第八章 旧房的增层和改造

4．增层设计中的问题及其对策 增层不能盲目进行，必须认真设计，保证安全合理，否则 易造成工程事故，轻者房屋开裂、倾斜，重者发生倒塌，造 成生命财产的重大损失。 增层设计中，如考虑不周可能发生以下6项问题： 1)横墙间距过大。当旧房为弹性方案多层砖房时，如未增 加抗震横墙，会造成横墙间距过大；纵墙承重的砖房，增层 后若不加横墙，也会造成横墙间距过大；在顶层设置大会议 室等空旷房间，会出现同样的问题。 2)增层后房屋的高宽比过大。特别是一些单外廊式办公、 教学楼等，加层后高宽比增大，可能超过规范的规定。 3)增设的构造柱无可靠锚固。增层时，仅将构造柱与旧房 顶层圈梁相连，造成加而不固。 4)增层结构方案传力不明确。

对于住宅、宿舍、办公楼等类砖混结构房屋， 若增层层数不多，应首先考虑采用直接增层法，且 不论平屋顶或坡屋顶房屋，都可以采用。对平屋顶 房屋，利用原有基础、墙体，拆除屋面防水层，加 砌墙体，铺筑楼面、屋面，进行内外装修和水电安 装；对坡屋顶房屋，拆除屋顶更换成楼面，加砌墙 体，再做楼面或屋面，进行装修和水电安装。

8．2．2 旧房增层设计

1．设计原则 增层设计是增层工程的关键，不能无证设计、盲目增层。 设计时，应遵循下列原则： 1)充分发挥原有结构(包括地基、基础)的承载力，考虑旧 房及新加房屋结构的各种不利因素，确保增层后的结构安全。 2)增层与改造结构应有明确的计算简图，处理好新旧结构 的受力、连接的协调工作。 3)增层(改造)应与抗震加固结合，协调好新旧结构的抗震 能力及关系，保证地震时的结构安全。 4)增层与改造相结合，完善旧房的使用功能和设施，提高 使用标准(如增设厕 所、阳台等)，改善建筑立面，力求协调、新颖和美观。 5)尽可能做到增层施工时旧房不间断使用，增层施工期尽 量短。


8．1．1 旧房增层、改造的确定
对旧建筑物是否增层或改造，应根据其建造年代、破损 程度、结构情况、建筑物重要程度及使用要求等情况作出判 断。通常，对于建造年限不长、结构现状良好的房屋增加二 三层是较合理经济的，通过外加框架多增几层也是可行的。 相反，对于一些临时性、半永久性或严重破损、无利用价值 的房屋，不应增层或改造而应拆除重建。对于某些增层或改 造后会影响城市规划的建筑物，更不应轻易增层或改造。 增层、改造的确定，不能仅从扩大使用面积、节约用地 和投资方面出发，而应对旧房的增层、改造作可行性研究， 分析其经济效益、社会效益，然后作出决定



2．直接增层法的设计 直接增层法设计中，应重视以下4个方面，具体介绍如下。 (1)地基方面 在旧房上增层，首先应检查原有地基能否满足增层的需 要。不仅要验算增层荷载作用下地基的容许承载力，还要考 虑地基的沉降变形。这在软弱地基中是不可忽视的。 地基在长期荷载作用下，容许承载力的提高可粗略地按 前面所述的方法估计。也可按应力比方法确定，即地基土在 预压后的容许承载力等于地基土预压前的容许承载力与提高 系数K的乘积。提高系数K可根据加层前后基底应力之比(p1 ／p2)参照表8．1选用。 根据上部结构与地基基础共同作用的原理，由于增层减 少了房屋的长高比，相对增加了它的空间刚度，增强了上部 结构抵抗不均匀沉降的能力，因而也提高了地基承载力。这 可用空间刚度系数K1来考虑。对于一般砖混结构和框架结 构的民用建筑，K1可参照表8．2选用。
8．2 旧房增层方法及设计





