2017土地估价师实务：利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理考前冲刺

2017 土地估价师实务：利用收益还原法评估承租土地使用
权价格的原理考前冲刺
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）
1、下列收益还原法的基本公式中，土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式为（）。

A．P=
B．P=
C．P=
D．P=
2、开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过（）年。

A．30
B．25
C．50
D．70
3、某城市的一企业使用土地面积为10 000 ，经税务机关核定其税额为5 元／，其年应纳的土地使用税为元。

A：5000
B：50 000
C：2000
D：20 000
E: 土地
4、有一宗土地，具有30 年使用年期的地价是50 元／平方米，土地还原利率取6％，假设该宗土地的使用年期是50 年，其地价是元／平方米，土地还原利率取6％。

A: 57．3
B: 43．7
C: 83．3
D: 30．0
E:时间因素
5、2009 年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。

根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，__才能够评估出估价对象客观潜在的价格。

A .市场比较法
B. 成本法
C. 收益还原法
D. 剩余法
6、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900 万元，在居住用途下的评估结果为1100 万元．城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。

【2004 年考试真题】
A：900
B：1000
C：1100
D：2000
E:时间因素
7、成本逼近法主要适用于的估价。

A :商业用地
B:住宅用地
C:写字楼用地
D:工业用地或新增建设用地
E:国家实行土地估价师资格认证制度
8、根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000 万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为万元。

【2004 年考试真题】
A: 980
B: 1000
C: 1002
D: 1020
E:时间因素
9、国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》提出了被征地农民的安置途径，其中不包括__。

A .农业生产安置
B. 重新择业安置
C. 人股分红安置
D. 征后留地安置
10、按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于的基础上，确定其成交地价。

A :基准地价
B:标定地价
C:政府最低限价
D:宗地评估价
E:时间因素
11、由因素中的不同水平造成观察值之间存在差异的，称为误差。

A :组内
B:随机
C:组间
D:系统
E:合法性
12、在国有企业改制为股份公司的资产评估中，若资产评估价值大于原资产账面价值，差额应.【2006 年考试真题】
A:冲减资本公积
B:计提资产减值准备
C:冲减盈余公积
D:计人当期营业外收入
E: 土地
13、对商品房面积测绘，一般要求精度达到级。

A: 一
B：二
C:三
D:四
E: 土地
14、全国土地日为每年的__
A．6 月25 日
B. 7月25日
C. 8月25日
D. 9月25日
15、某地甲公司获准征用耕地后，两年内未使用，当地耕地占用税税额为5 元／平方米，按照有关规定应向甲公司加征耕地占用税税额为元／平方米．【2006 年考试真题】
A: 8
B: 12
C: 15
D: 20
E: 土地
16、农民集体所有的土地，由（）登记造册，核发证书，确认所有权。

A •乡政府
B. 县级人民政府
C. 省级人民政府
D. 省国土资源厅
17、土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终取决于（）。

A. 市场资料 
B. 土地交易双方 
C. 土地估价师 
D .土地供求状况
18、农业资本有机构成__社会平均资本有机构成是绝对地租形成的条件。

A .低于
B. 高于
C. 等于
D. 不低于
19、采用三阶段设计形式的工程建设项目，在，随着设计内容的深化，可能会发现工程项目的建设规模、结构、设备类型和数量上有变化，设计单位必须根据变化对初步设计总概算进行修正，完成修正总概算.【2002年考试真题】
A:技术设计阶段
B:技术论证阶段
C:施工图设计阶段
D:施工设计阶段
E: 土地
20、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为。

A: 50 〜100
B: 60〜120
C：70〜140
D：80〜160
E: 土地
21、《土地复垦规定》规定，耕地的损失补偿费，以实际造成破产__为计算标准，由企业和个人按照各年造成的实际损失逐年支付相应的损失补偿费。

A .以前两年平均年产量
B. 以前三年平均年产量
C. 以前五年平均年产量
D. 以前八年平均年产量
22、一般来说，城镇土地开发规划主要内容包括__。

A. 编制土地开发规划方案
B. 土地开发的可行性论证
C. 开发区的总体布局与功能分区
D. 小区规划设计
E. 土地勘测调查和社会经济情况的调查
23、关于绝对地租描述，下列选项中不正确的是。

【2008年考试真题】
A :绝对地租是平均利润的一部分
B:绝对地租是农产品市场价格高于生产价格的余额
C:绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值
D: 土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因
E ：时间因素
24、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于。

A :存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离
B:在任何社会制度下都存在地租
C:存在着国家所有和集体所有两种所有制形式
D: 土地是重要的生产要素
E ：时间因素
25、市场比较法中正确的估价程序是：。

A :①确定修正项目；②评估比较案例价格；③比较期日修正；④评估待估宗地价格B:①确定比较案例；②收集资料；③评估待估宗地价格；④价格修正
C:①评估比较案例价格；②收集资料；③确定修正项目；④评估待估宗地价格
D:①搜集交易案例；②选择交易案例；③比较期日修正；④计算比准价格
E ：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有 1 个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）
1、下列情况中，可以减免城镇土地使用税的是.【2008年考试真题】
A :市政街道、广场、绿化地带等公共用地
B:用作建设经济适用房的土地
C:直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
D:由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
E:宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
2、《征用土地公告办法》规定，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起__个工作日内向有关市、县人民政府土地行政主管部门提出。

