房地产开发企业贷款利息支出的核算.doc

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银行会计之贷款业务的核算

银行会计之贷款业务的核算一、引言贷款是银行的核心业务之一，在银行的资产负债表中，贷款是重要的资产项目之一。

因此，正确的核算贷款业务对于银行的财务管理至关重要。

本文将探讨银行会计中贷款业务的核算问题，包括贷款的分类、计提利息、考核准备金和坏账准备金等。

二、贷款的分类根据贷款的性质和形式，贷款可以分为以下几类：1.个人贷款：包括个人消费贷款、个人住房贷款等。

2.企业贷款：向企业提供的贷款，包括流动资金贷款、投资性贷款等。

3.房地产贷款：用于购房或房地产开发的贷款。

4.农村信用贷款：向农村居民或农业经营主体提供的贷款。

不同类型的贷款在核算上可能有一些差异，银行会计人员需要根据实际情况进行区分。

三、计提贷款利息贷款的核算中，计提贷款利息是一个非常重要的环节。

计提贷款利息的公式为：计提贷款利息 = 贷款余额 × 年利率银行每月或每季度需要根据贷款余额和贷款利率计算出应计提的贷款利息，并在贷款利息收入项目下进行登记。

这样能够准确记录已经形成的贷款利息，为后续的收入核算提供依据。

四、考核准备金考核准备金是银行在贷款业务中设置的一个账户，用于应对贷款可能出现的损失。

银行需要根据贷款的风险程度和拖欠情况，按照一定的比例计提考核准备金。

考核准备金的计提公式为：考核准备金 = 贷款余额 × 考核准备金率贷款余额指的是银行的贷款总额，考核准备金率是银行根据经验和风险评估确定的一个比例。

通过计提考核准备金，银行能够更好地应对可能的坏账风险，保障贷款业务的稳健发展。

五、坏账准备金坏账准备金是银行在贷款业务中设立的一个准备金账户，用于弥补可能存在的坏账损失。

银行每年需要根据贷款的风险程度和拖欠情况，按照一定的比例计提坏账准备金。

坏账准备金的计提公式为：坏账准备金 = 贷款余额 × 坏账准备金率贷款余额是指银行未偿还贷款的总额，坏账准备金率是银行根据经验和风险评估确定的一个比例。

通过计提坏账准备金，银行能够更好地应对可能的损失，保障贷款业务的安全性。

房地产开发企业会计科目表及注释

房地产开发企业会计科目表
房地产开发企业根据《企业会计准则应用指南》的统一规定，并根据
上表列示的82个会计科目就是房地产开发企业所使用的会计科目.其中绝大部分都是各类企业通用的会计科目,只有个别科目属于房地产业专用的会计科目。

表中所列示的会计科目中，有些会计科目一般企业可能不需要,如“应付债券”科目,只有发行债券的企业才使用，还如“持有至到期投资”科目，只有购买了长期债券，才能使用本科目.企业如果没有相关的业务，就不必要设置相关的科目。

成本类科目，这类科目有三个,即：“开发成本"、“开发间接费用”和“研发支出”。

其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。

如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施
工”和“施工间接费用”、“工程结算"、“机械作业"等科目。

许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息.如房地产开发企业在“原材料"总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映.在二级科目下,还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料-设备"二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。

房地产企业的会计核算流程

房地产企业的会计核算流程房地产企业的会计核算流程在房地产企业当会计人员，需要明白一些关于会计的核算流程。

下面是店铺为你整理的房地产企业会计核算流程，希望对你有帮助！房地产企业会计核算流程开发环节，销售环节，清算环节先讲开发环节讲到开发，先得有土地就像生产汽车，你得先有钢材所以首先要有地也就是所谓的购地环节一般现在房地产商买地都是要经过国土交易中心网上竞拍，或者现场竞标。

