样本房地产项目开发流程图

房地产项目开发流程图
房地产项目开发流程
开发周期及付款计划
工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共
同制定开发节奏。

发展中心
工程部 开发部
销售
签订土地出让合同
项目方案确定 发展中心、研发部 发展中心 现金流测算
区域宏微观市场研究
发展中心
展中心、运营部 项目招商版盈利能力分析 发 项目招商报告（前期阶段）
财务中心：制定项目财务数据
发展中心 财务中心
项目商业策划书
合作伙伴确定
财务中心、集团资管部 合作方案确定
财务中心、集团资管部
明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶 段） 财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报
合作细节确定
财务中心、集团资管部
发展中心
发展中心
发展中心
引资（商业计划书） 发展中心
签署战略合作协议
财务中心、集团资管部、综合管理 部
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档
寻找合作资金
合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理
发展中心
财务中心、集团资管部、综合管理 部 财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关财务问 题。

综合管理部：工商局办理公司注册
投方案标 项目方案确定 发展中心 发展中心 投经济标 确定土地上限
拍卖
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分
析、制定拍卖战术
发展中心
投标、摘牌
挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分
析、制定出价战术
发展中心 获取土地 交纳政府净收益，契税，交易费
发展中心 确定用地图、桩点坐标、用地条件 法务 财务部
法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金
土地出让合同
发展部 开发部 发展部：提供土地出让合同 用地规划许可证
出让金、交易费交费证明
开发部 财务 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 办理房地产开发资质预审表
开发部
确权
企业投资项目备案
委托工程咨询资格机构编制申请报告
开发部
研发
研发：协助提供相关项目资料
向项目备案机关提交申请报告开发部
规划设计阶段区域市场调研
开发部
建设用地规划许可证
发展部
原地上物土地证登报声明（原有土地证
作废）
发展部
土地补偿费（原户主需交纳的土地使用
费）
开发部
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸发展中心土地出让合同
开发部
核定用地图、核定用地相关图、规划地
界坐标图
发展部
缴纳土地费用
交费证明
开发部
1：500现状地形图3份（反楼座）
开发部
研发：委托设计详规研发
详规
发展部
土地出让合同
发展部
缴纳土地费用
交费证明
开发部
建设用地规划许可证
开发部
地籍图4份（薄膜图）
土地登记申请书开发部
土地确权来源证明文件开发部
综管
申请人主体资格证明、法人代表证明或
个人身份证明
开发部
综管：提供相关证明资料
销售部
研发部
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查
办理土地证
销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求
分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
3、项目所在商圈或临近商圈现状调研 商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特 商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人 （商业部分） 点、预期发展方向 士进行专业论证
商业策划部市场组 商业招商部
商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访谈了解重点商家
意向
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发
提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实 地调研了解相关信息
部分）
4、同期操作商业地产项目调查（商业 周期
对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资 商业策划部市场组 商业招商部
商业招商部 商业销售部
商业策划部 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确
定
通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开
发公建部分业态种类。

结合市场相关类型物业供
求状况确定所选业态开发数量
公建部分拟选业态种类确定、所选业态 数量确定 研发部 商业招商部
销售体系 商业策
划
研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位
运营：逐步细化成本测算及利润率分析 财务：现金流测算
经济测算
运营部 财务部
研发部 开发计划
销售 工程
商业
销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发 部初步制定土地开发计划和销售计划。