A．10
B．30
C．45
D．60
3、采用基准地价系数修正法评估宗地价格时，需要收集所在城镇基准地价评估成果，包括。

A :基准地价表
B:基准地价成果图件
C:基准地价因素修正系数表
D:基准地价评估方案
E:基准地价成果应用说明
4、土地估价行业协会的职能有。

A :负责会员的管理及组织联络，维护会员的合法权益，反映会员的意见和要求，协调行业内外关系
B:组织土地估价理论、方法和政策的研究与交流，制订协会土地估价技术指南C:协同行政主管部门，组织开展对土地评估机构和执业人员执业质量的监督检查，并按有关程序对违反土地评估行业执业准则和职业道德准则的协会会员进行相应处理或处罚D:受理土地估价业务活动中发生纠纷的调解和裁定
E:负责组织全国土地估价师考试
5、根据《中华人民共和国担保法》的规定，等不能作为保证人。

【2004年考试真题】
A :企业
B:企业法人的分支机构
C:公立医院
D: 土地估价师协会
E:先规划后建设
6、根据地下水的成因和埋藏条件划分，具有城市用水意义的地下水是．【2004
年考试真题】
A :上层滞水
B:潜水
C:承压水
D:所有地下水
E:市政代征用地比例
7、从不同角度去认识和划分市场，从流通时序来看有。

A :批发市场
B:零售市场
C:现货市场
D:期货市场
E:商品市场
8、成本逼近法运用于既无收益又很少发生交易的土地估价，这类土地主要包括等。

A:公共建筑用地
B:空置住宅用地
C:公益设施用地
D:待出租空地
E:图书馆用地
9、《耕地占补平衡考核办法》规定，__负责全国耕地占补平衡的考核工作。

A •建设部
B •国土资源部
C.农业部
D ．矿产管理部
10、2006 年，某市政府拟征收100 亩耕地用于公路建设，按规定，在组卷报批前需经过__等程序。

A .二公告一登记
B. 告知、确认、依申请听证
C. 告知、听证、调整规划
D. 调查、登记、草签协议
11、下列土地符合免征土地使用税的包括。

A :国家机关、人民团体、军队自用的土地
B:由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
C:宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地
D:不直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
E:经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起，免缴土地使用税10〜20年
12、裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地;或表层为岩石、石砾，且其覆盖面积大于或等于__的土地。

A. 40%
B. 50%
C. 60%
D. 70%
13、《城市房地产管理法》规定，基准地价和标定地价要定期__。

A .公布
B. 审查
C. 更换
D. 上报
14、土地使用证上登记用途为工业，实际用途为对外营业的招待所，房产证登记用途为宾馆，目前所在区域的城市规划用途为商服、办公，如为补办出让评估该宗地价格，应设定用途为__。

A .工业
B.商服
C•办公
D•宾馆
15、基本农田保护责任书中的内容包括等。

【2008 年考试真题】
A :基本农田的面积、地块
B:各类有机质含量
C:基本农田的地力等级
D:当事人的权利与义务
E:奖励与处罚
16、世界各国实行的主要土地登记制度有。

【2007年考试真题】
A :权利登记制
B:契据登记制
C:科斯登记制
D:詹姆斯登记制
E:托仑斯登记制
17、下列关于土地使用权抵押的表述，正确的是。

[2008 年考试真题】
A :通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权可以抵押
B: 土地使用权抵押设定本身发生土地使用权转移
C: 土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押
D: 土地使用权人将土地抵押后，丧失转让权
E: 土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定
18、开发建筑成本费用不包括__。

A .直接工程费
B •间接工程费
C.建筑承包商利润
D ．专业费用
19、在选择或参考机器设备运杂费率表中的区间费率时，对于的设备应取费率的下限。

A:体积小
B:体积大
C:量轻价高
D:量重价低
E:运输不便
20、在进行城镇定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心的规模指数为100，区级中心的规模指数为50，小区级中心规模指数为20，市级中心、区级中心及小区级中心的功能分别为__。

A. 100、50、20
B. 50、30、20
C. 100、30、20
D. 59、29、12
21、构成建筑物价格的基本因素是__。

A .建材价格
B. 建筑物内部装修费用
C. 建筑工人的工资水准
D. 建筑物必要内部设施费用
E•建筑物面积
22、城市修建性详细规划涉及的主要内容有等。

A:建设条件分析及综合技术经济论证
B:根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计
C:对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析
D:确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线
E:建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图
23、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的实地核查工作应当与相结合。

A :土地开发整理项目的准备运作
B: 土地开发整理项目的竣工验收
C:地籍调查工作
D: 土地变更调查工作
E: 土地整理工作
24、国有土地使用权出让的方式包括。

A :协议出让
B:拍卖出让
C:招标出让
D:挂牌出让
E:划拨出让
25、土地分等定级是在特定目的下对土地的__属性进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

A •自然
B. 人文
C. 经济
D•社会
E•政治。