商业地产运作模式讲解

• 完成上述所有的行为即称为“全程营销代理”； 若只完成“市场调研”、“产品规划设计建议”、 “营销定位”、（“广告推广”）的即称为“营销 策划”；若只完成“销售执行”的只能称为“销售 代理”。
什么是建筑承建商
通俗地说，建筑承包商就是房屋的承建者。房地 产公司在房地产开发过程中把自己建设的各类商品 房发包给建筑承包商，建筑承包商在商品房建设过 程中，是具体的施工者。一个项目一般规定由一个 总承包商承建，然后进行工程分包。 建筑承包商的资质分五级。
什么叫“栋距”
• 简单的讲“栋距”就是相邻建筑物之间南 北向的直线距离，这个栋距必须满足“日照” 要求； • 由于建筑布局、建筑形态的多样性，栋距 只是个笼统的概念。
住宅的基本知识
“住宅”类物业主要包括： “别墅” 和 “公寓”。 主要区别在于 “建筑高度” 与“容积率”。
什么是共用设施设备
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅 内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共 用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、 电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气 线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、 路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益 性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
错层
所谓“错层式” 住宅主要指的是一 直房子不处于同一 平面，即房内的厅、 卧、卫、厨、阳台 处于几个高度不同 的平面上。
错层和复式的区别
尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往 超过一人高度，相当于两层楼。而错层式高度低于 一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因 此错层是指城区、近郊区、远郊区 的城镇（指建制镇）、工矿区范围内属于全 民所有的土地；土地使用权出让地块的位置、 面积、用途、期限和其他条件，分别由市土 地管理局、市房地产管理局会同市计划、规 划、建设管理部门共同拟定，报市人民政府 批准后，分别由市房地局实施。
房地产市场的分类
（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所 有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制 和垄断经营。
常用经济技术指标
• 建设用地面积 • 总建筑面积 • 建筑基底面积 • 建筑容积率 • 建筑密度 • 绿化率
建设用地面积
“建设用地面积”亦称“地块面积”，是 指某一房地产建设项目建设用地的总面积； 其位置和具体范围由当地的房地产规划部 门与具有资质的测绘部门在实地丈量后， 在“地藉图”上用“红线”标明。
注：两者的主要区别在于是否取得“大产 证”。
大产证、小产证的具体含义
• 房产证有两种，一种是通常所说的“大产证”即 房产商首先要取得的产权证，是房产商拥有房屋产 权的证明，这只能由房产商来办理。
• 另一种称为“小产证”，即每个购房者拿到的房 产证，由购房者或购房者委托房产商到房屋交易部 门办理。
• 二者的关系是房产商只有取得了“大产证”，才 能把房子交给购房者，购房者才能去办“小产证”。
板式小高层
作为住宅上的新品种， 板式小高层目前没有明 确的定义。一般说来， 8至14层、板式结构、 带电梯的住宅楼被称为 板式小高层。
在实际情况中，板式小高层常为11层，那 是因为根据建筑设计规范的要求，12层以上的 建筑必须配备有至少2部的电梯，为节约开发 成本板式小高层多设计成11层带12层跃式的11 ＋1模式。本项目的A幢4单元和B幢1单元就是 这种典型的板式小高层。
真正能反映绿化面积的是绿地率指标。绿地 率是指绿地上的实际种植面积。它是一个硬性 指标，也是小区绿化配套的检测标准。
什么叫“日照系数”
• 在建筑设计规范中对于建筑布局与日照之间 的关系有明确规定。
• 高层建筑要满足大寒日日照2小时的要求， 同时参考日照分析确定。
• 项目规划时，建筑规划设计单位在小区总平 图中要标示出地面各部位在冬至日的日照小 时数，并用不同颜色来表示，
中高层
中高层：8—10层建筑 这是一个建筑工程上的概念，在日常生活
和销售中不采用这个概念。 8层以上要求必须配备电梯
高层和超高层
高层： 10层以上的建筑。
超高层： 建筑高度超过100 米的建筑。
小高层
所谓小高层，是指层数为7层-18层的住宅，平面布 局类似于多层，有载人电梯但无消防电梯。
小高层是一种约定俗成的说法，在《国际住宅设计规 范》中并无定义。这种住宅实际上是中高层住宅（7层9层）和10层-18层的高层住宅相加在一起的概念。电梯 和楼梯共同作为公共垂直交通工具，但可以不设消防电 梯。因此，小高层虽是高层住宅，但层数较低，又具有 多层住宅的某些特点，但防火要求并不如高层建筑防火 要求那么高。
商业地产运作模式讲解
第一篇：开发与经营团队
什么是房地产开发商
简单的讲“房地产开发商”是具有房地产 开发资质的有限责任公司，其主要的经营内 容为：有权按照一定程序获得某一地块的国 有土地使用权和该地块的物业开发权。“房 地产开发商”又称“房地产发展商”。
按照我国现有的法规，房地产开发公司获 得某一地块的开发权之后应成立开发该地块 的“项目公司”。
商 品 房 的 预 、出 售
1、“预售”：商品房建设项目在四证齐全， 并在建筑工程施工达到一定阶段之后，即 可获得房地局核发的“预售许可证”，进 行商品房的销售。潍坊的预售条件为：多 层建筑结构封顶、高层建筑超过三分之二 的工程量。
2、“出售”：当商品房获得“大产证”之后， 商品房的销售即可成为“出售”。
“绿化率”不同于“绿地率”。影响绿化率计算 的因素有多种。一是所种树种。不同的树种有不同 的覆盖面积，所计算出来的绿化率也自然不同，比 如柳树的覆盖面积大，松树、柏树的覆盖面积小；
而同样的树种在不同的季节所体现出来的绿化率 也不尽相同，春天树叶茂盛，绿化率就高，冬天树 叶凋零，绿化率就低。与此同时，很多开发商将人 工湖、屋顶花草也都归入到绿化面积当中，从而得 出较高的绿化率。
• 熟地：是指具有较完善的城市基础设施且 土地平整，能直接在其上进行房屋建设的 土地。
房地产开发的土地基本要求
“七通一平” （含“三通一平”和“五通一平”） 通水(上、下水)、通电、通路、通邮、通讯、通
暖气、通天燃气或煤气；平整土地。 是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具
备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及 场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开 发建设。
总建筑面积
“总建筑面积”是指在建设用地范围内，（地上） 建筑面积的总和。
若部分地上的附属配套用房在规划中明确注明并 经当地规划部门审核同意后可不计入总建筑面积之中。
在规划中会分别标注： 地上建筑面积和地下建筑面积
建筑容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面 积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也 计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑 物除外。一般地下面积不计入容积率，因此 不计入容积率的该部分建筑（面积）也不能 获得“产权证”，相应的也不能出售。
