房地产培训【青岛】高端物业管理法规政策解析及风险控制培训(8月17日) (2)

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青岛市物业管理条例

青岛市物业管理条例第一章总则第一条为规范青岛市物业管理行为，保障业主权益，维护社会秩序，根据《中华人民共和国物权法》等法律、法规，制定本条例。

第二条本条例适用于在青岛市行使物业管理职能，开展物业管理活动的物业服务企业、业主委员会、业主、住户等单位和个人。

第三条物业管理应当坚持依法、公正、公开、透明的原则，遵守诚实信用的原则，遵循公共利益优先的原则，维护公共安全和社会秩序，提供安全、文明、有序、高效的物业管理服务。

第四条青岛市建立健全物业管理领域的监督管理机制，加强对物业服务企业和业主委员会的监管，组织、协调和指导物业管理相关工作。

第二章业主委员会第五条符合下列条件的小区业主，可以成立业主委员会：（一）属于商品房住宅小区的业主。

（二）全体业主同意成立业主委员会。

（三）业主自愿参加业主委员会。

第六条业主委员会的主要职责包括：（一）维护业主的合法权益，协调解决业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

（二）监督物业服务企业，保障物业管理服务质量。

（三）组织居民合理使用公共设施、装修、停车等事宜。

（四）审核小区物业管理费的收取和使用情况。

（五）就小区建设、环境卫生等问题向有关部门提出建议和意见。

第七条业主委员会由全体小区业主选举产生，任期四年。

第八条业主委员会成立后，应当依法办理登记手续，取得法人资格。

第九条业主委员会应当按照《中华人民共和国物权法》等相关法律、法规规定，制定小区内部管理规约，并报物业服务企业备案。

第三章物业服务企业第十条物业服务企业提供物业管理服务，应当具备下列条件：（一）依法设立，取得营业执照。

（二）具备从事物业管理服务所需的专业、技术人员。

（三）具备提供物业管理服务所需的经营场所、设备和信息管理系统。

（四）具备按照履行合同的约定提供服务的能力。

第十一条物业服务企业应当依法签订物业管理合同，明确双方权利义务，并报业主委员会备案。

第十二条物业服务企业应当根据业主委员会的要求，提供包括公共设施维修、环境卫生保洁、安全管理等在内的物业管理服务。

房地产法规第1章

谢下
Байду номын сангаас
谢次
大再
家见
房地产法与相关法律的关系
6.房地产法与民法的关系
联系：民法是调整平等主体间的财产关系和人身关系的法律规范的总称，房地产法调整的社会关系中，有相当一部分是平等主体之间发生的财产关系，因此，民法中关于平等、自愿、等价有偿等原则，对房地产交易也同样适用。区别：房地产法调整的社会关系很多，除了平等主体之间发生的财产关系外，还调整国家房地产管理部门、土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。民法主要调整商品流通领域中的平等主体之间关系，而房地产法除了调整商品流通、消费领域的关系，还调整生产领域中发生的关系。民法多为任意性规范，而房地产法则有更多的强制性规范。例如在房地产交易过程中，房地产当事人在贯彻平等、自愿原则时，首先要遵守国家规定的房地产交易规则，比如房地产转让的条件、成交价格申报及转让时改变用途或原规划设计的，应报经出让和城市规划行政主管部门批准等。
房地产法与相关法律的关系
2.房地产法与住宅法的关系房地产法与住宅法从调整对象上看是两个不同的部门法。住宅法是调整住宅所有权与使用权之间在住宅建造、融资、买卖、租赁、修缮等过程中发生的社会关系的法律规范。它与房地产法联系十分密切，如房地产法规定的房地产开发建设管理权，特别是商品房价格的管理权以及房地产交易市场管理权，与住宅法规定的住宅建设权、住宅出售权等是相通的。房地产法和住宅法的调整对象、调整的方式是不同的。住宅法调整的住宅建造、融资以及住房出售、租赁的关系是房屋所有权人与使用权人之间以契约形式建立的。而房地产法调整的关系还包括隶属的纵向关系。比如，调整房屋转让和租赁的管理关系，是房地产管理部门与所有权人和使用权人之间所发生的管理关系。它们是房地产业中两个调整不同对象范围的部门法。

