欧洲土地整理概述

土地整理目标受各国的历史趋势、文化、 传统及立法的影响而不同。但总体上都 是取决于农业和林业、住房和其他行业 的发展和不同土地的利用需求。整理目 标的设定，要考虑政府、地主以及其他 利害关系，社会及其他利益集团。
该图描述了芬兰、德国、荷兰、瑞 典的土地整理主要目标。
目标的制定者一定要考虑不同的重 点和获益人群。比如，可以以减少 生产成本为土地整理的目标；农村 的居民则可强调需要调整农业生产 和其他土地利用为目标。
欧洲土地立法起源时间
一般性规范土地整理立法可以追溯到1970年，例如：奥地利、比 利时、德国、挪威和瑞典，1980年完善立法的国家有：荷兰、波 兰、法国和匈牙利。芬兰的房地产立法从1997年开始实施。
与土地整理立法直接或者间接相关的法律：土地利用立法、环境 保护立法、自然保护立法以及农业、森林、道路、水的征用立法。
5.土地整理的程序
大多数欧洲国家有着相似的主要阶段 （各国在持续时间上各有不同）：
5.1准备阶段 5.2库存阶段 5.3规划阶段 5.4实施阶段
Ex：芬兰土地整理程序
5.1 准备阶段
1.先决条件 ①收益分析：效益>支出 ②村民小组同意 （在数量上、面积上、纳税额度上都同意） ③瑞士：一半以上（数量）； 同意者拥有一半 以上面积。 ④瑞典、德国、芬兰：由土地整理权威当局直接 根据在准备阶段做的报告来决定。
主要内容： ①获得新的产权单位； ②补偿费金额计算；土地整理成本计算；支付单位分摊支付额计算； ③水路网建设、建筑物拆除及搬迁及其他建设项目； ④地籍、土地登记簿及其他登记内容的更新。
6. 上诉程序
①法律诉讼程序 大多数欧洲国家： 由上诉者提交矫正土地整理的要求到土地整理机构—>中央政府 Ex：最终决定—>特定的不动产法院（芬兰、德国、瑞典）；
整个欧洲的土地立法在20世纪晚期快速 发展和完善。
土地立法要满足农业和社会政治活动 的要求。
提高生产力，降低生产成本。
形成多维农村的发展，改善基础设施， 加强景观和自然保护，实现各种休闲项 目区。
03 Part Three 行政组织
土地整理过程被 认为是行政决策
一般情况下，中央政府负责总体的农业和林业.行政组 织通常为三层：中央委员会（土地整合部门）、委托 机关、地方政府。
01 Part One 情况简介
巩固土地交易的流程， 更好第发挥不同土地 的职能。
整合过程因国家而异， 总体目标基本为提高 土地部门对土地的调 整和不动产的利用效 率。
与此同时，保持不动 产所有权不变。
改善道路、水系网络、 景观、环境管理和项 目保护及其他功能。
02 Part Two 土地整理立法
Thank You
摘要
欧洲土地整治主要在：德国 荷兰 法国 比利时 卢森堡 奥地利 瑞士 芬兰 挪威
对土地整治的需求基本相似： 1.土地部门调整使用不当的土地 2.促进不动产在不改变所有权状态下 的使用
有差异的土地整治是受到各国历史、 文化、传统和立法的影响
本文献从土地整治的目标、组织、立 法、发展前景等发面进行探讨
土地整理过程的两种模型： 地籍测量模型：有地籍测量员任命土地整理负责人和 项目实施（奥地利、芬兰、德国和瑞典） 委员会模型：成立小组委员会，由土地所有者代表委 员和国家代表委员组成，也可由行政机关直接提名。 该委员会法律地位很高，有利于项目实施（比利时、 法国、荷兰、葡萄牙等）。
04 Part Four 土地整理的目标
③在分割权属单元，应依据分区原理进行不动产估价。（分区可以细分到亚级） 分区的偏离值规定：荷兰、比利时：不超过估值的-15%；法国：不超过面积的10%或值的-1%。