住宅中的 低层建筑 主要表现 形式为别 墅类
多层
多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房 屋一般为4 -7层。
一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋 一般规格(房型)整齐，通风 采光状况好，空间紧凑而不 闭塞。与高层相比，多层房 屋公用面积少，得房率相应 提高，这是很多人喜欢多层 房屋的主要原因。
第 三 篇： 商 品 房
什么叫商品房
完整的房屋所有权包括四个部分： 房屋使用权、占有权、处置权和收益权。 普通商品房的产权证书拥有全部的这四项权利， 在不违反法律规定的情况下，可以自由的转让、 出租或赠与，不受任何单位或个人的限制和干 涉，其收益全部归个人所有，购买人除税费外 不需要交其他的费用。
建筑层高 “建筑层高”简称“层高”，是指楼板中心到上一 层楼板中心的高度，住宅的层高一般在2.8米。汇嘉 瑞景园的层高为：2.9米。
“净 高” 是指楼板的表面到上一层楼板底部的高度： 净高 ＝ 建筑层高 － 楼板厚度
跃层、复式和错层
跃层住宅是一套住 宅占两个楼层，有内部 楼梯联系上下层；一般 在首层安排起居、厨房、 餐厅、卫生间，最好有 一间卧室，二层安排卧 室、书房、卫生间等。
• 土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。
• 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地， 国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或 个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
• 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土 地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济 组织。
土地使用权有偿出让
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出 让和转让暂行条例》规定，土地使用权出 让是指国家以土地所有者的身份将土地使 用权在一定年限内让与土地使用者，并由 土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的行为。
建筑基底面积
是指地上建筑物在地面上的垂直投影面积， 一般指建设规划用地内所有建筑基底面积 的总和。
建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积
之和与规划建设用地之比。
绿化率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设 用地面积之比。
绿化率不等于绿地率
许多购房者认为衡 量一个房地产项目绿 化环境的好坏只要看 它覆盖率的高低，其 实则不然。绿化率计 算的是树冠面积而非 实际种植面积，即指 树冠投在地面上的树 荫的面积。
复式住宅在概念 上是一层，但层高 较普通的住宅高， 可在局部掏出夹层， 安排卧室或书房等 内容，用楼梯联系 上下。其目的是提 高住宅空间利用率。
“复 式” 与 “跃 层 式” 的 区 别
简单地讲，如果上下两层完全分隔，应 称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内， 即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或 走廊等部分，则为复式住宅。
土地使用权出让年限
土地使用权出让最高年限按不同用途确定为: 居住用地:70年 工业用地:50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年 商业、旅游、娱乐用地:40年 综合或者其他用地:50年。
生地、毛地、熟地
• 生地：是指不具有城市基础设施的土地。 如荒地、农地。
• 毛地：是指具有一定的城市基础设施，但 尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。
各类名词解释
名词解释
建筑高度分类： 低层、多层、中高层、高层、超高层 小高层、板式小高层
低层
低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一 般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般 建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以 亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度 和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。 但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在 寸土寸金的城市难以广泛开发。
小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。 小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点， 又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数 高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时， 小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降， 很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区 小高层如雨后春笋，越来越多。
（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指 房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。
（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是 房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让 的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市 场的重新配置。
房地产类型
根据建筑物使用用途的不同，可把房地产 物业定性为： “住宅”、“商业”、“办公”、“工 业”、“综合” ……等
开发商的行业分类：第三产业！即服务业。
什么的是“投资商”
“投资商” 就是投资组建“项目公司”的出资方。 投资方可以为“全资所有”，也可以为 多个股东联合组成。 本项目的投资商为xxxx投资发展有限公 司。
什么是房地产营销代理公司
• 简单地讲房地产营销代理公司是代表房地产开发 商行使其开发的商品房销售行为的公司。其主要职 责为：针对项目进行市场调研、产品规划设计建议、 营销定位、广告推广、销售执行等与销售有关的各 项行为。
本案的建筑承建单位为：六建
其它合作公司
◆ 建筑设计公司：上海xxxx设计院 ◆ 园林景观设计公司:xxx ◆ 工程监理公司:xxx ◆ 广告设计发布公司:xxx ◆ 物业管理公司:xxx
……
第 二 篇： 土 地 及 相 关 概 念
土地所有权的概念与划分
• 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内， 对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的 权利。