园设计。
业态布局
动线设计
购物中心平面南北长度达到560m,东西长度约为150m ，所有走道长度约9公里。人行过道宽度约4米，总宽度约20米，设计使用简单的“环形”动线，通过环形走道与“三大主题”区域有较为清晰的互动。
公寓：40000m2
项目交通
5条轨道交通环绕整个项目区域
3、4、13号线无缝连接； 11、14号线临近本项目；紧贴内环双匝道出入口；其他主要交通距离：虹桥机场约17公里；
浦东机场约52公里；
虹桥火车站约17公里；上海火车站约5公里
项目总体构成
一艘航母
项目区位及客流分析
动线规划
三中庭设计分割空间，中庭内设计直达电梯，上下易见通达；水平动线采用哑铃型动线，双主力店加环形动线围绕次主力店，简洁合理。
垂直动线示意图
3、4号线入口
垂直动线：人流导入：自驾消费者与13号线导入消费者从地下层
导入项目，3、4号线从3层导入；
动线分析：不同楼层之间通过三个中庭的9部直达电梯相互连接，不同楼层之间易达性强；大尺
整体布局
花园中庭
中央广场
太阳大厅
平面人流拉动：平面东西端距离达400米，距离较长，为避免产生逛街的沉闷感与雷同感，必须创造消费节点及主题分区而带动人流自东往西走动。
消费节点：消费节点能让消费者有个停留节点，进行休息调整，通常中庭是作为消费节点的合理表现方式，但对消费节点的数量和位置需进行控制。一般平面动线需要消费节点时，以两个至三个为宜。

星浩资本浦东嘉里城项目介绍

客房情况
房間類別豪華客房園景客房嘉里閣豪華客房嘉里閣超豪華客房嘉里閣超豪華園景客房嘉里閣行政套房浦東特色套房上海總統套房合计
房間数量房间面積总面积面积占比
255
42 10710 41.0%
170
42 7140 27.3%
88
42 3696 14.1%
14
51 714
2.7%
14
环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区），无吊顶分区剩余车位指示牌
20（2部地下至大堂）+2 6-7 日立
地面、墙面石材
写字楼亮点：行政楼层
➢写字楼裙房共5层，1、2F除门厅、大堂外，基本为商场； ➢3F除与标准层投影重合部分以外，分为商场、会议中心两部分，会议中心供办公、酒店共用； ➢4、5F为行政楼层，虽然和标准层相比，在配置上并无突出优势（净高高0.1米），确很好地解决了裙房高楼层的用途问题（不适宜做商业）。
嘉里健身共6000㎡；占据3个楼层（2层室内， 1层露天）；包含服务—— 24小时开放健身房 25米长室内游泳池按摩浴缸、桑拿、蒸气房露天篮球/网球场、跑道攀登练习墙
高级水疗套房、有氧健身动感单车馆、拳击房瑜伽馆 (包括高温瑜伽) 专业教练服务 700㎡儿童冒险乐园—— 婴幼儿游乐区儿童游乐滑梯活力攀登区主题派对房
服务式公寓指标
主要指标总建面（平米）
层数总高（米）
总套数面积段
浦东嘉里城 34000 28 100 182
103-642
房型建筑面积(㎡) 月租金
一房
103 - 134 21000-33000
两房
146 - 194 25000-40000

浦东新区推进电子商务发展三年行动计划精品文档11页

浦东新区推进电子商务发展三年行动计划（2019－2019年）电子商务是互联网时代的新型商务活动，是现代服务业的重要组成部分。

发展电子商务对浦东新区转变经济发展方式，调整产业结构，实现经济发展转型，推进上海国际金融中心、国际航运中心和国际贸易中心核心区建设具有十分重要的意义。

为贯彻落实《国务院关于加快电子商务发展的若干意见》、《上海市促进电子商务发展规定》（沪人大[2019]第5号文）、上海市政府《关于加快推进上海高新技术产业化的实施意见》（沪府发[2009]26号）的精神，结合浦东新区发展战略性新兴产业的总体要求，制定本实施计划。

