闵行颛桥都市路商业项目前期定位报告172P(二)

售价建议
投资客在购买商铺的时候往往会考虑到租金回报率的问题，所以
采用租金推算法得出的售价也是投资者最容易接受的价格。一般 社区商业通常的回报率为6％。
项目商铺的售价采用租金推算法，以每年6％的回报率推算，初 步建议售价为：
1F：5X365/6%=30400元/平方米 2F：3X365/6%=18250元/平方米 总体均价：24300元/平方米
项目客户定
酒店式公寓目标客户定位——购买客户以投资为主 要目的，租赁客户多工作在周边或经常往返与该区
位
域
购买客户特征：
使用客户特征：
客户类型 私营业主、经商人员、企业中高层管理者、客职户业类投型资人高级白领、中高级产业客
置业次数 2次以上
客户特点 接受新事物，工作在周边或经常往返与该区
客户特点
35-45岁的高端人群，有多处房产，目前居产住品房关屋注为中需高要可独立支配的空间，看重建筑品质，喜
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
项目客户定
商业目标客户定位——购买商业物业核心客户为来
自上海市私营业主、经商人员、企业中高层管理者、
位
职业投资人等
核心客 户
机会客 户
边缘客 户
核心客户群
全市中高收入阶层 来源：全市 职业描述：私营业主、经商人员、企业中高层管理者、 职业投资人 购买目的：投资或自用 价值取向：大部分时间倾注在事业上，关注区位、商务 环境、项目品质、升值潜力 置业特征：总价承受力重较要强客户群
机会客 户
来源：主要来自区域周边产业企 客户 15%
原本办公需要直接在厂办公室解 目办公物业不可分割产权出售，故前期仅考虑租赁客户决定，位现需要本区域设置对外办事处
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
零售商业 定价
选取可比案例
好爱广场
银都路沿街商铺
项目客户定 位
办公租赁客户定位——核心租赁客户为产业园内 企业、产业园关联企业和已在区域周边办公企业 等
核心客 区域户客户 70%
来源：产业园内企业、产业园关联企业和 已在区域周边办公企业
租赁目的：改善办公环境或设置办事处
核心客 户
机会客 外区户客15%
通过租金挤压，从莘庄分流过来 的对交通依赖度不大的企业
有利于合理掌控租赁和销售 之间的均衡；
有利于协调各利益主体之间
的关系。
商业部分开发模式建议：
卖场：只租不售
其他业态：根据位置及其他条件（主力店出 租、非主力店销售）。
底商商业：小面积分割出售 。
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
项目发展战 略及整体定
位
B1F业态建议
生活类卖场
生活类卖场
率低，同时考虑区域商业集聚度不强，所以所以第二层和第一层的价差大， 在50% 左右
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
零售商业 可比案例影响权重系数评定 定价
20% 交通通达 性
15% 投资回报 预期
15% 商业氛围
• 商铺赖以生存的关键因素、也是消费者最关 心的影响因素
• 投资者最关注的因素、对商业项目售价的影 响度高
金都 路
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
生活配套
列举商家 全家,一流,十字水坊,干洗店
需求面积 120平方米
商家展示
商家展示
商家展示
项目发展战 略及整体定
位
2Ｆ业态建议
生活配套
休闲服饰
休闲娱乐
休闲餐饮
运动类 零售
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
运动类零售
列举商家 NIKE,REEBOK,ADIDAS,PUMA,UNBOR
餐饮
3500
娱乐
2500
零售
17000
生活配套
2000
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
占比
14% 10% 68% 8%
卖场 41%
生活配套 5%
餐饮 娱乐 8% 6%
零售 40%
生活配套 8%
餐饮 14%
娱乐 10%
零售 68%
项目发展战 略及整体定
位
开发模式建议