我说的细点，因为业务知识点就含在里面一般房地产商会看到国土资源交易网或者类似网站发布卖地消息，上面会有土地的拍卖价格，但是这个并不是我们做账的土地价格我们做账的土地价格是最终的成交价还有和政府签订的购地合同中相关的印花税，契税，一并作为土地成本入账这个时候的会计科目是：借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款经过激烈的竞争，和政府签订的购地协议合同，地有了，也就是房地产最重要的核心原材料有了，那是不是要对这块原材料内在的质量好坏进行甄别呢?土地外在的一些优点如地段，周围市政配套设施这里不讲，因为这些都是大家可以看得到的我所说的内在质量就是土地的地质，地基基础，地质好不好，以后盖房子地基稳不稳固，买完地皮以后肯定要第一件去做的事。

这也就进入房地产开发环节的第二步了前期工程费承前启后，前就是为建造房子做准备工作，后就是买完地就必须要做的工作虽然财务不做工程上的事情，但是财务必须要懂得工程部这时候为做这些工作拿来的报销发票怎么去处理要不然还真以为一步到位，直接都计入到建安工程费里面了所以勘探地质，地质勘察费，文物勘察费，地基勘察费，水文勘察费，沉降观测费，日照测试费，环境评估费，交通影响分析费，基础桩应变费这些都要进入前期工程费具体分录：借：开发成本-前期工程费贷：银行存款/现金我这里说到开发成本-前期工程费，二级科目如果你要做的详细的话，三级科目根据本单位的需要自己设置做完这些对土地的内在因素工作，确定土地盖房没问题。

接下来就要考虑房子怎么盖的问题。

房地产开发费用和利息支出的扣除问题

房地产开发费用和利息支出的扣除问题[文档名称]房地产开发费用和利息支出的扣除问题[文档背景]房地产开发企业在房地产开发过程中需要支付大量费用和利息支出，这些支出是否可以在税前扣除是一个重要的财务问题。

本文将从实际应用层面出发，对相关法律法规进行解析，对房地产开发费用和利息支出的扣除问题进行研究和探讨，以便有需要的企业和个人能够正确地处理这一问题。

[主要内容]一、房地产开发费用的分类房地产开发费用可以分为以下几类：1. 工程建设费用：包括土地开发和房屋建设过程中发生的各项费用，如土地购置费、建筑材料费、劳务费、机械设备使用费等。

2. 管理费用：包括规划设计、市政工程、工程施工管理等费用。

3. 市场费用：包括广告宣传、售楼办公室租金、业务招待等费用。

4. 财务费用：包括利息支出、货币汇率变动损失等费用。

二、房地产开发费用的扣除规定根据国家税务总局发布的《企业所得税法实施条例》第七条和第九条规定，房地产开发企业可以在计算所得税时将以下费用从收入总额中扣除：1. 工程建设费用：房地产开发企业可以将发生的土地开发和房屋建设费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。

