某地产房地产西溪项目策略提案.pptx
“存同求异” 个性取胜--西溪地块项目定位简案
增值软性服务
目标客户置业目的是“改善生活”和
“身份标榜”，增值软性服务，能同时
满足客户双重置业目的，而成本追加上 又比做产品精装、品牌配套等投入小，
保证项目的市场竞争力和抗风险力。本
板块存在顶端项目拥有顶端服务品质但 不为宣传重点，与本项目同档次则服务
品质一般，做不了产品亮点宣传，所以
增值软性服务不仅增加产品价值，又能 在市场宣传上确立差异化，提高市场竞
方；下沙200方；九堡120方；萧山150方，所以对于第一次置业客户群吸引力很弱。
改进建议
规划230—250㎡叠排产品
放弃联排产品，1、2一户，3、4一户，改为大约230-250㎡左右叠排 杭州的高房价导致大量的中产阶层无法实现别墅和排屋梦，具有城市别墅功能的叠 排成为的他们的次优选择，市场有需求。 利益： 1、控制面积，提升产品总价竞争力（总价远低于低于同区域联排） ； 2、提升单价定价权，提高产品利润空间和抗风险能力； 3、叠排在西溪板块尚属空白产品，形成差异定位； 4、市区购买一套高品质公寓的价格即可获得景观排屋享受，性价比高。
客户素描
他们初尝成功，但仍在为更大的成功而努力奋斗着，是城市的生力军。 他们或者与城西有着紧密的联系，或者分布在天目山路沿线；他们渴望亲近自然， 但工作的需要或是地域的习惯，让他们不能选择拥有更好山水资源的远郊。 目前，他们住的不错，但是事业的成长越来越让他们觉得还缺少一个亲近自然的高 舒适居所。 他们中多数拥有良好的教育背景，综合素质较高，正在通往成功的道路上努力不懈。 小有成就的他们自信，个性张扬，注重品味，并开始尝试财富所带来的享受，寻找 一切可以体现自己身份、个性的东西。
溪里
限公司
（蒋村西路口）
㎡
《西溪锋尚推广方案》PPT课件
• 3、以杭州地区来说，广告形式多以唯美、中庸 为主。前卫、个性、炫酷的广告创意显得凤毛麟 角，我们要的就是以差异化赢得眼球，增强客户 对西溪锋尚的美誉度，提高物业的个性，强化对 理念与品牌的记忆；
• 4、充分利用电视、电台、网络等媒体的作用， 展开立体宣传攻势。
• 5、控制销售节奏，广告推广与销售节奏紧密相 扣。
举例：
• 活动1 • 活动2 锋尚新锐画家作品展（邀请个性青年画家） 锋尚“BOBO族的生活空间”网络征文（适龄网友）
• 活动3 锋尚前卫行为艺术SHOW（邀请美院青年艺术家）
• 活动4 艺 锋尚“原创个性空间”专家讲座（邀请建筑、环 专家与准用户共同参加） • 活动5 锋尚时装模特SHOW （邀请模特大赛成员参加）
•
•
风格前卫，色彩明快、简洁，以炫、酷为特点，并配制 灯光，跳出普通楼盘的现场包装模式，力求最大的视觉 效果。
•
左侧为一组玻璃墙面，打背光，点缀前卫、时尚等的英文词组，为展位亮点；正面设 置大面积喷绘及项目logo，以木条为背景，与项目外立面吻合；右侧墙面为一组项目 效果图展板，展厅设咨询台、模型、洽谈区域。整个设计风格、灯光、色彩等与主题 吻合，材质方面运用玻璃、不锈钢、木材等有机结合，以突出视觉效果。
•
作为项目首次亮相的平面 广告，以吸引目标客户眼 球、对项目产生兴趣为主 旨；因此广告以组合的年 轻人的脸为画面，寓意项 目将各式各样的人吸引到 了一起； 主标题表达了目标客户的 心里话：因为找到了西溪 锋尚自己才变得无限自由， 同时又不想泄露这个秘密， 又与项目口号“我的空间 我决定”不谋而合。
• 二个面：年轻的、个性的 • 三个点：生活、创业、艺术