一、总体思路和发展目标（一）总体思路贯彻落实国家和上海市发展战略性新兴产业的总体部署，依托上海雄厚的产业基础和商务环境，在进一步支持基于B2B\B2C\C2C业态发展的同时，突破传统电子商务模式，特别关注电子商务新兴业态的发展。

促进电子商务技术创新和模式创新，探索新型电子商务市场规则，实现区域电子商务产业资源的集聚和协同发展，成为“数字高原，智慧浦东”的重要支撑领域，辐射长三角经济带，使浦东逐步形成全国乃至东亚国际贸易结算中心、营运中心、订单中心和产品交易定价中心，争创国家电子商务创新实践区。

（二）发展目标1、应用基础目标。

积极推进“城市光网”计划，到2019年，新区家庭宽带接入数达100万户，每千人互联网用户数达500人，每万人网购和移动支付用户达1000人。

规模以上企业电子商务行为率达到70%左右。

2、经济发展目标。

到2019年，推动浦东新区电子商务年交易额达到3500亿元，占全市电子商务交易总额的60%左右，占全市商品交易总额的比重达到20%。

电子支付交易额达到1万亿元，形成1-2家千亿级、4-5家百亿级以上具有行业领先优势的第三方电子商务平台企业。

3、业态创新目标。

到2019年，浦东新区要成为上海市大宗商品电子交易、M2M供应链管理、电子支付和移动电子商务等领域企业数量最多、交易量最大的电子商务新兴业态高地。

总体规划【上海浦东项目精品资料】

其中销售房 35006.76
其中
配套商业
1453.12 64000
酒店
39489
其中
四星级三星级
29763 9726
地下车库建筑面积
61643.90
住宅
16260.4
商业
31441.25
其中
其中
超市其他
6000.00 25441.25
酒店
13942.25
其中
四星级三星级
9602.25 4340
方案二
超市全地上8000㎡商业全部四层公寓约1.1万方
项目
指标（㎡）
基地面积
73766.5
总建筑面积
203729.29
地上建筑面积
147680.64
住宅
38351.64
保障房
1891.76
其中销售房 35006.76
其中
配套商业（含超市）
1453.12 69000
酒店
40329
其中
四星级三星级
酒店
13942.25
其中
四星级三星级
9602.25 4340
计容建筑面积
147840.64
容积率
2.00
住宅户数
416
其中
保障房销售房
28 388
机动车位数量
1550
地面
71
商业
71
其中地下住宅
1479 447
其中商业
659
酒店
373
非机动车位数量
2829
住宅
406
其中
商业
1818
酒店
605
计容建筑面积

星河湾_上海浦东星河湾项目案例研究剖析

“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
300张施工图纸，力求0误差
3倍于其他地产项目的施工图纸，确定施工中的每一个细节之处，只为了打造一个完美的居所。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
小面积墙体的砌筑
•为保证后期的装修质量和效果，弃用砖墙形式，改为混凝土现浇砌筑。 •保证小面积墙体构件、转角、墙的厚度的精致细腻，尺寸控制、墙面的光滑平整，从而服务于后期的质量保证。
样板房精装修 = 交房标准
“星河湾住的房子就是样板房，我们的样板房就是交给业主的验收标准” ——黄文仔先生
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
室内设计先行于结构设计
“星河湾的样板房之所以能够令客户震撼，最关键的原因是，室内设计先于结构进行。房子还没有做的时候就开始扣细节，这个过程很辛苦，但是很高兴，没有一个开发商是这样的，从室内设计开始，从空间开始。” ——室内设计师邱德光先生
• 星河湾室内线条华丽复杂，工艺难度非常大，需要投入大量的人力和时间。
结构施工图纸已整合了室内装修设计要求
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
“200平米空间做出300平米的感觉”
室内空间的设计，更多考虑是视觉的穿透力，放大空间。
“学只能学到表面，学不到精神”_ 表里如一，结构阶段精装修标准要求
精确放线，按“图”施工
• 精确放线：按设计图纸1：1画在现场的墙面、地面、天花等各处。 • 放线需要至少10天，因为星河湾的施工图纸量是其他项目的3倍。 • 施工工序：放线——确认材料尺寸并定制——施工。 • 每套房的装修均按照这道工序做，样板房的标准就是业主入住的交房标准。卫生间石材比较多，尺寸都已预设，保证成品表面平整。

