我国农村宅基地流转的制度构想
我国农村宅基地使用权流转研究
农业经济 ２ ＃ ３ ￣ ／
建设对土地的需求 目益 增加 ，建设用地供 需紧张的矛盾 日益
我 国农村 宅基地使用权流转研 究
◎ 汤 浩 刘 旦
摘 要 ： 前 ， 国宅基地使用权的流转问题 已经成为社会各界普遍 关注的问题 ， 目 我 如何构建我 国的宅基地流转制度 ， 于雏护农 对
民合法权益、 促进经济发展具有重要的意义。本文对此问题进行了探讨和分析。
关键词 ： 新农建设 宅基地欣 用权 流转
该 观点认 为 ，我 国农村宅基地房产权结构为农 民对宅基 米 ３０ 。 元计算 ， 农村房产市场将有 ８０ ０ ４０ 亿元的市场潜力。 如
∞ｋ 就 ４０ 地享有使用权 ， 对其自建房屋享有所有权 ， 因此应当从增加农 果仅仅按 ｌ 的 抵押贷款 比重 ， 会吸引 ８０ 亿元的贷款 民的融 资途 径去 考虑 ， 肯定宅基地使用权 流转 的合 法效力 ， 让 进 入 农村 ， 为农民所用 。若在计算上农村宅基地使 用权转让 、
ｌ 宅基地使用权作为农村村民所享有的一种财产权 ， 限制 风”农村经济 的迅速发展将会指 目可待 。 ，
用权和商品房可 以自由转让 的今天 ，如果限制宅基地使用权 地使 用权列为用益物权的一种 ， 承认了该种权利的物权 属性 。
的流转， 使农村村民无法享受与城镇居民同样的权利， 是对农 而物权具有价值化趋势 ，由注重对标 的物的现 实支配演变为
现 象较 为严重。而农 村宅基地流转在提高了土地利用效率和
３ 利于金融资本顺利进 农村 。目前 ， 有 随着农村产业结
产 出效率 ， 发展农村 经济 ， 增加农 民收入 ， 高农 民生 活水平 构的调整 ， 提 越来越多的农村家庭正在转向非农产业 的生产 ， 许 等 方面发挥 了巨大作用 。 因此 ， 只有引入农村宅基地使用权流 多农民家 庭在扩大产业规模 、 调整产业结构时 ， 经常遇到资金
农村闲置农房(宅基地)流转办法(试行)
农村闲置农房（宅基地）流转办法（试行）为了合理利用和开发农村闲置农房资源，增加农民收入，提高农村居民的生活水平，经过充分的研究和讨论，我们制定了以下农村闲置农房流转办法（试行）：一、流转范围农村闲置农房的流转范围包括宅基地上闲置的住宅、空闲的厂房、仓库等。
但不包括政府扶持农民建设的农房和行政村集体建设的农村集体经济组织使用的建筑物。
二、流转权农村闲置农房的流转权属于宅基地使用权的享有者，即宅基地的原农户或经法定程序转让的农户。
流转期限默认为20年，双方可以根据实际情况进行协商调整。
三、流转程序1. 条件符合的农户可以在宅基地管理单位登记备案，并填写农村闲置农房流转申请表。
2. 宅基地管理单位根据实际情况审核农户的流转申请，并进行公示。
3. 公示期满后，宅基地管理单位组织专家进行评估，并确定合理的流转价格。
4. 农户与承租方进行流转协商，并签订流转合同。
5. 宅基地管理单位办理相关手续，流转权正式划转给承租方。
四、流转标准1. 流转价格由宅基地管理单位和专家共同评估确定，按照市场价格及土地面积和建筑面积综合计算。
2. 农民流转农房后，宅基地使用权归承租方所有，但不得将流转农房再次转让。
3. 承租方可以通过农房开办农家乐、农产品加工厂等农业相关产业来获取收入，但不得违法违规经营。
五、流转收益分配流转收益由农户和承租方按照协商一致原则进行分配。
双方可按照不同比例划分，也可以采用租金分成、固定分红等方式。
六、监管与管理宅基地管理单位负责监管和管理农村闲置农房的流转工作，加强对承租方的监督，确保其合法合规经营，不违法违规使用和处置农房。
七、流转合同解除与回收1. 在流转期满之前，当承租方违法违规使用农房，或双方协商一致，可以解除流转合同。
2. 合同解除后，农户恢复对农房的所有权，并有权将农房流转给其他承租方。
八、试行期限本办法自颁布之日起试行3年，期满后根据实际情况进行调整和完善。
以上为农村闲置农房流转办法（试行），旨在促进农村闲置农房资源的有效利用，提高农民收入，推动农村经济发展，希望各相关方能够按照本办法的规定进行流转，共同实现可持续发展和农村振兴。
农村宅基地使用权流转的制度创新
厉无畏 委员指 出的 ： “ 现在 宅基地的使 用本身 还存在很 大的 问题 ，土地 的使 用
效率非常低”。
产 ，而不允 许农 民转 让房地 产 ，容易形
成立 法上的不 平等 。 《 中华 人 民 共 和 国
３修订后的 《 ． 中华人民共和国土地管 理 法 》第 六十二条 规定 ，农 村村 民一户
的 居 住 用 地 置 换 出 来 ，城 镇 化 非但 不 会 增 加 建 设 用 地 规 模 ，还 应 该 能 节 约 用 地 。但 是 ，据 统 计 资料 显 示 ，１９ — ９６ ２ ｏ 年 ，我 国 城镇 化 水 平 从３ ． Ｏ４ ０５ ％提 高 到 ４ ．％，城 镇 常 住 人 口增 加 １７ 人 ，城 １ ８ ． 亿 镇 面积 增 加 ３ ０ 万 亩 。 同期 ，农 村 人 口 ２９ 减 少 ９ ８ 万 人 ，而 农 村 居 民 点 用 地 却 增 ３０ 加 了１ Ｏ 亩 。据 国土 资 源 部信 息 中心 调 ５万
管理切 实保护耕地 的通知 》 中规定 农村
居 民 每 户 只 能 有 一 处 不 超 过 标 准 的 宅 基 地 ， 多 出 的 宅 基 地 ，要 依 法 收 归 集体 。 而 关 于 “ 户 ” 的 概 念 ，土 地 管 理 法 一 规 、 政 策 并 未 说 明 。 通 常 “ 户 ” 是 以 一 公 安 部 门登 记 的 户 口 本 为 准 ，事 实 上 包 括 不 应 分 户 而 为 占用 宅 基 地 分 户 的 和 已 达 到 分 户 建 房 条 件 仍 与 父 母 共 同 居 住 的 各种情 形 。 《 华人 民共和 国继承法》 中