• 1、生活的空间： 她能满足多数年轻人崇尚前卫、个性、又实用的理想 生活空间（理性的） • 2、创业的空间： 她能满足刚刚开创自己事业的有志青年，成为理想的 创业空间（理性的） • 3、艺术的空间： 现代艺术风格的建筑；简练、抽象表现手法的景观； 极富创想的室内空间……无处不充斥着艺术的张力。 如果以此为述求点，加以扩展和延伸，以文化、艺术 的概念来达到一种感性上的高度。（感性的）
西溪新地块别墅策划提案市场部分PT
代表竞争个盘典型特征图片例举说明
注:西溪里人车分流系统图示
二、在售竞争个盘对比研究
产品设计细分
代表项目
如何打造
西溪风情
南北为公共绿化业主不可改变绿化种植不涉及分割问题但通 过每户内嵌式中庭花园的设计一定程度上弥补了无私家花园 的遗憾随房赠送 ；
%
房型
面积范 围㎡
比例
%
房型
面积范 围㎡
比例
%
户型配比
约三四0 四一
B二
㎡
%
中套
约二六 五
一六 中套 %
约二九 0
七四 %
B一
约三七0 ㎡
四三 %
中套
约二七 五
四 0%
边套
约三二 五
二六 %
B五
约三七 四㎡
六.四 %
在售代表性排屋边的套户型约二九面八积集六五中. 在三00㎡左右其中坤和B四旗下约的二四㎡两三个非五%纯.五排屋项目的户型设 计 相纯对排偏屋小的实和用庄性户边大型套于面舒积约适三都0性在0 ；三七0三0㎡以上最大边套达五二B三八㎡约三八五㎡0二0-四三0%.0七㎡户型约占九0％；
现代中式园林风格以再现自然山水为设计原则追求建筑和自 然的和谐达到“天人合一”的效果在景观的营造中主要采用 借景、对景、等种种手法来组织空间以营造园林中曲折多变、 小中见大、虚实相间的艺术效果
以法国经典建筑和法式园林为原型采用法式园林的对称规则 布局设定明确轴线体现出浓郁西方园林风格
西溪环境优势突出园区景观设计时往往首先考虑的是对周边资源的借用如西溪风情对西溪 自然河道的借用、果岭对自然山地的利用其次才是与建筑风格相协调的主题性园林风格的考虑如 溪上玫瑰园的法式古典主义园林、和庄的现代中式风格园林；
某地产西溪项目策略提案
Part2 产品竞争力分析
自然环境
西溪之胜,独在于水：一曲溪流一缕烟
水生芦苇，鱼游其中；陆盛梅、竹，鹭栖其上；百鸟击空，其观蔚然。 亦动亦静，置身其中，怡然自乐，忘乎光阴流淌。
西溪且留下”：西溪人文，源远流长；西溪 之幽，隐逸历代文人雅士的情怀足迹。
万科地产西溪项目策略提报
华坤灵励 2007年05月20日
Ⅰ 定位
项目定位通常会有2部分组成： 市场差异化的产品定位和满足消费需求的情感定位
市场差异化的产品定位
明确 通过市场分析
区域竞争力和产品竞争力
Part1 区域竞争力分析
本项目
蒋村板块
本项目东至蒋村四号路、南至文一 西路、西至蒋村西路、北至双龙路
Clients’ Analysis
年龄
50岁以上, 15.8%
40-49, 22.8%
文化程度
25岁以下, 7.0%
25-29岁, 14.0%
30-39岁, 40.4%
根据调查发现，30－50岁人群 为消费主流，占到总比例的 63.2% 。首次购房者较少。
硕士生及以上 小学初中及以下
6%
4% 高中/技校/中专
精装修成品房
产品认识
集自然之菁华和人文之精粹的地段 户户都有南北双花园，精装修成品房 少有的挑空复式空间，别墅设计理念的嫁接 占据生态的环境，社区内部多处引入生态化的理念 立面简洁而高贵，欧洲现代主义风格 万科品牌项目，高层townhouse创新产品
……，……
产品的核心是什么？
让我们再次对项目进行一次全新的认识：
10%
购房者的文化程度普遍偏高。 本科占50%，专科占30%。
绿城_杭州绿城西溪诚园项目推广策略视觉提案_67PPT_华坤.