上海浦东浦东嘉里城购物中心案例深度研究分析报告

38
浦东嘉里城
浦东嘉里城——酒店设计亮点
主要亮点：三五座椅围合成组布置，典雅精致；每个小区域风格、调性有别，而保证整体氛围协调；一线面对世纪公园、别
39
墅住区，景观好。
浦东嘉里城
浦东嘉里城——酒店式公寓配置标准
主要配置： ➢厨房6件套 ➢TOTO洁
主要配套及服务：
全面共享酒店配套；24小时点餐服务，备有儿
二楼大堂：地面石材搭配，墙面石材、木饰面搭配，顶部木饰面、石膏板搭配
浦东嘉里城——写字楼一楼通往二设楼计扶亮梯点
电梯厅（标准层同此）
标准层通道：150MM架空地台，墙面涂料，顶部矿棉板
33
浦东嘉里城
电梯轿厢：墙面石材搭配，镶嵌不锈钢条
浦东嘉里城——写字楼设计亮点
楼层水牌：金属、木作、有机玻璃复合
浦东嘉里城
179米
由（高度从高到低）一幢写字楼（43F）、一幢酒店（31F）、一幢服务式公寓（28F）、裙房（5F，商业+健身中心为主）、SNIEC一号入口大厅组成，含两层地下室（-1F含商业、配套设施、车位等，-2F主要为车位）
4
浦东嘉里城
• 物业分布
办公
酒店
N
A
服务式公寓
裙房
B C
D
裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5层+屋顶为健身会所；C部分1、 2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所；D部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层5。
独特性：从CBD向CLD（中央生活区）的转化
一体性：全天候的一站式体验购物中心

上海浦东碧云国际社区商业功能策划报告

上海浦东碧云国际社区商业功能策划报告上海碧云国际社区案例分析一、区位背景碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部，占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。

整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块，它西起黑松路，东至金桥路；北起杨高路，南至云间路。

碧云国际社区是享誉沪上的适宜外籍人士居住的高品质国际社区，社区生活、教育、医疗、体育、休闲、文化等配套完善，居住在碧云国际社区的外籍家庭近2000户，约6000人。

开发单位：由碧云国际社区由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设。

二、现状金桥集团公司、金桥股份公司在推进开发区建设的同时，采取“租售并举”的经营策略，已建成总量约100万平方米的工业厂房、研发办公楼，约60万平方米的别墅、公寓、商铺、商务办公楼和公共配套物业等租赁物业，为下一步经营发展打下了坚实基础。

目前以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米。

社区内同时建成的其它配套项目有新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、华美达酒店等项目，一批新的项目正在规划或建设中。

三、客群范围碧云国际社区具有“小联合国”之美称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90(转载于: 在点网:上海浦东碧云国际社区商业功能策划报告)％左右。

全球500强企业中，已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻社区。

据预测，今后3年内，碧云国际社区外籍人士家庭的集聚度将发展至5000余户，成为上海和浦东新区外籍人士家庭集聚度最密集的国际社区。

另据统计，目前碧云别墅的常年出租率近100％，碧云花园一期高级公寓的常年出租率在90％以上，新推出的碧云花园二期公寓出租率亦处于高峰阶段。

上海浦东陆家嘴办公项目可行性研究_132p_服务式_精装_市场分析(一)