２． 理 论 上 从
讲 ，城 镇 是 较 农 村
浅析我国宅基地相关法律规定的制度设计与制度探索
我 国现有农村 宅基 地产 权制 度 以保 护农 民基本 生存权 利 、 节
针 对 经济 快速 发展 以及现 实 生活 中 大量 宅基 地 使用权 流转
约 使用土地 和切实 保护耕 地 为预 期法益 目标 ， 而市 场经 济的 冲 行 为 的私 下进行 ， 然 一些 地方政 府也 在进 行 一些探 索 尝试 。 击和 宅基地 本身不 稳定 的权利 边 界 ， 使我 国根 本的土 地制 度受 到 前 所未有 的质 疑 ， 改革宅 基地 流 转 的呼声 日益 高涨 。 极研 究 市 积
（ ） 东较早 开 始探 索 一 广
早在 ２ ０ 年 ， ０１ 广州 就 已经 提 出过宅 基 地流 转 的 问题 。２０ ０５
场 经济条件 下保护 耕地 和保 障农 民权益 的制 度创新 ， 就不 得不 将 年 ６ ２ 月 ３日， 东省 以“ 广 政府 令” 式发 布 《 东省集 体建 设用地 形 广 视 线越 过物权 法等 部 门法 以及 相 关法律 规 定透 视我 国宅 基 地 的 使 用权 流转管 理办法》 规定 ， 农村集 体土 地将 与 国有 土地 一样 ， 按 制度 设计 。 “ 同地 、 同价 、 同权” 的原 则纳入 土地 交 易市 场 。但并 没有触 及农
探 索性 突破 ．文 中指 出宅基 地 的法律 规定 应 以农 民根本 利 益为 出发 点 ， 可控 情况 下适 当尝试有 序 开放 ， 顾经 济发 展 的可 兼 持续 性并 保障 法律 的严 肃性 。
关键 词 农村 宅基地 产权 流转 制度 设 计 物权 法 文 献标 识码 ： Ａ 文 章编 号：０ ９０９ （０ ９０．５ ． １０ ．５ ２２０ ）９０５０ ２ 中图分类 号 ： ９ ２ Ｄ ２． ３
Ｉ ． ｌ ｙ ｔ ｍ ｄ Ｓ ｃｅ ｙ ￣ａ ｓ ｅ Ａｎ ｏ ｉｔ Ｓ
论我国宅基地使用权流转配套制度建构
摘
要： 宅基地使 用权是我 国农村土地权利的重要组成部分 ， 随着城 乡住房 问题 上的 巨大差异和矛盾的凸显 ， 伴
以及 类似“ 小产权房” 问题的 日益 突出， 宅基地使用权流转问题 引起理论界和实务界的普遍 关注和热烈讨论。在市场
经济条件下 ， 一项权利得 以在 市场上交易， 必须获得清晰的界定。 宅基地使 用权 的流转 ， 也有赖 于从主体、 客体和 内容 方面获得 确定。 就宅基地使 用权流转问题 而言， 只有通过建立完善的基层 民主制度 ， 才能革除在 我国长期存在的集体
随 着城乡住房 问题上 的巨大差异 和矛 盾 的凸显 ，以及 类似 “ 小产权房” 问题 的 日益突出 ， 宅基地使用权 流转 成为一个引 起理论界和实务界普遍关注和热烈讨论的问题 。 基于坚持改
执行现状仍然具有非常重要 的意义。在统一户 口登记之前为 城镇户 口的 ， 仍然不能分配宅基地 。而对 于原 “ 村村民” 也 农 ， 继续执行老办法。另外 ， 现实 中 ， 在 还大量存在着外出务工 的
体 和内容 方面获得 确定 。在 内容方面 ， 我们 已经在前文有所 涉及 ， 里要讨论 的 ， 这 主要是作 为该项权 利客体 的宅 基地在 作为权利主体的村 民之 间的分配 问题 。唯有解决好 了宅基地
的分配问题 ， 才有可能在维护农村稳定 的情况下有效 推行 宅
基地使用权流转制度 。
２０ ０ ９年第 １ 期 ７
总第 ５ ５期
经济研究导刊
Ｅ Ｃ０Ｎ０ＭＩ Ｃ ＲＥＳ ＡＲＣＨ Ｅ ＧＵＩ ＤＥ
Ｎｏ．７， ００９ １ ２
Ｓ ６ａ ．５ ｅ ｌＮｏ５
论我国宅基地使用权流转配套制度建构
宋 旭 明
（ 海海事大学 法学 院， 上 上海 ２ ０ ３ ） ０ １５
关于农村宅基地的建议和意见
关于农村宅基地的建议和意见农村宅基地是农村居民用于建造住宅的土地，是农村居民生活的重要基础。
以下是一些关于农村宅基地的建议和意见：1. 合理规划：地方政府应该制定宅基地规划，确保每个农户都能拥有足够且合适的宅基地。
规划应该充分考虑农村发展的需要，避免浪费土地和破坏环境。
2. 完善宅基地分配制度：确保公平、公正、合理地分配宅基地，防止出现权贵占用过量宅基地的现象。
建立合理的宅基地流转制度，让宅基地能够有序流转，提高土地利用效率。
3. 加强宅基地管理：地方政府应加强对宅基地的管理，防止非法占用、乱搭乱建等现象。
建立宅基地使用证制度，明确宅基地的权属关系，保障农户的合法权益。
4. 推动宅基地节约利用：鼓励农户在建造住宅时节约用地，提高土地利用效率。
例如，可以采用多层住宅、共享院落等方式，减少土地占用。
5. 强化宅基地环保意识：在宅基地规划、建设和使用过程中，应注重环保，防止对环境造成不良影响。
例如，可以推广绿色建筑、生态农业等技术，减少对环境的负担。
6. 提高农户法律意识：加强宅基地相关法律法规的宣传教育，提高农户的法律意识，让农户了解自己的权利和义务，自觉遵守相关规定。
7. 完善宅基地退出机制：对于不再需要宅基地的农户，应建立完善的退出机制，避免宅基地闲置浪费。
同时，为退出宅基地的农户提供合理的补偿和安置措施。
8. 鼓励社会资本参与：引导社会资本进入农村宅基地市场，推动农村经济发展。
例如，可以吸引企业投资农村旅游、农业等产业，增加农民收入。
9. 因地制宜：不同地区的农村发展情况不同，应根据当地实际情况制定相应的宅基地政策。
例如，在人口稠密的地区，可以适当限制宅基地的分配数量和面积；在人口稀疏的地区，可以适当增加宅基地的供给。
