山西2015年房地产估价师理论与方法：选取标准临街宗地试题

山西省2015年房地产估价师《理论与方法》：选取标准临街宗地试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列各项房地产的估价原则中，不是普适技术性原则。

A：独立、客观、公正原则
B：合法原则
C：最高最佳使用原则
D：估价时点原则
E：工业用地的监测点评估价格
2、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。

A .设计问卷
B.收集信息
C.定义市场区域
D.确定调查方式
3、以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过年。

A：1
B：2
C：3
D：5
E：借款合同
4、张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100。

后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106。

其面积误差比为。

A：1％
B：3％
C：6％
D：9％
E：执行层的组织协调
5、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为。

A：交易情况修正
B：交易日期调整
C：房地产状况调整
D：区域因素调整
E：工业用地的监测点评估价格
6、商品房预售合同登记备案的申请人是__。

A.商品房销售代理机构
B.商品房预售人
C.商品房购买人
D.商品房购买人和商品房预信人
7、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。

价格为1 000元/面，容积率为3。

后经批准容积率扩大至3. 6,此时开发商应补交地价为元/近。

A：100
B：200
C：300
D：600
E：工业用地的监测点评估价格
8、假设某建设项目建设期为4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为。

A：1990.696
B：1998.696
C：2003.696
D：2013.696
E：执行层的组织协调
9、根据，债券可分短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。

A：发行主体的不同
B：偿还期限的长短
C：利息的不同支付方式
D：发行方式
E：执行层的组织协调
10、下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是。

A：房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同
B：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定
^按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用面积
D：面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比
E：执行层的组织协调
11、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的__。

A.基准价格
B.平均价格
C.正常价格
D.市场价格
12、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是__。

A.会计主体
B.持续经营
C.会计分期
D.货币计量
13、某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为800万元，间接费为160万元，利润率为5%，该建筑安装工程利润应为__万元。

A.36
B．48
C．64
D．82
14、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。

A.批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年
B.临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施
C.临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地
D.临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响
15、__是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。

A.确定问题和调查目标
B.收集信息
C.制订调查计划
D.分析信息
16、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

A．60
B．45
C．30
D．15
17、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30 万元由投资者用现金支付。

如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（）。

A．9.00%
B．8.05%
C．30.00%
D．7.52%
18、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。

A．2
B．3
C．4
D．5
19、关于抵押权，下列说法不正确的是__。

A.房地产抵押除了初次抵押估价，还有再次抵押估价.增加抵押贷款估价等
B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，依法将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，对该房地产的公开市场价值进行的评估，同时给出快速变现值意见及其理由
C.房地产抵押后，该房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押
D.抵押权可以继承、转让
20、某临街深度30.48m（即100ft）,临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。

按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft）,临街宽度25m的矩形
土地的总价为万元。

A：53.34
B：85.34
C：106.68
D：213.36
E：工业用地的监测点评估价格
21、个人因工作调动或改善居住条件而转让原有自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住__年及以上，免征土地增值税，居住未满__年的，按规定计征土地增值税。

A．3，3
B．5，5
C．5，3
D．5，2
22、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的。

A：可比实例房地产
B：估价对象房地产
C：标准房地产
D：类似房地产
E：工业用地的监测点评估价格
23、关于投资组合理论的说法，正确的是。

A：投资者应选择毫无风险的投资组合
B：投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C：投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D：投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
E：借款合同
24、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。

A.租金收入
B.土地出让收入
C.长期抵押贷款
D.净经营收入
25、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。

A：投资的资本价值
B：总开发成本
C：总开发价值
D：总投资额
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。

评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为万元。

A：1.60
B：3.00
C：4.25
D：5.00
E：执行层的组织协调
2、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__的目的。

A.盈亏平衡分析
B.敏感性分析
C.风险分析
D.概率分析
3、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于
__。

A.成本导向定价法
B.购买者导向定价法
C.竞争导向定价法
D.市场导向定价法
4、目前我国房地产开发投资企业纳税的税种有。

A：经营税金及附加
B：城镇土地使用税
C：房地产税
D：物业税
E：企业所得税
5、保险合同的关系人有（）。

A.保险人
B.投保人
C.被保险人
D.受益人
E.保险代理人
6、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000 万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。

A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
7、下列关于地形图，表述正确的是。

A：地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的负投影图
B：地物一般用等高线表示
C：地物和地貌总称为地形
D：地物指地表面上的固定性物体
E：地貌指地表面高低起伏的形态
8、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是__。

A.动态投资回收期大于静态投资回收期
B.动态投资回收期等于静态投资回收期
C.动态投资回收期小于静态投资回收期
D.动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期
9、信托的职能包括。

A：融通资金
B：财产所有权的转移性
C：财务管理
D：信用服务
E：收益分配的实绩性
10、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和__等。

A.地籍测量
B.房产测量
C.地质测量
D.城市工程测量
E.码头测量
11、资产具有的特点包括。

A：资产能够给企业带来经济利益
B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的
D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务
E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿
12、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A .转让利润
B.市场影响
C.产权是否清晰
D.被拆迁人的利益
13、依据投资的对象，投资基金可分为。

A：股权式基金
B：有价证券基金
C：外币基金
D：本币基金
E：封闭型基金
14、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。

A.形象差异化战略
B.人员差别化战略
C.服务差别化战略
D.产品差别化战略
15、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正
A. 一面临街的矩形土地
B.前后两面临街的矩形土地
C.一面临街的三角形土地
D.梯形土地
E.街角地
16、制作深度价格修正率的要领是__。

A.选取标准宗地
B.设定标准深度
C.将标准深度分为若干等份
D.制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率
E.按深度价格修正率求取路线价
17、房地产权益融资的方式有。

A：上市
B：增发新股
C：发行企业债券
D：住房抵押贷款
E：合作开发
18、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是__。

A.股份
B.股单
C.股票
D.公司债券
19、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目__，即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。

A.还需投入50万元建设资金
B.还需投入450万元建设资金
C.还需投入800万元建设资金
D.在此情况下
20、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。

A.预期收益大小
B.预期收益能力
C.预期价格高低
D.预期价格涨落
21、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。

A.三年以下有期徒刑或者拘役
B.五年以下有期徒刑或者拘役
C.五年以下有期徒刑或者管制
D.五年以上，十年以下有期徒刑
22、要做到现金流量折现，首先应做到。

A：后续开发经营期间究竟多长要估算准确
B：各项支出收入何时发生要估算准确
C：各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确
D：投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致
E：各项支出、收入发生的机率
23、某商铺建筑面积为500m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收
入的25%;该类房地产的报酬率为10%。

该商铺的价值为__万元。

A．521
B．533
C．695
D．711
24、下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有。

A：住房消费转向以租赁为主
B：增加住房持有期间税费
C：住宅开发成本上升
D：住房租赁价格下降
E：消费者的收入水平上升
25、房地产估价机构资质等级分为。

A：一级
8：二级
C：三级
D：四级
E：五级。