市场环境/区域成交对比
2012年1-2季度上海各行政区域办公成交面积表
80000 60000
62982
68173
40000 20000
35853 20601
4129 4277
0
31127
35270 26700
30614
1422
4000 2446 654 4894 6206
14415 9796 556
宝山长宁崇明奉贤虹口黄浦嘉定金山静安卢湾闵行南汇浦东普陀青浦松江徐汇杨浦闸北
➢2012年1季度至今，核心区的优质项目虽多，但是成交总量相对潜力区域的项目成交量小
➢闸北、虹口、宝山三区排名全市办公成交面积排名前三，闸北区办公成交达68173平方米；宝山、普陀和杨浦三区成交量也较可观，这是由于宝山绿地丰翔新城、普陀臣风大厦和杨浦沪东财富国际广场带
2012年，上海写字楼市场将迎来100万平方米的大幅供应，其中部分是由于2011年的工期延后；未来供应将主要集中在浦东地区；以中央商务区甲级办公楼未来供应来看，上海将进入新一轮建设高峰
Hale Waihona Puke 17市场预测/成交量浦东大量新增面积已通过企业购买自用和预租被市场提前吸纳；2011年已被市场吸纳的约占到60%，2012 年约50%被市场提前吸纳；根据上海商务委员会的2012年工作目标，今年将鼓励吸引50家新跨国公司在上海设立地区总部，预计未来办公市场需求增加
“可持续性” 针对系统升级与改善
可持续运营模式，寻求长远出路，对未来同类型项目发展起到鉴戒意义
项目的未来价值
价值效应可复制性、高溢价、高利润、品牌效应、可持续性、企业的快速成长
“企业的快速成长”

上海浦东电子商城商业项目商业业态定位报告-58PPT

消费者需求特征
希望电子商城交通便利、规模大、知名度高；希望电子商城商品种类丰富、价格便宜；希望电子商城有较好的硬件环境，诸如有统一的中央空调、自
动扶梯、宽敞的公共空间等；对于消费类电子的终端消费者而言，希望电子商城有良好的信
誉度，有统一的送货、保修、售后服务等保障ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ系；
商铺投资者需求特征
产业状况：
汽
车及配
件
电子电
器
通信电缆
金属制品
精细化
工
纺织服
装
六大支柱产业
汽车及零配件制造业为目前嘉定行业发展中的重中之重，而电子电器行业次之，如能围绕汽车电子产品发展部分配套型产业，汽车及零配件制造业则可以大大带动电子电器行业的发展。
商业特点
总体快速发展
配
就
次
套
业
低
缺
少
本项目之于江桥镇的区位分析
项目位于江桥居
住区的中心，紧
邻曹安路，华江
支路、张掖路等
金
交通干道，特有
宝工业
住宅区
本项目
老镇居住区
要求专业市场的定位要准、概念要大；要求开发商要有较高的知名度和信誉度，最好项目有政府大力支
持；要求商铺价格不能太高，有一定的升值空间；要求开发商或以后的市场管理管理者有专门的招商部门，能代其
招商、租赁；
喜欢跟风和集体行动。
区域研究
通过对区域产业结构、经济发展、行业特征、人口等现状和发展的研究，从而结合区域的未来走向，对项目进行更全面的定位。
行业巨头
平均销售额为2千万美元；他们60%拥有少于5个授许代理品牌有自己的经销网络，一般不会在电子商城里设置专业市场；港、台及欧美占据着较大的市场份额，大陆分销商都处于劣势。

