经济适用房存在的必要性调查报告

第一章引言
1.1研究背景
近年来，住宅商品的推陈出新对有支付能力的居民来说获得了更多的消费选择，提高了消费的质量和品味。

但是对于一些低收入者来说，消费这类住宅是有困难的。

在住宅商品化的过程中，他们没有经济能力在市场上买房或租房。

因此，国家陆续出台相关法令政策来维护消费者权利，努力解决中低收入者买房困难的突出问题。

一方面，购房及房地产开发政策得到了进一步的加强完善，例如购房贷款利率的适当调低，首次购房者的契税优惠，抑制房价过度上涨政策等等，积极地为中低收入消费者减少购房压力；另一方面，政府积极开发建设更多的经济适用房和保障性住房增加房源的供给，并且设定此类住房的购房“门槛”，为中低收入的消费者增加了更多的购房机遇。

但是，从时间的纬度来说，经济适用房从开始出现到现在的时间并不长，我国没有足够经验；从实施和建设情况看，相关的政策还不完善，有待进一步改进；实际能够提供的经济适用房的数量也不是很多，供求严重失衡；从实际效果看，取得的效果不是很明显，存在很多的问题，并没有真正的“经济”中低收入者。

所以，从实际效果与社会反馈情况来看，这次住房“革命”并未取得实质性的成功——收
获的效果并不明显，且存在很多实质性问题，并没有真正的“经济”中低收入者。

也由此引发了社会上对经济适用房是否应该继续存在必要性的广泛讨论。

因此我们对经济适用房展开社会调查，对它存在的种种问题进行调查探究，并对中低收入者的收入消费水平和他们对经济适用房的大多数意见和看法进行采集与整理，以此证明它是否有继续存在的必要性。

1.2研究的必要性与意义
1.2.1经济适用房存在的必要性
生存需要的理论角度来看
马斯洛的需要层次理论，分为五类：生理需要、安全需要、社会交往需要、尊重需要和自我实现的需要。

他认为；要尽可能在客观许可的情况下，针对不同的人对不同层次的需要的追求使其得到满足，只有这样才能解决现实社会的矛盾。

他指出生理需要，其中包括了食品、住宅等，是人类最原始最基本的需要，如果不能满足就会有生命危险。

因此，不论是政府还是社会团体，都应最大程度地满足个人低层次的需要，维护社会稳定，促进社会的全面发展。

家庭实际收支水平和消费水平的差异
图1.2.2--1工资水平统计
图1.2.2—2 2010居民消费涨幅跌度
2010居民消费价格涨幅跌度
1.5
2.7
2.4
2.8
3.1 2.9
3.3 3.5 3.6
4.4
5.1
4.6
1
2
3
4
5
6
1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月
月份
%
从收入水平来说，站在城市角度上：各个城市的收入水平不同（见上图 1.2.2—1）；站在不同单位集体的角度上:城乡集体单位与国有单位的差距也是非常之大。

从消费水平来说，站在城市的角度上:各个城市的工资不同，相应物物价水平不同，因而消费水平也必然存在着很大的差距；然而再站在时间的角度上，随着时间的推移，
物价一直呈上升趋势，人们的消费也在随之不断攀升（上图1.3.2—）。

从上面的两个图我们可以知道城市的人均工资水平差距还是很大的，全国范围的各个城市的人均工资超过全国人均工资的城市并没有几个，多数城市的收入水平并不是很高，大部分处于小于或者基本相等这个层面。

而今，“通货膨胀”也越发严重，各个商品价格都显著增高，人们的消费也随之呈明显的增长态势。

所以在收入不是很高，生活消费高的前提下，对于中低收入者买房的经济压力是很大的。

1.2.2对城市中低收入群体提供住宅消费保障，是政府维护社会稳定和发展的现实需要
由于中低收入群体的生活日益贫困化，同时也由于社会贫富差距不断扩大而造成的中低收入群体相对剥夺感的不断增强，使他们最先也最强烈地感受到了社会改革和社会发展的成本与代价；此外由于中低收入群体的经济承受力低、风险抵御力弱等原因，中低收入群体这一庞大的队伍中就蕴藏了巨大的社会风险隐患，极易于因“水桶效应”而成为社会动荡的“火药桶”。