青岛市住房和城乡建设局、青岛市发展和改革委员会关于公布《青岛市普通住宅物业服务等级标准》的通知

青岛市住房和城乡建设局、青岛市发展和改革委员会关于公布《青岛市普通住宅物业服务等级标准》的通
知
文章属性
•【制定机关】青岛市住房和城乡建设局,青岛市发展和改革委员会
•【公布日期】2019.09.05
•【字号】青建办字〔2019〕58号
•【施行日期】2019.09.05
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】建筑市场监管
正文
青岛市住房和城乡建设局、青岛市
发展和改革委员会关于公布《青岛市普通住宅
物业服务等级标准》的通知
青建办字〔2019〕58号
各区（市）物业行政主管部门、发展改革局，各有关单位、机构，各物业服务企业：
根据《山东省物业服务收费管理办法》、山东省地方标准DB37/T 1997.1-2011《物业服务规范第1部分：住宅物业》、青岛市服务业标准规范
DB 3702/ FW GTFG 004-2013《青岛市住宅物业服务管理规范》规定，现将我市普通住宅前期物业服务等级标准予以公布，请遵照执行。

附件：青岛市普通住宅前期物业服务等级标准.doc
青岛市住房和城乡建设局
青岛市发展和改革委员会
2019年9月5日。

孙雨菲、浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司青岛分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

孙雨菲、浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司青岛分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审理法院】山东省青岛市中级人民法院【审结日期】2021.04.22【案件字号】(2021)鲁02民终4036号【审理程序】二审【审理法官】陈晓静刘昭阳李蕾【审理法官】陈晓静刘昭阳李蕾【文书类型】判决书【当事人】孙雨菲;浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司青岛分公司【当事人】孙雨菲浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司青岛分公司【当事人-个人】孙雨菲【当事人-公司】浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司青岛分公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】孙雨菲【被告】浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司青岛分公司【本院观点】本案争议的焦点为，关于交纳物业服务费的起始时间问题；孙雨菲应交纳物业费数额的认定问题。

【权责关键词】撤销代理违约金合同约定直接证据间接证据证据不足证明责任（举证责任）诉讼请求反诉维持原判诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明，2021年2月7日，嘉凯城集团物业服务有限公司青岛分公司变更名称为浙江碧桂园碧嘉物业服务有限公司青岛分公司。

本院对一审法院查明的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案争议的焦点为，关于交纳物业服务费的起始时间问题；孙雨菲应交纳物业费数额的认定问题。

关于交纳物业服务费的起始时间问题，孙雨菲之父孙波于2012年12月26日签署交房确认单并于27日取得房屋钥匙并缴纳了物业费，故房屋交付之日为2012年12月27日。

孙雨菲所提到的《房屋交接书》系开发商向业主出具用于办理产权登记的书面文书。

故一审认定孙雨菲应当自2013年1月开始缴纳物业服务费并无不当，本院予以确认。

关于孙雨菲应交纳物业费数额的认定问题。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

青岛市物业管理规范最新标准

青岛市物业管理规范最新标准点击此处添加中国标准文献分类号DB青岛市地点标准DB XX/ XXXXX—XXXX青岛市住宅物业服务治理规范点击此处添加标准英文译名点击此处添加与国际标准一致性程度的标识（征求意见稿）（本稿完成日期：）XXXX-XX-XX公布XXXX-XX-XX实施青岛市质量技术监督局公布前言本标准是按GB/T 1.1-2009《标准化工作导则第1部分:标准的结构和编写》的规则起草。

本标准由青岛市国土资源和房屋治理局提出并归口。

本标准起草单位：青岛市国土资源和房屋治理局、青岛市物业治理办公室、青岛市技术监督科技信息所（青岛市技术标准科学研究所）。

本标准要紧起草人：王咸宁、王西涛、崔静、刘毅、王增连、杨锦燕、严雄波、王祥庆、李建明、李振华。

青岛市住宅物业服务治理规范1 范畴本标准规定了住宅物业的术语和定义、差不多要求、服务质量要求及监督与投诉。

本标准适用于青岛市区域内居住建筑类中住宅（含一般商品住房、保证性安居工程等）的物业服务治理。

注1：本标准涉及的物业共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造，应依照《青岛市房屋专项修理资金治理方法（试行）》有关规定执行。

注2：在物业服务实践中，物业服务企业与业主（或物业使用人）可依照实际情形，参照本标准选择服务内容，增减服务项目。

注3：供水、供电、供气、供热、通讯、网络等服务差不多移交给专营单位的，可对各服务等级中的相关内容进行删减。

2 术语和定义下列术语和定义适用于本文件。

2.1物业服务企业依照法定程序设立，以物业治理服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。

2.2业主物业的所有权人。

2.3物业使用人物业的承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

2.4特约服务物业服务合同约定以外的服务。

2.5房屋专项修理资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的修理、更新和改造的资金。

3 差不多要求3.1 服务机构应在住宅小区内设置相适应的物业服务机构，并符合以下要求：a)具有符合《物业服务企业资质治理方法》要求的资质；b)有托付方提供的服务场所；c)配备满足服务需要的设施设备；d)服务窗口应公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。