2. 管理费用：房地产开发企业可以将发生的管理费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。

3. 市场费用：房地产开发企业可以将发生的市场费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。

4. 财务费用：房地产开发企业可以将发生的利息支出，扣除当期的纳税所得额；货币汇率变动损失则按照税法规定进行扣除。

需要注意的是，扣除房地产开发费用时，应当严格执行相关会计准则和税务法规，合理核算费用，并在记录材料、票据、凭证等方面予以充分证明和备案。

三、房地产开发利息支出的扣除规定根据《企业所得税法》，房地产开发企业向银行等金融机构借款，支付的利息支出可以在缴纳所得税时进行扣除。

但是，应当注意以下几点：1. 利息支出应当与实际借款金额相符。

2. 对于膨胀性资产的借款，超过膨胀性资产净额部分所产生的利息支出不能扣除。

房地产开发企业财务报表分析

权责发生制是以经济权利、责任为标准，确定本期收益和费用业务的一种制度。即凡是本期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论其款项是否已经收付，都应作为当期的收入和费用处理；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，都不应作为当期的收入和费用
根据该原则，收入、费用发生与现金收支之间产生了一个重要的时间差。因此，在损益表上所看到的利润或者收益，只是潜在的现金，并非是公司实收的现金
应付职工薪酬
应交税费
应付利息
应付股利
其他应付款
一年内到期的非流动负债
行次 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43
期初数
其他流动资产
12
其他流动负债
44
流动资产合计
13
-
-
流动负债合计
45
-
非流动资产
14
非流动负债
46
可供出售金融资产 15
长期借款
47
持有至到期投资
16
18
B2、损益表—概念
功能——提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏损数量
作用——有助于了解本期取得的收入和发生的产品成本、各项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项利润来源及其结构，把握经营策略
收入-成本及费用=利润
19
B2、损益表—结构
利润表
编制单位：
2007年度
D. 财务分析实例（华润置地）（P50-P59）
11
B1、资产负债表—概念
功能——提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所有者权益（自有资本）的存量及其结构
作用——有助于了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及其数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优化结构、降低风险和提高运营效率的判断和决策

2022-2023年税务师之涉税服务实务练习题(二)及答案

2022-2023年税务师之涉税服务实务练习题(二)及答案单选题（共60题）1、印花税法规定，为了鼓励技术研究开发，对技术开发合同只就合同所载的（）计税。

A.价款金额B.报酬金额C.使用费金额D.研究开发费金额【答案】 B2、在企业所得税中可以税前扣除的项目是（）。

A.税收滞纳金B.向投资者支付的红利C.差旅费D.非广告性赞助支出【答案】 C3、《增值税纳税申报表》（适用于增值税一般纳税人）第14项“进项税额转出”栏数据，以下（）不在本栏中反映。

A.某药品经销单位被药监局依法没收的药品B.某电器公司将外购的钢材用于本企业装修厂房C.因违法被拆除的建筑物D.某商场将外购的商品用于职工集体福利【答案】 B4、税务师受托对某企业进行纳税审核，发现该企业2020年3月份将福利部门领用的原材料20000元，计入生产成本，经核实当月期末材料结存成本为50000元，期末在产品结存成本为80000元，期末产成品结存成本为120000元，当期产品销售成本为200000元，则税务师采用“按比例分摊法”计算的分摊率是（）。

A.8%B.5%C.4%D.4.4%【答案】 B5、下列关于发票的说法，错误的是（）。

A.自2020年2月1日起，自愿选择自行开具增值税专用发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，仍需向税务机关申请代开B.自2020年3月1日起，增值税一般纳税人取得2017年1月1日及以后开具的增值税专用发票，取消认证确认、稽核比对、申报抵扣的期限C.增值税小规模纳税人（其他个人除外）发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具D.增值税小规模纳税人应当就开具增值税专用发票的销售额计算增值税应纳税额，并在规定的纳税申报期内向主管税务机关申报缴纳【答案】 A6、某食用植物油生产企业2019年5月购进大豆一批用于生产食用植物油。

当月销售1000吨食用植物油，主营业务成本为2100万元，农产品耗用率为70%，大豆平均购买单价为6000元/吨。

岗位练兵习题—所得税

一、单选题：1、某批发兼零售的居民企业，2014年度自行申报营业收入总额350万元，成本费用总额370万元，当年亏损20万元，经税务机关审核，该企业申报的收入总额无法核实，成本费用核算正确。

假定对该企业采取核定征收企业所得税，应税所得率为8%，该居民企业2014年度应缴纳企业所得税（）。

A、7.00万元B、7.40万元C、7.61万元D、8.04万元正确答案：// D //2、某小型微利企业，2012年度亏损13万元，2013年度盈利6万元、2014年度盈利22万元。

该企业2014年度应缴纳的企业所得税为（）。

A、3.5万元B、3.75万元C、1.5万元D、3万元正确答案：// D //3、某金融企业提取的呆账准备金，2013年按税法提取准备金630万元，发生损失288万元，2014年贷款余额8.6亿元，会计上提取了呆账准备金750万元，则2014年该企业应调增多少呆账准备金？（）A、110万元B、232万元C、220万元D、452万元正确答案：// B //4、甲企业共有股权10000万股，为了将来有更好的发展，将80%的股权让乙公司收购，然后成为乙公司的子公司。

