椰子洲岛片区土地规划

椰子洲岛片区土地规划

规划范围：规划区东临浩瀚的南海，北至水口岭，与香水湾旅游区毗邻，西部延伸至县城陵水桥，南至陵水河南岸的上溪村。包括陵水河下游入海口、椰子岛、7个村庄、水口岭和大溪岭南侧的部分丘陵地，规划区总面积12.60平方公里，其中水域面积218.3公顷。

规划性质：

（1）具有生态景观保护、旅游度假、休闲运动、生态居住四大功能的综合型旅游景区。

（2）集合海景、河景、山景价值独特的区域，一个充满活力、放松舒展、贴近自然，融入当地的度假、居住、娱乐、体验、休闲之地。

文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关标准、规范，结合现状的实际情况并且考虑到今后的发展制定的，未涉及的指标应该符合国家、海南省和陵水县有关法规、标准的规定。

土地使用性质控制：

（1）城市建设用地按《城市用地分类与规划建设用地标准》进行分类，公共设施用地划分至小类，其他用地划分为中类。

（2）规划确定每个地块的用地性质，建设适用范围按照《地块控制指标一览表》执行。

（3）地块的用地性质原则上不得改变。当特殊情况需要时，可在中类范围内变动，但必须经过相应的程序，在规划主管部门的严

格审批、监督下进行。

根据有关规范和本次规划的规划原则、功能布局和设施的要求，规划区内用地分为九类：

1、居住用地：用于建设旅游社区、度假庄园、滨水居住区及其附属设施等用地，服务对象是中、长期游客和省内外购房者。居住分布在规划区的南部、北部，主要集中在陵水河畔，大溪岭和水口岭山坡地段，以陵水河、椰子岛、体育绿地为主要景观，形成私密、宁静的休闲居住环境。度假居住用地由一类居住用地和二类居住用地组成。

2、酒店用地：用于建设度假酒店及其附属设施的用地，服务对象是中、短期游客。规划区内酒店设施有4个，分别布置在水口岭山坡西南侧和南侧坡地、水口岭山地和陵水河入海口南岸。

3、商业用地：用于建设旅游区商业中心、特色商品购物街、市场、特色餐饮街、饭店、酒吧、文化表演场等用地，集中布局在规划区中部的陵水河两岸，不仅方便地服务于整个规划区，商业服务设施结合陵水河设置，为城市居民和游客提供环境独特、丰富多彩的滨水休闲公共空间，并且与一类居住用地和顶级酒店、会所有一定距离，避免干扰。

4、教育科研用地：用于建设教育科研设施、技术培训学校等设施。本次规划设置位于陵水河南岸的旅游专业培训基地1个项目。

5、服务设施用地：用于建设体育绿地会所等设施，为游客提供优质服务。兼组团级的公共服务中心，兼容设置主要设施有物业管

理、员工宿舍、商店、安全保卫和医疗、日用维修、餐饮等，以方便为原则为组团内的游客服务。规划区内结合体育绿地设置1个会所。

6、游乐用地：用于集中建设人工景点的游览用地，主要是指水口岭山下靠近河口位置的渔人码头、特色餐厅、观景台等设施，是以休闲娱乐为主的活动场地。

7、绿地：绿地包括主题公园绿地、街头绿地、防护绿地、体育绿地。主题公园是椰子岛湿地公园、陵水河口公园。体育绿地是用于建设体育休闲运动用地。规划区规划了1个体育绿地。

8、道路广场用地：用于建设道路、桥梁、广场和码头的用地。充分利用现有道路拓宽改造，滨河道路强调景观。码头是指游船和渔船码头，主要利用现有停泊渔船的码头，保留渔港的功能，增加游船服务功能。

9、村镇建设用地：规划区内村民集中的居住地，主要是保留现有的5个村庄，将周围零星农舍，以及修建防洪设施和道路设施需要搬迁的村民安置到县城或周边条件较好的村庄。

开发强度和密度控制：本规划通过控制地块最高容积率和建设密度对用地的开发强度进行控制，任何地块的开发建设，其容积率和建设密度不得大于《分图图则》的限制。本规划鼓励进一步的土地合并出让统一开发，当儿个地块合并统-开发时，允许其内部用地边界适当调整，但外部边界应与本规划地块划分线吻合。合并后地块开发总体控制要求应满足：

（1）用地构成比例与原规划基木相同：

（2）绿地、广场、社会性公益设施用地必须得到充分保证；

（3）建设开发总量不大于原各地块开发总量之和；

（4）建筑平均高度不应大于原各地块建筑平均高度，同时建筑限高应小于或等于原各地块建设限高；

（5）综合考虑与周边地段的系统联系，如公共空间、步行系统后退红线等要求。

（6）最小出让地块原则上应作为最小出让单位，保证与今后的土地使用权一致而成为产权地块，不允许再细分。如果需要细分应该依照法定的程序进行控制性详细规划的局部调整，就可行性与必要性进行相关论证，并重新核算规划控制指标。