青岛小区物业管理方案细则

青岛小区物业管理方案细则1. 前言随着城市快速发展，小区的建设和物业管理已经成为不可避免的问题。

任何一个小区都需要进行规范化的物业管理，才能满足业主的需求和维护小区的秩序。

因此，制定一个完善的小区物业管理方案是至关重要的。

本文介绍了为提高青岛小区物业管理水平所制定的详细细则。

我们希望这些细则能够帮助小区物业管理部门更好地管理和服务业主，使得小区更美好。

2. 管理机构小区物业管理机构必须是一个正规的机构，同时也应该有良好的信誉度，并且能够证明他们有足够的管理能力和资质。

针对物业管理机构的选择和管理，小区业主委员会应对其进行定期监督和检查。

3. 集体物业费管理小区集体物业费应该集中管理。

总体原则是物尽其用，杜绝浪费。

物业服务方应当及时公布小区物业费预算及收费明细，让各位业主了解物业费用的具体情况。

管理部门应当规范物业费的收缴流程。

在执行的过程中，需要严格监管收费流程，防止违法行为的发生，以保障业主的利益。

4. 物业服务物业服务是小区管理的核心内容，是小区业主们最为关心的问题。

小区物业服务应当涵盖以下几个方面：4.1 保安及绿化管理作为小区的“门面”，小区的绿化和保安管理非常重要。

小区物业管理人员应当确保小区的绿化环境良好；保证小区的行人和车辆出入安全，保证卫生清洁，防止小偷和盗贼进入小区。

4.2 停车管理小区常见的停车管理方式有两种：一种是停车场托管，而另一种是直接自费停车。

小区物业管理部门既需要规范停车场租赁费用的设置，还要管理小区车辆进出，保持停车场的整洁和秩序。

4.3 维修服务小区的维修服务主要针对一些日常的家居维修，如水电、墙壁维修等。

物业管理部门应当建立维修事先通知制度，确保维修工人在业主允许检修下，进入家中进行检修服务。

4.4 清洁服务可以考虑将小区清洁服务外包，但外包清洁服务商的资质和信誉度需要得到充分的确认，以确保业主的利益不受损失。

5. 危险品管控危险品指存在危险和安全隐患的物品，如燃气罐、油漆等。

青岛市2024年物业管理法规

青岛市2024年物业管理法规第一章总则第一条适用范围本法规适用于青岛市行政区域内的物业管理活动。

第二条定义本法规所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者其他管理人，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条物业管理原则物业管理应当遵循业主自主、诚信经营、专业管理、社会监督的原则。

第二章业主及业主大会第四条业主权利与义务业主享有物业管理的权利，并应当按照约定履行物业管理的义务。

第五条业主大会业主大会是物业管理区域内物业管理的决策机构，依照本法规和业主大会议事规则的规定，行使物业管理事项的决策权。

第六条业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，负责履行业主大会的决策，并监督物业服务企业的物业管理活动。

第三章物业服务企业第七条物业服务企业条件从事物业管理活动的物业服务企业应当具备法律、法规规定的条件。

第八条物业服务企业义务物业服务企业应当按照合同约定和物业管理规范，提供物业管理服务，并接受业主、业主大会和政府的监督。

第四章物业管理第九条物业管理内容物业管理主要包括物业设施设备维修、物业环境卫生、物业管理秩序等方面的工作。

第十条物业管理要求物业管理应当符合国家有关法律法规、标准和行业规范的要求，确保物业的安全、环保、节能和美观。

第五章监管与责任第十一条政府监管青岛市住房和城乡建设部门是物业管理的主管部门，负责物业管理的监督管理工作。

第十二条违规处理违反本法规的行为，由物业管理主管部门依法予以处理。

第十三条责任追究物业管理过程中，发生安全事故、环境污染等问题的，物业服务企业和业主应当依法承担相应的责任。

第六章附则第十四条生效时间本法规自2024年1月1日起施行。

第十五条解释权本法规的解释权归青岛市物业管理主管部门。

以上是青岛市2024年物业管理法规的主要内容，旨在通过明确业主、物业服务企业和政府等各方面的权利义务，推动青岛市物业管理行业的健康发展。

青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则(2024修正)