10. 强化政府监管：政府应加强对农村宅基地市场的监管，防止出现违规操作、权钱交易等现象。
同时，对于违规行为应依法严肃处理，维护市场秩序和公平竞争。
总之，农村宅基地问题涉及面广、复杂性强，需要多方面的努力和协作才能解决。
实现我国农村宅基地使用权流转的制度创新
《 中华人 民共和 国物权法 》将农 村宅 基地使 用权定 性为 体 的成员权联系在 一起了 ，这不符 合宅基地的 固有属性 ，宅
用益物权 ，并规定 “ 宅 基地使用权人 依法对集体所 有的土地 基地只能在集体经济组织成员之 间进行 自由转让” ；
救济 代价高 昂。农 村宅基地一旦 市场化 ，一定 会产生不得不 随着我国城市化和 工业化的深入发展 ，在 城市经济辐射 由国家和社会承担后果的矛盾和问题 。 ”又 如 ，王利 明教授认 范围 内，尤 其是在一些交通便 利 、地理位置优越 、经济交往 为 ：“ 宅基地使用权尽管是一种财产权 利 ，但是具有 一定 的身 活跃 的城乡结 合部 ，土地蕴 藏着 巨大的可近 期实现 的利益 ， 份性质 ，并不适 合 自由转让 ，而职能在一定范 围内进行 ， 一 农村宅基地 通过房屋买 卖、出租 、抵押变相流 转已经是普遍 旦 允许宅基地可 以向任何人转让 ，贝 Ⅱ 宅基地就 不再与农村集 现象 。有 资料显示 ，京郊大 部分村镇的宅基地 流转案例 占宅
对宅基地使 用权的流转所做 出的严格 限制 造成 了许 多现 实问 高 富平教 授认为 ：“ 不允 许农 民利 用宅基 地使用权 抵押 ，出 题 和法律冲 突 ，导致了大量 的农 村集体土 地成为 “ 沉 睡的资 资 ，进行 商业化利用将 严重限制农村经济 发展和农村城市化
产” ，进而制约了城乡一体化的进程 。因此 ，对农村宅基地使 进程 ，我们必须 向农 民开放宅基地商业化利用途径 。 ” 用权进行制 度创新 ，促进 其有序地流 转就 成为各级政 府必须 面对并需认真考量的重要问题 。
新中国70年宅基地使用权流转制度变迁、现实困境、改革方向
三、产权制度与市场交易成本
宅基地使用权的流转受到现行产权制度的影响。在现行制度下，农村宅基地 的所有权归属于农村集体，而农户仅拥有使用权。这种产权结构可能导致交易成 本增加。
首先，由于产权不完全，农户可能缺乏流转宅基地的动力。此外，由于缺乏 有效的市场机制和法律保障，农户在流转过程中可能面临诸多风险，如合同纠纷、 土地用途改变等。这些因素可能导致交易成本增加，阻碍了宅基地使用权的流转。
2、现行产权制度可能导致交易成本增加，阻碍了宅基地使用权的流转。因 此，有必要明确农村宅基地的产权关系，并完善相关的法律保障体系，降低交易 风险，提高流转效率。
3、政策变迁是推动宅基地使用权流转的关键因素。未来应继续政策引导的 作用，通过试点推广和政策创新等方式，逐步完善宅基地使用权流转的相关政策 和法规。
20世纪60年代初，国家实行“三级所有、队为基础”的农村土地制度，宅基 地使用权流转受到严格限制。在此期间，国家开始对宅基地进行登记确权，以保 障农民的宅基地权益。
3、改革阶段（1982-2007年）
自20世纪80年代起，国家开始逐步放开宅基地使用权流转。1987年，国务院 颁布《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》，提出“允许农民在国家 统一规划下，利用空闲宅基地迁村并地搞建设和出租”。此后，一些地方开始探 索宅基地有偿、有期限、可流通的使用方式。
正文一：新中国70年宅基地使用 权流转制度变迁
1、起步阶段（1949-1961年）
新中国成立后，为保障农民基本居住权利，国家实行“一户一宅”制度，允 许农民在一定范围内流转宅基地。这一时期，宅基地使用权流转主要局限于农村 集体内部，流转方式以继承和置换为主。
2、调整阶段（1962-1981年）
正文二：宅基地使用权流转制度 的现实困境
建立农村宅基地使用权自由流转制度的构想
第 ６卷 第 ５期 ２０ ０ ７年 １ ０月
广 东 土 地 科 学
ＧＵＡＮＧＤｏＮＧ ＴＵ ＤＩ ＫＥ ＸＵＥ
Ｖｏ ＿ ｌ ６ Ｎｏ． ５ Ｏｃ ． ｔ，２０ ７ ０
建立农村宅基地使 用权 自由流转制度 的构 想
胡传 景 １ 沈士 芹 张洪 武 ， ２
关 键词 ： 农村 宅 基地 使用 权 ； 由流 转 ； 自 集约 节约 用地
Ｏｎ ｔ ｂ ｉｈｉ ｈ ｎｓｉｕｔｏ ｆＲｕ ａ ｓｄｅ ｉ ｎｄ Ｆｒ ｅ Ｔｒ ｎ ｆ ｒ ｎｃ ｆＴｈ ｎ ｎｇ Ｅｓ ａ ｌｓ ｎｇ ｔ ｅ Ｉ ｔｔ ｉ ｎ ｏ ｒ ｌＲｅ ｉ ｎｔａ Ｌａ ｅ ａ ｓ ｅ ｅ ｅｏ ｉ ｋｉ
（． １南京农 业大学公共管理 学院， 江苏 南京 ２ ０ ９ ；． 苏省新 沂市国土资源局 ， 苏 新 沂 ２ １ ０ ） １ ０ ５２江 江 ２ ４ ０
摘要 ： 随着 工业 化和 城市 化 的迅 速发 展 ， 民进 城 就业 现 象逐 渐增 多 ， 宅长 期 闲置 现 象 日趋严 重 ， 多农 村成 了名 副 农 农 许 其实 的 “ 心村 ” 农 民宅 基地 权 益 问题渐 成 焦点 。正确 处理 农村 宅 基地 问题 ， 空 ， 不仅 关 系城 市化 战 略实施 ， 且影 响 “ 而 耕 地 总 量动 态平衡 ’ ’ 目标 实现 。 文从 划拨 宅基 地 的历 史沿 革及 其特 点 出发 ， 本 并对 划拨 宅 基地 的现 状及 弊端 进行 分析 ， 在 此基础 上 提 出了建 立农 村宅 基地 使 用权 自由流转 制度 的必要 性 、 理பைடு நூலகம்性及 设计 思路 ， 土地 使用 制度 改 革提供 参考 。 合 为
