浅谈房产测绘的质量控制(2)

浅谈房产测绘的质量控制
作者：陈文帮陈婷婷
来源：《城市建设理论研究》2013年第06期
摘要：房地产测绘单位要充分认识到测绘业市场发展的广阔前景，同时要根据市场发展的状况，制定相应的发展策略，促进企业的远大发展，积极有效地推进房地产市场的良好发展。

本文探讨了房产测绘的质量控制措施。

关键词：房产；测绘；质量控制；措施
中图分类号：P2文献标识码： A 文章编号：
房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作,其成果质量关系到房屋权利人的切身利益房产测绘工作起步较晚,其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。

目前。

房产测绘工作中存在的问题较多。

有些问题已经成为消费者的投诉热点。

因此房产测绘市场亟待整顿,成果质量亟待提高。

一、房地产测绘的重要性
1、房地产测绘是为房地产业提供服务的专业性技术
（1）房地产测绘可以为房地产管理提供信息服务
在城市的房地产管理服务当中，房产测绘起着极其重要作用。

在城镇中通过房地产测绘形成房地产的标准平面图，形成准确的坐标系统，这样就能在房地产管理过程中清楚的了解房屋的分布、数量及利用情况。

同时通过房产测绘绘制的房地产分幅图，进行精确的测量和细化，从而可以表现出每一处房地产的状况，不仅能为管理部门提供正确的决策，同时也更便于管理部门对房产信息的管理。

（2）房地产测绘可以为房地产开发、交易、经营提供基本信息服务
随着城市房地产业的兴起，房地产测绘的专业数据和资料可以做为房地产企业进行经济活动的科学依据，同果也能为消费者提供真实的房地产信息。

2、房地产测绘可以为相关部门提供参考依据
房地产测绘的成果可以为城市规划、拆迁改造、综合开发提供可靠的数据信息依据；同时还可以为保险、税收等部门提供基础信息资料。

3、房地产测绘有利于城市的规划建设
房地产是城市建设发展的重要元素，城市房屋规划建设的水平可以直接反映城市人民物质文化生活水平和精神文明程度。

房产测绘成果，经过分类、整理、统计之后，可以派生出很多数据资料。

这些信息资料可以为城市规划，市政工程、环境保护、绿化工程等提供相关信息。

二、影响房产测绘质量的因素
1、房产测绘单位的资质、整体技术力量、从业人员技术水平等是影响房产测绘质量的重要因素。

2、用于房产测绘的仪器、相关设施、设备的完好度、精确性等因素，也是影响房产测绘质量的一大因素。

3、房产测绘单位的企业体制、管理模式、水平，直接影响到测绘技术人员的敬业精神、工作责任心，影响到测绘成果的正确性。

4、房产测绘作业结束后的数据检查、复核也直接影响到最终形成的测绘成果质量。

5、房产测绘作业过程中每个细小的环节、步骤上的疏忽都会影响到房产测绘最终成果的正确性。

6、我国房产测绘的相关标准、规范存在诸多有待完善的地方。

加上房产测绘的政府主管部门对房产测绘质量重要性的认识不够、疏于管理，也是影响测绘质量的一个重要因素。

三、房产测绘的质量控制措施
1、制定细则，建立专家认定机制是前提
地方应当根据本地的具体情况，以《房产测绘规范》作为指导，制定具体适合本地房产市场发展实际的实施细则，或者地方房地产行政主管部门在本地挑选专业知识扎实、理论功底深厚且、具有丰富的房产测绘经验的专家、学者, 组成专家认定小组, 对实际测绘实践中出现的有争议的问题进行研究分析，进行技术指导，提出有针对性的解决办法，以此作为依据，制定适合本地状况的指导意见，为测绘人员提供指南。

譬如，就分摊面积而言，目前有许多建筑物，一层为商铺，中间部分楼层为写字间，上部楼层为住宅楼，其专供住宅使用的楼梯间、电梯间、管道井等共用部位必然要穿越商业及办公功能区，在这种情况下，商业及办公功能区的共有共用部位是否应让让住宅区的居民分摊？又如，依照《房产测量规范》，住宅楼按幢分摊共有共用部位，但现实生活中，即使是单一的住宅楼，其设计形式也多种多样，电梯的有无，层数在各个单元之间不尽相同，在这种情况下，共有公共面积如何分摊？等等。

