早期介入阶段物业管理实施方案

1、物业管理几个阶段的说明根据《***********物业管理方案征集说明》8.1.4 条款的要求，本企业对***********物业管 理阶段的划分作下列界定：1.1 早期介入阶段的物业管理（相当于“方案”中物业前期介入阶段）是指物业保安介入时点以前 物业管理介入工作，主要是物业工程管理的介入。

1.2 过渡阶段的物业管理（相当于“方案”中的物业接收过渡阶段）是指物业保安介入起至试开馆 时点止的物业管理工作。

主要有工程管理、保安管理、保洁管理等方面的工作。

1.3 开馆后的物业管理（相当于“方案”中的进驻***********后的长效物业管理）是指物业管理工作按委托合同的要求全面展开。

1.4 ***********物业管理三个阶段划分示意图：s 介入时点介入时点 时点2、早期介入阶段的物业管理内容在物业管理项目综合开发的过程中，为了能真正体现“以人为本”的服务理念，对规则设计与物业管理的不同思想角度进行协调以及对已形成的决定进行改良是十分必要的，如果物业管理在早期介入的话则可解决，设计人往往从技术角度较多，而忽视管理方面的可操作性问题，同时亦方便从多方位的角度来理顺经营与日常管理运作配套服务的关系，使各部分的运转进入良好的结合和运行状态。