假定收购日甲公司每股资产的计税基础为8元，每股资产的公允价值为10元。

在收购对价中乙企业以股权形式支付72000万元，以银行存款支付8000万元。

甲公司取得非股权支付额对应的资产转让所得或损失（）万元。

A、1600B、2000C、1500D、1000正确答案：//A //5、以下各项支出中，可以在计算企业所得税应纳税所得额时扣除的是（）。

A、支付给母公司的管理费B、按规定缴纳的财产保险费C、以现金方式支付给某中介公司的佣金D、赴灾区慰问时直接向灾民发放的慰问金正确答案：// B//6、境外某公司在中国境内未设立机构、场所，2013年取得境内甲公司支付的股息500万元，取得境内乙公司支付的特许权使用费350万元。

2013年度该境外公司在我国应缴纳企业所得税（）万元。

房地产开发成本核算(一)

房地产开发成本核算（一）引言概述：房地产开发成本核算是房地产行业中至关重要的一环。

准确计算和核算开发成本可以帮助企业评估项目的可行性，合理控制成本，提高盈利能力。

本文将对房地产开发成本核算的相关内容进行详细阐述。

正文：一、土地成本的核算1.评估土地价值：通过市场调研和专业评估师的意见，确定土地的市场价值。

2.征地拆迁成本：包括与政府谈判的费用、补偿费用、拆迁费用等。

3.土地规划及手续费用：包括土地规划审批费、土地出让金、代办手续费等。

4.土地准备费用：包括场地平整、土方运输、绿化修整等费用。

5.土地使用权及税费：包括土地使用权出让费、土地增值税等税费。

二、项目规划与设计成本的核算1.规划设计费用：包括设计公司的费用、设计方案的研究与开发费用等。

2.项目可行性研究费用：包括市场调研费用、项目投资回收期计算费用等。

3.项目审批与登记费用：包括项目审批费、项目登记费等。

4.工程勘察设计费用：包括土地勘察费用、工程设计费用等。

5.项目经营管理费用：包括项目经营团队的薪酬费用、日常管理费用等。

三、工程建设成本的核算1.施工劳动力成本：包括人工工资、社会保险费等。

2.材料与设备成本：包括施工材料采购费用、设备租赁费用等。

3.工程机械与工具成本：包括大型机械的购买费用、小型工具的使用费用等。

4.施工场地租赁费用：包括施工场地的租金、场地使用费等。

5.工程监理费用：包括监理工程师的薪酬费用、监理人员的差旅费用等。

四、销售与营销成本的核算1.市场推广费用：包括广告宣传费用、销售促销费用等。

2.销售人员薪酬：包括销售人员的基本工资、提成费用等。

3.销售渠道费用：包括销售中介的佣金、销售渠道的建设费用等。

4.销售服务费用：包括售后服务费用、客户咨询费用等。

5.市场调研与分析费用：包括市场数据收集与分析费用、市场调研报告费用等。

五、综合费用的核算1.财务费用：包括融资费用、利息费用等。

2.税费和政府收费：包括房地产税、土地使用税等。

国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税

国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表（三）十一、开发产品成本、费用的扣除问题八、关于开发产品成本、费用的扣除问题开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

共同点：对成本、费用的核算与扣除作了原则规定。

不同点：新31号文取消区分“开发产品会计成本与计税成本”的规定。

（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

不同点：新31号文对扣除项目原则规定更加清楚。

（二）下列项目按以下规定进行扣除：1、已销开发产品的计税成本。

当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本共同点：可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本计算公式相同。

涉及房地产企业利息支出处理技巧

涉及利息费用的处理技巧房地产开发企业在融资过程中所发生的利息费用,在土地增值税清算时到底应如何处理?总是困扰许多房地产企业的财务人员和不少税务局干部,为了帮助广大的房地企业在土地增值税清算的过程中,准确处理利息费用,实现土地增值税清算的效率,笔者对利息费用的相关政策进行研究,对房地产企业土地增值税清算涉及利息费用的处理方法总结如下。