对这些问题，《房产测绘规范》没有规定，而这些问题恰恰是房产测绘是否精确的关键问题，不同的测绘单位以及测绘工作人员，因立场和理解不同，最后的测绘结果也必然不同，从而导致纠纷，因此，地方必须根据本地的实际制定相关的合理的细则，从而避免因测绘结果唯一性问题而产生的纠纷。

2、引入市场竞争机制加强外部监管是保证
完善房产测绘市场竞争机制目的就是通过市场竞争实现优胜劣汰, 通过竞争，使房产测绘服务质量高的测绘单位获得生存和发展的机会, 并通过竞争，促使测绘单位加强内部管理，不断提高服务质量。

但是全国大部分地区房产测绘单位为房管行政部门所属事业单位，不是产权独立的法人实体，这直接导致了业务垄断, 在这种状况下，测绘单位、测绘人员没有紧迫感以及服务意识和产品意识，工作效率低，服务和产品质量低，对房产交易市场的正常有序运行形成很不利的影响。

因此，引入市场竞争机制或者对测绘单位进行改制分组, 促使房产测绘单位与行政部门脱钩, 形成自我经营、自负盈亏, 自我发展、自我约束的独立产权的市场主体；或者向其他非政府或者非本地的测绘单位开放测绘市场，形成竞争, 从而发挥其控制质量的作用。

在这个基础上，严格市场准入。

要根据测绘高新技术的发展状况, 不断发展、完善测绘资格审查认证制度以及从业人员执业资格认证制度并严格执行,从而为提高房产测绘质量提供坚实的基础。

同时政府主管部门要建立常规检查和突击检查相结合的质量监督机制，对产生质量问题的单位和个人，严格追究责任，这样可有效提高房产测绘单位及从业人员责任心，增强其控制房产测绘产品和服务质量的能力。

3、完善测绘单位的质量制度是关键
在实际工作中，应建立完善的质量管理制度体系。

首先，要加强测绘过程的质量控制。

测绘作业前，要对委托人提供的建房资料进行分析研究，准确预测各种可能会出现的问题并提出相关措施，以此作为依据确定测绘类型、目的、依据、方法及分摊模型，制定科学合理的测绘方案以及实施办法，解决问题要以事实、文字、数据、图表为依据, 注重各项资料的整理归档工作,使各项活动都有制度可依；测绘作业过程中，外业数据采集所使用的仪器的性能及精度要符合相应的标准，数据的记录要随时与测量草图中标注数据进行对比，以检查两者差值是否在技术误差范围之内，超出范围就地复查，从而避免错量、漏量等问题。

当外业数据采集完成，对数据处理进行全面检查后，及时对数据进行内业平差和图形处理，避免测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。

测绘人员应牢固树立“产品的质量是生产出来的，不是靠检查出来的”思想，避免过度依赖后续检查环节。

其次，建立严格的逐级检查制度，并严格执行，从而杜绝因计算量大而带来的不可避免的误差。

按照我们的经验，依据《规范》对测绘成果资料的检查验收要求, 实行“三级检查、一级验收”，即作业组自检，作业组互检，专职质检员检查，技术负责人审核，每一级检查深度都达到100%，严格执行，实践证明，实行这种检查制度，对测绘结果的准确性能够有效地起到确保作用。

最后，出具简单明了直观的测绘成果，接受社会的监督。

目前全国各城市的测绘成果大多采用CAD 出图加数据的方式，这种方式专业准确，但不大易于被委托方所理解。

按照笔者的经验，以幢为单位出具测绘报告, 在报告中列出分摊部位、分摊系数、各户平面图、各套房的套内面积、公摊面积、建筑面积计算明细表, 并将共有部位以阴影在图中标出, 这样，测绘成果直观可见，清晰明了，能够起到社会公示效果, 能够发挥社会监督力量, 从而提高了测绘质量。

总之，随着我国市场经济的发展和制度的健全，以及企业员工素质不断提高，法律监督能力和审计能力不断增强，房地产测绘的质量管理水平也将会得到不断提高。

参考文献：
[1] 宋舟霞.新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究[J ].榆林学院学报,2 0 0 7 - 1 1 - 1 5 .
[2] 李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯,2008(2).。