现阶段我国一些地方发生中低收入群体集体上访、堵交通、围政府等事件就是一种社会聚合行为。

这种现象的不断出现，说明解决社会中低收入群体问题，事实上已经成了改革过程中不容回避的问题了。

他们的住宅消费问题在当前显得尤为重要。

居无定所更会让他们感到孤立和剥夺。

城市中低收入群体住宅消费问题如若不能得到有效的解决，则势必会影响我国的政治稳定和经济社会发展。

1.2.3是政府在公共政策制定中贯彻公正原则的必然要求
坚持社会公正原则，政府要在公共政策制定过程中贯彻公平的价值取向，对中低收入群体的利益提供支持和保护，避免使社会资源的分配进一步集聚于那些强势群体的手中。

而现代意义上的公正首先就表现在生存权、就业权、受教育权和社会保障权等基本权利。

忽视中低收入群体的基本权利，政府的公共政策制定就不可能公平、公正。

邓小平在谈到“先富”政策与“共富”政策的关系时也说：“我的一贯主张是，让一部分人、一部分地区先富起来，大原则是共同富裕。

一部分地区发展快一点，带动大部分地区，这是加速发展、达到共同富裕的捷径”。

1.2.4当前宏观调控需要经济适用房发挥调整供应结构和对商品房供给的“挤出效应”
在住宅市场上，每年的土地供应量有限，土地的供应量决定了住房的供应量。

在当前住房是有效投资的途径之一的前提下，房地产开发商和投资者都青睐于获利较大的住宅产品，而住宅市场中面积大的住房属于这类型的产品，所以单纯依靠市场本身的力量是没有办法调整近期的住房结构。

而通过经济适用的建设与供应确实政府规划和建设，受市场影响的程度较小，从而能够调整住宅的供应结构，进而稳定房价。

其次，经济适用房的建设和供应能够对完全商品房产生“挤出效应”。

由于近几年来经济适用房等保障性住房的供应缺
失，中低收入家庭被迫购买超出自己购买能力范围外的商品房，而由于这部分人的购买导致商品房的需求加大，从而导致价格不断上涨。

图1.2.2—2 2010年70大城市房屋及新建商品房销售价格变化
如上图，2010年房价在政府强力政策下和经济适用房的推出，控制住了房价直线上升，甚至在此影响下，房价略微有些下降。

如果加大经济适用房的供应，这样就可以解决一部分中低收入家庭的购房问题，产生对商品房的挤出和替代，这样有机会影响整个住宅市场的价格回归正常。

综上所述。

此次研究无论从理论还是现实角度，都具有相当的必要性。

第二章问卷调查与结果统计分析
2.1调查目的：
国家为了保证“居者有其屋”的社会目标的实现，针对城镇中低收入阶层推出了经济适用住房作为我国住房供应体系中的一个重要层次，经济适用住房政策实施以来，对解决了城市中低收入家庭的住房困难，抑制房价的过快上涨，都起到了一定的作用，并且对住房制度的改革起到了重要推动作用。

但是，随着经济适用房的发展出现了一些问题，比如供给对象失控，面积失控等。

因而很多人对经济适用房存在的必要性提出了质疑，认为该项措施早已背离了最初的目的，应该立刻停止。

因而，对于经济适用房是否继续存在的必要，我们展开了问卷调查。

我们从经济适用房政策实施过程中的绩效以及面临的各种社会问题，并探寻了导致政策失效的原因，并与国外实施经济适用房的一些措施和办法进行对比分析，论证经济适用房存在的必要性，进而分析解决经济适用房的主要存在问题的一些见解和方法，以求在此基础上切实增强经济适用房政策对中低收入者提供保障的效果。

2.2调查的基本情况：
调查时间：2011年1月13日---2011年3月8日
调查地点：调查地点主要集中在西安地区，同时上海、北京、陕西渭南、江苏徐州、苏州、南通、扬州等地均有实施调查。

调查对象：主要受调查人群为中低收入阶层，部分为在校大学生、待业人员以及高收入阶层。

调查方式：纸张调查问卷发放形式与网络问卷调查相结合；
各个组员了解所在地的楼盘价格
具体调查如下
网络资源：新浪网络调查：新浪调查----“经济适用房之惑”（/focus/jjsyf/index.html）我们自己的问卷调查：为了打破地域的限制，我们在网上使用“调查派”这个可以自己制作的网上问卷，我们将问卷发给各个亲戚朋友，并请亲戚朋友收到后转发我们的调查问卷，这样极大地扩大了调查的范围和调查对象。