２ Ｘｉ ｕ ｔ ｒａ ｆ ａ ｄａ ｄＲ ｓ ｕｃ ｓＪａ ｇＳ ｒｖｎ ｅ Ｘｉ ２ ４ ０ Ｃｈｎ ） ． ｎＹｉ Ｃｏ ｎｙＢｕｅ ｕｏ ｎ ｎ ｅ ｏ ｒｅ， ｉｎ ｕＰ ｏ ｉｃ， ｎＹｉ １ ０ ， ｉａ Ｌ ２
《2024年宅基地使用权流转“分类-退出”模式构建研究》范文
《宅基地使用权流转“分类-退出”模式构建研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速和农村经济的发展，宅基地使用权流转成为了一个重要的议题。
如何合理、有效地进行宅基地使用权的流转，是推动农村土地资源优化配置、提高土地利用效率的重要途径。
本文将重点探讨宅基地使用权流转的“分类-退出”模式构建，以期为农村土地制度改革提供参考。
二、宅基地使用权流转的现状与问题当前，我国宅基地使用权流转主要面临以下问题：一是流转方式不规范，缺乏有效的监管机制；二是宅基地使用权的流转与农村发展需求不匹配，导致土地资源浪费；三是农民的宅基地使用权流转权益保障不足，影响了农民的参与度和积极性。
因此，构建宅基地使用权流转的“分类-退出”模式，对于解决上述问题具有重要意义。
三、宅基地使用权流转“分类-退出”模式的构建思路（一）分类管理根据宅基地的实际情况，将其分为以下几类：一是基础性宅基地，主要用于满足农民的基本居住需求；二是发展性宅基地，可用于农民发展生产、经营等非居住用途；三是闲置宅基地，长期无人居住或利用效率较低。
针对不同类别的宅基地，采取不同的管理策略。
（二）退出机制对于发展性宅基地和闲置宅基地，建立退出机制。
对于发展性宅基地，当农民不再需要用于生产、经营等非居住用途时，可将其退出并流转给有需求的其他农民或企业。
对于闲置宅基地，可采取征收、回购等方式，将其纳入政府储备土地，用于农村基础设施建设和公共服务设施建设。
（三）政策支持政府应制定相关政策，鼓励和支持农民参与宅基地使用权的流转。
例如，对参与流转的农民给予一定的经济补偿、税收优惠等政策支持。
同时，加强监管，确保宅基地使用权流转的公平、公正、规范。
四、实施“分类-退出”模式的措施与建议（一）明确产权明确宅基地使用权的产权归属，确保农民的合法权益。
加强宅基地使用权的确权登记工作，为宅基地使用权的流转提供法律保障。
（二）规范流程制定宅基地使用权流转的规范流程，包括申请、审批、登记、监管等环节。
我国农村宅基地使用权流转问题的法律思考
力度上的差异 ， 宅国土资源部 虽出台了 《关于
加强农村宅基地 管理 的意见 》 但以部门意 ，
见 的形式 出台 ，法律效力低。与立法较 为
宅基地流转 的方式为有效利用农村的闲置 土地 ， 发展农村经济 ， 增加农民收入 ， 高 提
（ ）宅 基 地 的 市场 流 转 面 临体 制 性 二
障碍
后城市居 民想在农村购买一套住宅用作休 假和养老。在这种情况下买卖双方形成 了 利益互补 ， 达成买卖宅基地使用权 的协议。
农 村 宅基 地 使 用权 流 转 的原 因 及 存 在
问题 进 行 分 析 ，提 出解 决 对 策 ， 以期 对 完善 我 国农 村 宅 基 地 使 用 权 流 转 有
（ ）宅 基 地 使 用权 证 发 放 需要 规 范 三
改革开放 ３ Ｏ年来， 着大量农 民进城 随 务工的影响 ， 我国的城市化进 程发展迅速 ， 而城市各方面 的优越条件使得进城农民大 多不愿再 回到农村 ，而想在城市发展并定 居 ，然而城市 的高额房价却是其存 留产生 的最大障碍 ，于是想在城市定居的农民就 把 闲置在农村 的房屋及土地出售或转让来 缓 解进城发展所需的资金 困难 。 （ ）受城 市退休人 员休 闲养老 需求 三
处宅基地 ， 其宅基地的面积 不得 超过省 、 自
治区、 直辖市规定 的标准。农村村民出卖 、 出租住 房 后 ，再 申请 宅基地 的 ，不予 批 准 。） ６ 条 （ 、第 ３ 农民集体所有 的土地的使 用权不得 出让 、转让或者 出租用于非农业 建设 。 的规定 来看， ） 又是 明显禁止宅基地 使用权流转 的。在合法流转无法进行的情
地 的补偿 费用 ， 纠纷便 由此而 生。 时卖 有 方 在城里 生活 困难 ， 回村里再要 批地；有 时势 力强 大的村 落 强行 收 回已被 村 民卖 掉 的宅基地 ， 买方损失 严重 。 这些纠纷 一
浅谈农村宅基地使用权流转的基础与制度设计
集体经济组织 的成员并且符合 申请宅基地的条件；其次是流转 方式上的限制， 宅基地使用权 不得抵押 、 入股、 买卖 ； 再次是间接
限制 ， 村 村 民 出卖 、 农 出租 住 房 后 ， 申请 宅 基 地 的 ， 予 批 准 。 再 不
三、 农村宅基 地使 用权漉转 的法律基础
首先， 农村宅基地 使用权流转有其宪法基础 。 我国 《 宪法》 规
分 地方 政府 进 行 了形 式 多 样 的 宅基 地 流 转 探 索 。 国务 院 关 于 深 《 化 改 革 严格 土 地 管 理 的决 定》 中提 出 ：在 符 合 规 划 的前 提 下 ， “ 村 庄 、 镇 、 制 镇 中 的 农 民 集体 所 有 建 设 用 地 使 用 权 可 以依 法 流 集 建 小产 权 房 没有 完 整 产 权 ， 民在 出售 小产 权 房 获 得 收 益 的 同 时 ， 农
置 ” 另 一 方 面 原有 宅 基 。 部 由
宪 法和法 律规 定的权利 ，同时必须 履行 宪法和法 律规定 的义
务 。 那 么 公 民对 合 法 财 产 的 处 分 不 因 其 城 市 居 民 或农 村 居 民 的 ”
