工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作

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9.各系统设备设施的验收和接管移交前
的遗留问题及待改善事项向甲方提出.
10.按照《中华人民共和国房屋接管验
收标准》及集团工作程序协助编制《物 业接管计划》.
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关于新建楼盘前期规划设计 的一些意见
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13,地下室墙面,天花,地面的装饰,
建议设计图纸加以明确; 14,化粪池井盖设置,在绿化带内深埋 在花基下,并且没有明显标志,导致清 理化粪池时要重新开挖花基,重新升高 化粪池检修口等. 15,储水池渗漏现象普遍,如喷泉用水, 游泳池,生活水池等,建议设计中要有 明确和有效的防水措施;
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参与人员主要是管理中心负责人和工程
技术负责人.
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二,参与楼盘工程建设又可分 为三个阶段.
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1,在规划设计阶段介入
规划设计是各功能区能否形成完整,舒
适,便利的区域的先天制约因素.同时, 设计人员主要是从设计技术角度考虑问 题,往往忽视了以后的管理和使用问题.
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另外,在其他一些工作场合,有机会我
们也可以向设计人员提出意见或反映一 些在物业管理和使用过程中碰到的问题.
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无论任何一种方式,都需要有关的人员
在日常工作中注意了解有关的情况,积 累实际经验,搜集资料,数据,了解有 关的设计规范,熟悉政府部门(如物价 部门,供水,供电部门)的有关文件和 规定.(如:只有熟悉物价部门有关小 区公共用水,用电的摊分办法和用电类 别的划分,才能提出合理安装电表的建 议)
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三,筹办物业管理中心
1,拟定工程人员编制; 2,招聘工程人员; 3,制定开盘前工程人员培训计划及培训
内容; 4,标准化管理制度及规程悬挂上墙准备; 5,协助制定开办预算; 6,跟进管理中心的装修工程.
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前期介入工程师岗位职责 前期介入工程师
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1.小区绿化,道路,交通,景观,公建
配套,楼宇公共地方,公共设施,车场 管理系统 ,小区安全防范系统,商铺, 会所功能布局等规划设计,从物业管理 和日后使用方便的角度提出专业意见.
2.参加甲方组织的小区各专业设计,施
工图纸会审.
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16,电梯门前地板应向外倾斜一个合理
的坡度,以防水流入电梯井道; 17,"JJ"花园大堂需经过几级楼梯方可 进入电梯,不利于残疾人及老人坐轮椅 进出,应考虑设计无障碍通道; 18,小区内设备房按类别采用通用锁匙 (如电表房用一类通匙,电梯机房用一 类通匙等);
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4,各单体建筑设计应按各自的规范要求
进行,如"JJ"花园幼儿园室外楼梯采用 钢梯,梯板边缘未进行处理,这不符合 幼儿园的设计要求; 5,"YJ","JJ"花园设置了户外游泳池, 但均未按卫生防疫要求设置洗脚池,淋 浴池,造成两处游泳池因整改推迟开放;
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6,公司现在普遍采用的窗户做法为平开与
物业管理工程知识
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内容概括
一,工程人员在物业管理前期介入阶段
的主要工作内容 二,前期介入工程师 前期介入工程师岗位职责 三,关于新建楼盘前期规划设计的一些 关于新建楼盘前期规划设计的一些 意见
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工程人员在物业管理前期介 入阶段主要工作
生锈或残缺. d, 在验收证明书上签字,对存在问题 要如实写上,不要简单签名,或可注明: 我司意见见附页,另发函.(以愉景发 电机为例)
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2)接管移交
要点: a, 要有移交设备清单,资料清单,项目
公司和物业公司双方签字. b,列出存问题, 由项目公司签字确认. c, 明确存在问题的整改责任和整改时间.
备的功能;
4)于和项目公司,施工单位,设备厂家
及有关部门搞好关系,建立顺畅的服务 渠道,利于后期设备保修和管理.
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3,参加各系统设备,设施的验 收和接管移交
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1)验收 参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收
规范,了解设计要求.
3,住宅各厅房应预留合适的空调室外机
位,空调排水孔及排水管,避免没有预 留或预留位置不够或所需排水管,铜管 过长."YJ"楼盘32栋临新港西路的部分 空调室外机位净宽不足,造成空调机难 于安装,经处理后虽然可安装小功率空 调机,但未有足够散热空间,造成空调 机运行1~2小时就出现停机;
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改,(5),(6)更改要较大的工作量]
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2,在施工阶段介入
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其作用是:
1)参与施工监理,及时发现施工过程中出现
的质量问题,并适当地向项目公司,总工室等 部门反映,必要时以公司名义发函,促使施工 单位尽快改正,尽可能将建设质量隐患消灭在 建造过程中,从而提高楼盘的建造质量;[注意 的重点是隐蔽工程,如埋地线管的材质,管线 的连接,暗敷线是否穿管,采用导线的型号 (是否阻燃),电气连接的紧固,以及是否按 设计要求施工(骏景二期水泵房电柜基础,只 用砖头架起)]
b,
检查施工工艺.如:设备是否有编 号;配电柜,控制柜及其各回路,电器 元件是否标识清楚;配线是否整齐;接 线是否牢固;有多条(3条)以上零,地 线的要设置零线,地线汇流排;多股线 要压接线耳;线槽盖,线盒盖是否齐全.