在商业开发必须要满足商家及投资客的需求。项目主力店定位卖 场，位于地下一层，卖场柱间距要求在8.5米以上，层高为5.5米以 上。而休闲、运动零一般需求面积为80平方米左右，门面要求在6 米以上，径深在10米以上，而60～150之间的商铺是投资客比较 容易接受的产品，考虑到卖场、零售类业态以及销售上的需求， 建议商铺的柱间距为12米（容易分割为两间销售），单铺面积在 70有平利方于米统左一右的。业态规划；
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
项目发展战 略及整体定
位
１Ｆ业态建议
生活配套
休闲服饰
休闲服饰
列举商家 ONLY,MOAD,EDC,美特斯邦威,UNI.LO
需求面 80-120
休闲餐饮
生活卖场
都市路
休闲餐饮
列举商家 DQ,SPR咖啡,许留山,满记甜品,
需求面积 70-120平
休闲服饰 休闲餐饮
需求面积 80-120平
休闲餐饮
列举商家
上岛咖啡、迪欧咖啡、意壶咖啡、港丽餐 厅
需求面积 400-500平
生活配套
列举商家 十字水坊,美容SPA
休闲娱乐
列举商家 好乐迪KTV或者电影院等
需求面积 80-120平
需求面积 1000平方
商家展示
项目客户定 商业消费客群分析
位
目标商家 本案目标商家为业态定位范围内的，以休闲运动类为主的中高端品牌商家； 消费群体 本案的消费群体主要以周边住宅及产业人口为主，主要年龄范围集中在20-50 周岁间。而本案（休闲服饰+运动类）的零售主要针对25-45周岁的消费群体。 就目前定位来看，本案常规消费群体涵盖了区域内较大范围的年龄层次，也就 是以本身区域所拥有的消费群的数量为基本依托。 零售方面品牌层次的提升，主要满足区域内中高端收入群体，以及商务人口的 消费所需，满足目的性消费群体的需求
端品质产品，对区域已有认可度。
点
品。对于配套有要求，需要有格调的公共交
产品关注点
高品质产品，附加值高，在区域内具有一定租的赁稀目缺的性，方便工作、方便日常家居生活、享受单身独 低总价、小户型，风险低、回报率较高
置业目的 投资保值（产品的投资收益要高于银行利息）
置业用途 投资、自住
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
7 7
7 8
10 10
8 9
本案
/
10
10
10
10
10
10
10
通过对4个可比案例与本项目的比较，通过评分测算得出，第一层 商铺平均租金为4.8/平方米/天
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
零售商业 定价
本案零售商业租金测算
通过市场比较，测算第一层商铺平均租金为 4.8/平方米/天
区域商铺市场第二层和第一层的价差在50% 左右
以分析后，将其定位为： 零售、餐饮、娱乐为一体的社区商业中心
区域商业中心的有效组合
生活卖场+休闲服饰＋体育类＋生活配套
为了契合区域未来中高端客户的需求，项目的
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
档次要比周边的高
项目发展战 略及整体定
位
商业定位——业态定 位及布局
楼层 2F 1F B1F
面积 14000 14000 15000
业态 休闲服饰、体育服饰、休闲娱乐 局部卖场、休闲服饰、休闲餐饮 生活卖场
1F沿都市路主要以休闲服饰为主，沿金都路办公楼商业主要以休 闲餐饮等办公配套为主，满足办公配套需求，酒店商业主要以商 务宴请、健身、美容SPA、咖啡为主，酒店式公寓主要以生活配 套业态为主，酒店及酒店式公寓之间的商业一楼主要以休闲餐饮 为主； 2F主要以休闲娱乐和餐饮等目的性消费商家为主;
周边城市高收入阶层 来源：主要来自上海周边城市 职业描述：私营业主、企业高层管理 置业需求：投资或自用 价值取向：看重上海商业物业升值空间、关注项目品质、 周边商务环境品质 置业特征：投资心理，同时关注实惠
偶得客户：上海及周边城市拥有一定的储蓄资金的中产阶级，因通胀预期考虑购置商业物
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
项目价格定 出售型办公市场——闵行目前出售型办公项目较少，受项目周
位
边配套影响，办公售价在10000－18000元/㎡之间，项目周边 办公产品售价在10000－15000元/㎡左右
好爱广场
100－110
4－4.5
3
2.2－3.5(上下两层)
兴银花园商铺
100－150
4.5－5
3
3-4((上下两层)
剑桥景苑商铺
200－250
3.6－4
3.5
2.5－3（共3－4层）
银都路商铺
60－110
