早期介入阶段物业管理实施方案

1、物业管理几个阶段的说明

根据《***********物业管理方案征集说明》8.1.4 条款的要求，本企业对***********物业管 理阶段的划分作下列界定：

1.1 早期介入阶段的物业管理（相当于“方案”中物业前期介入阶段）是指物业保安介入时点以前 物业管理介入工作，主要是物业工程管理的介入。

1.2 过渡阶段的物业管理（相当于“方案”中的物业接收过渡阶段）是指物业保安介入起至试开馆 时点止的物业管理工作。主要有工程管理、保安管理、保洁管理等方面的工作。 1.3 开馆后的物业管理（相当于“方案”中的进驻***********后的长效物业管理）是指物业管理

工作按委托合同的要求全面展开。

1.4 ***********物业管理三个阶段划分示意图：s 介入时点

介入时点 时点

2、早期介入阶段的物业管理内容

在物业管理项目综合开发的过程中，为了能真正体现“以人为本”

的服务理念，对规则设计与

物业管理的不同思想角度进行协调以及对已形成的决定进行改良是

十分必要的，如果物业管理在早

期介入的话则可解决，设计人往往从技术角度较多，而忽视管理方

面的可操作性问题，同时亦方便

从多方位的角度来理顺经营与日常管理运作配套服务的关系，使

各部分的运转进入良好的结合和运行状态。

就***********而言，我们建议目前建议阶段物业管理就可以介入了。物业管理公司可以从管

理和使用角度来认识设计的思路，积极主动地与有关部门进行沟

通，并从物业管理的角度对设计方案提出合理的改良建议。

同时在施工过程中，物业管理人员应积极参与施工管理方面的工作，对建筑物的和体结构、墙、梁、柱和机电设备、供水供电供

暖系统等方面进行技术质量的跟进的记录。

2.1 早期介入从物业管理角度对设计方案提出补充意见

2.1.1 从管理成本角度分析各项设计指标

➢办公用房、仓库、工场间、更衣、休息室

➢门岗数及通道

➢卫生洁具数量、地面面积、外墙面积及装饰材料种类

➢花木品种、绿化面积和喷水池资料

➢能源配置和分配情况，能耗测算，能源管理

➢物品消耗和维护费用测算

2.1.2 从使用功能角度分析各项设计指标

➢平面布置

➢承载能力

➢生态、绿化、噪声、污水排放

➢ 水、电、气等市政配套

2.1.3 从运行维护的角度分析机、电设计方案➢设备设施平面布置

➢供配电负荷分布

➢动力、照明控制分布

➢给排水系统

➢通风采暖系统

➢避雷接地系统

➢智能化系统集成

2.2 .帮助业主建立技术档案库

2.2.1 收集设计图纸

➢初步设计、扩初设计

➢施工图纸、竣工图纸（建筑、结构、装潢、风、水、电）➢ 建筑总平面图、

管线总平面图

➢图纸设计变更记录

➢主要设备材料清单

2.2.2 收集设备资料

➢设备、设施、开箱技术文件

➢风、水、电、智能化等设计方案

➢设备、材料的样本和技术参数

➢主要设备、设施供货合同的详细资料

➢主要设备、设施施工安装合同

➢设备的使用、操作、维修、保养技术手册

2.3 度委派专业工程师到施工现场工作2.

3.1 施工现场

➢熟悉建筑、装潢设计方案和施工图纸

➢从经营、管理、使用、维修等方

面提出改善建议➢ 深入施工现场，

记录施工缺陷

➢参加施工例会和相关会议

➢统计管理上所需要的相关数据

2.3.2 强、弱电工程师到施工现场

➢熟悉强、弱电设计方案和施工图纸

➢从管理、使用、维修等方面

提出改善建议➢ 深入施工现

场、记录施工缺陷

➢参加施工例会和相关会议

➢统计管理上需要的相关数据

2.3.3 暖通、给排水工程师到施工现场

➢熟悉暖通、给排水设计方案和施工图纸

➢从管理、使用、维修等方面

提出改善建议➢ 深入施工现

场、记录施工缺陷

➢参加施工例会和相关会议

➢统计管理上需要的相关数据

2.3.4 计算机系统工程师到施工现场

➢熟悉计算机系统的设计方案和施工图纸➢从管理、使用、维修等方面

提出改善建议➢ 深入施工现场、记录施工缺陷

➢参加施工例会和相关会议

➢统计管理上需要的相关数据

2.4 配合项目工程部开展工作

2.4.1 与项目工程部保持沟通

2.4.2 向项目工程部提出合理化建议

2.4.3 参加有项目工程部牵头的各种会议

2.4.4 配合项目工程部对主要设备的选择，提供降低投资、运行成本的建议2.4.5 了解施工质量和

施工进度

2.4.6 上报质量检查的遗漏项目记录

2.4.7 在项目工程部的领导下与各部门进行沟通

➢与监理方进行交流沟通

➢与施工方进行交流沟通

➢与设计方进行交流沟通

➢完成项目工程部交办的工作

2.5 参与安装、调试和试运行

2.5.1 参与设备、设施的安装过程

➢参加开箱质量验收

➢收集备品备件

➢检查安装质量

➢记录安装记录

2.5.2 参与设备、设施的单机、联动、系统调试过程➢参加调试有关会议

➢收集调试方案

➢记录调试数据

➢记录调试缺陷