投资性房地产PPT课件

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（二）房地产的特点
1.房地产物质形态的不可移动性 2.房地产价格的地域性 3.房地产业是城市型产业 4.房地产商品的使用周期长、价值量大 5.房地产市场与商业活动紧密相连
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二、投资性房地产的概念
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增 值，或两者兼有而持有的房地产。 这里的房地产不仅包括房屋、建筑物，还包 括土地使用权。
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对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用成本模式计算的损益的数额与公 允价值模式计算的数额之间的差额调整当期期初的留存收益。
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【例2】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使 用，并一直采用成本模式进行后续计量。
20×9年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司 使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比 较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件， 决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公 允价值模式计量。该写字楼的原造价为9000万 元，已计提折旧270万元，账面价值为8730万元。
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（二）采用公允价值模式进行后续计 量的会计处理
1.取得时 入账价值 = 买价 + 税费
2.资产负债表日需进行测试，以确定其公允价值。如果公允价值与账面价值不同， 应当按照公允价值调整其账面价值。差额计入公允价值变动损益。
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注： 采用公允价值模式进行后续计量时: 投资性房地产 ( ×房地产) —— 成本 —— 公允价值变动
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投资性房地产
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已出 租的 建筑 物
已出 租的 土地 使用 权
持有并准 备增值后 转让的土 地使用权
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三、投资性房地产的确认和初始计量
（一）投资性房地产的确认
将某个项目确认为投资性房地产，要同时满足投资性房地产的两个确认条件： 1. 经济利益很可能流入企业； 2. 成本能够可靠地计量。
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一、成本计量模式
（一）历史成本的含义
美国财务会计准则委员会（FASB）认为，历史成本即 在初始确认时已付的现金或现金等价物。
我国对历史成本规定：资产的入账原值为其历史成本， 即资产取得时的实际资金消耗量，而且一经确定，原 值数额不得随意更改。 历史成本所反映的信息以历史信息为主,注重实物资产 而非无形资产,注重合法形式而非经济实质。
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帐务处理要点：
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二、采用公允价值模式进行后续计量的投资 性房地产
（一）采用公允价值模式的前提条件
同时满足两个条件，就可按公允模式计量： 1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2. 公允价值能够合理估计。
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• 参考资料： 《中级会计实务》财政部会计资格评价中心编，经济科学出版社。
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目
录
第一章 投资性房地产
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第二章 非货币性资产交换 3
第三章 资产减值
Байду номын сангаас
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第四章 债务重组
3
第五章 租赁会计(自学)
第六章 外币业务
3
第七章 所得税会计
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第八章 会计变更和差错更正 3
第九章 资产负债表日后事项 3
贷：其他业务收入 150
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三、投资性房地产后续计量模式的变 更
投资性房地产初始入账时不同时满足前述两个条件，当时采用成本模式进行计 量。但现在两个条件已同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需要将原来 的成本模式改为公允价值模式，这种变更属于会计政策变更。
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课前准备 授课阶段
♣阅读教学计划相关问题； ♣阅读教材中相关章节及补充材料； ♣复习上一次课程讲授内容。
课后复习
♣讲授基本原理与方法； ♣讨论重点、难点问题； ♣习题与案例解析
♣个人作业 ♣小组作业
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教材及主要参考资料
主要教材： 《中级财务会计 》，江苏大学出版社， 《财务会计新编(下) 》，清华大学出版社。
第十章 财务报告
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十一章 企业合并 (自学)
十二章 合并财务报表
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第一章
投资性房地产
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第一章 投资性房地产
（一）掌握投资性房地产概念和范围 （二）掌握投资性房地产的确认条件 （三）掌握投资性房地产初始计量的核算 （四）掌握投资性房地产后续计量的核算 （五）掌握投资性房地产转换的核算 （六）熟悉投资性房地产处置的核算
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3、取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 注意：不用计提折旧和摊销。
4、销售房产 (售价1200万) 借：银行存款 12000 000 贷：其他业务收入 12000 000
借：其他业务成本
1150
贷：投资性房地产
——（成本）
1000
——（公允价值变动） 150
同时，
借：公允价值变动损益 150
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另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往 具有高收益和高风险并存的特点。
因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来， 作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则应运而生。
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第二节 投资性房地产的后续计量
投资性房地产有两种计量模式：成本模式和 公允价值模式 要会区分不同情况下运用不同的模式计量：
同时满足两个条件的采用公允价值模式计 量，不同时满足的按成本模式计量。
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两个条件是：
1. 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
课程简介
预修课程： 基础会计、中级财
务会计