8．2．1 旧房增层的方法 增层应在旧房主体结构良好、地基基础有一定潜力或具备 加固处理的前提条件下进行。增层的方法有两种，一是在旧 房上直接增层，二是采用外套框架结构增层。 1．直接增层法 直接增层法是指对旧房进行适当处理后，在其上部直接增 层的方法。直接增层法适用于地基、基础和墙体的承载力均 有潜力可挖，并有允许增层的安全储备的情况。这种方法增 加的层数一般为1～3层。 旧房的地基由于长期的压实，承载力有较大的提高。如沙 性土、黏性土，一般情况下，建造时间为5—10年的可提高5 ％一20％；建造时间为15～25年的可提高15％～30％；建 造时间为25—35年的可提高30％～45％；建造时间为35～ 50年的可提高40％一50％。因此，在某些情况下，采用直 接加层法时，可不对地基进行处理。

3．外套框架结构增层法的设计 外套框架结构与旧房关系不大，其基础也不与旧房基础 发生关系，因此外套框架结构增层法的设计基本不受旧房的 牵制。外套框架结构增层设计有两种方案：一种是底层较高 的多层框架，各层框架梁只承受本层的荷载；另一种是单层 单跨的门式刚架，在上面砌多层砖房，这种方案的外套框架 梁截面较高大。如在地震区作外套框架结构增层设计，一定 要进行抗震计算，还需有可靠的构造措施，以保证建筑物的 整体性。为此，可在底层增加钢筋混凝土剪力墙，或改底层 纯框架结构为框剪结构，外套框架的第一层楼板必须现浇， 基础也必须采用桩基础。




(3)上部结构方面 1)调整结构受力体系及承重方式。如旧房为横墙承重，增 层部分可改作纵墙 承重；旧房为纵墙承重，增层部分应增设横墙承重；或者旧 房为纵横墙承重，增层部分仅由横墙或纵墙承重。 2)减轻上部结构自重。应尽量减轻增层部分结构的自重， 如承重墙可采用多 孔空心砖，非承重墙可采用石膏板、加气混凝土砌块等轻质 材料；屋面结构可采用木屋架或轻钢屋架承重体系；楼面结 构可采用陶粒混凝土结构或加气混凝土板。 3)验算墙体的承载力和稳定性。由于旧房使用年代久，砌 体强度下降，如建造年代在30年以上，增层验算时，上部结 构的砌体强度应降低10％～20％，作为增层房屋的安全储备； 当砌体强度不足时，应采用墙两面加钢筋网水泥砂浆等办法 加固。


有必要增层、改造的旧房，在设计、施工前，要对其各种 情况作较全面的调查了解。主要的勘测、调查研究内容有以 下4项： 1)上部结构调查，包括结构体系、荷载分析、受力状况、 安全鉴定和使用及损坏情况。 2)基础调查，包括基础类型、材料，基础实际尺寸、埋深 以及基础破损情况。 3)场地勘测，包括工程地质、水文地质、邻近建筑物状况 的勘测。 4)了解旧建筑物的设计、施工单位，设计、施工、竣工日 期，竣工验收资料等。
第八章 旧房的增层和改造
随着建筑业的发展，旧房的增层和 改造将成为城市建设的一个重要方面。 本章主要介绍了旧房增层、改造的程序， 设计方法，注意事项及构造措施等。
8．1 概述

我国人口众多，人均占有土地量相对较少。改革开放以 来，随着城市建设规模的进一步扩大，节约用地的问题日益 被人们重视。房屋建成投入使用后，其寿命、功能将逐步下 降。一些低层(1～3层)房屋，占地面积大，土地利用率低； 早期建成的住宅，条件简陋、设施不全；工业厂房不适应现 代工业生产工艺和设备的要求。旧房增层可以增加建筑物使 用面积，如在3层的房屋上增加2层，面积约增加60％。通 过对工业和民用建筑的改造，使其完善功能，满足使用要求。 因此，不论现在还是将来，旧房的增层与改造是建筑业所面 临的现实问题。