青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则(2024修正) 文章属性•【制定机关】青岛市人民政府•【公布日期】2024.06.04•【字号】青岛市人民政府令第305号•【施行日期】2024.06.04•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】住房保障正文青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则（1991年9月7日青政发〔1991〕211号公布根据1998年8月24日《青岛市人民政府关于修改部分政府规章行政处罚等条款的决定》第一次修订根据2024年6月4日《青岛市人民政府关于修改和废止部分市政府规章的决定》第二次修订）第一章总则第一条根据《青岛市城市公有房产管理暂行办法》（以下简称《办法》），制定本细则。

第二条市房屋行政主管部门对全市公有房产管理工作实施监督和指导。

区（市）房屋行政主管部门具体负责本辖区内公有房产的行政管理工作。

第三条房产所有权单位可以将自管房产的所有权交归市房屋行政主管部门（限于在市南、市北、李沧区的公有房产）或者区（市）房屋行政主管部门统一管理。

市直管国有房产和市房屋行政主管部门以前款规定管理的房产，依照所有权和经营权分离的原则，由市房产经营公司依法经营。

房产所有权单位自管的房产，可以委托市房产经营公司或其他具有法人资格的房产经营单位经营。

第四条禁止任何单位或个人非法租赁、买卖公有房产或利用公有房产牟取非法利益。

第五条《办法》及本细则所称房产是指，依法建设的房屋和附属于房屋的构筑物及其他设施。

《办法》及本细则所称房产所有权单位是指，依法拥有经房屋行政主管部门登记发证房产的国家机关、团体、部队、事业单位、全民所有制和集体所有制企业单位。

《办法》及本细则所指房产经营单位是指，经市房屋行政主管部门审查资质合格并按国家规定办理法人登记的从事房产出租、买卖与经营活动的单位（不含城市建设综合开发单位）。

第二章产权和产籍管理第六条公有房产实行所有权（以下简称产权）登记发证制度。

公有房产产权登记按照《不动产登记暂行条例》和本市有关规定办理。

房地产培训【青岛】房企项目成本控制及施工结构优化培训-中房商学院

房地产培训【青岛】房企项目成本控制及施工结构优化培训（8月17日）房地产培训：房企项目成本控制机施工结构优化培训【课程背景】每一个企业陈本这块都比较重视，只有得到了一定的利润这样公司才能更好的保证，怎么样让公司支出的少，收效的快、多。

通过学习本课程，将带给您结构专家的经验和技巧，教您速成的招数，并能带回企业一套结构设计、施工图审查的管理办法和工作要点。

利润=价格-成本，过去十年，价格高低决定利润，未来十年，价格取决于市场，而企业省下来的都是利润，一个结构专家的好点子，能让您为企业省去上千万的成本。

大家知道方案设计对项目的溢价，您是否意识到施工图设计是设计思想向产品实现过渡的关键步骤，而其中的结构又是影响安全、质量以及成本的最核心要素。

若结构设计管理、施工图设计管理和审查不到位的话，建筑设计方案就会打折扣，并且会增加大量的额外成本，又会影响项目的工期进展、质量甚至是安全问题。

所以，开发企业最需要关注的是，对结构优化、施工图设计的管理和审查。

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专家将通过大量案例与学员分享结构优化和施工图审查的经验技巧。

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学术成就：《北京金地国际花园A区A座模型振动台试验研究》《大跨高比大跨度钢筋混凝土楼面梁设计与试验》《浅论大孔轻集料砌块在填充墙中的应用》《砖混办公楼改造加固设计》《结构设计与工程造价关系的探讨》《金地名京地基基础设计综述》国家规范《建筑工程用切（扩）底机械锚栓及后扩底钻头》主编人。