5.2 库存阶段 ⑥估价工作是关于土地所有者获益的评估，它的目标是依据土地所有者由于参与到 土地整理过程中所产生的成本来确定每个财产或功能单元的最终收益。
5.2.1基本信息调查 5.2.2估价工作 5.2.3建立数据库
5.2库存阶段
5.2.1 不动产基本信息调查 ①主要内容：租期、地役权、用益权、路权（通行权、现行权等）以及抵押情况。
②这些调查基于地籍册、地籍图和土地登记册的信息。获取信息的过程同样属于 土地整理程序的一部分。
③在库存阶段，一般由法院来解决所有关于土地所有权、其他权利以及不动产边 界的争议。 Ex：丹麦、芬兰、法国、西班牙、瑞典：争议由土地测量权威机构来解决。
9. 发展情况
9.1 土地整理需求
①动机：政府希望通过农业生产用地；农民希望提高自身收入增加用地； 通过采购和租赁放弃生产的土地所有者的土地所获得的土地可能会导致生产 成本提高，减少预期利润。
②传统的土地整理通过细分产权单元、调整破碎产权状况来促进统一生产获得 利润。
③新租赁土地加上原有土地。
④关于某个特定用途和特定农产品的土地。 Ex：葡萄种植区；林区整理；水域整理。
②另外，由个人的托管土地、法院相关事 务、暂时产量损失产生的费用由土地所有 者承担。
8.流程持续时间
1.各国土地整理时间不同
挪威：2-4年；荷兰：林地整理5-7年；芬兰：8年-12年。
2.延长持续时间的影响因素
①实施范围； ②大量的辅助工程； ③起始阶段的等待时间； ④各任务间的时间间隔； ⑤缺少数据库资料； ⑥土地整理计划的民主趋势
③但是，农民也有各种理由不参加导致方案获得一致非常困难，民主 投票的经济效率不高且时间长，更有可能的是根本完成不了。
④结论：土地整理的迫切要求下，最有效率的方式是使用国家强制权 力来实施一些必要的改变；在项目实施方案决定后主要内容：
①不动产面积调查； ②不动产基本信息调查； ③不动产权属调查； ④土地补偿费的确定； ⑤不动产估价； ⑥将库存阶段的所有材料建立数据库
水，空气，土壤等。
其他土地利用需求
土地整理的另一目标是防止不同形式土地的利用冲突。目前看 来，国家和地方政府在考虑农民个人的意愿条件下，将农村土 地建立成自然资源保护区，或者建设更多的娱乐休闲区域。
●例如荷兰和德国，为了改善农村结构，保护沿海地区，土地 部门做出了区域发展规划，调整地区任务计划。
●南欧、东欧以及丹麦、芬兰、挪威和瑞典，这些国家的目标 设置一般规模较小，整理的主要目标是改善分散的产权部门， 使其综合力度增强，以及加强不同地区整合和倾向性的项目开 发。
9.土地整理发展情况
⑤大趋势：欧洲的土地整理和农村发展规划的结合，从而确定了在传统功能区外 的地区实施土地整理项目的方法。
9.2 行动
①土地整理多元目标。 ②问题：过量的工作量和过长的持续时间。 ③建立能使行动变简单且具有时间、经济效率的土地整理程序。 减小工程规模；利用现代数据库和科技；不同阶段同时进行；减少不同阶段和任 务的衔接时间；省去拖延进程的辅助项目，例如道路和灌溉系统的改善。 ④促进不动产交易、提升土地质量的土地整理程序特点： 土地整理和区域发展规划的中心一致，并作为实施区域发展规划的手段； 更加强调最初的环境影响评价和社会影响评价； 在项目规划和实施中有更高的土地整理项目的参与度和透明度。
③在提升农村土地分区效率的同时，也可以包括村庄的中心区域。 例如：在德国，村庄中心区与土地整理相联系的农村发展项目也可以进行实施。