• “高级财务会计”课程是在“中级财务会计”课程的基础上，对一些特殊行业、 特殊业务、特殊呈报的会计问题进行研究的一门会计学专业必修课程。涉及的 内容往往属于国际会计领域前沿性问题或国内经济生活中企业正在面临的新问 题。
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课程定位
如果房地产企业开发的楼盘，是为了出租的，应作为投资性房地产。
部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，如果不能单独计量，不确认为投资 性房地产。
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下列项目不属于投资性房地产： 1. 准备出租但没出租的； 2. 不属于自己的，比如租别人的又出租出去； 3. 认定为闲置的土地使用权； 4. 企业经营管理所开的饭店； 5. 房地产开发企业准备出售的楼盘。
2. 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他 相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
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新准则鼓励采用成本模式，但由于成本模式比较简单，考试时成本模式的可能性 比较小。
虽然公允价值模式不是通常使用的模式，但学习考试时公允价值模式是一个重点。 学习时要注意。
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投资性房地产准则制定的背景
投资性房地产是指企业为投资目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。 随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍 的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资房地产作为 主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务；
本课程是会计学专业的核心 专业课，也可作为其他财经
类专业的选修课。
• 对于本科阶段的学习，“高级财务会计”课程是“中级财务会计”课程的延伸；
• 对于研究生阶段的学习，“高级财务会计”课程是会计学专业硕士研究生“财 务呈报”课程的基础。
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课程结构
本课程教学由以下几部分组成：
第一节 投资性房地产的确认和初始计量
一、房地产的涵义和特点
（一）房地产的涵义
房地产是房屋财产和土地财产即房产和地产的总称。 一般而言，房产包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、 文化、教育、办公、医疗和体育用房等；地产是土地 和地下各种基础设施的总称，包括供水、供电、排水、 排污等地下管线以及地面道路等。
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2.持有并准备增值后转让的土地使用权，也是投资性房地产。 但是，按照国家规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权， 不能作为投资性房地产。
3.已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，也属于投资性房地产。
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土地使用权可能是无形资产，可能是固定资 产，也有可能是投资性房地产。
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（一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权 如果土地使用权以经营方式出租，就 作为投资性房地产，但有一条件：土 地使用权是通过转让或通过出让方式 获得的（注意不是通过出租方式获得 再出租出去）。
如果是房屋建筑物： 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧
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2.出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入，摊销的计入其他业务成 本。
3.期末应判断投资性房地产的可收回金 额，看其是否减值。
减值时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
计提减值准备后，不允许转回。
【例1】. 2007年初购买房地产时支付1000万元，投资性房地产入账价值为1000 万元。 2007年6月30日房地产价格为1100万元。 2007年12月31日房地产价格 为1150万元。
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1、外购时成本1000万。 借：投资性房地产——（成本） 1000
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有的企业投资房地产主要是为了增值而赢利；有的企业则是为了抵御通货膨胀的风险。
以往，人们将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按估计使用年限提取折 旧。但其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后， 其市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还经常高出其账面原值的数倍。
（三）成本计量模式的核算方法
企业采用成本模式计量，那么投资性房地产与 一般的房地产处理方法一样，可参照固定资产 的会计期末计量方法。
（具体略）
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1.确定入账价值后，假如是一项出租的土地使用权或准备增值的，期末进行摊销：
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销
贷：银行存款
1000
2、 6月30日，公允价值为1100万， 借：投资性房地产——
（公允价值变动） 100
贷：公允价值变动损益
100
注意：不对投资性房地产计提折旧或摊销。
12月31日，公允价值为1150万
借：投资性房地产---××房地产
（公允价值变动） 50
贷：公允价值变动损益
50
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（二）成本计量模式的优缺点
优点： 具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资 性房地产时实际支付的价格。遵循了稳健性原则 和客观性原则。
缺点： 假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不 能反映投资性房地产的未来价值和现行市价。
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（二）投资性房地产的初始计量
1.外购的投资性房地产 （1）如果在购入房地产的同时开始对外出租，
应作为投资性房地产。
买价+相关税费＋直接归属于该资产的各项支出
比如企业购买房地产，买价1000万元，相关税费 200
万元，则： 借：投资性房地产 1200 贷：银行存换 1200
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(二）不属于投资性房地产的项目
1. 自用房地产：
例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服 务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。是企业经营管理的， 属于固定资产。
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2. 作为存货的房地产： 如果房地产企业开发的楼盘，是准备出售的，就属于存货，不属于投资性房地 产；
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（2）如果所购的房地产准备出租，但还尚未出 租出去，就不能确认为投资性房地产。
2.自行建造的投资性房地产 入账价值=料+工+费 （和自建固定资产相同）
（注意资本化和费用化的问题，借款费用资本化 的问题）
自建可先在“在建工程”账户归集，完工后同 时开始对外出租或资本增值的，再转入投资性 房地产。