产品开发顺序建议
工程：根据工程情况排定工期
商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态 研发 运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段
经济指标要求
销管
运营
项目考核指标初定
财务 工程、开发
项目发展报告
工程：根据工期制定工程款支付计划 开发：配套费及土地款支付计划
资金流
销售
研发 明确产品设计思路
销售：根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分
析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风 格、配套标准等规划设计提出改善性意见
设计前期
研发 明确设计院选择标准 项目定位
编制典型楼座建安预算
运营
工程 运营
研发 运营：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优 化意见
工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性 及施工的可行性进行审核
施工图会审
施工图全图
研发 研发 工程 销售
编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分
析、反馈并进行图纸优化
销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方 案的成本情况，讨论并加以优化
研发：负责图纸优化变更 工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进
行审核
运营部
开发 研发 开发部：提供各专业局设计条件 综合管网方案设计 研发
运营
运营：成本核算及费用控制
景观扩初及施工图设计
研发 工程 销售
运营部
销售 ：结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施 工的讨论制定
研发：负责图纸优化变更
工程：对选材、工艺做法提出专业性意见
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
开发部 研发
研发：配合提供设计院盖章确认 设计方案（含总平面方案）申报表 开发部 发展中心
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 土地出让合同 开发部
研发
修建性详细规划 2 份，电子文件 1 份（注：规划
件 1 份）
方案审定前，提交 10 本规划设计方案，电子文 研发：提供所需图纸
规划方案及市政方案送审
开发部 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 建筑设计方案申报表
研发 开发部 研发：配合提供设计院盖章确认 开发部 1/500 现势地形图 1 份
开工开盘 建筑方案送审
建设工程规划许可证
土地出让合同
发展中心
开发部
发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
投资计划
开发部
开发部
建筑设计方案 2 份（含建筑效果、总平面、各层
平面、立面、剖面图等）、重要项目需提交模型 开发部 申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书 投资计划 开发部
财务：提供资金保障 财务 开发部 大配套 小配套
财务 开发部 财务：提供资金保障
消防证明 开发部 研发 研发：负责提供消防报建图 人防证明 研发 开发部 研发：负责提供人防报建图 取得许可证
地名证明
开发部 开发部 建设工程规划许可证
开发部
规划局批复的项目总平图及电子文件 开发部
研发 工程
研发：出图及图纸问题解决 工程：现场配合 首层平面图
工程
开发部 按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告
工程：配合勘测、清除现场障碍 施工单位配合做记录、现场保护 工程 开发部 组织施工单位做好记录及现场保护 现场工程放线
移交施工单位
研发：现场发现问题，及时解决 工程：组织施工单位交接 研发 工程
开发部
建设用地规划许可证
开发部
建设工程规划许可证
开发部 开发部 天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书
工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同
开发部
建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的 1/3 以上） 财务 施工许可证
建设项目年度投资计划（当年计划）
开发部
研发：负责提供总规划图等所需的全部资料
勘察
运营：配合招标 工程
运营
研发 法务
法务：合同的审核
招投标、签订合同
运营 工程 运营配合招标、测算成本 桩基施工单位
运营 法务
工程
运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 监理
运营 法务
运营配合招标、测算成本
法务：招投标文件的法务审核、合同的审核 土建施工单位 工程 运营 法务 工程 甲供材、分包商 运营配合招标、测算成本 法务：合同的审核 工程
运营配合招标、测算成本
运营
沉降观测
工程 运营
开发部 工程：确定备选施工单位、提供招标资料及备案合同 运营：共同确定合同约定的各项条款
土建施工单位的公开招标及合同备案
工程 研发
研发：配合会审 组织监理、施工单位一起对图纸会审
工程 研发
研发：负责提供所需的全部图纸,并配合会审 会同设计院进行会审，签定会审记录
施工图会审
工程 会同设计院进行技术交底，签定交底记录 设计交底 研发
研发：负责组织设计单位交底和变更 办理质检委托
开发 开发：配合办理相关手续 工程 质量监督手续
开发 办理安全检查委托
工程 开发：配合办理相关手续 开发
工程
申办项目临时、永久路口的报建手续
开发：配合办理相关手续
申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续 工程 开发 开发：配合办理相关手续 环卫、环保等相关手续
办理施工人员暂住手续
开发
工程
开发：配合办理相关手续
开工
施工放线
研发
工程 建立平面和高程控制系统。

建立控制主轴线（基
线）标桩，并在现场清楚标明墙、柱轴线位置
研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持
研发、开发
工程 规划验线 监理单位组织工程部、设计、规划局验线 研发、开发：配合验线 开工
试桩施工，确定桩基施工标准
研发：配合确定桩基施工标准
工程
研发
桩基施工
工程 研发：负责提供所需的全部图纸和技术支持 桩基全面施工
工程
委托桩基检测单位
进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告 工程 桩基检测
土方工程
工程 支护工程 工程 开槽
降水工程
工程 地基备案
研发 工程 研发：配合参与验收 地基处理 工程 混凝土垫层
工程
工程 地下防水 基础施工
混凝土基础 工程 研发 研发：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题 承建单位自评
工程
工程 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查
监理组织相关部门验收
工程 研发：配合参与验收 研发 基础验收备案
签定建筑工程分部工程（基础）验收表
工程
基础处理竣工结算
运营 项造价。

