万科物业管理及法规基础知识培训
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• 深圳市物业管理企业已超过1100多家。
4、物业管理企业的资质管理
建设部办公厅《关于物业管理企业资质管理有关问题的通知》 ——建办住房函［２００４］２８６号 《深圳市物业管理资质证书管理规定》 ——96年10月24日实施 资质等级：甲、乙、丙三个等级
深圳市万科物业管理有限公司属 国家一级和深圳市甲级企业。 广州市万科物业管理有限公司属 广州市三级物业管理企业。
概念二、物业管理
行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约， 接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用 现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值 和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理 并提供综合服务。
新条例定义：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的
➢ 2003年9月1日，第一部全国性物业管理法规《物业 管理条例》实施。
➢ 2003年9月19日，中国第一个住宅产业化协会—— 深圳市住宅产业化协会成立。
3、物业管理在中国的产生与发展
• 截止2002年底，全国物业管理企业超过2万家， 从业人员超过230万人，相当与我国社会服务 业从业人员的23%；全国城市物业管理的覆盖 率达38%，经济发达的城市已达50%以上，深 圳市已超过95%。
设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相
关区域内的环境卫生和秩序的活动。
包括：不动产、土地建筑物、设备、房间、家具、备品、
环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管
理。
物业管理的对象
——共有物业
——业主及非业主使用人的行为
概念三：业主 • 定义：房屋的所有权人
• 权利 1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监
公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 • 业主大会会议形式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权
的业主参加。大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 • 对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权
2/3以上通过。
3、物业管理在中国的产生与发展
➢ 1981年3月深圳市物业管理公司成立，这是深圳乃至 中国第一家物业管理公司，标志着专业化物业管理迈 出了第一步；东东湖丽苑小区率先实行了物业管理。
➢ 1993年6月28日深圳市物业管理协会成立，这是深 圳乃至中国第一个物业管理行业组织；
➢ 1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规《深 圳经济特区住宅区物业管理条例》（其中业主委员会 的规定源自陈之平在天景的经历）颁布；
二、物业管理的基本概念
概念一、物业
定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入 使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。
分析：A：建筑物——非建筑物
B：已建成投入使用的——未完工、在建
C：主体及配套——红线范围内的一切
物业的特性： 位置的固定性和地区性 形式上的多样性 使用上的长期性 建设周期长、投资量大 容易受政策的限制 保值性和增值性
概念五：业主委员会
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机 构。
履行下列职责： 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服
务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协
助物业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。
决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律法规规定的其它义务。
概念四：业主大会
• 定义：物业管理区域内全体业主组成业主大会。代表和维护物业 管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
• 履行下列职责： 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3、选聘、解聘物业管理企业； 4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施； 5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、
概念六：业主公约
业主公约是指由全体业主承诺的，对全体 业主具有约束力的，有关业主在使用、维护物 业及其管理等方面的权利义务的行为守则。
应当对有关物业的使用、维护、管理，业 主的共同利益，业主应当履行的义务，违反业 主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
概念七、专项维修资金：
来源：由建设单位和购房者在预售合同里约定交纳对 象。住宅（含别墅）建筑面积４０元／平方米。非住 宅建筑面积５０元／平方米的标准交纳首期专项维修 资金。不足物业总投资２％部分，由建设单位按业主 大会决定方案交纳。
物业管理及法规基础知识
课程主要内容
一、物业管理的产生与发展 二、物业管理基本概念 三、物业管理Biblioteka Baidu性质和特点 四、物业管理的作用 五、物业、物业管理的分类 六、物业管理的基本内容 七、物业管理的基本环节
一、物业管理的产生与发展 1、物业管理的起源
2、物业管理是房地产的延续和完善 3、物业管理在中国的产生与发展
督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律法规规定的其他权利。
概念三：业主
• 履行的义务： 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使
用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的
用途：专项用于物业保修期满后物业公用部位、公用 设施设备的维修和更新、改造，不得挪做他用。（房 屋共用部位包括承重结构、抗震结构、外墙面、楼梯 间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道、电梯、 机电设备、本体消防设施等的维护）