【课程大纲】第一部分：房地产项目结构设计及利息优化管理解析一）利息优化关注的重点1确定合理的设计规范2选择合理的设计荷载3合理的结构选型和结构布置4控制主要结构资料的强度等级5场地标高、地基承载力、地下水类型、设防水位等主要地质参数6地基处置的解决方案、技术要求7基础选型、基础埋深8桩基类型、成桩方法、试桩要求、桩检测9地下室外墙、窗井、底板、有覆土顶板的设计及构造10墙、柱、梁等主要构件的截面尺寸、配筋、构造11结构整体计算顺序中各项参数的选取二）如何才干做好结构设计管理1做好结构设计管理六大关键点1甲方结构设计管理人员的素质2对乙方的要求3外部资源4合理的设计周期5本钱、工程等部门的配合支持6合同、制度、流程2标杆企业的管理经验分享案例：某标杆企业施工图设计合同》某标杆企业对设计单位提出的设计及构造做法要求》某标杆企业施工图阶段结构设计管理总结》多家标杆企业结构限额指标分析》3结构设计管理技巧案例：某私企设计院的考察与合作》某市属设计院的合作》某项目施工图结构优化的沟通》某项目超限问题的防止》三）正确认识结构优化1结构优化的概念2结构优化起始阶段及每个阶段的工作内容3结构优化的原因及必要性4目前地产企业“结构优化”几种方式5结构优化需要怎样的内部配合四、施工图结构优化速成七大招数—实战讲解1地下室外墙及人防临空墙2基础底板及地梁3地下车库顶板（人防顶板和覆土顶板）4剪力墙暗柱的纵筋及箍筋5剪力墙墙体分布筋6楼（屋）板配筋7框架柱、框架梁、连梁、楼面梁、悬挑梁五、正确理解合理利用规范1国家规范之间的差异案例：抗规与高规对于约束边缘构件设置的区别2国家规范与地方规范之间的差异案例：抗规与北京市设计技术细则中对于多层剪力墙结构抗震等级确定的差异3新旧版规范之间的差异案例：施工后浇带、沉降后浇带封闭时间的改变4规范条款的适用条件案例：上部结构崁固与地下室顶板构造及上下刚度之间的关系5筑结构专业技术措施规范条款的突破案例：北京某项目基础埋深案例新旧高规/北京院结构技术措施六、质量优化关注的重点1框支梁、框支柱2悬挑结构的设计及构造3楼板的厚度、配筋及构造4超长结构的构造措施5线角、栏板、空调板的构造6满足使用功能的结构优化案例：某项目结构布置优化》某项目高层下结构转换安排》第二部分：施工图审查要点解析一、施工图审查的要点1结构设计总说明2轴号、轴距、尺寸、标高3基础、底板图4地下室墙体配筋5地下室、车库顶板6变配电室、消防水池（箱）7楼板（悬挑板、屋面板、剖面）8梁（框架梁、连梁、普通梁）9暗柱、剪力墙10框架柱、异形柱、框支柱11楼梯、电梯12烟风道、管井、强弱电箱、消火栓二、施工图审查的保证体系1建立施工图审查制度2甲方结构设计管理人员的素质3合理的施工图审查周期4外部资源5施工单位、监理单位参与三、施工图审查的必要性1结构设计管理的需要2目前设计市场现状决定3甲方施工图审查与施工图外审的区别详情课程请查看中房商学院官网中房商学院是中国房地产智业高端品牌。

青岛市物价局物业服务收费管理规定

青岛市物价局物业服务收费管理规定Prepared on 24 November 2020青岛市物价局物业服务收费管理办法第一章总则第一条为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发〔2012〕185号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第三条本办法适用于本市行政区域内物业服务收费及监督管理。

第四条市和各区、市价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章物业服务收费方式第六条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用，但业主大会成立前的普通住宅物业管理区域的物业服务费用不得实行酬金制。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第七条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

房地产合作项目管理开发管理及风险管控

目标分解
收购
独自拿地
前期融资（合作）
合作拿地开发
资产收购
股权收购
结合三年经营目标及投资杠杆要求进行细化各具体方式的目标确认
诚心 ·匠心 ·用心 ·专心
合作项目管理
合作拓展启动
协议签订
管细、分清、共赢
—房地产项目合作开发管理
2019年7月20日
诚心 ·匠心 ·用心 ·专心
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CO N TEN TS
1
新时代新趋势
2
合作开发模式及案例
பைடு நூலகம்
3
项目合作开发管控要点
4
合作存在的问题及风险控制
5
合作项目管理流程
诚心 ·匠心 ·用心 ·专心
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新时代新趋势— — 国家
诚心 ·匠心 ·用心 ·专心
01 三驾马车（经济下行压力） 02
效率结构（盈利能力）
03 货币之锚（系统性金融风险）
04 财富衡量（国家、家庭6 5 % ）
05 蓄水池
新时代新趋势— — 国家
高增长
调整期
十九大 2018 2022
高质量增长的新时代
2050
针对未来五年（2018--2022）：如何进行定位？面临什么挑战？国家如何应对？
诚心 ·匠心 ·用心 ·专心
小型企业合作思路
• 规避风险，专业的人做专业的事 • 找到土地持续接盘的合作方 • 学习优秀的开发经验
小企业的拿地模式有别于区域和全国性的大公司，区域和全国性大公司更多的是并购/招拍挂两种形式，小企业更多通过原有土地置换和关系拿地的模式

青岛市物业管理条例

青岛市物业管理条例青岛市物业管理条例第一章总则第一条为了规范青岛市物业管理行为，保护业主权益，维护社区和谐稳定，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，制定本条例。