就***********而言，我们建议目前建议阶段物业管理就可以介入了。

物业管理公司可以从管理和使用角度来认识设计的思路，积极主动地与有关部门进行沟通，并从物业管理的角度对设计方案提出合理的改良建议。

同时在施工过程中，物业管理人员应积极参与施工管理方面的工作，对建筑物的和体结构、墙、梁、柱和机电设备、供水供电供暖系统等方面进行技术质量的跟进的记录。

2.1 早期介入从物业管理角度对设计方案提出补充意见2.1.1 从管理成本角度分析各项设计指标➢办公用房、仓库、工场间、更衣、休息室➢门岗数及通道➢卫生洁具数量、地面面积、外墙面积及装饰材料种类➢花木品种、绿化面积和喷水池资料➢能源配置和分配情况，能耗测算，能源管理➢物品消耗和维护费用测算2.1.2 从使用功能角度分析各项设计指标➢平面布置➢承载能力➢生态、绿化、噪声、污水排放➢ 水、电、气等市政配套2.1.3 从运行维护的角度分析机、电设计方案➢设备设施平面布置➢供配电负荷分布➢动力、照明控制分布➢给排水系统➢通风采暖系统➢避雷接地系统➢智能化系统集成2.2 .帮助业主建立技术档案库2.2.1 收集设计图纸➢初步设计、扩初设计➢施工图纸、竣工图纸（建筑、结构、装潢、风、水、电）➢ 建筑总平面图、管线总平面图➢图纸设计变更记录➢主要设备材料清单2.2.2 收集设备资料➢设备、设施、开箱技术文件➢风、水、电、智能化等设计方案➢设备、材料的样本和技术参数➢主要设备、设施供货合同的详细资料➢主要设备、设施施工安装合同➢设备的使用、操作、维修、保养技术手册2.3 度委派专业工程师到施工现场工作2.3.1 施工现场➢熟悉建筑、装潢设计方案和施工图纸➢从经营、管理、使用、维修等方面提出改善建议➢ 深入施工现场，记录施工缺陷➢参加施工例会和相关会议➢统计管理上所需要的相关数据2.3.2 强、弱电工程师到施工现场➢熟悉强、弱电设计方案和施工图纸➢从管理、使用、维修等方面提出改善建议➢ 深入施工现场、记录施工缺陷➢参加施工例会和相关会议➢统计管理上需要的相关数据2.3.3 暖通、给排水工程师到施工现场➢熟悉暖通、给排水设计方案和施工图纸➢从管理、使用、维修等方面提出改善建议➢ 深入施工现场、记录施工缺陷➢参加施工例会和相关会议➢统计管理上需要的相关数据2.3.4 计算机系统工程师到施工现场➢熟悉计算机系统的设计方案和施工图纸➢从管理、使用、维修等方面提出改善建议➢ 深入施工现场、记录施工缺陷➢参加施工例会和相关会议➢统计管理上需要的相关数据2.4 配合项目工程部开展工作2.4.1 与项目工程部保持沟通2.4.2 向项目工程部提出合理化建议2.4.3 参加有项目工程部牵头的各种会议2.4.4 配合项目工程部对主要设备的选择，提供降低投资、运行成本的建议2.4.5 了解施工质量和施工进度2.4.6 上报质量检查的遗漏项目记录2.4.7 在项目工程部的领导下与各部门进行沟通➢与监理方进行交流沟通➢与施工方进行交流沟通➢与设计方进行交流沟通➢完成项目工程部交办的工作2.5 参与安装、调试和试运行2.5.1 参与设备、设施的安装过程➢参加开箱质量验收➢收集备品备件➢检查安装质量➢记录安装记录2.5.2 参与设备、设施的单机、联动、系统调试过程➢参加调试有关会议➢收集调试方案➢记录调试数据➢记录调试缺陷➢收集调试合格报告2.5.3 参加设备、设施的单机、联动、系统试运行过程➢ 编制试运行日志，记录试运行各项数据➢对运行记录进行技术分析➢编制试运行报告2.6 从物业管理角度提出缺陷报告2.6.1 设计方面的缺陷报告2.6.2 施工方面的缺陷报告2.6.3 单机、联动、系统调试的缺陷报告2.7 配合项目工程部督促施工单位进行整改2.7.1 提出缺陷整改方案➢提出土建方面整改方案➢提出装璜方面整改方案➢提出设备、设施方面整改方案➢提出配套项目整改方案2.7.2 跟踪缺陷整改过程➢跟踪土建方面缺陷整改过程➢跟踪装璜方面缺陷整改过程➢跟踪设备、设施方面缺陷整改过程➢跟踪配套项目缺陷整改过程2.7.3 参加整改复验过程➢参加土建整改复验➢参加装璜整改复验➢参加设备、设施整改复验➢ 参加配套项目整改复验2.7.4 汇编整改过程中的详细记录➢土建方面的整改结果记录和不合格项目处理意见➢装璜方面的整改结果记录和不合格项目处理意见➢设备、设施方面整改结果记录和不合格项目处理意见➢配套项目整改结果记录和不合格项目处理意见2.8 参加工程项目竣工验收2.8.1 对竣工资料验收➢验证外购材料、设备构件的质量合格证➢试验、取样是否由法定机构签发结论➢隐蔽工程验收记录是否由业主代表签字➢竣工图是否按“行业规定”编制➢缺损资料由责任方编制说明2.8.2 参加工程项目的竣工验收➢配合业主做好竣工验收的准备工作➢配合业主组建验收班子➢配合业主督促承包商做好各项验收准备➢参加模拟性的竣工初验➢参加初验复查和正式竣工验收2.8.3 协助项目工程部划分返修整改的责任范围➢协助业主由于材料的质量问题向供货商提出索赔➢协助业主由于设备选型不当无法达到使用效果向设计单位提出索赔➢ 质量监督站提出的整改项目，由承包商负责返修➢对保护不当而造成损坏和失窃的成品，督促施工方更换和补缺➢ 由于质量问题延误工期，协助业主追索连带责任2.9 负责物业的接管验收2.9.1 编制接管验收方案➢组织接管验收领导班子和工作班子➢明确交、接双方的责任➢制订交、接工作流程➢制订接管验收标准➢编制接管验收各类表式2.9.2 组织人员按标准进行检验➢产权资料进行查验➢技术资料进行查验➢建筑、装璜、配套进行查验➢设备、设施进行查验2.9.3 组织人员对合格项目进行接管➢合格项目办理接管手续➢不合格项目督促整改，并进行复验➢接管项目与供货商承包商签订保修协议➢不合格项目与供货商承包商办理托管协议➢ 保修项目也可办理转包协议2.10 开业前的准备工作2.10.1接管建设项目的保卫工作➢物业管理分区域接管➢在已接管区域实施保安管理(治安、消防)➢在已接管区域实施施工队伍管理（专指：建筑安装施工、二次装修施工、布展施工）➢ 在已接管区域实施成品保卫、护防工作➢招商进驻企业从业人员的管理2.10.2施工程管理➢设备的运行管理➢设备的维修管理➢设备的基础管理工作➢能源管理➢建筑、安装、二次装修、布展施工的现场管理➢与展区及招商进驻单位的工程接口管理➢着手建立物业管理的信息管理系统2.10.3施保洁管理➢保洁开荒工作➢日常保洁工作➢其他特殊保洁项目➢绿化保护工作➢保洁有偿服务工作➢建筑垃圾及生活垃圾清运2.10.4开业典礼筹备工作➢开业典礼策划➢开业典礼筹备工作的实施➢其他与开业典礼相关的准备工作2.10.5编制物业管理方案➢确定物业管理目标、服务项目、工作标准➢设计物业组织构架、岗位设置、人员配备、岗位任职要求➢组织编写管理制度，质量体系文件➢ 物业管理成本测算➢物业管理CIS策划2.10.6物业管理配套工作➢公共关系➢相关的保险品种调研➢物资采购及相应的物资管理工作➢ 办理必需的证照➢管辖区域内标识设置➢其他后勤保障工作3、过渡阶段的物业管理工作及标准保安部和环境管理部工作内容分“过渡期”和“开馆后”二个阶段实施,根据现场工作要求逐步扩充保安队伍和环境管理队伍,过渡期指物业管理意向确定至开馆前的时间段,其后则为开馆后的保安管理和环境管理,过渡期中的二次装修和布展施工管理将在开馆后继续实施,具体管理内容及达到的标准见3.1、3.2。