4－4.5
3.0
3.8－4.5((上下两层)
周边商铺形态多为两层，除部分餐饮休闲等业态外，二层实际商业使用
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
项目发展战 略及整体定
位
商业定位——业态面 积比例
本案商场总面积配 比
业态 餐饮 娱乐 零售 生活配套 卖场
面积(平方米) 3500 2500 17000 2000 18000
占比 8% 6% 40% 5% 41%
扣除卖场面积外的业态面积配比
业态
面积(平方米
选取比较案例项 目与本案同属一 个区域，形态包 括内街及沿街商 铺类型，紧邻本 案，可比价值较 高，在此选取4个 案例
本案
剑桥景苑商铺 兴银花园商铺
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
零售商业 可比案例产品及租金水平 定价
商铺
主力面积(M2) 面宽(M2) 1F层高(M2) 租金（元/M2/天） 1
提供了支撑；
加上项目本身条件与好爱广场相连，在项目定位时应和好爱广
场作为一个整体考虑。从两个项目体量相加来看，已达到颛桥地
区的商业中心的标准． 区域中心商业业态以卖场为主力店，来带动餐饮，娱乐，零售，
生活配套行业的消费．与本案相邻的好爱广场以餐饮娱乐为主体，
零售业为真空阶段，就整个颛桥区域来讲，中高端零售业的需求
• 一般情况下，小户型的商铺，单价较高
积 5% 车位
• 车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位， 停车方便，人流自然多
5% 项目聚集人气的 • 项目的建筑构架以及功能布局是否有利于集
功能
聚人气，影响租金
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
零售商业 本案一层零售商业租金测算 定价
项目
1F租金 （元/㎡/天）
无法达到满足．
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
项目发展战 略及整体定
位
本案商业总体定位
打造颛桥地区地标性商业；
抓住目前商业稀缺业态，以切合大众消费为基础，提升整 体商业档次为主要目标，另外借助项目规模优势，形成自 身在的充鲜分明考主虑题到，本最案大区化域吸的引特目性的及性其消自费身群实体际前情来况消加费
• 周边商业氛围对售价提升起至关重要的作用
15% 招商平台
100 %
10% 未来区域发展 前景
10% 入住业态档次
• 良好的招商平台可以提升商业的价值，也是 消费者重点关注的因素
• 未来的区域发展前景是投资者关心的因素
• 入住业态档次的高低，影响着项目租金和售 价，一般高档次的业态与高租金相匹配
5% 户型面
项目发展战 略及整体定
位
项目总体定 位
本案作为综合性项目的市场诉求是多向的，因此在整合各方面信
主题概念展开：
商业——颛桥区域商颛业中心 公寓——颛桥新型适桥 新居住宅 酒店——颛桥五星级地酒店 办公——颛桥商务新标起点
优质生活 产品价值为基础
集中型商业
商机交际为亮点
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
交通通达 性
（0.2）
投资回报 预期
（0.15）
区域商业 氛围
（0.15）
招商平台 （0.15）
未来区域 发展前景 （0.1）
入住业 态档次 （0.1）
户型面 积
（0.05）
好爱广场
4.2
10
8
9
8
8
10
9
兴银花园商铺
4.0
9
9
8
7
7
10
9
剑桥景苑商铺
3.5
银都路商铺
5.0
10 11
8 10
7 8.5
项目定位业态主要以零售业态，一般零售业态 面积要小其他业态，租金承受能力相对较高， 并且有卖场做为主力店来提升项目人气，在 整体商业档次上有着较大的提升
本案零售商业租金测算
第一层商铺平均租金为5元/平方米/天 第二层商铺平均租金为3元/平方米/天
本报告是严格保密的。未经同策许可，请勿引用与编辑。
零售商业 定价
适居住宅
商、住、办整合 型物业
商业规模及业态 区域商业业态的
提升
项目发展战 略及整体定
定位理由
位闵行区域内集中性商业多，体量大，业态齐全，交通便利，辐
射范围较大。项目周边没有轨道交通支持，在体量及位置上无法
和南方、仲盛及龙之梦相比。
由于项目周边人口比较集中，沿都市路往南有很多新建楼盘，
并且未来住宅均档次较高，给项目发展地标性中高端商业综合体