第二条本条例适用于青岛市范围内的住宅小区、商业综合体等各类物业管理活动。

第三条物业管理应当遵循公平、公正、公开的原则，保护业主的合法权益，提高物业服务质量，促进社区和谐发展。

第二章物业管理的组织与职责第四条物业管理应当设立物业管理委员会，由业主代表组成，依法行使管理职责。

第五条物业管理委员会应当依法承担以下职责：1、组织并推动物业管理工作；2、监督物业服务企业的履职情况；3、协调解决业主之间的纠纷；4、开展相关宣传教育，提高业主的法律意识和维权意识。

第三章物业服务企业的管理第六条任何单位或个人从事物业服务经营活动，应当符合国家有关规定，取得相应的经营许可。

第七条物业服务企业应当建立健全服务管理机制，制定物业服务计划并履行，提供规范的物业管理服务。

第八条物业服务企业应当按照约定的服务内容和标准提供物业管理服务，并接受业主的监督和评价。

第四章物业费收费与使用第九条物业费的收费标准和方式应当按照国家有关规定执行，且经过业主大会或物业管理委员会的审议。

第十条物业费收费应当事先向业主公告，并明确收费标准、周期和支付方式等内容。

第十一条物业费使用应当用于履行物业服务企业的管理职责，提供安全、便利的公共设施和服务，并进行维修和维护。

第五章业主权益保护第十二条业主有依法行使所有权、使用权和收益权的权利。

第十三条物业服务企业应当定期向业主公开物业管理情况，接受业主的监督和评价。

第十四条业主有权参与物业管理委员会的选举和决策，并参与对物业服务企业的评价和监督。

第十五条物业服务企业和物业管理委员会应当及时处理业主的投诉和求助，并予以回复和解决。

第六章法律责任第十六条违反本条例的，根据相关法律法规进行处理，情节严重的，依法给予处罚。

第十七条物业服务企业和物业管理委员会因过失或故意造成业主损失的，应当承担赔偿责任。

青岛市城市管理局关于印发《青岛市智慧物业管理服务平台业主大会和业主委员会工作指南》的通知

青岛市城市管理局关于印发《青岛市智慧物业管理服务平台业主大会和业主委员会工作指南》的通知文章属性•【制定机关】青岛市城市管理局•【公布日期】2022.11.09•【字号】青城管〔2022〕70号•【施行日期】2022.11.09•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文青岛市城市管理局关于印发《青岛市智慧物业管理服务平台业主大会和业主委员会工作指南》的通知青城管〔2022〕70号各区市物业主管部门、有关单位：现将《青岛市智慧物业管理服务平台业主大会和业主委员会工作指南》予以印发，请遵照执行。

青岛市城市管理局2022年11月9日青岛市智慧物业管理服务平台业主大会和业主委员会工作指南根据《民法典》、国务院、省、市物业管理法规规定，为进一步统一、规范业主大会和业主委员会有关工作，指导各区（市）、街道办事处（镇人民政府）、业主委员会、物业服务企业通过青岛市智慧物业管理服务平台（以下简称“平台”）信息化、标准化、流程化处理业主大会召开、业主委员会备案、共有资金管理等有关工作，规避法律风险，化解矛盾纠纷，制定业主大会和业主委员会有关工作指南（以下简称“指南”）如下：一、适用范围首次业主大会召开应按照本指南由筹备组通过平台电子投票系统发起，同时保留线上和线下投票渠道。

引导和鼓励业主委员会采用互联网形式通过平台召开业主大会定期会议或临时会议，处理业主委员会日常工作，确保工作公开、透明，保障全体业主合法权益。

业主绑定平台户数超过专有部分三分之二的，原则上应通过平台召开业主大会，因客观原因无法使用平台的除外。

业主通过平台参加线上业主大会会议或通过平台线下已登记功能录入纸质选票，由平台与不动产登记系统自动核验业主身份，不再查验或要求业主出示身份证明和不动产权属证明。

首次业主大会应将是否通过平台召开业主大会定期会议、临时会议和业主委员会日常管理等作为表决议题，并将该事项表决列入业主大会议事规则。

《青岛市物业管理条例》全文

《青岛市物业管理条例》全文《青岛市物业管理条例》全文《青岛市物业管理条例》2005年10月26日青岛市第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过，2005年11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准，下面是条例全文：第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业使用人、物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内的物业管理和对物业管理活动的监督管理，适用本条例。