工程
字确认）、水电扣款等基础性资料
核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减 工程：申请结算，提供全面的现场签证（监理、工程部经理签 推盘策略确定 产品策略
项目销售 研发 企划
企划：根据项目定位、市场状况和项目推广策略，对产品推广 排期和阶段性重点聚焦产品提出合理化建议
研发：根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点 综述、专业设计人员支持、负责讲解产品等
项目亮相前准备
销管：协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素制定
价格策略
价格体系及制作销控 项目销售
销管、运营
运营：提供售价
项目销售、研发部
企划 销售：参与项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广 效果的最大化
研发部：提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设 计人员的支持
推广策略
商业招商
商业策划 配合制定全程招商策略
招商策略：整合外部资源，根据项目销售需要，
制定项目全程招商策略
项目销售
销售：参与研究讨论广告公司的选择，参与沟通 企划 商业策划 广告公司寻找及确定
制作公司寻找及确定 企划
项目销售
策略公司寻找及确定
销售：策略公司的沟通，并进行相关的培训
企划 商业策划
销售：根据目标客户群的日常生活、行为习惯，选择和确定有
效的媒体形式，监控、反馈媒体实施的效果
项目销售
媒介公司寻找及确定
企划 商业策划
确定外部资源
活动公司寻找及确定
项目销售
企划
销售：活动公司的沟通，各个阶段活动组织的配合协调，活动
过程的实时关注，反馈调整后期活动营销的内容
项目名称、组团名称
项目销售 研发
项目核心推广理念确定 项目销售 研发
项目推广定位确定
研发：根据对产品的理解提出合理建议。

销售：根据对市场客户的理解提出合理建议。

SLOGON 确定 项目销售 企划 企划 企划 logo 确定
销售部 销售：参与项目核心识别系统的讨论和确定
项目核心识别系统确定
VI 系统及延展方案确定
销售部
企划 企划部
销管：提供相关政策培训
亮相前项目知识培训
建筑知识，楼盘背景，项目卖点综述，竞争对手 比较，付款方式，法律手续，销售技巧等方面的
综合系统培训。