【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 本报告仅是《2009地产营销秘笈宝典》上万份报告中的一例。
《2009房地产营销秘笈宝典》不是书是套文档电子资料,由上百人专业团队不懈努力进行收集整理,浓缩全国地产名企操盘策略之精华!是迄今为止中国最强大、最有价值的房地产资料库!全套资料以PPT、word格式为主,可以任意修改、复制。
是房地产开发商、代理公司、从业人员学习和工作最有效的工具。
得之者如获至宝,秘而不宣,工作效率和收益大幅提升!报告已加密,不能修改。
欲获得更多精彩地产名企内部策划报告,请订购《2009地产营销秘笈宝典》160G移动硬盘版!订购方式:《2009房地产营销秘笈宝典》支持全国大中城市免费送货上门,货到验货后付款,不满意无条件退货!QQ:840083223 电话:135********订购网址:目录查看:/fsdfdsfs【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 《2009房地产营销秘笈宝典》八大核心价值15865份一手高效操作执行方案震撼拥有!500份每月动态最新策划报告更新!保证您的资料库最新、最有价值!100家一线代理公司策划报告深度披露!50家品牌开发商项目报告及管理制度顷情风险!200个大中城市房地产市场研究报告全面覆盖!2000个楼盘代表项目实操方案真实解码!《2009房地产营销秘笈宝典》全面覆盖内容包括近200家品牌公司全面覆盖一网打尽品牌代理公司:易居中原世联策源合富辉煌天地行同策富阳思源星彦德思勤美联同致凌峻新联康华燕开启众厦同致行亚豪中广信尺度荒岛等国际物业顾问公司:戴德梁行高力国际仲量联行世邦魏理仕第一太平戴维斯高伟等品牌开发商:万科金地中海保利招商华侨城绿地华润金融街绿城顺驰融侨卓越富力恒大沿海星河雅居乐振业中航中粮碧桂园中新珠江复地SOHO 振业合生等品牌广告公司:风火黑弧-奥美红鹤沟通东方博文揽胜博思堂BOB尽致【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库!QQ:840083223 订购热线:135******** 中国传统吉祥符——方胜1、取意“方”的“正直”,“诚挚”;“胜”的“优美”、“优胜”。
发展战略-某地产项目战略发展策划方案(PPT69页)
6 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：本方案严格保密
目
录
邹平印象
项目销售 分析
项目整体 定位
项目营销 建议
CONTENT
邹平概况 邹平发展状况 邹平房地产市场概况 市场研究小结
邹平楼盘一览
根据高速公路以及城市的
发展，邹平房产市场划分为
老城区板块，经过政府对 老城区的改造，后期发展
势头看好
3个版块，分别为老城板块、
齐明天健苑 5000元/㎡
新城板块、以及开发区板块 邹平未来的土地供给均集
本案
老城板块
开发区板块属于新兴地 段，借助地段优势，各 个项目开发势头良好
东方明珠
5500元/㎡
宏观政策影响
关键词：房产税、团购、金融政策、资金压力
1、房产税：房产税的出台以及在全国的逐步推广，对大户型住房产品的 销售起到限制，影响成交。 2、团购：邹平当地很多房产公司一直执行低价团购政策，分流大量客户。 3、金融政策：利率提高、放贷难度提高。 4、资金压力：当地银行贷款的标准为房屋封顶，银行放贷难度加大，使 得开发商前期资金占用过大，资金回笼难度更大；
项目自身优势分析
地段优势：本案位于两湖 一河改造工程的北部，改 造后的黛溪公园，将形成 县城一道亮丽的风景线
本案
景观优势：黛溪湖、黛溪 河以及自身水系的打造， 形成了本案无与伦比的三 重景观优势，是其他在售 项目不可比拟的