差 异 而 区别 对 待 ， 也不 因财 产 所 处 地 域 的 不 同而 区 别 对待 。 对 宅 基 地 使 用 权 流 转 严 格 限 制 体现 了国 有 土 地 所 有 权 与 集 体 土 地 所 有 权 法 律 地 位 的 不 平 等 。 对 宅 基 地 使 用 权 流 转 的 种 种 限制 实 际 上 是 法 律对 集 体 土地 中 收益 权 与 处 分权 两 项 权 能 的 制 约 ， 体 土 地 所 有 权 的权 能 残 缺 的背 后 是 集 体 土 地 所 有 权“ 集 空洞
农村宅基地制度变迁及其流转模式
其流 转模式
● 陈前虎 吴 一 洲
业合 作 化 开始 ， 民所 有 的一 切 土地 包 农
括宅基地都转变为集体所 有、 一经营 统
使 用 的 土地 制 度 ， 民公 社 彻底 消灭 了 人 农 村 土地 的私 有制 ， 实行 了“ 级 所 有 ， 三 队为 基础 ” 的土 地集 体所 有 制。１ ７ ９ ８年 改 革 开 放 以后 ， 行 了分 田到 户 ， 宅 实 但 基 地 管理 仍是 城 乡分 割 、 用地 部 门分 管
从 ２０ ０ ５年 下半 年 开 始 ，天 津 市 在 的社 会保 障 。同 时流转 过程 中存 在 的问
包 控 制 ， 可 以 流 转 变 为 不 得 流 转 ； 是 广 泛 征 求农 民 意 愿 和 深 入 调 研 的基 础 题 也 较 多 ， 括 与土地 规 划 的冲突 。 从 二 土 地 使 用权 则 是 经 历 了从 自 由流 转 到 上 ， 索性 地 实 施 了 “ 宅基 地 换 房 ” 探 以 的 不 得 流 转 ， 到 当前 的局 部 流 转 ， 向 新模 式 ， 被 列 为 全 国试 点 城 市 。 该 模 再 并 并
一
体 化 ； 有 在 国土 资源 部 批 准 的 “ 只 挂 转 ， 改善 了失 地 农 民 的社 会 保 障 和 再 的转 让 而发 生流 转 。 流转 方式 上 ， 也 在 通过
钩 ” 点 区 内 ， 括 宅 基 地 在 内 的 农 民 就 业水 平 ，节 约 集 约 利 用土 地 资 源 ， 试 包 促 流转 取得 的 建设 用地使 用 权不 得用 于商 改 集 体 建设 用 地 使 用 权 才 能 进 行 严 格 限 进 农业 规 模 经 营 ， 善 了生 活 条 件 和 环 品房 地产 开发 建设 和住 宅 建设 ；而 集体
浅探我国农村宅基地使用权的流转制度
‘ 土地管理法》第 ６ 条规定 ： 农村村 民一户只能拥有一处宅基 ２ “
集体在取得留用土地后 ， 先不进行土地变性 ， 仍保持农村集体建设用 地， 其宅基地的面积不得超过省、 治区、 自 直辖市规定的标准 。 农村村 地性质， 让村集体先建物业 ， 然后再办转地手续 。在实旌货 币补偿和 民出卖、 出租住房后 ， 再申请宅基地 的， 不予批准。 国务院办公厅 １综上， 农民不得买卖 自己所享有的宅基地使用权 ， 城镇居 民也不
得在农村购买宅基地 ， 在农村购买的住宅 。 这些就大大 限制 了宅基地 使用权流转 。这种制度背后的原因是什么呢 ， 探究起来 ， 主要包括 以
下几点：
１ 宅基地使用权是农户依 申请从集体无偿分配取得，具有身份 ．
Ｌ ｇ ｌ ｙ ｔ ｍ Ａ ｄＳ ｃｅ ￣ ｅ ａ Ｓ ｓｅ ｎ ｏ ｉ ｔ
ｉ Ｉ占 ｛ 缸会 ； Ｊ
２Ｏ．（ ） Ｏ９７ 丘
浅探我 国农村宅基地使用权 的流转制 度
林翠轩
摘 要 农村 宅基地 使 用权 制度 是 有效 维 系亿 万农 民基 本生存 权 利的 重要 制度 ．从 山东德 州开发 区的农 民宅基地 进入 建 设 用地 市场 的经验 出发 ， 本文 通 过对 目前农村 宅基 地使 用权 的流转 进行 分析 ， 出解 决我 国农村 宅基地 使用 权流 转 的法律 提 机 制 ， 农村 宅基地 使 用权得 到合 理 的利用 的一 些有益 的建议 。 使 关键 词 宅基地 使 用权 宅基 地使 用权 流转 立 法现状 立 法 完善 文 章编号 ：０ ９０９（ｏ９０ ．９．２ １０ ．５２２ｏ ）７ １ ２ ０ 中图分 类号 ： ９ ２ Ｄ ２． ３ 文 献标识 码 ： Ａ
视。 德州开发区采取了货 币补偿和 留地补偿相结合 的物业补偿方式。
宅基地的生产资料属性及其政策意义兼论宅基地制度变迁的过程和逻辑
宅基地的生产资料属性及其政策意义兼论宅基地制度变迁的过程和逻辑一、本文概述本文旨在深入探讨宅基地的生产资料属性及其政策意义，同时兼论宅基地制度变迁的过程和逻辑。
宅基地，作为农村集体经济组织分配给农民用于住宅建设的土地，不仅承载着农民的居住权益，还体现了其生产资料的重要属性。
本文将从宅基地的基本定义和属性出发，分析其在农村社会经济结构中的地位和作用，以及宅基地制度变迁的历史背景和动力机制。
文章首先将对宅基地的生产资料属性进行解析，明确其在农业生产、农村经济发展中的基础地位。
接着，通过梳理宅基地制度变迁的历史脉络，揭示其背后的社会经济动因和政策导向。
在此基础上，文章将进一步分析宅基地制度变迁过程中的逻辑关系和影响因素，包括农村人口流动、城市化进程、土地制度改革等多方面因素。
本文还将探讨宅基地政策对农民生产生活的影响，以及其在实现乡村振兴、推动农村经济社会全面发展中的重要作用。
通过对宅基地制度变迁的深入研究，本文旨在为政策制定者提供理论支持和决策参考，推动宅基地制度更加科学、合理、公平地发展，以适应新时代农村经济社会发展的需求。
二、宅基地的生产资料属性宅基地，作为农村集体土地分配给农户用于住宅建设的土地，具有其独特的生产资料属性。
这种属性不仅体现在其作为土地资源的物质形态上，更在于其承载着农村社会经济发展的重要功能。
宅基地是农民生产生活的基本保障。
在农村地区，宅基地不仅是农民居住的地方，也是他们从事农业生产的基地。
农民在宅基地上建造住房，进行农业生产活动，如种植、养殖等。