第三条市和各区(市)物业管理行政主管部门对辖区内的物业管理活动实施监督管理。

市和各区(市)物业管理行政管理部门具体负责辖区内物业管理活动的监督管理。

有关行政管理部门应当按照各自法定职责，做好与物业管理有关的工作。

街道办事处(镇人民政府)按照本条例的规定，负责物业管理活动中的协调和指导工作。

第四条业主可以自行管理物业，也可以委托物业管理企业或者其他管理人管理。

第五条物业管理企业应当按照物业管理法律、法规的规定和物业服务合同的约定，实施物业管理;业主应当支持、配合物业管理企业开展工作。

第二章业主及业主大会第六条建立业主名册制度。

业主名册，由业主委员会建立和管理。

实施前期物业管理的物业，由建设单位建立业主名册，并在业主委员会产生后移交其管理。

业主变更的，新业主应当在业主名册上进行变更登记。

第七条物业管理区域的划分应当考虑城市规划、建筑规模、社区建设、物业的共用设施设备以及公共配套项目等因素。

新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。

建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向区(市)物业管理行政管理部门提出划分物业管理区域的要求，区(市)物业管理行政管理部门应当会同街道办事处(镇人民政府)，按照本条第一款和第二款的规定划分物业管理区域。

尚未划分或者需要调整物业管理区域的，由区(市)物业管理行政管理部门会同街道办事处(镇人民政府)按照实际情况划分或者调整。

《普通住宅小区物业管理服务等级标准

中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知中物协[2004]1号各物业管理企业：为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》，我会制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），现印发给你们，作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。

试行中的情况，请及时告我会秘书处。

附：1、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）2、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的使用说明。

二○○四年一月六日普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）一级二级三级附件2：《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的使用说明1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。

物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。

本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

4、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

美文欣赏1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。

秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。

秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。

2014年9月11-12日（青岛）2014年标杆房企全成本管理与核心关键点控制-中房商学院

2014年9月11-12日（青岛）2014年标杆房企全成本管理与核心关键点控制-中房商学院第一篇：2014年9月11-12日(青岛)2014年标杆房企全成本管理与核心关键点控制-中房商学院=2014年标杆房企全成本管理与核心关键点控制——工程合同、签证变更、工程预结算、工程档案、招标采购以及全成本管理模式中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。

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资深成本管理专家，中房商学院高级成本顾问。

青岛市商业住宅物业服务等级标准

青岛市商业住宅物业服务等级标准1. 引言本文档旨在制定青岛市商业住宅物业服务等级标准，以提供准确的评估和比较住宅物业服务质量的依据。

该标准将覆盖物业管理的各个方面，包括管理组织、物业维护、安全管理、服务质量等。

2. 物业服务等级分类根据物业管理的综合水平和服务质量，将物业服务等级分为以下四个等级：2.1 一级物业服务一级物业服务代表最高水平的物业管理和服务质量。

在此等级下，物业管理组织应具备较高的专业素养和管理能力，能有效地满足业主和住户的需求。

该等级的物业应具备以下特征：- 完善的管理体系和组织架构；- 优质的物业维护与保养；- 高效的安全管理措施；- 优质的服务态度和快速响应能力。

2.2 二级物业服务二级物业服务表示较高水平的物业管理和服务质量。

在此等级下，物业管理组织应具备一定的专业能力和良好的管理经验，能够满足大部分业主和住户的需求。

该等级的物业应具备以下特征：- 健全的管理体系和组织架构；- 良好的物业维护与保养；- 有效的安全管理措施；- 良好的服务态度和快速响应能力。

2.3 三级物业服务三级物业服务代表一般水平的物业管理和服务质量。

在此等级下，物业管理组织应具备基本的管理能力和服务意识，能够满足住户的基本需求。

该等级的物业应具备以下特征：- 基本的管理体系和组织架构；- 一般的物业维护与保养；- 基本的安全管理措施；- 及时的服务响应能力。

2.4 四级物业服务四级物业服务表示较低水平的物业管理和服务质量。

在此等级下，物业管理组织管理能力和服务质量较差，难以满足住户的需求。

该等级的物业可能具备以下特征：- 有限的管理体系和组织架构；- 低水平的物业维护与保养；- 有限的安全管理措施；- 缓慢的服务响应能力。

3. 评估方法为了准确评估物业服务等级，应采取以下评估方法：- 对物业管理组织进行综合评估，包括管理体系、物业维护、安全管理、服务质量等方面的考核；- 定期进行满意度调查，了解住户对物业服务的评价和反馈意见；- 进行实地检查，验证物业管理组织的管理情况和服务水平。

青岛物业管理条例4篇

青岛物业管理条例4篇青岛物业管理条例1第二十条住宅物业(含同一物业管理区域内的非住宅物业)的建设单位应当通过招投标的方式公开选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