区域配套优势：项目临近 邹平县中医院、黛溪小学、 黛溪中学、黛溪双语学校， 靠近老城区，生活便利， 项目中部黄山一路开通后， 将进一步提高本案与城区 的通达性
20 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺：本方案严格保密
某地产西溪项目策略提报
某地产西溪项目策略提报项目背景某地产公司计划在西溪地区开发一个综合性地产项目。
西溪地区位于某省某市，是该市的一个重要景区和休闲区域。
该地区的自然环境优美，拥有丰富的自然资源，如西溪湿地公园、西溪国家湿地公园等。
目前，该地区的旅游业和休闲业发展迅速，因此，开发一个综合性地产项目将有助于吸引更多的游客和休闲者。
该地产项目的目标是将西溪地区打造成为一个集居住、商务办公、休闲旅游为一体的综合性社区。
目标市场分析旅游市场西溪地区已经成为某省某市的热门旅游景点。
据统计，每年吸引了大量的游客，其中包括本地居民以及外地游客。
这些游客大多数是来观赏西溪湿地、参观西溪国家湿地公园以及享受周边的休闲活动的。
然而，目前在西溪地区的旅游住宿设施相对较少，无法满足游客的需求。
因此，开发一个综合性地产项目，提供高质量的住宿和配套服务，将有望吸引更多的游客。
居住市场西溪地区周边的居民群体庞大，他们希望能够在这个美丽的环境下获得更高品质的居住环境。
目前，周边地区的房价相对较高，市场上的住宅项目数量有限。
因此，将西溪地区开发为一个宜居的社区，提供高品质的住宅，将极具吸引力。
商务办公市场某省某市是一个经济实力强大的城市，拥有很多大型企业和商务人士。
这些企业和商务人士需要高品质的办公空间，以满足他们的商务需求。
目前，西溪地区缺乏现代化的商务办公楼宇，因此，为这些商务人士提供高品质的办公空间，将有利于吸引他们在这里开展业务活动。
项目策略居住区规划在该地产项目中，我们将建设一系列豪华住宅区，提供高品质的住宅单位。
这些住宅区将设有独立的入口和停车设施，以确保居民的隐私和便利性。
此外，我们还将为居民提供各种配套设施和服务，如商店、餐厅、健身房、游泳池和儿童游乐区等。
商务办公规划我们将在该地产项目中建设一座现代化的商务办公楼，提供高品质的办公空间。
这座商务办公楼将配备先进的办公设备和设施，并提供专业的办公服务，如会议室预订、邮件和快递服务等。
此外，我们还计划在商务办公楼附近建设一些商务酒店，以满足商务人士的住宿需求。
地产房地产西溪项目策略提案
地产房地产西溪项目策略提案1. 引言地产行业是一个具有巨大发展潜力的行业，而西溪地区是一个具有丰富资源和优越环境的地区。
地产房地产西溪项目旨在利用这些优势，开发出一套切实可行的策略，以推动项目的顺利发展和长久成功。
本文档将提出一些重要的策略建议，包括市场分析、项目定位、营销策略和风险管理等方面的内容。
这些建议将为项目团队决策者提供有价值的信息和指导，促进项目的成功。
2. 市场分析在开始制定策略之前，我们首先需要进行市场分析，了解地产行业和西溪地区的发展状况。
根据市场调查数据，我们得出以下结论：•地产行业具有广阔的市场潜力和稳定的增长趋势。
•西溪地区的优越环境和丰富资源可以吸引到更多的投资者和购房者。
•市场竞争激烈，需要有差异化的产品和独特的品牌定位才能脱颖而出。
基于以上市场分析，我们可以得出以下策略建议。
3. 项目定位项目定位是决定项目成功的关键因素之一。
通过对市场调查数据的分析，我们建议将地产房地产西溪项目定位为高端住宅项目。
以下是我们的原因：•西溪地区的良好环境和自然风光非常适合高端住宅开发。
•高端住宅项目可以吸引更多的优质客户，提高项目的利润空间。
•高端住宅项目具有较高的保值和升值潜力，可以吸引更多的投资者。
为了在高端住宅市场上脱颖而出，我们建议采取以下策略：•设计出独特而豪华的住宅户型和装修风格，以吸引高端客户。