宅基地的存在，为农民提供了一个稳定的生产生活环境，保障了他们的基本生活需求。
宅基地是农村集体经济发展的重要载体。
宅基地作为农村集体土地的一部分，其使用权可以依法流转，这为农村集体经济的发展提供了可能。
通过宅基地的流转，农民可以将自己的宅基地用于发展乡村旅游、农产品加工等产业，从而实现土地资源的优化配置和增值利用。
这不仅增加了农民的收入来源，也推动了农村集体经济的发展。
农村宅基地制度改革的发展与思考
农村宅基地制度改革的发展与思考农村宅基地制度改革是中国现代化进程中的一项重要改革举措，它的发展与历程可以分为四个阶段：初创期、试点期、拓展期和深化期。
在初创期，宅基地制度的出现主要是为了解决土地私有化对农民利益的损害。
在试点期，在全国推广农村宅基地制度，这一制度得到了很好的实施，也得到了证明，使得大部分农村加入宅基地制度。
在拓展期，通过加强宅基地法规和制度，建立和完善监管和管理体系，并制定相应政策和法规。
而在深化期，宅基地制度改革的方向是促进农村城镇化、保障农民利益、完善土地流转市场等。
宅基地制度的改革不断展现出助力农村中国家经济发展的潜力。
目标是解决农村土地流转问题，并促进农业生产、农民就业和农业产业结构调整。
在十九大报告中提出的农业保障问题，农村土地制度问题得以重视，因此农村宅基地制度改革势在必行。
然而，宅基地制度改革还面临诸多困难，例如未能避免买卖宅基地转化为商品房的现象，导致大量农民失去宅基地，而且宅基地复垦难度大、成本高。
针对这些问题，相应措施的发展和改革应注重以下几点：一是加强宅基地管理。
要防止将宅基地私有化，应执法监察，并对违法行为进行处罚，确保农民的权益得到保障。
二是对策对付宅基地难以复垦的问题。
宅基地没有进行规范性平整处理，严重影响了土地利用率。
提出政策，建立机构，利用国家政策来计划、规划、设计农村村级公共建设，重新分类宅基地、调整废弃土地，以保护农民利益。
总之，农村宅基地制度改革的发展与思考是深刻而复杂的，需要各级政府和农村居民共同努力才能在保障农民权益和推动农业发展的过程中实现积极的进展。
对我国农村宅基地使用权转让模式的立法构想——对解决《物权法》遗留问题的建议
地制 度 改革方 面 ， 尽管 文件 没有 做 出明确 规定 ， 但也 明确 提 出要 “ 完善 宅基 地制度 ， 强宅 基地 管理 ” 为 加 ，
宅基地 制度 改革 留下 了制 度 ” 这 就 为 宅 基 地 制度 改 保 ， 革定 了调— — 以保 护 农 民对 宅基 地 的权 益 为 前 提 。 可见 ， 管没 有列 出细致 的宅 基 地流转 新 政 ， 规范 尽 但 宅基 地合理 流转 议 题 已进 入 决 策层 视 野 ， 被 纳 入 并
・
６ ・ ５
转让 ， 主要是 因为 他们 认 为 现有 宅基 地 使用 权 所具
２《 ．物权 法》 乡划分 的立法初衷 应予 坚持 城 在《 物权法 》 草 的过 程 中， 起 对宅 基 地使 用权 是 作为单 独 的一种 用 益 物权 类 型 ， 还是 和城 镇 国有 土 地使用 权合 并 规 定 ， 者们 曾经 有 过 不 同 的意 见 。 学 梁慧星 教授主 张在 中国 的用益 物 权体 系 中， 置 基 设 地使用 权 ， 建设用 地 的使用 ， 是对 与地上 权是一致 的 概念 ， 括原有 的 国有 土地 使 用权 和农 村 宅基 地 使 包 用权… ， 这一思想体现在梁慧星教授主持起草的《 中 国物权法 草案建 议稿 》 中。但也 有 学者 认 为农 村宅
其附属 设 施 的权 利 。为 了保 证 广 大 农 民 的 切 身 利 益 ， 农 民“ 者有其 屋 ”我 国实行 了宅 基地 无偿 分 使 居 ，
配制度 ， 宅基 地使 用 权 成 为 承 载社 会 保 障功 能 的特
因素进 行分 析 ， 索 适 合 我 国农 村 现 实 情 况 的解 决 探 方案 ， 解决 《 物权 法》 未能解 决 的遗 留问题 。
宅基地流转制度
宅基地流转制度相信在农村的朋友都知道，宅基地使⽤权流转的意思就是，拥有宅基地使⽤权的农户将宅基地使⽤权转让给其他农户，但是能于转给本集体的⼈。
那么接下来，店铺⼩编和各位朋友⼀起来了解了解关于宅基地流转制度的基本⼀些知识。
⼀、宅基地流转制度宅基地流转是指宅基地使⽤权流转，宅基地使⽤权流转的含义，是指拥有宅基地使⽤权的农户将宅基地使⽤权转让给其他农户或经济组织。
但只限定于转给本集体的⼈。
宅基地使⽤权的转让法律效⼒：1、宅基地使⽤权不得单独转让，有下列转让情况，应认定⽆效：(1)城镇居民购买;(2)法⼈或其他组织购买;(3)转让⼈未经集体组织批准;(4)向集体组织成员以外的⼈转让;(5)受让⼈已有住房，不符合宅基地分配条件。
2、宅基地使⽤权的转让必须同时具备以下条件：(1)转让⼈拥有⼆处以上的农村住房(含宅基地);(2)同⼀集体经济组织内部成员转让;(3)受让⼈没有住房和宅基地，符合宅基地使⽤权分配条件;(4)转让⾏为征得集体组织同意;(5)宅基地使⽤权不得单独转让，地随房⼀并转让⼆、农村宅基地由于其⼟地属性的特殊性，其使⽤权的流转只限于集体内部成员。
1、宅基地只能在本村集体内流转。
根据《⼟地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是⼀种使⽤权，所有权归村集体。
宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以在本村集体内流转，经过⼟地管理部门依法批准，发放证件。
2、根据《民法典》第三百六⼗⼆条规定，宅基地使⽤权⼈依法对集体所有的⼟地享有占有和使⽤的权利，有权依法利⽤该⼟地建造住宅及其附属设施。
宅基地使⽤权的取得，⾏使和转让，适⽤⼟地管理法及国家有关规定。