确保人、财、物安全突发事件控制率100%动用明火制度、动火申请二次装修管理办法物品进出登记动火审批现场旁站监管制定巡逻员岗位职责和跟踪考核；做好防护情况制定门岗岗位职责，作好出入登记验证和相关联络工作进出人员登记记录表式车库、停车场安全管理办法车库管理工作3.2 环境管理部管理内容及标准广场车道保洁操作规程停车场保洁操作规程公共区域保洁操作规程生活垃圾管理办法各保洁岗位的建筑垃圾清运管理办法生活垃圾清运管理办法及时接管和养护、保障成活率：绿化成活率99% 养护及时率绿化养护管理办法；绿化养护岗位操作规程。

展品保洁操作规程跟踪保洁4、开馆后的物业管理内容及标准4.1 服务部管理内容及标准为了正常开展检票服务、会务服务，经营活动场所服务、贵宾服务、服务部前期进行员工培训，正式开馆后的具体管理内容及达到的标准如下表：迎宾服务游客的引导服务参观秩序的维护礼仪服《迎宾服务操作规程》。

《服务员基本工作要求》。

总服务台服务（1#地块）：游客问讯服务游客寻人、寻物广播服务游客免费寄存物品服务简易卫生保健服务《游客问讯解答服务规定》。

《游客寻人广播服务申请单》。

《物品寄存制度》。

《简易卫生保健服务制度及操作规程》。

《免费出租特殊贵宾接待服务迎宾服务贵宾服务《贵宾厅管理规定》《贵宾厅使用记录单》《服务员基本工作要求》。

检票服务检票服务礼仪迎宾服务为***********提供服务的其它合作方满意率95%；参观***********社会公众满意率90%《检票服务操作规程》《服务员基本工作要求》影视院服务影视院厅检票、引客服务放映和音响效果服《影视院厅管理规定》《服务员基本工作要求》会议厅服务检票服务会务服务《检票服务操作规程》《会务管理规定》《服务员基本工阅览室服务租借图书、资料服务读者临时寄存物品服务《读者借阅书籍、资料的须知》《读者临时寄存物品须知》《服务员基本工作要求》服务台服务（2#地块）对来访者的登记、引导《外客来访登记管理制度》《服务员基本工作要求》特殊服务对残疾游客的无阻碍服务对有心理阻碍游客的服务对有特殊要《提供特殊服务的标准和规定》。