房地产企业因土增税办理企业所得税退税依据

3、同时应向主管税务机关提供书面材料说明应退企业所得 税款的计算过程，包括该项目缴纳的土地增值税总额、项 目销售收入总额、项目年度销售收入额、各年度应分摊的 土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用 税率，以及是否存在后续开发项目等情况。 四、特别提醒 以前年度，符合条件的尚未弥补的因土地增值税清算导致 的亏损，也可以申请退税。 五、案例 某房地产开发企业 2014 年 1 月开始开发某房地产项目， 2016 年 10 月项目全部竣工并销售完毕，12 月进行土地增值 税清算，整个项目共缴纳土地增值税 1100 万元，其中 2014 年—2016 年预缴土地增值税分别为 240 万元、300 万元、60 万元；2016 年清算后补缴土地增值税 500 万元。2014 年— 2016 年实现的项目销售收入分别为 12000 万元、15000、 3000 万元，缴纳的企业所得税分别为 45 万元、310 万元、0 万元。该企业 2016 年度汇算清缴出现亏损，应纳税所得额 为-400 万元。 企业没有后续开发项目，拟申请退税。
60+500110=450
调整后应 纳税所得
-400+450=50
额
应退企业 200*0.25=50
270%0.25=67.5
所得税
其他年度的计算具体计算详见下表：
2014
2015
2016
预交土增 240
300
60
税
Байду номын сангаас
补交土增
500
税
分摊土增
440
550
110
税
（1100*12000/30000） （1100*15000/30000 （1100*3000/30
） ）
应纳税所 240-440=-200 得额调整
300-550-20=270
3、按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相 应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业 所得税。
4、企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在 该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分 作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。 三、申请退税所需资料 1、A07112《退（抵）税申请表》，4 份 2、纳税人申请退税但是不能退至原缴税账号时，应当向税 务机关提交说明材料；
各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目 年度销售收入÷整个项目销售收入总额）
销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业 销售的增值额未超过扣除项目金额 20%的普通标准住宅的 销售收入。
2、该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度 已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当 年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税 所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当 年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向 以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
房地产开发企业要办退税依据的公告 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企 业所得税退税有关问题的公告（国家税务总局公告 2016 年 第 81 号），以下简称“81 号公告”。 内容提要 81 号公告针对的是没有后续项目的房地产开发企业，因土 地增值税清算导致多缴企业所得税的退税问题。年度汇算 清缴因土地增值税清算导致的亏损，可以申请退税。 一、可以适用 81 号公告退税的条件是： 1、土地增值税清算年度企业所得税汇算清缴出现亏损的， 且没有后续开发项目的； 2、亏损是由土地增值税清算导致的。 二、申请退税金额的计算方法 1、该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年 度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例， 在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
★案例分析：（以 2014 年度为例）
1、首先按照公式：各年度应分摊的土地增值税=土地增值 税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额） 计算出 2014 年度应分摊的土地增值税=1100 万×[12000 万 ÷（12000 万+15000 万+3000 万）]=440 万 2、计算出企业 2014 年度应调整的应纳税所得额（正数调 增，负数调减）=2014 年度已经在企业所得税税前扣除的土 地增值税-该项目开发 2014 年度应分摊的土地增值税=240 万-440 万=-200 万，即该户 2014 年度应补充扣除土地增值 税 200 万，故应调减当年度应纳税所得额 200 万 3、计算 2014 年度应退的企业所得税税额=200 万×25%=50 万 4、该户 2014 年度已申报缴纳企业所得税 45 万，计算后应 退 50 万，由于当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税， 所以应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳 税所得额。因此该户应申请退税 45 万元，同时用倒推计算 的方式计算出应向以后年度结转的亏损=（45 万-50 万） ÷25%=-20 万（在计算 2015 年度应纳税所得额调整额时要 多调减 20 万）