（一）房地产企业向金融机构融资所发生利息费用的处理由于房地产开发企业向金融机构进行贷款所发生的利息费用，是有金融机构开具利息发票的，这种情况下所发生的贷款利息，在土地增值税清算时，应从以下两个方面来处理。

1、有金融机构开具利息票据的贷款利息，能够按转让房地产项目计算分摊时的处理。

国税函220号第三条第（一）项规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

”这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字48号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。

“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。

该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。

“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。

房地产开发企业贷款利息支出的核算

房地产开发企业贷款利息支出的核算(总6页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除开发贷款利息支出的核算(一)开发贷款利息的计算贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。

贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。

1．利率日利率一般按本金的万分数表示。

年利率、月利率、日利率的换算公式为：年息＝月息×l2－日息×360 月息＝年息÷l2＝日息×30 日息＝年息÷360＝月息÷303．计息日和计息时期按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日，如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。

短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日。

长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日。

【例4—3】假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元，到期日为2009年12月31日，月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下：(1)按季计算利息2009年1月1日至3月21日应付利息＝0×6．225‰×79÷30 ＝8196250(元)2009年3月21日至6月21日应付利息＝0×6．225‰×92÷30 ＝9545000(元)2099年6月21日至9月21日应付利息＝0×‰×92÷30＝9545000(元)2009年9月21日至12月21日应付利息＝0×‰×91÷30＝9441250(元)2039年12月21日至12月31日应付利息＝0×‰×10÷30 ＝1037500(元)5段利息相加得元。

(2)按照年利率计算利息应付利息＝0÷360×364×7．47％＝开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊，并计入不同的成本对象。

(2009)31号文

华泰
第七条视同销售确认方法和顺序
1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格 2 2、由主管税务机关参照当地同类开发产品的市场公允价值确定 3、按成本利润率确定，不得低于15%
华泰
第九条销售未完工开发产品取得的收入的税务处理
1、先按计税毛利率分季或分月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额 2、待产品完工后及时结算计税成本再计算出实际毛利额并将实际毛利额与预计毛利额之间的差额计入当年的应纳税所得额。
华泰
第七条、视同销售
• 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
• 开发产品自用或经营不需要视同销售 • 为了堵塞部分企业将存量房全部提取折旧，以达到滞后纳税的漏洞，该办法第二十四条作了限制性规定。即：将开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12 个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
华泰
二十九条成本分配方法
• 属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本直接计入成本对象。 • 共同成本和不能分清成本对象的间接成本按受益原则和配比原则分配到各成本对象。 • 具体分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法四种。
华泰
共同成本和间接成本的分配办法
• (一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 • 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 • 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。

财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知财税

财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知财税[2008]121号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为规范企业利息支出税前扣除，加强企业所得税管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称税法）第四十六条和《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号，以下简称实施条例）第一百一十九条的规定，现将企业接受关联方债权性投资利息支出税前扣除的政策问题通知如下：一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：（一）金融企业，为5：1；（二）其他企业，为2：1。

二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。

三、企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算；没有按照合理方法分开计算的，一律按本通知第一条有关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出。

四、企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。

财政部国家税务总局二〇〇八年九月十九日实际税负是和名义税负相对应的，指企业实际负担的企业所得税占税收利润的百分比。

支付给境内关联方的借款利息支出，应在年终汇算清缴时对比债权人与债务人的实际税负，如债务人的实际税负高于债权人，则税务机关有权按特别纳税调整的规定，根据独立交易原则进行调整。

至于支付给境外关联方的借款利息是否能扣除，如何计算扣除金额，应待税务总局的文件进一步明确。

《企业所得税法》第46条：“企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过规定标准而发生的利息支出，不得在计算应纳税所得额时扣除”财税〔2008〕121号第一条“在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