5.1 先决条件 3.实施效率 ①在欧洲的很多地区，政府强制土地所有者参与到已经作出决 定的土地整理方案中来的情况已经有所改善。
②土地所有者自愿参与，因为个体土地所有者希望通过协议的方式 来使得被现存土地区域划分所阻碍的生产产品提升的情况得到改善。
Ex：芬兰、德国、荷兰、瑞典的土地整治 先决条件比较。
意味着项目包括农村区域规划 需要土地所有者申请
成本收益分析 利于不动产的合理利用
权威当局和参与者良好参与 土地整理当局制定规划
政府制定规划 大多数土地所有者的赞成
5.1 先决条件 2. 土地整理区域的确定
①与确定实施计划的决策者相同；
②由请愿人的要求决定；由可以进行变更的不动产位置来划分；由现行行政区域、 功能区的划分来决定。
5.2.3数据库
①库存信息以书面化形式表现，并被编入数据库。 主要内容有：估价总额、面积、每个财产单元的估值价格、土地利用类型等。
②特性：多用途；建立于准备阶段，并在土地整理的过程中进行补充。
③作用：地区事务的处理不再困难；库存阶段和规划阶段的任务可以同时进行。
Ex：瑞典在林地产权调整时使用RrcCadastre和GISOM。
农业和林业：改善相关的 工作和生产条件，降低生 产成本，控制适应市场的 生产数量。比如：挪威以 调整水域的生产能力为目 标，德国和法国以调整农 村中心拥挤的道路系统为
目标。
其他行业：土地整理的目 标要充分考虑其他行业， 供应农业之外的就业机会。
02
01
03
住房和生活环境：土地整 理的目标也是为了确保良 好的住房和生活环境，包 括居民区与的合并，自然 生态区域的合并，保护自 然，提高生活环境，保护
—>行政法院（法国、西班牙）； —>地方法院（荷兰）。
②行政诉讼程序 一般来说，处理土地整理中出现的争议在法定程序前依循三级行政 程序，并且，也最为有效。
7. 成本和融资
1.成本 ①程序成本：土地整理单位的工资、办公 场所租金等；
②实施成本：水路网建设费用、辅助工程 规划和实施费用、民主成本、辅助人事部 门花费。 2.融资 ①国家承担50%~100%；土地所有者主要支 付实施成本（通常有国家补贴和贷款）；
④土地基本信息应该向土地所有者和租赁人进行公示，以便他们进行核查。
5.2 库存阶段
5.2.2 估价工作
①估价依据代理原则：土地所有者的财务状况不由土地整理的调整所改变。 基于代理原则，可以提供一种不动产的相对价值，使得其可以互相比较。
②依据估价对象的不同选择不同的估价方法：市场比较法、收入法、成本法。 Ex：法国、德国、瑞典、荷兰：农用低、林地依据其自然生产能力估价而不是 区位；荷兰：实施土地整理项目的委员会；德国：农业专家；芬兰和瑞典：测量工程 师和公证人。也可利用在地籍册中有记录的历史估价数据。
5.3土地整理规划
主要内容： ①调整后的产权单元（新的地块划分）：房屋拆建等。 ②共有财产单元及相应的共有公共区域； ③自然保护、景观保护和再造预留区域； ④地役权和其他用益权 ⑤所有权和租赁权的规定及获得新的财产单元的时间。
5.3 土地整理规划
1.准备 ①土地所有者和各相关领域专家合作,目标是保障土地所有者的司法救济； ②规划后的应与规划前的财产单元在用途、质量、评级、交通状况相一致；
在欧洲中南部强调保护租户的权益。 2.规划主体 实施单位、土地所有者联盟、在权威当局监督下的私人咨询公司等。 3.公众监督 土地整理草案应予以公示，并根据反馈进行调整。 Ex：丹麦：规划应由占不动产面积2/3以上的不动产所有者同意； 大多情况下是土地整理当局听取利益相关者诉求后，未经投票决定的。
5.4 实施阶段