长岛别墅前期物业服务实战培训

防爬刺设置
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采光井的隐形防盗网，联接至中心
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3楼平台相通，说服地产安装防爬网
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监控镜头分布合理； 关键镜头的确定； 固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择适当； 红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明； 控制中心的选址
减速坡、凸镜、斑马线、导向系统的前期介入
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一期油棕挡住商户视线，开放性 较差，商户意见大
二期乔木美观实用休闲，且对商 户视线和开放性无影响
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小区路灯、草坪灯等公共照明分片区、分种类、分路控制（如1路控制1、 3、5号灯，2路控制2、4、6号灯）便于以后故障时不影响小区照明；同时， 路灯的灯罩采用透明玻璃，以提高小区公共部分的照明亮度；
规
划
焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外
设
补偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、
计
出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施
阶
段
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焦点一：安防系统
安防系统 周界红处线报警系统 闭路监控系统 门禁系统 对讲系统 广播系统 巡更系统 车辆道闸系统 居家安防系统 物防设施
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焦点六 物业管理用房
v 管理用房装修时间：预留至少3个月，重视解决水电问题 ——确保入住后工作正常开展；
v 管理用房布局：“前店后厂”，“一站式服务”，集中 式分布
v 员工宿舍——难！痛苦! 影响大！ 】解决办法：
——通过管理用房富余解决； ——会所与管理用房对调解决； ——架空层解决，注意通风问题、产权纠纷及业主感受 ——地产提供商业用房解决 ——直接建一栋综合楼，最佳方案但实现很难（荣和山水 美地项目）
❖ 酒店式管理：设立门童，提供MORNING CALL,提行 李，代叫出租车、代洗衣服等时尚服务，并在大堂设 立商务中心，创造宾至如归的感觉。
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原因
v 地产项目开发的客户同质化问题 v 物业服务的同质化问题 v 物业管理前后期管理脱节问题 v 模式设计的地产销售促动问题
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门太低，外接商业，好看不实用
大树构成了新的攀爬危险源
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大堂\单元玻璃门地弹簧 前期是90度限位, 经常造成门敞开,门禁系统形成虚 设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无 限位地弹簧;
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第
需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
家和地方政策法规）
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焦点六 物业管理用房
开发商不重视，通过持续的沟通解决问题 以法规为依据：形成地产规划要点报政府部门批准 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规
没有规定的，开发商应按照项目总建筑面积千分之二比例 （不足50平方米的按50平方米计）向物业公司提供管理用房， 不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理 费测算时统筹考虑。 装修标准;不低于500元每平方米，由开发商支付
前期物业服务
新的成功 新的开始
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前期物业服务包含哪些阶段？
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第一阶段
第五阶段
调研 规划 设计 阶段
服
务
营 销
施 工
中
交
心付
（
新策 划 段项阶 目总建 设 阶 段体流程管 理 处 ）成图
半 年
内
立
至
交 付 长岛别墅前期物业服务实战培训
什么叫前期介入
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需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
焦点七、单车、摩托车停放点、公共洗手间 焦点八、其他个案，如水景、山体、商业布局与业态控
制，商业排污管直径、排烟、化粪池、灯箱设置，商 业导向及识别系统
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绿化带无排水沟，黄泥水外流
交付时已作好排水沟
前期介入
规划设计阶段
营销策划阶段
施工建设阶段
前期介入—— 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产 开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施 工建设、竣工验收等，就参与介入 。
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第一阶段
规划 设计
阶段
服
营 销施
务 中心
交
（管 付
工
理处）
策
成 立
半
划建
至年
v 销售承诺、图片、展板、提交报告资料等注意存档
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与客户相关文本的制定
v 前期物业管理合同 v 业主临时公约 v 与当地法规的融合
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物业管理费测算工作计划表
序号
表格名称
测算内容
1
小区情况表
小区所有与成本相关的数据

2
成本标准表
所有成本标准
3
安全管理费用表
v 内容填写的重要性
™ 填写错误
™ 不当承诺（突发事件为0、设备完好率100%等）
v 注意事项：
™ 物业管理费缴纳时间
™ 项目类型的全面性（会所、学校等）
™ 不同产权的车位的不同标准与收益分配
™ 利用公共部位与公共设施获得的经营收入按约定纳入维修基金
™ 附件中物业构成部分
v 两个问题：
™ 前期维修资金能否使用
设计 营 工
阶段 销
建 策设 划
阶 阶段 段
服交 务付
中 心
成半 立年
至
交内
付
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第二阶段：营销支持策划
销售承诺 营销支持 物业管理策划 物业管理模式
业主文件 管理费 创新设想 合同签订 服务标准
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物业管理方案策划
第 二 v 策划模式时，要考虑项目定位，并与营销策划相结合，并可作为卖点
营 销
“无人化管理”模式
智能化成熟的中高档物业
策
“个性化管理服务”模式 高档物业，富裕消费群体
划 阶
“同心圆计划”管理模式 多层、大型社区
段
“区域客户助理”管理模 多层、大型社区
式
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荔景大厦酒店式服务模式
❖ 荔景大厦酒店式管理模式
❖ 背景：
大厦96年入伙，为当时的高档商住楼，地处中心地带， 楼高30层，其中1－4层为商业，5－9层为写字楼， 10层以上为住宅，业主多为中高层白领。 有两个大堂：写字楼大堂和住宅大堂
设
交付
阶
内
新段项目阶总体流程图
段
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第一阶段：规划设计阶段