房地产开发企业税务筹划分析

房地产开发企业税务筹划分析V V 黄鹂税务筹划对房地产企业十分重要，能够在合法范围内减少房地产企业的税费支出，优化资金配置。

同时，通过对各项税收优惠政策的合理应用，也能够减少应纳税额，在一定程度上增加房地产企业的资金流动性，助力房地产企业长远发展。

一、当前我国房地产开发企业税务筹划面临的挑战（一）贷款利息的抵扣问题同其他类型产业所不同的一点是，房地产开发企业在开发一个新的项目时，需要大量的资金投入，而为了获得充足的资金支持，房地产企业通常会选择将其开发的楼盘与土地进行质押，以获取长期贷款，而由于这些长期贷款的金额较高，房地产开发建设周期较长，要达到预售条件时才能逐步地实现资金回笼，因此借款资金占用金额较大、时间较长，在一个开发项目中需要承担较重的利息负担。

而根据财税〔2016〕36号文的规定，贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

对于营改增前采取简易计税方式的老项目而言，贷款服务不可抵扣的进项税额不会导致增值税税负的增加，然而营改增后，一般计税项目不能抵扣利息费用的进项税额，将会导致增值税税负的增加。

（二）佣金费用企业所得税税前扣除问题根据财税〔2009〕29号文规定，企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，除保险企业外的其他企业，按合同确认的收入金额的5%计算限额。

新企业会计准则则要求与销售相关的佣金在与之相关房屋控制权转移前应计入合同取得成本。

近年来，房产市场行情需求锐减，开发商为了促进开发商品的销售，通常会给代理机构超过5%的佣金代理费，这就会导致企业所得税税负的增加。

而佣金计入合同取得成本后，较以前而言，佣金抵扣企业所得税的时间延后至开发产品移交时，若项目本身即为亏损项目，或者项目的实际毛利率低于当时的预计毛利率，则会存在前期多缴纳企业所得税，到尾盘销售时的亏损无法得到弥补。

根据目前现行的税收政策规定，只有因为土地增值税清算涉及的多交企业所得税，才可以申请退还，而像佣金这种税会差异导致的企业所得税整体税负的增加，是不能申请退还企业所得税的。

利息支出怎么算

利息支出怎么算
利息支出是指借款人或贷款人通过借款活动所支付的利息费用。

利息支出的计算方法取决于借款类型、利率、借款期限和还款方式。

常见的借款类型包括个人借款、企业借款、房屋抵押贷款和汽车贷款等。

利息支出的计算公式一般为：
利息支出 = 借款本金× 利率× 借款期限
其中，借款本金指的是借款额度，利率是银行或贷款机构对借款收取的费率，借款期限是借款的时间周期。

