物业管理前期介入方案.doc

前期物业管理方案

二〇一二年二月十七日

目录

第一部分前期介入服务的四个阶段 (3)

一、物业顾问组建阶段 (3)

二、建设施工阶段 (4)

三、竣工验收阶段 (5)

四、物业销售阶段 (6)

第二部分物业管理模式及服务目标 (7)

一、服务管理模式的设想 (7)

二、服务管理目标－－构建“阳光社区” (11)

第三部分项目组织架构与岗位人员设置 (13)

一、组织机构设置与岗位人员配备情况 (13)

二、各部门主要工作职责 (14)

三、物资装备需求情况 (17)

四、前期介入工作计划 (17)

五、日常管理期工作计划 (18)

第四部分物业前期管理开支计划预算 (20)

1.行政办公用品计划表 (20)

2.维修工具计划表 (20)

3.护卫、消防装备计划表 (21)

4.环境绿化装备计划表 (21)

5.前期介入日常费用开销预算表 (22)

第五部分前期物业管理工作的开展 (23)

一、前期物业工作重点 (23)

二、前期管理流程及工作计划 (25)

三、前期管理总要求 (26)

四、物业接管验收的前期管理 (27)

五、接管验收程序及注意事项 (31)

六、设备设施试运行 (32)

七、全面清洁开荒 (32)

八、样板房的服务接待工作 (36)

九、会所及康乐服务建议 (52)

第一部分前期介入服务的四个阶段

****住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。****公司针对****住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在****物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障****住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。

要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“****”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

一、物业顾问组建阶段

对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专

家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；

2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统；

3.会所功能设计；

4.公共照明开关设置位置及开闭形式；

5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

6.信报箱的设立，公共告示栏的配置；

7.直饮水系统功能配置；

8.公共洗手间的设置；

9.小区垃圾房的设置；

10.物业管理用房的位置设计；

11.附属工程配置设施建设的设计参与。

二、建设施工阶段

建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

1.提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的

建议；

2.分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的

压力；

3.审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

4.提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

5.提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

6.帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造

成损伤；

7.对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。

8.提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布

置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。

9.检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程例会和建筑负

责人定期碰面会等）；

10.检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的

部分提出建议；

11.配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

12.提出遗漏工程项目的建议；

13.对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备

满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

三、竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

1.参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

2.发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

3.参与重大设备的调试和验收；

4.制订物业分户验收流程并执行；

5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

四、物业销售阶段

良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发单位树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助开发部的物业销售和宣传推广。

1.制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

2.会所的服务与管理；

3.小区门岗、售楼处及样板房的保安、保洁规范等服务，建立良

好的物业形象；

4.设置物业专业人员在售楼现场解答客户对小区物业管理方面的

疑问；

5.对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

6.负责有关售楼宣传、构建小区未来的居所环境，物业服务、配