•提供高端服务和设施，例如私人游泳池、健身房和豪华社区大堂等，以提高项目的吸引力。
•与当地知名建筑师和设计团队合作，打造出独一无二的项目形象。
4. 营销策略营销策略是项目成功的关键组成部分。
通过对市场调查数据和项目特点的分析，我们提出以下营销策略建议：•制定一个全面的市场营销计划，包括线上和线下广告、宣传和促销活动等。
•在线上平台上建立强大的品牌形象，并利用社交媒体等渠道与潜在客户建立联系。
•针对目标客户群体进行精准定位和推广，例如投放广告在富裕人士常用的社交媒体平台上。
•开展销售推广活动，例如优惠购房价格、赠送家具或装修等，以吸引更多的购房者。
杭州某地产西溪项目稿
杭州某地产西溪项目稿1. 项目介绍杭州某地产西溪项目是由某地产开发公司推出的一项地产开发项目。
该项目位于杭州市西湖区西溪湿地旁，占地面积约1000亩，是一座综合性的住宅区。
该项目的设计灵感来源于西溪湿地自然环境，追求与自然的融合。
项目规划了多个住宅区和配套设施，包括公园、商业区、学校等，为居民提供便利的生活环境。
2. 项目特色2.1 自然环境杭州某地产西溪项目的独特之处在于其毗邻西溪湿地，拥有优美的自然环境。
项目注重保护生态环境，尽可能保留原有的自然风貌，打造一个与自然融为一体的生活空间。
2.2 宜居社区该项目规划了多个不同类型的住宅区，包括高层公寓、联排别墅和独栋别墅等多种户型选择，以满足不同人群的需求。
每个住宅区都有独立的配套设施，包括儿童游乐区、健身中心、社区商店等，为居民提供便利的生活服务。
2.3 便捷交通杭州某地产西溪项目位于杭州市西湖区，交通便利。
项目附近有多条公交线路经过，方便居民出行。
此外，项目附近还有地铁站规划中，未来将进一步提升交通便利度。
3. 项目规划杭州某地产西溪项目总体规划包括住宅区、商业区和公共设施等。
3.1 住宅区该项目规划了多个住宅区，包括：•高层公寓区：提供精装修的高层公寓，户型方正、采光良好，适合年轻人群居住。
•联排别墅区：精心设计的联排别墅，每户都有私人花园和停车位，适合家庭居住。
•独栋别墅区：豪华的独栋别墅，拥有独立的花园和泳池，为高端客户提供私密而奢华的居住体验。
3.2 商业区杭州某地产西溪项目规划了一个商业区，为居民提供各种购物、娱乐和餐饮选择。
商业区内有超市、餐厅、咖啡馆等多种商业设施，满足居民的日常需求。
3.3 公共设施该项目还规划了多个公共设施，包括：•公园：设计了一个大型公园，供居民休闲娱乐和健身锻炼之用。
公园内设有散步道、儿童游乐区和运动场地等，为居民提供多样化的休闲选择。
•学校：规划了一所小学和一所中学，让孩子们就近就学，减少通勤时间。
•健身中心：为居民提供健身设施和健身指导，促进居民身体健康。
万科地产西溪项目策略提报.共57页
谢谢！
57
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
▪
28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
万科地产西溪项目策略提报.
•
46、寓形宇内复几时，曷不委心任去 留。
•
47、采菊东篱下，悠然见南山。
•
48、啸傲东轩下，聊复得日 有所长 。
•
50、环堵萧然，不蔽风日；短褐穿结 ，箪瓢 屡空， 晏如也 。
▪
“存同求异” 个性取胜--西溪地块项目定位简案
约5.4万 ㎡
西溪望庄
杭州五常房地产 文二西路与荆常大道 开发有限公司 交界处
7万㎡
浙江东海春房地 杭州城西闲林镇中心，
东海闲湖城 产开发有限公司 02省道以南
100万㎡
西溪锦园
杭州宏厦房地产 余杭区西溪大湿地核 开发有限公司 心区位
约5. 6万 ㎡
大华西溪风 浙江大华房地产 西湖区文一、文二西 情·悦宫 开发有限公司 路与绕城公路交界处
公寓合并，做180㎡左右平层或跃层