安全模式
员工宿舍 管理用房 垃圾中转站
照明交流设计
交通布局 安防、消防 整体布局
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规划设计阶段
第
v 需要关注的焦点问题——春眠不觉晓 处处闻啼鸟
一 阶 段 ：
武器： 形成项目的 物业管理设计要点 依据： 政策法规、项目特点、业主关注焦点 注意： 跟进方法、时机、手段、介入质量
v 签订时间：
™ 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成（各地 法规不同）；
™ 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》 之前完成；
v 备案：如当地法规规章政策有要求
v 与客户签订：
™ 以销售合同 附件方式（不鼓励）
™ 以补充条款方式：摘要有关业主权利义务重要条款
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前期物业管理合同
销售支持与销售承诺规范
v 营销支持：
™ 在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时，需要物业 管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售 包装设计内容的要求
v 销售人员培训
™ 物业管理常识及物业的品牌优势
™ 项目物业管理服务特色
™ 销售过程中物业管理相关注意事项（违章承诺、配套承诺、 服务承诺等）
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对生长茂盛,郁蔽性强的乔木,要充分考虑种植密度,在树底下种植一些较耐 阴的植物,不要铺设草皮
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接线盒：草坪内有一些接线盒， 是竖起装，易被人踩坏和绊脚；
改为平接埋地，并封蜡防水，既 美观又实用
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采光井:前期做法是种植绿化,由于此 处阴森,绿化非常难生长,且需经常施 肥浇水,造成此处不但绿化生长不好, 同时,要大量投入人力物力养护,且易 滋生蚊虫,顾客也经常投诉
人员配置\材料费用\设备配置
4
清洁管理费用表
人员配置\材料费用\设备配置
5
绿化管理费用表
人员配置\材料费用\设备配置
6
设备管理费用表
人员配置\材料费用\设备配置
7
设施管理费用表
人员配置\材料费用\设备配置
8
公用电费表
用电器\功率\运行时间
9
公用水费表
用水设备\功率\运行时间
暖气费用表
10
客户服务费用表
人员配置\材料费用\设备配置
11
人事行政后勤费用表 人员配置\材料费用\设备配置
12
经营性收支预算表 收入\支出\节余
13
人工费用汇总表
因人工成本占比重较高,参考用
14
折旧费用表
15
管理费测算总表
责任人 完成时间 审核人 完成时间 长岛别墅前期物业服务实战培训
前期物业管理合同
v 签订主体：开发商与物业公司签订。
™ 违约金物业是否有权减免
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业主临时公约
v 内容：
™ 约定业主之间共同遵守的规定，不应包括物业公司或开 发商的权利义务。
™ 性质为业主的承诺，而非业主与物业公司或开发商或三 者之间的协议
v 明示：
™ 由开发商在物业销售现场与销售合同一起向物业买受人 明示，并予以说明。
v 签订：
™ 时间：开发商在与业主签订房屋买卖合同时，应当要求 业主对遵守业主临时公约予以书面承诺。
™ 主体：业主单方签确认函即可，物业公司或开发商不应 当签字/盖章或作其他承诺。
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™ 与物业管理方案中的安防体系相适应
™ 必须坚持的内容：
v 周边围墙及朝向区外一楼业主围栏 的红外报警系统
v 主出入口及车场出入口的闭路监控 系统
v 断电后电控门禁系统的开启
™ 考虑资源的合理利用（探头与围合红外， 滚动开发项目的技防设施前置利用）
™ 组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度
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一
阶
焦点二、交通布局——业主关注人车分流，特别是规划
段
有学校的路段 ；开放与封闭的协调；防范车辆乱停
：
放的设施
规
划
• 大门的设置考虑成本
设 计 阶 段
• 停车场的集中分布 • 标识问题 • 高峰期车辆流量
• 开放式小区车辆的控制
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焦点二 道路交通系统
可移动止车石：控制主要车道乱停车，
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需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨 早作功夫
第
一 焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的方便，多路控制，
阶
商铺单独控制
段
： 规 焦点四、垃圾中转站及垃圾捅平面布置
划
垃圾捅的实用性
设
计 阶
焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”要求
段
焦点六、管理用房、员工宿舍、社区配套用房（关注国
v 物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期成本低
安 ——围墙：围栏比照表示意
防 介 ——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气管箱等 入 ——出入口 侧 ——组团封闭
重 点
v 技防设施——分布合理，非多多益善 关键镜头的确定
v 人防优化、沙盘推演
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采光井等重要部位安装防爬设施
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后期改造成硬化后,即减少蚊虫的 滋生,也减少成本投入,顾客也满 意，改造时无反对意见。
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v 各组经验分享 请各组举出一个规划设计阶段介入的典型案列 （成功或失败），与大家一起分享。 讨论5分钟，各组发言3－5分钟
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新项目总体流程图
第二阶段
规划
施
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施工阶段已经完成少量变更
物业补硬化，效果总差一点
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垃圾桶：大、盖、留缝排臭、 有烟灰缸，底部要硬化
左边为施工阶段作好，右边为物 业后期硬化。 假如一次成型？
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与设计部门对接，后期增加了安全隔离装置
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阶 段 项目规划定位
： 营 项目环境特点
销 支
客户群体特征与服务需求
持
策
划
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模式设计
v 调研 v 分析 v 构想 v 概念 v 内容
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模式设计
第 三
模式
大致适用物业
阶
“共管模式”
段
：
“酒店式”管理模式
两个以上（含两个）业主的物业 中高档高层物业，白领消费群体
长岛别墅前期物业服务 实战培训
2020/12/22
长岛别墅前期物业服务实战培训
准
v 假设我们刚刚受命组成一个管理团队去
备
接管某项目
迎
接 挑
v 磨刀不误砍材工
战
v 前人植树，后人乘凉
……
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v 接管新盘 v 你最需要掌握的是什么？
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