(房地产管理)成都工业地产发展现状及未来

成都工业地产发展现状及未来

成都是内陆开放城市和率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。1993年，被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。《中国城市发展报告(2003~2004)》成都综合实力大陆排第九位。2007年，被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2007年地区生产总值为3323.0亿人民币(比上一年增长15.8%，中国城市第12名，工业产值占到GDP的45.2%)，工业已逐渐成为成都经济增长的支撑。

一、成都工业发展现状

目前共有130余家世界500强企业和数十家中国100强企业在这里投资兴业，有上百家全球研发中心在这里为世界的改变和科技的进步做着贡献，成都已渐渐成为国内最热门的投资城市之一。十月在南京召开的“第四届中国总部经济高层论坛”上,主办方发布了《全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告》。评出的总部经济发展能力前十名城市依次为:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、成都、青岛和武汉。

经过多年发展，成都形成了以电子信息、机械、医药、食品等为主导产业的综合性工业体系，工业已成为成都经济发展的重要支撑力量。但还存在工业发展区域分布不合理，工业开发区数量多、规模小、布点散等问题。成都共有19个区(市)县，2002年就有各类工业开发区116个，其中县乡级工业开发区达87个。此外，各区(市)县还有大大小小的一些工业点。这些工业园区的共同不足就是基础设施配套不成熟，承载能力差，投入产出率低，已不能适应现代工业发展的要求，因此，政府把推进工业集中发展作为成都实现新型工业化的现实路径。

成都工业集中发展区布局，从2004年启动建设调整至今，现有工业集中发展区20个。其中，国家级2个，省级10个，市级8个，基本上是一个区(市)县一个工业集中发展区。到2007年底，20个工业集中发展区的工业实际用地176平方公里。共投入基础设施建设资金244.17亿元，承载能力不断增强，吸引了大量企业入驻。到2020年，新增工业用地规划总面积将达到240.78平方公里。

二、成都工业地产的现状及发展前景

据了解，目前成都最受欢迎的花园式低密度独栋企业办公社区，其供不应求程度类似上海、北京这样的一线城市。如青羊工业总部基地的企业独栋办公楼，虽然每栋售价上千万，但招商工作非常顺利，目前已经有70多家入驻。一些企业也表示，要想很快租下一个理想的办公场所不容易，特别是租金比去年上涨了15%以上，而且还在不断上涨。又悉，由中国第一家孵化器发起，投资5亿在成都开建SBI创业街，两年后建成可容纳上万人创业。这预示着因为市场需求扩大引起的工业园浪潮正式拉开帷幄。

虽然成都工业园浪潮逐渐兴起，但事实上成都市中心的写字楼对于中小企业并不十分合适，特别是要求办公场所面积大的中小企业。而位于中心城区边缘的工业园写字楼租金便宜，停车方便，还有员工宿舍、食堂等多种配套，非常有吸引力。而建设大型工业园，根本意义并不在于项目建筑出租或出售牟利，而是吸引公司或企业入驻，这将极大地推动区域发展。而且，工业地产的土地较普通住宅或商业更便宜，出租或出售价格也比较“温柔”，这对企业有很大吸引力。

2007年，成都市产业园区需求保持强劲势头。需求来自于高新技术、制造业、金融业、通信业等行业。当年内产业园新增供应约9.4万平米，吸纳量13.4万平米。

2008年上半年工业用地放量突然增大,共计供应工业用地70宗,供地规模共计5731.24亩。今年8、9月两个月,全市仅主城区出让工业用地就占到了640余亩。土地放量与存量预示的正是未来较长时间内工业项目的增长。

国土资源部出台的《全国工业用地出让最低价标准》显示,2008年上半年成都主城区的工业用地出让价格为620元/平米左右(2007年则在480元/平米左右)，不仅与北京、上海等一线城市有较大差距,即使与成都本市的商业和住宅用地相比也具有非常明显的成本优势。

成本优势是工业地产的突出特征,“成都的工业用地多集中在三环路外的各郊区郊县,其地价成本大概在160元/平米—320元/平米左右(2007年则在120元/平米—260元/平米左右)。

目前成都总部基地项目主要分政府出资打造、企业出资打造、政府和企业之间采取BOT 或BT模式打造三种方式。项目多在主城区附近，郊区县有少量项目。售价均价在

4000--6000元/平米左右,租金大概在40--70元/平米左右。多数项目目前运营状况良好，部分优质项目供不应求。

物流设施平均租金同比上涨12.4%,达到每月每平方米20.3元。厂房售价普遍在1600元/平米—2200元/平米左右，租金普遍在8元/平米—16元/平米左右。相关物业多集中在郊区县。

在良好的市场前景和需求刺激下,成都工业地产也吸引了外资开发企业的投资,从2001年至今的8年间,工业用地的价值保持了平均每年13.1%的增长率，工业物业出租回报率高达9%-10%左右。但与其他一线城市相比，价格还比较低廉，物业的租售价格还有很大的上升空间。尽管工业地产的发展前景被看好，但一定要避免产品单一、同质化的问题。若对产品定位不准确，可能会造成产品积压。

三、成都市政府对工业投资的导向序号名称重点支持产业禁止发展产业

1 成都高新区电子信息(含软件)及生物医药产业1. 制糖2. 味精制造(分装除外)3. 印染4. 皮革糅制5. 人造原油生产6. 炼焦7. 核燃料加工8. 再生橡胶制造9. 金属冶炼(压延加工除外)

2 龙泉驿区(成都经开区) 以汽车整车(含工程机械)及配套零部件为主的现代制造业

3 成都石化基地石化及配套产业

4 锦江区以创意设计及电子信息服务为主的企业总部

5 青羊区以航空和模具产业为主的企业总部

6 金牛区以电子信息服务为主的企业总部

7 武侯区以轻工设计及软件开发为主的企业总部

8 成华区以机电研发为主的企业总部

9 温江区电子机械产业10 青白江区冶金建材产业(城厢镇：现代物流产业)11 新都区精密机械制造业(新繁镇：家具产业)12 都江堰市机电及软件产业13 彭州市塑料制造业(濛阳镇：服装纺织产业)14 邛崃市天然气化工产业15 崇州市以制鞋为主的轻工业(羊马镇：