90平方米户型合拼成180㎡左右平层或跃层户型 满足目标客户改善居住的需求，而且具有景观概念，市场契合度高。
利益： 1、改善产品空间结构，满足目标客户对居住品质的追求； 2、同类型多层产品西溪板块相对较少，提升竞争力。
大力度产品创新
同板块内竞争激烈，各式风格均已出现。 面对约束较多的项目地块，产品业态和 户型的调整，只能保证项目在西溪板块 满足目标客户基本购房需求，只达到产 品“能卖”。要杀出重围，必须具有类 似17英里这样的大力度产品创新，才能 建立有效的市场差异化，能增加产品价 值，获得更强吸引力，从而提高市场竞 争力和抗风险能力。
“存同求异” 个性取胜--西溪地块项目定位简案
壹 竞争定位
项目
开发商
项目位置
规模
建筑风格
产品类型
户型面积
项目销售
元华和庄
杭州云泽置业有 天目山路西溪湿地公
限公司
园对面
3.8万㎡
百家乐西元
浙，文二西路延伸 段
10万 ㎡
富越香墅
杭州富越房产开 西湖区文一西路
板块客户关注要素
板块周边自然景观资源丰富、空气新鲜，适宜作为第一居所居住。 与郊区山水项目比较，离主城区较近，方便日常居住和出行 与市区高端公寓相比性价比更高 项目产品附加价值体现，如项目的建筑特色、户型特色、产品附加价值 精装修、品牌配套等 周边居住氛围纯粹，高档（排屋、别墅）住宅区集中，能体现居住身份
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
老城西（文 西溪板块 紫金港板 留下、
市中心板块 钱江新城板
教区）
块
小河山板块
块
区域竞争力总结
通过分析发现各个板块都有自己的特色：钱江新城的发展前景， 市中心板块的稀缺性，文教板块的文脉，西溪板块特有的自然 环境以及紫金港板块的文化氛围。
而与之相比，本板块兼具多重优势（自然环境、人文环境、城 西高尚住宅及发展前景）并且这些优势与消费者的认识有一定 的默契，所以在推广上不建议投入大量费用进行教育。
这个项目最显著的特征是什么？
高层townhouse，这与杭州几乎所有项目都有所不同， 这肯定是一个差异化的产品，或者说是一个缺的产品
寻找到第一个关键词【叠加】
让我们对【叠加】进一步的透析：
这不是简单形式上的叠加，准确的说是高层townhouse
既然是townhouse，当然具备townhouse的显著特征，所不同的 是在高层中实现townhouse的居住理想，或者是叠加的梦想，前 有庭后有院，设有空中步道，室内也如同townhouse一样有挑空
板块规划特点
• 就规划前景而言，片区的地理位置得天独厚，整个片区属于西溪湿地范围内，向 北坐享“生态景观轴”的公园景观与休闲配套，形成一个巨大的“绿肺”。
• 配套服务中心为本片区未来良好居住氛围的形成奠定了良好的基础。 • 片区的居住组团强调“生态的、人文的、环保的”开发方向，为本案打造生态健
康住宅提供乐一个良好的外部环境。
万科地产西溪项目策略提报
华坤灵励 2007年05月20日
Ⅰ 定位
项目定位通常会有2部分组成： 市场差异化的产品定位和满足消费需求的情感定位
市场差异化的产品定位
明确 通过市场分析
区域竞争力和产品竞争力
Part1 区域竞争力分析
本项目
蒋村板块
本项目东至蒋村四号路、南至文一 西路、西至蒋村西路、北至双龙路
精装修成品房
产品认识
集自然之菁华和人文之精粹的地段 户户都有南北双花园，精装修成品房 少有的挑空复式空间，别墅设计理念的嫁接 占据生态的环境，社区内部多处引入生态化的理念 立面简洁而高贵，欧洲现代主义风格 万科品牌项目，高层townhouse创新产品
……，……
产品的核心是什么？
让我们再次对项目进行一次全新的认识：
板块内交通
• 从规划图上可以看到，该片区内住宅中心附近有2个主要的交通起始 点和公交总站。为今后消费者的出行带来很大的便利，是该片区一大 利好因素。片区内的路况情况基本良好。