3、农村集体经济组织为保障农户⽣活需要⽽拨给农户建造房屋及⼩庭院使⽤的⼟地。
⽤于建造住房、辅助⽤房(厨房、仓库、厕所)、庭院、沼⽓池、禽兽舍、柴草堆放等。
农户只有使⽤权，不得买卖、出租和⾮法转让。
农户对宅基地上的附着物享有所有权，有买卖和租赁的权利，不受他⼈侵犯。
宅基地使用权流转制度构建
我国宅基地使用权流转制度构建随着城市化的不断推进，土地资源日益紧缺。
而宅基地作为农村土地的一种，有着重要的意义。
针对宅基地的规划利用和流转问题，我国不断完善宅基地使用权流转制度，以推动农业转型升级和城乡融合发展。
宅基地使用权是指农民或村委会依据法律获得的土地使用权，其权利流转制度包括闲置宅基地入市流转、宅基地二次分配等措施。
下面将举几个例子，说明我国宅基地使用权流转制度的优势。
首先，宅基地二次分配制度。
在国家政策推动下，新疆农民范荣华家庭以卖宅基地为生，既吸纳了一部分短期务工人员就业，又提高了该家庭的收入。
过去随便建房，甚至不用资本投入，因此存在违章建筑等问题。
宅基地二次分配制度的推行，可以解决农村土地利用问题，使土地资源得到更加合理有效的规划。
其次，闲置宅基地入市流转。
湖南城步壮族自治县将闲置宅基地纳入统筹规划，实行以租代征的方式鼓励入市流转。
租金作为资本回报，不仅带动了乡村经济，而且维护了农民的基本权益。
该措施引导农民走向现代化城市和工业区，促进了农村一二三产业的融合。
最后，宅基地利用的多样化。
新疆塔什库尔干塔吉克自治县利用宅基地建立了葡萄园，已经成为当地的特色农业。
宅基地利用的多样性，不仅为农民增加了收入来源，而且为城市人民提供了农家乐、田园采摘等形式的休闲旅游。
同时，也促进了传统农业向现代化、科技化的转型。
以上几个例子说明了我国宅基地使用权流转制度的发展与优势，但还有很大提升空间。
在未来，我国需要更加细致和广泛地调研农村土地利用的实际情况，完善宅基地规划利用，将农民的主体地位以及农村经济社会的可持续发展作为更重要的考虑因素。
此外，宅基地使用权流转制度的完善，也需要考虑到不同地区和不同人群的实际情况。
例如，一些经济欠发达的农村地区，农民可能存在土地流转不畅、收益不足等问题。
因此，政府应该采取更加精准的措施，如提供农民培训、扶持土地流转中介机构等，以缓解农民的困境。
此外，宅基地使用权流转制度的完善，还需要解决一些法律和政策上的问题。
宅基地使用权流转实施方案
宅基地使用权流转实施方案一、背景宅基地使用权流转是指农村宅基地使用权人将自己的宅基地使用权转让给他人，以实现宅基地的合理利用和增加农民收入。
随着农村土地制度改革的不断深化，宅基地使用权流转已成为农村土地流转的重要组成部分，对于促进农村经济发展、增加农民收入、提高土地利用效率具有重要意义。
二、流转主体宅基地使用权流转的主体包括宅基地使用权人和流转接受方。
宅基地使用权人是指依法取得宅基地使用权的农户，流转接受方可以是其他农户、农村集体经济组织或其他合法主体。
三、流转条件宅基地使用权流转应当符合以下条件：1.宅基地使用权人应当依法取得宅基地使用权，具有流转权利；2.流转接受方应当具有合法的流转资格，能够合理利用宅基地资源；3.流转双方应当自愿达成协议，签订流转合同，明确流转期限、流转费用等相关事项。
四、流转程序1.协商谈判：宅基地使用权人与流转接受方进行协商，就流转条件、流转期限、流转费用等事项进行谈判，并达成一致意见；2.签订合同：双方在协商一致的基础上，签订正式的流转合同，明确双方的权利和义务；3.公示备案：流转合同经双方签字盖章后，向村（居）委会或乡镇政府进行公示备案；4.流转登记：流转合同备案后，依法办理宅基地使用权流转登记手续，确保流转合法有效。
五、流转管理1.政府引导：政府应当加强对宅基地使用权流转的引导和管理，推动农村土地流转健康发展；2.监督检查：相关部门应当加强对宅基地使用权流转的监督检查，防止违法违规行为；3.宣传教育：加强对农民的宅基地使用权流转政策宣传教育，提高农民的法律意识和流转意识；4.服务保障：为宅基地使用权流转提供便利的登记、备案、咨询等服务保障，确保流转顺利进行。
六、流转效益1.促进农村土地资源的合理利用，提高土地利用效率；2.增加农民收入，改善农村居民生活水平；3.推动农村产业发展，促进农村经济繁荣；4.促进农村社会稳定，增强农民群众的获得感和幸福感。
七、结语宅基地使用权流转实施方案的制定和落实，对于推动农村土地资源的合理利用、增加农民收入、促进农村经济发展具有重要意义。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
我国农村宅基地流转的制度构想
[摘要] 目前，我国宅基地使用权的流转问题已经成为社会各界普遍关注的问题，如何构建我国的宅基地流转制度，对于维护农民合法权益、促进经济发展具有重要的意义。
本文对此问题进行了探讨和分析。
[关键词] 宅基地流转土地承包经营权宅基地使用权
一、赞成宅基地流转、城镇居民可以购买农村房屋和宅基地
赞成宅基地流转、城镇居民可以购买农村房屋和宅基地的学者意见纷呈，主要有以下几种观点。
任何一项财产，无论来源如何，只要它在法律上确定地属于某个人，这个人就可以自由地处分，除非该处分行为有害于社会公共利益或者设定该项财产权时当事人对其处分作了限制性约定，农村宅基地使用权在设立方面有其特殊之处。
但它一经设立，就成为农村居民的私权，可以被自由处分。
因为其处分对社会公益无害。
世界上不存在“福利分配的东西不得自由处分”这条定律。
不允许宅基地流转违背了平等保护的原则，农民需要资金发展生产，限制宅基地使用权的转让和抵押，也可能会使农民的不动产难以进入市场进行交易，在一定程度上会限制农民的融资手段，农民的宅基地使用权是一个没有市场价值的权利，这是对农民利益的一大损害。