0528上海主题性商业研究模板共19页

Case1：上海星期八小镇教育娱乐主题——儿童职业体验中心
周边商业带动分析
位于上海仲盛世界商城的星期八小镇，作为主力店，带动多种业态形成目的地型消费，保证了客流量和回头率，起到相互带动作用。
主力店类家乐福莘庄百盛百思买星期八小镇餐饮类
面积 8000平 19万平 4000平 7000平米 3万平
Case2 上海向阳青少年儿童世界——一站式消费娱乐体验
Case2：上海向阳青少年儿童世界
娱乐主题——儿童游憩消费一站式体验中心
基本简介 ➢ 位置上海南京西路993号向阳993商场5楼 ➢ 总面积约5000㎡ ➢ 项目概述专为青少年打造游憩文化空间，让孩子在玩乐中锻炼意志，品牌为翻斗乐、饮品吧、儿童攀岩等，趣味情强。整个商场以青少年消费为主题，营造一种快乐消费的商业理念。
休闲类娱乐类
1.5万平 1万平
主要品牌综合中高端综合综合
焦叶咖喱、避风塘等
CGV电影院
其中，三大主力综合购物中心的消费数据显示，儿童类商品消费金额和数量明显比其他旗舰购物中心的量要高，星期八小镇的带动作用可见一斑
目的地型场所带来客流量
客流构成
以星期八的拉动作用带来回头客
Case1：上海星期八小镇
休闲 SPA 美容美发足浴
体验每项工作需要时间为15分钟，等待期星期八小镇活动分上午、下午两场，时间分别书上午10:00-14:00、下午15:30-19:30.每场时间都横跨一个用餐时段，这样的安排为商场餐饮类商家带来商机父母可在孩子体验时间进入场馆的家长可以听一场亲子教育课程、或是摄影讲座、美甲、选购儿童商品等
5、教导儿童服从真理、服从集体，养成儿童自觉的纪律性，这是儿童道德教育最重要的部分。 — — 陈鹤琴

关于开展年浦东新区商业行业节能专项资金项目申报工作

关于开展年浦东新区商业行业节能专项资金项目申报工作的通知新区各有关单位：根据《浦东新区节能低碳专项资金管理办法》（浦府[]号）的有关规定，为了进一步加大对浦东新区商业行业节能低碳工作的支持力度，促进新区绿色、低碳和可持续发展，现就开展年浦东新区商业行业节能专项资金项目申报工作有关事宜通知如下：一、支持对象和范围（一）节能技术改造对通过技术改造和技术升级，取得显著成效并具有一定推广意义的固定资产投资项目进行补贴。

其中：对被列入市级节能技改的项目，新区参照市相关补贴办法配套支持，市区两级的补贴总额不超过项目总投资额。

对被列入区级节能技改的项目，节能量达到吨标煤（含吨标煤）的申报单位，经专业部门审定，按项目实施后年节能量每吨标煤给予元补贴。

已申请过示范项目专项扶持资金的不再享受本项补贴政策。

（二）能源对标管理为鼓励积极参与节能减排工作并取得显著效果的企业，对达到商业行业建筑综合能耗指标先进值的用能单位，一家给予一次性定额奖励。

已享受过新区能源对标管理补贴政策的单位，将不再纳入本项支持范围。

二、申报条件及材料（一）节能技术改造项目申报条件：年月日（含）起至月日止完成项目并获得竣工验收报告且已试用了三个月的项目。

申报材料：、《浦东新区商业企业节能技术改造项目补贴申请报告》及附表；、企业营业执照；、实施节能技改项目的采购合同、付款凭证等；、节能技改项目验收报告（双方验收）；、改造方案含设计图纸、新设备（材料）的性能参数文件；、改造前、后系统运行时间的依据；、改造前、后用能量统计与分析材料；、其他需要提供的材料。

请各申报单位按照所申报种类的具体要求提供相应的材料。

申报材料一式三份，需加盖申报单位公章。

（二）能源对标管理项目申报条件：年月日起至月日止企业能耗指标达到《大型商业建筑合理用能指南》先进值且未享受过能源对标管理补贴政策的对象。

申报材料：、《浦东新区商业企业能源对标管理补贴申请报告》；、房产证或租赁合同；、年全年各类能源逐月消耗费用帐单；、上报《浦东新区商业信息中心》的商业企业能耗监测数据凭证；申报材料一式三份，需加盖申报单位公章。