板块总结
“和谐杭州核心区”的规划让蒋村实现了从“城郊”向“城市热点居住 区”的全面跨越，是“城西高尚居住区”的 “地理概念上的进一步延伸” 和“档次上的进一步升级”。 本片区相比周边的闲林板块和三墩板块距离杭州市区更近，具有区位优 势，同时周边规划的主题公园和生态绿地，为本片区提供了良好的生活环 境，堪称“闹中取静”。 公建中心和金融商业片区的规划将改变周边配套设施不足的现状。
位于城西高尚居住区、浙大 紫金港校区、与环境优越的 西溪湿地之间
属于新兴的蒋村板块
本板块简述
•蒋村规划管理单元位于杭州主 城的西部，规划范围东起紫金港 路，西至绕城公路，南起文二西 路，北至浙大新校区西区，总用 地面积为659.55公顷。 •该单元位于和谐杭州示范区的 核心区域，南邻西溪国家湿地公 园，北接浙江大学新校区西区。 拥有优厚的环境和地理优势，将 建设成为和谐杭州示范区核心区 块的配套服务中心和“新水乡” 式的高标准住区。
• 从片区形象上看，城西板块给广大市民感觉上是一个高尚居住区，是 众多购房者追捧的区域之一。和谐杭州示范区核心区块的发展建设， 杭州自然资源的逐渐稀缺，紫金港校区的有力支持和西溪湿地的强力 依托，该区域未来的发展前景非常乐观。
板块前景
从规划图上看，未来该片区的住宅用地供应量会比较大，因此未来的片区竞 争会出现一个新的高峰。同时，该片区有大量的商业金融用地作为支撑，会 给片区的居住氛围带来很好的保障作用。紫金港校区和西溪湿地的支撑，同 时依托品牌开发商的强势支持，该片区会成为今后杭城又一个热点片区。
同时，本板块存在较大的潜在供应量，而且结合本项目的产品 特点，必须寻找项目的独特性卖点。
Part2 产品竞争力分析
自然环境
西溪之胜,独在于水：一曲溪流一缕烟
水生芦苇，鱼游其中；陆盛梅、竹，鹭栖其上；百鸟击空，其观蔚然。 亦动亦静，置身其中，怡然自乐，忘乎光阴流淌。
西溪且留下”：西溪人文，源远流长；西溪 之幽，隐逸历代文人雅士的情怀足迹。
西溪梅墅
梅竹山庄 西溪草堂
人文环境
“青青紫金，悠悠我心。” 青青的紫金港，升华百年浙大风范，延伸百年浙大文脉。
百年浙大辉煌依然，"求是·创新"人文殿堂
建筑设计
立面简洁而高贵，欧洲现代主义风格
市场罕有以复式为主的户型设计
规划理念
拒绝行列式的呆板布局，利用建筑的错落 自然形成生态、人性的院落
户户都有南北双花园； 少有的挑空的复式空间，别墅设计理念的嫁接；
本项目的主要竞争区域
（竞争区域的划分主要是依据销售的单价和总价，及对潜在客户的分流）
西溪板块
老城西板块
（文教板块）
市中心板块
留下 小河山板块
竞争板块典型项目分析
板块
典型项目
核心卖点
文教板块 钱塘.梧桐公寓
文教区中的艺术家
紫金港板块 耀江·文鼎苑 西溪板块 大华·西溪风情
城西新文教区的中高端楼盘
楼如其名,环境得天独厚， 整体品质不错。
板块
典型项目
留下
坤和·和家园
小河山板块
市中心板块 檀香园
钱江新城 板块
金基·晓庐
核心卖点
杭州市区唯一的百万方高 尚人文生态大盘
老杭城的稀有地产
有品味的中上产物业， 卖城市前景
竞争区域优势分析列表
本板块
自然 环境 人文 环境 交通 便利 周边 配套 销售 存量 区域 成熟 发展 前景
的空间，形成一个个空中叠加院落。
寻找到进一步的关键词【空中叠加院落】
当然，我们不能忽视地段所带给我们的利好：
我们常常说“万科·西溪地块”，没错，就是“西溪”
最直接的反应就是生态、珍贵、稀缺，本项目位于和谐杭州示范区的核 心区域，该区域地理位置得天独厚，整个片区属于西溪湿地范围内，向 北坐享“生态景观轴”的公园景观与休闲配套，形成一个巨大的“绿 肺” ，该片区的居住组团强调“生态的、人文的、环保的”开发方向， 为本案打造生态健康住宅提供乐一个良好的外部环境。