从人权和公平平等的角度，这种局面应当扭转。
还有学者进一步指出，“不能流通的财产不是真正意义上的财产，禁止农村宅基地交易实际上是不承认宅基地是农民的财产”，“农民的财产本来就不多，能值钱的宅基地及房屋不能抵押或转让，是在逼农民卖血，卖地总比卖血人道，应该让农民多一样可以卖的财产”。
农村承包经营权流转机制的建立客观上要求宅基地使用权的转让不宜再局限于本集体内部，当本集体以外的农户取得土地承包经营权后，其建造住房所需的宅基地，只能通过受让本集体农户的宅基地使用权来解决。
非本集体经济组织成员受让宅基地使用权，有利于保证农地承包经营权的顺利流转。
针对建立怎样的宅基地流转制度，学者提出了不同的主张。
最有说服力的是韩世远教授的“法定租赁权说”，即农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对于房屋的宅基地并非取得作为物权的村民的“宅基地使用权”而是取得作为债权的“宅基地租赁权”，该债权房屋买受人可以占有、使用宅基地，达到对宅基地
用益的目的。
这一结果并非出于农村房屋买卖双方的自由意愿，而是出于法律的直接规定，是基于法律规定而当然发生的结果。
租赁的标的物是“宅基地”，而非“宅基地使用权”，因此，租赁关系的当事人并非房屋买卖的当事人，出租人不是作为房屋买卖的村民，而是作为宅基地所有人的村集体组织。
出卖了房屋的村民仍然拥有“宅基地使用权”，在立法政策上，可以让其权利人主张相应的收益，即房屋买受人定期支付的租金。
该租金可以成为失房农民的基本生存保障。
二、宅基地只能在本集体经济组织内部流转，禁止城镇居民购置农村房屋及宅基地
土地管理法应当坚持农村宅基地不得交易，其他形式的流转必须有明确的法律依据。
农村宅基地的使用权必须以自用为目的，以身份为前提，不得以买卖、抵押、租赁、赠与及其他方式移转给集体组织以外的自然人和法人；除继承外，农村宅基地使用权在集体组织内部的移转必须经过集体组织的同意，并且必须具备土地管理法及其他法律规定的移转事由。
禁止集体经济组织以外的人取得农村宅基使用权，理由在于：农村宅基地交易与农村宅基地分配制度互不相容。
农村宅基地分配制度有两个含义：其一，农民有权基于生存的理由无偿取得定量的宅基地。
每户居民只能分得一处宅基地以及每户用地标专，确保了每户农民都能得到一块栖身之地。
无论贫富，结果均等，富者不能多占，贫者不会少得，体现了强烈的社会公平，实现了基本的社会保障。
其二，宅基地分配必须真正起到使农户安居乐业的作用。
宅基地使用权不得抵押、转让或被强制执行，确保了每户居民不因贫穷而流离失所。
按户分配一处住宅决定了宅基地的不可交易性，宅基地的不可交易性决定了按户分配一处住宅的有效性。
如果农户可以多次或多处分得宅基地，就没有必要禁止宅基地交易，反正卖地不怎么影响农民的安居；如果宅基地可以交易，就很难坚持按户分配一处宅基地，因为卖了地后农户还得生存下去，总得有存身之处。
农村宅基地交易主要是满足强势群体的利益诉求。
财产并不是因为流通而成为真正意义上的财产，农村宅基地交易可以解农民的燃眉之急，却带来农民无家可归的后果，这种救济的代价过于昂贵。
得益于农村宅基地交易开禁的是中国社会中属于强势群体的那些人：有本事分到多处或超标准宅基地的农民，有能力在农村买地盖房的城里人，从事房地产行业的商人、掮客和投机者。
农民不能从中得到实实在在的利益。
学者进一步指出，当地上权不得或限制转让时，地上物的所有权也只能不得或限制移转，不然，一定会发生名为移转地上物所有权，实为移转土地使用权的法律规避行为，农村宅基地使用权属于不得或限制移转的土地使用权，因此，宅基地上的房屋所有权也不得或限制转让。
土地管理法应当规定农村宅基地的分配原则、标准和程序等。
农村宅基地的分配不能解释为平等主体之间的行为和意思，无论农户还是集体经济组织，都不能自由分配农村宅基地，必须服从国家的土地管理意志。
农村宅基地的供应必须随着人口和经济的发展而合理、有序的进行，因此，有必要把农村宅基地纳入统一的土地管理体系中。
三、宅基地流转的制度构想
笔者认为宅基地的流转应该区分单纯宅基地使用权的流转和其上有房屋的宅基地的流转，单纯宅基地的流转应该限于集体经济组织内部农户之间，而其上有房屋的宅基地流转则可以发生在不同集体经济组织的农户之间。
（1）单纯宅基地的流转限制在集体经济组织内部，以防止集体土地的流失，造成集体经济组织之间的矛盾。
一方面可以解决有两处以上宅基地或确有宅基地流转需要的农户的资金流转等问题，另一方面，也可以为需要宅基地的农户提供便利。
曾经申请过宅基地，因宅基地流转而没有宅基地的农户，不得再申请宅基地。
因宅基地流转而拥有两处以上宅基地的农户，应该向集体缴纳一定的宅基地使用费，因宅基地流转而拥有一处住宅的农户，仍然可以申请宅基地，但应该缴纳宅基地的使用费，集体经济组织内部因房屋的流转与单纯宅基地的流转适用相同的规则。
（2）其上有房屋的宅基地的流转则可以发生在不同经济组织的农户之间，不同集体经济组织之间的农户进行的宅基地流转，往往是出于更好的行使土地承包经营权或经商的便利，把该宅基地使用权的流转限制在必须其上有房屋的范围，一方面，可以满足农户的正当需求，另一方面，也可以避免出现集体经济组织变相抢占宅基地的问题。
参考文献：
［1］韩世远.宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”[J].政治与法律，2005，（5）.
［2］孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩[J].法学评论，2005，（4）.。