但投标人少于三个或者住宅物业建筑面积小于三万平方米的,经所在区(市)物业管理行政管理部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理。

第二十一条建设单位选聘物业管理企业,应当与其签订书面的前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

建设单位与物业买受人签订的物业销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十二条前期物业服务合同应当约定期限,最长不得超过二年。

分期建设的物业除外。

前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。

业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。

但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应当退出。

前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理企业应当于期满前二个月通知业主。

第二十三条建设单位应当在销售物业之前,参照国家示范文本制定业主临时公约,并向物业买受人明示。

物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时,应当书面承诺遵守业主临时公约。

第二十四条建设单位在组织竣工验收或者综合验收时,区(市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料:(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)业主名册;(五)物业管理所必需的其他资料。

2024年度房地产法律法规培训

2024/2/3
价格规定
土地使用权出让价格由市场决定，政府根据评估结果确定底价。
费用规定
包括土地使用权出让金、土地登记费、评估费等。
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土地使用权转让、抵押与回收
转让条件与流程
需满足一定条件，如支付全部出让金、完成开发投资总额等，转让流程包括签订转让合同、办理
过户手续等。
2024/2/3
设计单位资质
审批流程
项目需经过规划、建设等相关部门的审批，取得相关证照后方可开工建设。
选择具有相应资质等级的设计单位，确保设计质量和安全性。
2024/2/3
13
施工质量安全监管制度解读
施工质量要求
施工单位需按照设计图纸和技术标准进行施工，确保施工质量符
合要求。
安全监管措施
建立健全安全生产责任制度，加强施工现场安全管理，防范安全
事故发生。
质量安全事故处理
发生质量安全事故后，需及时报告并妥善处理，确保事故影响最
小化。
2024/2/3
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竣工验收与交付标准明确
竣工验收程序
项目完工后需经过相关部门组织的竣工验收，验收合格后方可交付使用。
交付标准
明确交付标准，包括房屋结构、装修、设施设备等方面，确保交付质量。
售后服务与保修
由政府无偿划拨给使用者，通常涉及公共利益或特定项目。
2024/2/3
出让土地使用权
通过招标、拍卖、挂牌等方式，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。
获取流程
包括申请、审批、签订合同、支付出让金、办理登记手续等步骤。
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出让年限、价格及费用规定
出让年限
根据土地用途不同，出让年限也有所不同，最长可达70年。

90年代青岛自管房买卖法规

90年代青岛自管房买卖法规摘要：一、90年代青岛自管房买卖背景介绍二、90年代青岛自管房买卖法规概述1.买卖双方权益保障2.交易流程及手续3.价格波动与市场状况三、自管房买卖注意事项四、政策影响与未来发展展望正文：一、90年代青岛自管房买卖背景介绍在90年代，我国住房制度改革逐步深化，房地产市场开始崛起。

青岛作为沿海开放城市，其自管房买卖逐渐活跃。

当时，自管房是指国家机关、企事业单位兴建的供职工居住的住房，随着住房制度的改革，越来越多的自管房进入了市场流通。

在这样的背景下，了解90年代青岛自管房买卖的法规显得尤为重要。

二、90年代青岛自管房买卖法规概述1.买卖双方权益保障在90年代，青岛市政府出台了一系列政策法规，保障自管房买卖双方的合法权益。

如《青岛市城镇住房制度改革实施方案》明确规定，自管房买卖应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。

同时，要求买卖双方签订正式的房地产买卖合同，明确房屋权属、价款支付、交付时间等事项。

2.交易流程及手续自管房买卖的交易流程主要包括以下几个环节：首先是买卖双方达成意向，然后进行房地产评估，确定房屋价格。

接下来，双方办理房屋权属转移手续，包括缴纳契税、办理房产证等。

最后，完成房屋交付。

在交易过程中，需遵循相关法规，确保交易合法合规。

3.价格波动与市场状况90年代，青岛自管房市场价格波动较大。

受政策影响，自管房价格曾出现短期快速上涨。

然而，随着市场的逐渐理性，价格逐渐趋于稳定。

在当时，自管房市场需求主要集中在企事业单位职工之间，随着住房制度的改革，越来越多的自管房进入市场，供应量逐渐增加。

三、自管房买卖注意事项在90年代青岛自管房买卖过程中，买卖双方需注意以下几点：1.了解相关政策法规，确保交易合法合规。

2.房屋权属清晰，避免买卖过程中出现纠纷。

3.签订正式的房地产买卖合同，明确双方权益。

4.办理房屋过户手续，保障双方合法权益。

四、政策影响与未来发展展望随着我国住房制度的不断改革，自管房市场逐渐融入整个房地产市场。