法务：提供相关政策培训及统一口径的法律审查
研发：提供建筑设计单位、景观设计公司、建筑风格、各项控 规指标、交工标准、户型卖点资料、全部图纸等
工程：提供施工材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住
项目销售 销管 法务 研发
工程
时间、交工标准等资料
企划部
外卖场 销售道具制作
房展示中心
分卖场设立
为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品 企划：提供外卖场设计、包装方案并协助完成包装，卖场相关 研发部
企划部 研发：提供各单体户型图和楼层平面图、小区摆位图等 现场房型手册（亮相版） 工程、财务、项目销售、运营
堡垒、工地围档、吊旗、道旗、形象墙、指示 牌、资料架、展示架）
企划 商业策划
销售：提出装饰及指引系统的合理化建议
修和项目指引系统的施工
运营：核算售楼处装修成本，进行合同审批和付款工作 财务：提供装修及包装所需资金支持
售楼处装修装饰及售楼处内外部指引包装（精神 工程：组织招标确定施工单位，协助企划部进行售楼处内部装 样板间及样板环境指示说明系统
销售：协商决定样板间建造的具体户型 研发：提供样板间户型的详细房型图和尺寸
工程：组织招标确定施工单位并施工，组织样板间施工和节点 支持
运营：样板间装修成本核算及合同审批工作 财务：提供装修及包装所需资金支持
工程 营
研发 财务、项目销售、运 企划 商业策划
销售道具准备
沙盘（概念）、户型单体模型
研发：提供项目整体规划方案和单体户型图，支持企划部制作 概念沙盘和单体沙盘
销售：与企划部协商，选定概念沙盘的方案及单体沙盘的户型 选择
研发、项目销售
企划 商业策划
销售：各种印刷类销售道具制作的确定
研发：项目研发设计方面资料的提供，如平面规划图、景观规
入市前印刷品的设计、制作（概念楼书、房型 图、DM 单、宣传海报等）
划图、房型图、人行系统、车行系统等 工程：提供工程进度及交工标准，施工材料、施工工艺等相关
企划 商业策划
研发 工程项目 销售 法务
方面的资料
法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核
企划 商业策划 项目周边主要道路设置醒目指示系统
企划 商业策划 （意向）派筹卡及纪念礼品 车管部
车管部：提供看房车及司机 配备看房车及看房车的包装
企划 进行联动单位的培训和包装
企划：提供重点联动单位的包装，相关销售道具的制作 销售部（客资组） 企划
联动工作的准备
商业体系 法务：合同的谈判以及审核 法务
意向商家签约 进驻意向书 项目形象表情、主题、创意表现确定 项目销售
项目亮相细化方案确定 项目销售
确定项目亮相方案 项目销售
项目亮相媒体确定 项目销售部：参与讨论，提出建设性意见 企划 企划 企划 项目亮相
项目形象出街，媒介组合应用（户外、报纸、电
视、电台、车体、电梯）
法务：相关印刷文件的法律审核以及合同的审核
企划 法务
项目亮相
新闻媒体新闻信息亮相
新闻中心：通过媒体扩大宣传信息
企划
新闻中心
研发 项目销售
研发：项目研发设计资料、研发设计专业人士的支持
户接待，活动的协同组织等
亮相庆典活动及产品推介会的宣传和安排
销售：项目亮相各项工作的配合开展，电话接听解答，现场客 企划 商业策划 销售管理部 研发
项目销售 研发：提供房型本册、技术支持 销管：提供房号及面积表 房型、房号及面积对照表
销控
销管部 销售内部资料
研发 工程
项目销售 研发、工程：配合解释、解决客户提出的研发及工程问题
客户接待、客户问题汇总及反馈 销售管理部 外卖场
外卖场：意向客户推荐，客户关系维护
项目销售 系维护
客户积累 意向卡销售，客户梳理，意向销控制定，客户关 销管：意向卡销售的组织工作 法务 工程 项目销售 开发 运营
研发部 销售、工程、开发、运营：讨论并确定项目交工标准 法务：法律风险提示。

交工标准确定
项目销售
运营
价格体系确定
运营：牵头制定项目考核指标体系，提供项目经济指标要求
格体系。

销售：对不同组团、不同楼座、不同楼层和户型制定合理的价 销售管理部 销售管理部
研发 房型附图
研发：提供所有房型的房型附图 销售管理部
法务 工程 研发
交工标准
研发：提供已确定的交工标准
法务：交工标准中法律风险的提示和规避。