(4)增层房屋的构造措施 1)增层房屋应层层设置钢筋混凝土圈梁，以提高其整体性 和空间刚度，使增 层部分新增荷载均匀传到原建筑物上，防止增层后产生不均 匀沉降。圈梁应沿内外墙设置，必要时，结合抗震要求增设 构造柱。 2)提高砌体的砂浆标号，以保证砌体牢固连接。增层部分 砌体砂浆标号应不低于M5；砌体转角处宜设拉结钢筋。 3)承重墙上的门窗洞口，应上下对齐，以利于结构受力明 确和建筑立面的协调统一。 直接增层法主要应用于砖混结构，也可应用于框架结构。 当在框架结构上直接增层时，梁柱截面是否增大，应由承载 力计算和刚度要求确定。同时，还要在新旧柱子接头处和框 架梁柱交接处增加附加纵筋和加密箍筋。在顶层框架梁中， 梁的上部和下部至少各有2根钢筋贯通。钢筋搭接长度应满 足规范要求，以防止梁柱拉裂。

(2)基础方面

当设计时利用了地基允许承载力的提高值时，应 对基础自身的承载力和刚度进行验算。若旧房基础 为砖基础，砖的强度等级不应低于MU7．5，砂浆 不应低于M2．5，宽高比不小于1：1．5。若为混 凝土基础，除宽高比应符合规范限值外，还应注意 作抗剪强度验算。若为钢筋混凝土条形基础，则应 验算底板及基础梁的配筋，并进行抗冲切和抗剪强 度验算。房增层、改造工程的工作程序大致如下： 工程情况调查(上部结构状况、地基、基础、 临近建筑物、使用情况等)一鉴定单位提出增 层、改造可行性报告一增层改造设计一选择 优化施工方案一施工一竣工验收。
8．1．2



增层改造工程程序中，设计的前期工作十分重要。只有 对基础和上部结构各部位现状进行调查和技术鉴定，加上必 要的结构计算，才能得出旧房是否可增层改造的综合性意见 及可行性报告。技术鉴定应注意以下6个方面： 1)地基基础方面。地基土层分布及土质类别情况；原设计 地基承载力及承载力可能增长的情况；基础类型、尺寸、埋 深、材料及现状；地下水位变化情况等。 2)建筑物的平面、剖面及结构布置的描述与评述，并对使 用情况及现状作出评价。 3)墙、梁、柱等有无明显损坏或裂缝，主体结构的尺寸、 材料、砌体、砂浆强度，结构构件连接情况等。 4)女儿墙、山墙、内墙、隔墙、楼梯等其他部件的现状及 评价。 · 5)邻近建筑物的情况(建筑物高度、基础埋深等)。 6)根据作用的实际荷载及构造的实际情况，进行内力分析， 并对上部结构及构件以及地基基础进行验算。 技术鉴定后就可进行增层、改造设计。设计的重点是处 理好地基和基础及结构设计，并注意新旧建筑物各部位的连 接。



5)增层设计时对地基承载力评价不确切。有些旧房在使 用过程中，因场地排水不畅，土壤软化，承载力不仅没有提 高反而降低，若错误地按承载力提高进行处理，势必造成房 屋开裂、甚至倒塌。 6)外套框架与旧房之间联系处理不当。外套框架与旧房 之间的处理，一种是有可靠的连接，使其成为整体；另一种 是使它们完全脱开，留出抗震缝。如果增层工程的外套框架 与旧房似连非连，则在地震时由于两者自振频率相差较大而 造成碰撞，导致旧房损坏或倒塌。 综上所述，建筑物的增层工程应选择正确的增层结构方 案，认真搞好结构计算，采取合理的构造措施，重视对地基 的补充勘察、评价和基础的加固，杜绝无证设计和盲目增层 改造，保证增层、改造工程的顺利实施。
2．外套框架增层法 当房屋的基础或墙体的承载力不大，或要求加高 的层数在3层或3层以上时，由于增加的荷载较大， 一般不宜用直接增层法，而应采用外套框架结构增 层法。 外套框架结构增层是一种与旧房联系较少，“另 搞一套”的增层方法。这种方法对增加层数限制较 少，只要原结构有相应的使用价值即可增层。增层 时，在旧房外围及上部另加外套框架梁柱，以承受 新增层的荷载。基础是另设的，由桩基础承受外套 框架梁、柱、墙等全部荷载。