概念八、专项维修资金：
4、物业管理企业的资质管理
建设部办公厅《关于物业管理企业资质管理有关问题的通知》 ——建办住房函［２００４］２８６号 《深圳市物业管理资质证书管理规定》 ——96年10月24日实施 资质等级：甲、乙、丙三个等级
深圳市万科物业管理有限公司属 国家一级和深圳市甲级企业。 广州市万科物业管理有限公司属 广州市三级物业管理企业。
概念二、物业管理
行业定义：是指由专业机构或公司，按照合同或契约， 接受业主（用户）的委托，按照市场经营方式，运用 现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值 和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理 并提供综合服务。
新条例定义：业主通过选聘物业管理企业，由业主和物 业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的
➢ 2003年9月1日，第一部全国性物业管理法规《物业 管理条例》实施。
➢ 2003年9月19日，中国第一个住宅产业化协会—— 深圳市住宅产业化协会成立。
3、物业管理在中国的产生与发展
• 截止2002年底，全国物业管理企业超过2万家， 从业人员超过230万人，相当与我国社会服务 业从业人员的23%；全国城市物业管理的覆盖 率达38%，经济发达的城市已达50%以上，深 圳市已超过95%。
设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相
关区域内的环境卫生和秩序的活动。
包括：不动产、土地建筑物、设备、房间、家具、备品、
环境系统、服务、信息物品、预算和能源等设施的管
理。
物业管理的对象
——共有物业
——业主及非业主使用人的行为
概念三：业主 • 定义：房屋的所有权人
• 权利 1、按照物业服务合同的约定，接受物业企业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业管理企业履行物业服务合同； 8、对物业公共部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监
公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 6、法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 • 业主大会会议形式：集体讨论和书面征询意见，1/2持有投票权
的业主参加。大会决定必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。 • 对于1、3、4的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权
2/3以上通过。
3、物业管理在中国的产生与发展
➢ 1981年3月深圳市物业管理公司成立，这是深圳乃至 中国第一家物业管理公司，标志着专业化物业管理迈 出了第一步；东东湖丽苑小区率先实行了物业管理。
➢ 1993年6月28日深圳市物业管理协会成立，这是深 圳乃至中国第一个物业管理行业组织；
➢ 1994年6月18日，第一部地方性物业管理法规《深 圳经济特区住宅区物业管理条例》（其中业主委员会 的规定源自陈之平在天景的经历）颁布；
二、物业管理的基本概念
概念一、物业
定义：物业是单元性房地产的称谓，是指已建成并投入 使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。
分析：A：建筑物——非建筑物
B：已建成投入使用的——未完工、在建
C：主体及配套——红线范围内的一切
物业的特性： 位置的固定性和地区性 形式上的多样性 使用上的长期性 建设周期长、投资量大 容易受政策的限制 保值性和增值性
概念五：业主委员会
业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机 构。
履行下列职责： 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服
务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协
助物业管理企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。
决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、法律法规规定的其它义务。
概念四：业主大会
• 定义：物业管理区域内全体业主组成业主大会。代表和维护物业 管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
• 履行下列职责： 1、制定、修改业主公约和业主大会议事规则； 2、选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 3、选聘、解聘物业管理企业； 4、决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施； 5、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、
概念六：业主公约
业主公约是指由全体业主承诺的，对全体 业主具有约束力的，有关业主在使用、维护物 业及其管理等方面的权利义务的行为守则。
应当对有关物业的使用、维护、管理，业 主的共同利益，业主应当履行的义务，违反业 主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
概念七、专项维修资金：
来源：由建设单位和购房者在预售合同里约定交纳对 象。住宅（含别墅）建筑面积４０元／平方米。非住 宅建筑面积５０元／平方米的标准交纳首期专项维修 资金。不足物业总投资２％部分，由建设单位按业主 大会决定方案交纳。
物业管理及法规基础知识
课程主要内容
一、物业管理的产生与发展 二、物业管理基本概念 三、物业管理Biblioteka Baidu性质和特点 四、物业管理的作用 五、物业、物业管理的分类 六、物业管理的基本内容 七、物业管理的基本环节
一、物业管理的产生与发展 1、物业管理的起源
2、物业管理是房地产的延续和完善 3、物业管理在中国的产生与发展
督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10、法律法规规定的其他权利。
概念三：业主
• 履行的义务： 1、遵守业主公约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使
用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的
用途：专项用于物业保修期满后物业公用部位、公用 设施设备的维修和更新、改造，不得挪做他用。（房 屋共用部位包括承重结构、抗震结构、外墙面、楼梯 间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道、电梯、 机电设备、本体消防设施等的维护）
概念八、专项维修资金：