个人借款的利息支出可以通过以下几个步骤来计算：
1. 确定借款本金：首先确定需要借款的金额。

2. 确定利率：了解借款机构提供的利率，可以根据自己的信用评级来确定利率。

3. 确定借款期限：确定需要借款的时间周期，一般以月或年为单位。

4. 计算利息支出：将借款本金、利率和借款期限带入计算公式中，即可得到利息支出的金额。

企业借款的利息支出计算方法与个人借款类似，只是考虑到企业的贷款金额较大和借款期限较长，一般还需要考虑复利计算和手续费等因素。

房屋抵押贷款和汽车贷款的利息支出计算方法较为复杂，需要考虑到抵押物的价值、利率浮动情况、还款方式等因素。

一般可以通过银行或贷款机构提供的还款计算工具或咨询相关专业人士来获取准确的利息支出计算结果。

需要注意的是，利息支出并不仅仅是借款人需要支付的利息费用，还可能包括一些额外的费用，如贷款手续费、保险费等。

在计算利息支出时，需要考虑到所有相关的费用，以便得到准确的利息支出金额。

综上所述，利息支出的计算方法需要考虑借款类型、利率、借款期限和还款方式等因素。

借款人可以通过一些计算工具或寻求专业人士的帮助，来准确计算自己的利息支出金额。

房产企业年底核算报告

房产企业年底核算报告引言房地产行业作为国民经济中的重要组成部分，一直以来都扮演着推动经济发展的重要角色。

本报告将对某房产企业在过去一年的经营状况进行核算和分析，以便为企业的决策提供参考依据。

1. 经营情况总览该房产企业在报告年度内，面临了市场竞争激烈、政策调控收紧等多重困难和挑战。

尽管如此，在经营层面上仍然取得了一定程度的成绩。

1.1 资源开发情况在过去一年内，该企业积极开发各类土地资源，新项目数量较上年度有所增加。

其中商业地产项目投资明显增加，而住宅项目的投资规模略有下降。

1.2 销售业绩销售业绩方面，该企业的全年销售额同比增长了8%，达到XX亿元。

主要得益于市场对商业地产项目的热衷购买需求和企业市场推广策略的针对性。

1.3 利润情况尽管面临市场压力和成本上涨的挑战，该企业的全年净利润达到XX亿元，同比增长了5%。

这主要得益于公司对成本的严格控制和合理的项目定价策略。

1.4 财务状况该企业的财务状况相对稳定，流动比率、速动比率等多项指标均处于合理范围内。

公司的资产总额和净资产均有所增加，反映出企业拥有一定的偿债能力和经营实力。

2. 面临的挑战及应对策略虽然该企业在经营层面上取得了一定的成绩，但也面临着一些困难和挑战。

2.1 市场调控政策收紧政府对房地产市场的调控政策愈发严厉，购房门槛提高，信贷政策收紧，这使得企业的销售和回款速度受到了一定的影响。

为了应对这一挑战，该企业正在积极寻找多元化的销售渠道，开展线上线下的多渠道销售模式，并加大对客户的金融支持力度。

2.2 房地产市场竞争激烈随着房地产市场的快速发展，竞争也越来越激烈。

其他房地产企业纷纷加大投资，推出各类优惠政策，为购房者提供更多选择。

为了应对这一挑战，该企业正不断加强自身的品牌建设，提高产品质量和服务，以树立企业在市场中的竞争优势。

2.3 成本上升与供应链管理原材料价格上升、人力成本增加等因素导致企业的成本压力增大。

为了应对这一挑战，该企业优化供应链管理，提高采购效益，积极寻找替代原材料和工艺，以及加强内部流程优化，控制经营成本。

2023年税务师之涉税服务实务过关检测试卷B卷附答案

2023年税务师之涉税服务实务过关检测试卷B卷附答案单选题（共30题）1、某外国企业常驻代表机构从事服务业，在2019年发生如下支出：总机构直接支付给常驻代表机构雇员的工资80万元，购置固定资产发生支出120万元，发生交际应酬费15万元，以货币形式在境内进行公益性捐赠20万元，缴纳税收滞纳金30万元。

税务机关采用按经费支出核定方式征收企业所得税，税务机关为其核定的利润率为15%。

该代表机构应该缴纳企业所得税（）万元。

A.4.45B.9.49C.12.42D.67.19【答案】 B2、某汽车厂与某大型设备经销公司签订合同，购买价值3000万元的生产设备，为此与工商银行签订了2000万元的借款合同。

后因资金紧张购销合同作废，改签融资租赁合同，租赁费2800万元。

根据上述情况，汽车厂一共应纳印花税（）元。

A.10200B.38000C.7000D.11400【答案】 D3、纳税人直接出口的应税消费品办理免税后，发生退关或者国外退货，复进口时已予以免税的，可（）。

A.15天内办理补税B.进口环节和国内销售环节均不再补税C.进口环节和国内销售环节各按税款的50%补税D.暂不办理补税，待其转为国内销售的当月申报缴纳消费税【答案】 D4、下列关于冠名发票管理的有关规定，错误的是（）。

A.用票单位可以书面向税务机关要求使用印有本单位名称的增值税普通发票B.冠名发票尚未纳入增值税发票管理新系统C.纳税人申请印有本单位名称的发票只限于增值税普通发票D.使用印有本单位名称的增值税普通发票的企业，按规定与发票印制企业直接结算印制费用【答案】 B5、某企业为增值税一般纳税人，2020年6月该企业销售旧设备一台，取得含税收入67.8万元，该设备2015年购进时取得了增值税专用发票，注明价款750万元，已抵扣进项税额。

