房价下跌退房补差有无法律依据

房价下跌退房补差有无法律依据

内容摘要：据北京晨报网，上周末，杭州不少楼盘传出大幅降价的消息，与此同时，信贷市场也传出收紧的风声，兴业银行收缩房地产非标融资之内部文件流出。所有的这些消息，都触及了楼市最敏感的两条神经——降价和紧贷。2014，房价是否真的要跌？ 2月19日晚，杭州某楼盘宣布降价，均价从17200元/平方米降到了13800元/平方米。2月21日下午，该楼盘老业主在售楼部进行一系列的维权行动。

萝伯伯律师点评：自2012年杭州楼市第一波降价风潮卷来，近年来有部分楼盘因降价幅度较大继而出现在价格高点购入房屋的购房者维权的行为。而“房闹”的方式也是花样百出：“文明”些的，打砸售楼处的沙盘；冲动的，直接抡上了棍子和砖头，和楼盘方面发生肢体冲突。在楼市淡季，开发商为生存降价促销；业主为维权，打砸售楼处。两方都有坚持的理由，到底谁是谁非？

房价下跌，从法律角度分析，购房者已经购买房产后，发现房价下跌可以要求退款或补差价吗？首先购房合同无效、购房合同被撤销以及购房合同被解除都可以产生退房的结果。其法律依据是：我国《合同法》规定了“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同；损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益”的合同均属无效；还有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第九条就有关于出卖人（开发商）未取得商品房预售许可证明，与买受人（购房者）订立的商品房预售合同，应当认定无效。明确了无法取得房屋的买受人（购房者）可以请求解除合同、要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人（开发商）承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一般来说，购房合同都是在双方平等自愿的基础上签订的，购房者很难以上述理由主张合同无效从而到达退房的目的。

其次，开发商是无法定义务补偿降价差额，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”出现下列情形，购房者就有权要求开发商给予补差价：一、房屋买卖合同特别约定。该项内容必须在房屋买卖合同中有明确具体

的约定，开发商在本合同订立后的一定期限内（可以是一个更具体的期限），如果同一楼盘的房价下降，则开发商应给予购房者以差价补偿。购房者就可以据此要求开发商补偿降价差额；二、开发商单方承诺。

总之，购房者购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着房屋买卖合同的生效时起从出卖人即开发商转移至购房者。开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务退房款或补偿降价差额。“楼市有风险，入市需谨慎”。