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c, 设备,设施外观检查,是否有损坏,
一,建筑专业
1,根据住宅设计规范:外窗窗台距楼面,
地面的净高低于0.9米时,应有防护设施, 所以窗台高度低于0.9米的开启窗应设安 全防护栏; 2,住宅的厨房宜设排烟气的烟道,避免 各厨房抽油烟机的排气管直接向室外甚 至是卧室窗户排放,造成居室周围环境 污染和影响外立面美观以及邻里不和;
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8,有通车需要的路面,广场,如需要饰
面,应考虑车流的荷载,以免饰面被过 早和频繁压坏.(如八骏广场的广场砖 被压坏严重);
9,某楼盘一层有两套房的阳台利用幼儿
园的楼面填高作阳台.由于幼儿园,住 宅的基础沉降不均匀,造成阳台出现一 条仿如断开式的裂缝,阳台分隔墙出现 应力裂缝,建议以后在设计中尽可能避 免这种情况;
固定组合窗,平开扇的面积不宜太大,如 "YJ"花园一些外窗开启扇宽度,最大的达 到700mm,造成平开窗铰链强度不足,也 易造成业主开启不方便,不安全;
7,由于商铺可能会被间隔,从而改变了原
来的空间形态,可能导致原设置于商铺内 的消防栓失去了原有的作用,因此建议尽 可能将消防栓设置于公共走道;
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因此,物业管理人员在规划设计阶段,
从业主或使用人的角度,从物业管理的 角度,全面细致地反映物业管理能得以 顺利实施的各种需要,以及在以往管理 实践中发现的规划设计上的种种问题或 缺陷,对不当之处提出修改方案,可优 化设计,完善设计中的细节,尽量避免 或减少在接管楼盘后出现的难以解决的 问题.
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在进行施工图设计之前,把意见提供给设计
部门,并说服其接纳,这种情况是最理想的. 当然,我们在提建议或意见时要注意措辞, 语气,态度,要顾及设计人员的面子,如果 我们熟悉设计规范,有事实支持自己的观点, 就会更容易说服其采纳我们的意见(举例: 接地扁铁问题和帝景遥控浮球加装电磁阀的 案例) 参与规划设计,图纸会审要注意的要点详见 《关于新建楼盘前期规划设计的一些意见》
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3,弱电系统(包括消防报警)应设专用
接地装置,在系统设计时应把弱电防雷 装置一并纳入设计范围; 4,为方便值班保安及业主确认访客身份, 在小区出入口应设可视对讲门口机;
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5,一个工程项目不宜多个施工单位,如
门禁系统,防盗门,电控锁,可视对讲, IC卡分别由不同单位施工,系统出现故 障,互相推卸责任,难以及时解决问题; 6,设施,设备选型不合理,如密码防盗 门锁,不适合使用频繁的小区以致造成 故障频繁;
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10,各运动场所的设计尽可能依体育场
地规范设计(如:灯光,场地大小等); 11,会所应有足够的安全防护措施,如 围栏应达到规范要求的高度,地面防滑, 泳池饰面防锋利伤人处理,泳池的围蔽 不能太矮等; 12,预留会所广告位置;
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要点: a, 检验设备设施的性能是否达到设计要
求.如:柴油发电机能否手动,自动启 动;启动的时间是否达到要求,消防30 秒,人防15秒;输出电压和频率是否稳 定,配电开关能否自动切换等;开启湿 式报警阀的试验阀,测试消防喷淋泵是 否能自动启动等.
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一,对楼盘工程建设的参与
参与什么?目的是什么?什么人员参与?
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从物业管理运作的角度对物业的环境布
局,功能规划,楼宇设计,材料选用, 设备造型,配套设施,管线布置,施工 质量,竣工验收等多方面提供有益的建 设性意见,把好规划设计关,建设配套 关,工程质量关和使用功能关,以确保 物业的设计和建造质量,为物业投入使 用后的物业管理创造条件,这是避免日 后物业管理混乱的前提与基础.
19,首层大堂活动通风窗应安装防盗网
以配合门禁系统使用.
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二,弱电专业
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1,
消防梯,客梯轿厢内的紧急呼叫, 应连通监控中心或消防中心; 2,为优化人员及设备的管理,节省人力 资源,小区的保安监控中心及消防控制 中心宜统一设立,不宜分期设置多个控 制中心;
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2)熟悉管线走向,设备安装及设备调试
等情况,并对图纸的改动作出记录,便 于后期管理,也为接管验收(竣工验收) 打下基础,可提高验收质量,对验收中 发现的仍需改进之处,也比较清楚,容 易交涉和协调;
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3)集图纸,资料,使用说明书,熟悉设
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几个典型的,影响较大的例子
1)低压配电回路及电能表的合理设置,
以暨南花园高层用电计量为例.
2)高低压配电房,变压器房不宜设在地
下室最低层(防水淹).以规划大厦为 例.
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
3)设备房应有足够的维修空间(以鸿景
水泵房为例)
4)水泵房电气控制柜基础高度要适当抬
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介入的方式主要有:
1)召开有发展商,规划设计部门,工程建
设主管部门参加的意见交流会(如2001年11 月14日下午召开的"新楼盘意见沟通会") 2)将对楼盘规划设计方面的意见以文件的 形式向发展商,规划设计部门反映(如发给 设计公司的《关于小区电气设计中与用电计 量有关的几点建议》. 3)参加设计图纸会审,提出会审意见.
高(防水淹).(以骏景为例)
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5)应急灯,出口指示灯和疏散指示灯等
和电源线路的连接应通过插头,插座的 连接.(南景园)
6)水,电井房要设照明灯具.(鸿景园)
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7)同一小区应尽量将监控室,消防中心
集中设置.
[以上(1)——(4)在完工后已无法更
3.参与施工现场的了解,跟进,发现可
能影响日后使用或管理运作的因素及时 反馈给甲方采取适当施.
4.召开有集团总工室,发展商,规划设
计部门,工程建设主管部门参加沟通意 见交流会.
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5.协助制定开办预算. 6.议定工程人员编制. 7.招聘工程技术人员. 8 .跟进管理中心的装饰工程.