该企业销售此设备应纳增值税（）万元。

A.0B.1.2C.7.8D.9.35【答案】 C6、被诉的具体行政行为主要证据不足，适用法律、法规错误，违反法定程序，人民法院应当（）。

房地产企业做账流程内外帐

房地产会计业务处理大全一般小企业房地产公司都有外帐的处理，但你首先要懂得以下会计处理原那么，然后再说，外帐的作法跟具体事务应用。

房地产开发业务得先从房地产开发企业建账说起：房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。

房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业，它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费，前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费，道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等根底设施费，公共配套设施费，开发间接费等。

为核算各项上述费用，需设置“开发本钱〞、“开发产品〞等总账和明细账。

按照会计科目表建帐就行，局部会计科目不同如：开发产品、开发本钱、开发间接费用，其他根本都一致，账本主要有总账、现金、银行日记账，费用帐、三栏式明细账、多栏式明细账，另外还要考虑三栏式数量金额式明细账。

前期费用具体看是什么费用，发给你点资料，好好看看。

开发产品本钱按其用途，可分为如下四类：1．土地开发本钱指房地产开发企业开发土地〔即建立场地〕所发生的各项费用支出。

2 .房屋开发本钱指房地产开发企业开发各种房屋〔包括商品房、出租房、周转房、代建房等〕所发生的各项费用支出。

3. 配套设施开发本钱指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品本钱的公共配套设施所发生的各项费用支出。

4．代建工程开发本钱指房地产开发企业承受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类开发产品本钱，在核算上将其费用分为如下六个本钱工程：1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3．根底设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等根底设施费用。

房地产业务利息支出核算与税务规定

房地产业务利息支出核算与税务规定房地产行业是一个充满机遇和挑战的领域。

对于房地产业务的核算和税务规定，如果了解和掌握得当，可以帮助企业在合法合规的前提下获得更优的经济效益。

本文将详细介绍房地产业务中利息支出的核算和税务规定。

利息支出核算方法房地产企业在进行项目开发和运营过程中通常需要借助银行或其他金融机构提供的融资，而这种融资常常需要支付利息。

利息支出通常是企业在经营活动过程中重要的成本之一，因此，正确认识和科学核算利息支出对企业的经济效益有着重要的影响。

实际利息支出核算方法房地产企业在开展项目业务时，如果选择由第三方提供融资，需要支付给银行或其他金融机构的利息按照实际支付情况进行确认。

即在首次计提利息支出时，应当记录实际支付的利息金额，以后每次计提时变动数额也应当依据实际支付的利息金额进行调整。

折旧前利息支出核算方法如果房地产企业自有资金用于投资房地产项目建设，按照国家相关规定，银行贷款利率作为投资资产的成本应当计入房地产项目资本化成本中。

因此，在确定该项目的标准成本时，企业应当将利息支出预报折旧之前计入成本，计入折旧后应当在成本中减去利息支出的折旧累计额。

利息支出税务规定在房地产行业中，利息支出对税务的影响也比较显著。

正确认识税法规定，科学合理地计算利息支出，可以有效降低企业税负。

利息支出的所得税税前扣除根据《企业所得税法》第三十六条的规定，企业在计算应纳税所得额的时候可以将实际发生的利息支出扣除。

不过，为了避免企业通过虚构或隐瞒利息支出等方式减少纳税的行为，税务部门对企业利息支出的扣除进行了管理和规定。

具体规定如下：•利息支出必须是真实、合法且有凭证可依；•利息支出必须与公司经营业务相关；•利息支出应当在企业所得税申报期限内申报扣除。

利息支出的应税所得税制度调整在实际纳税过程中，企业会遇到税前扣除金额过高，导致应纳税所得过低的情况。

解决这种问题可以采用应税所得税制度调整的方法。

企业可以执行以下操作：•当一定期限内，企业所得的超额部分无利可图时，应保持所得和应纳税额相等；•当企业收到意外的利润，未计算过多利息支出，应当及时调整所得。