工程：审核合同中的交楼时间及交工标准
销售管理部 研发 小区摆位
研发：负责提供最终版的总平面图
销售管理部
法务
合同、附加协议等文本审查确定
法务：商品房合同、附加协议、补充协议等文本的审查确定
项目开盘前准备
开盘前销售道具准备 现场房型手册深化版及最终版 研发
研发：提供深化版房型图手册及逐步落实形成最终房型图手册 企划、商业策划 合同准备
楼书，宣传海报、折页，物业管理公约
研发：协助制作楼书、折页等，提供技术支持 物业公司：提供物业管理公约
企划、商业策划
研发、物业公司
活动形式（演出 说明会
发布会）
与会人员（演艺名人 专家学者）
告知途径（报广 海报 门票 DM 单）
项目销售 工程 研发
企划、商业策划 研发：提供项目详细的房型图，提供技术支持 销售：协助销管制定项目楼房的价格体系 工程：提供工程进度及交工标准
购房须知，房型图，详细价格表
企划、商业策划
售楼处内外展示道具的统一更换（道旗、吊旗、
背板等）
研发
研发：提供项目总规划平面图，协助企划制作沙盘，提供图纸
和技术支持
沙盘（细化景观及外檐）
企划、商业策划
研发
样板间、样板环境的指示系统的数据更新 企划、商业策划
研发：负责提供样板环境图纸和技术支持
销控表及销控贴，认购书，合同袋 销售管理部
销管：协助企划制作销控表、认购书、合同袋等相关销售用具 企划、商业策划
户外媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深
化）
企划、商业策划
报纸媒体发布（项目形象及核心理念锻造与深
化）
企划、商业策划
企划、商业策划 小众媒体及创新媒体发布（项目形象及核心理念
锻造与深化）
项目形象的提升及深化
媒介组合应用（户外、报纸、电视、电台、车
体、电梯）
开盘信息告知 企划、商业策划
财务中心
销售管理部
财务中心：提供银行
银行大协议的签订
开盘 企划商业策划 销售：开盘庆典活动的组织配合，最大化接待、积累客户 物业：积极为开盘庆典活动提供人力物力支持
项目销售 物业
开盘庆典活动 财务 项目销售
财务：收取定金、购房款
签署
销售：签订购房协议，进行客户关系维护，协助合同、文件的 销售管理部
明确合理流程，接待、回访、邀约客户,完成客户
转协议、转合同工作
客户转化
销管部
项目销售
销售：按照每月考核指标定时定额完成销售量，为回款落实提
供支撑
开盘
回款落实
销售管理部
根据公司资金情况与项目进程，进行月度指标分
解与调整
日常销售
月度指标分解
企划：阶段性项目推广总结，根据库存产品现状，合理安排推
来电客户分析、来访客户分析、成交客户分析、 广节奏和推广方向
产品分析、聚焦销售重点
未成交客户分析、滞销产品分析、、竞争项目动 销管：根据库存产品现状和考核指标要求，和销售协商调整价 态关注，对项目所处销售阶段进行准确判断和适 格体系，聚焦重点产品的销售 时调整
外卖场：协助项目销售进行产品、客户分析，根据聚焦销售重
项目销售部
企划部，销管部
点推荐可成交客户
销售体系
根据财务指标，产品情况，客户情况，制定月度
的推广策略、销售策略和重大节点
月度操作手册制定 运营部、项目销售
销售管理部 运营：阶段性考核指标调整；动态调整项目售价，实现项目利
润最大化
销售：根据阶段性产品销售情况和库存产品现状，沟通协调销
管调整价格体系 定期进行价格测算，与销售沟通，根据库存产品 和聚焦销售的重点及市场形势变化，调整项目价
格，实现项目利润最大化
价格监控及调整
报纸媒体：树立项目形象，宣泄产品卖点
项目销售
企划商业策划
销售：协同企划对于项目形象和阶段性产品宣泄点进行沟通，
确定报广内容
户外媒体：强化项目形象，聚焦重大节点 企划商业策划
项目销售
销售：结合阶段性考核指标和项目销售情况，确定阶段性节点
的设置和媒体宣传
营销活动：维系老客户促进老带新，制造新闻热
点烘托项目人气
项目销售
企划商业策划
销售：协助企划进行主题营销活动的组织和配合工作
客户中心：通过公益性活动强化客户品牌忠诚
度，加强项目口碑传播效应
项目销售
销售：通过与企划部的沟通交流，创新性的组织公益性活动，
点 强化客户忠诚和树立顺驰品牌美誉度，逐渐形成项目的独特卖 企划商业策划
月度推广计划执行
销售道具支持：楼书、客户通讯、生活手册折
页、道旗、吊旗
销售：协同企划制作各种销售道具
项目销售
企划商业策划
客户资源利用大客户，社区活动，置业推荐，物
业推荐等工作带来大批意向客户
企划部
项目销售部 企划：提供 DM 单，海报、楼书、单体沙盘等销售道具支持
外卖场客户到访
销售本部
企划部
企划：外卖场销售道具的及时制作和补充，路演活动的组织开
展
项目销售现场利用电话回访老客户，并进行客户
接待成交工作
项目销售部
客户到访及接待成交工作
通过日常培训，提高销售人员的接待水平，现场
通过电话回访，邀约客户到访促成成交
项目销售部。