我们以纸制问卷和网络问卷的形式，共发放了1000份，回收了798份，回收率为79.8%。

798个被调查者中，男性432，占54.1%名；女性366名，占45.9%。

其中18—25岁的187名，占23.4%；26-30岁的398名，占49.9%；30岁以上的占213名，占26.7%。

务工人员和待业人员312名，占39.1%；农民198名，占24.8%；公司职员56名，占7.0%；政府人员65名，占8.1%；学者、老师、研究人员73名，占9.1%；学生（本科、硕、博）94名，占11.9%。

我们的调查问卷的内容分为两个部分，第一部分是关于调查者的基本信息，第二部分是关于经济适用房而展开的问题。

寒假，各个组员回到自己所在地。

在各自的所在地：陕西渭南、江苏苏州、扬州、南通、徐州，我们实际观察部分楼盘价格，通过问询一些人和了解，获知当地经济适用房实际的价格等情况。

调查人员组成：
组长：邓兆芳
成员：高欢、刘祥宝、梁正飞、皮迎波
2.3调查结果统计分析：
对我们自己调查问卷的结果，我们进行了如下一些方面统计：调查对象收入和对经济适用房的了解情况（表一、表二）
表一：调查对象的收入情况
表二：调查对象对经济适用房的了解情况
调查对象对经济适用房的态度和看法（表三、表四、表五）
表三：调查对象对经济适用房的满意程度
表四：调查对象认为当前经济适用法存在问题
表五：调查对象对“经济适用房”对解决当前“买房难”问题的看法
调查中的中低收入者的实际需求（表六、表七）
表六：调查对象中的中低收入者想购置的经济适用房的面积大小
表七：调查对象中的中低收入者想购置的经济适用房的户型
从以上统计的结果看，我们所调查的对象大部分是收入是5万以下，即大多数是中低收入者，这样我们就调查中看出中低收入者的看法和实际的需求，也使得这次问卷调查的数据可信度，便于我们了解实际情况和存在主要问题，提出可行性解决办法。

虽然说，大部分的调查对象对经济适用房当前的现状不是很满意，认为它存在着一系列的的问题，但是对于经济适用房的未来前景大部分的人觉得它对房价是有影响的，也从另外一个层面说明，他们潜意识里认可经济适用房存在的必要。

而调查中的中低收入者（表六、表七），从调查结果看，他们对经济适用房的要求并不高，不需要像商品房那样，只需要经济适用，刚刚好可以让他们可以有个正常的生活环境就可以。

经济适用房建设主要就是为中低收入者解决住房问题，那就从他们以他们的实际需要为基础，建设出符合需要，能够负担的起的经济适用的房子。

第三章中外经济适用房制度的比较
3.1我国经济适用房制度的历史沿革与制度设计
3.1.1我国经济适用房制度的历史沿革
酝酿探索阶段(199l—1997)，经济适用房一词最早出现在20世纪90年代初。

启动发展阶段(1998—2004)，20世纪90年代中后期，国家启动了包括住房改革等一系列内需措施，我国的房地产行业开始起步。

该阶段，经济适用房开工面积和数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

徘徊转型阶段(2005—2006)，这一时期关于经济适用房的各种诟病开始逐渐暴露并引起广泛关注，一时间，其存废成了焦点。

例如户型过大、标准过高；寻租现象严重，富人抢占了穷人的福利；某种程度上冲击了市场上的商品房等等。

这些问题的出现使得经适房在怀疑中徘徊不前。

经济适用房的绝对投资额开始出现明显下降趋势。

政策加强阶段(2007一至今)，2007年8月，国务院相关部门对经济适用房进行了重新定位，将经济适用房由过去的政策性商品住房转变为保障性质的政策性住房，并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。

该阶段的主要特点是强调了经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接、经济适用住房购房人拥有有限产权，此外还用更多的细则限制了经济适用房用于投机。

3.1.2我国经济适用房的制度设计
建设标准：国家的政策是这样给它定义和规定的：第一，必须是60平方米的建筑面积及其以下，不超过60平方米。

居) N% |4销售对象：城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况
等符合市、县人民政府规定条件的家庭。

购买程序：凡购买经济适用房，须由职工所在单位（无固定职业者由户口所在地街道办事处）出具住房、收入情况调查和审查证明，由经济适用房项目建设单位进行审核，符合条件后方可购买。

销售价格：经济适用房销售的价格，按保本微利的原则确定。

房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

申请条件：
a.具有当地城镇户口；
b. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；
c.无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。

经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。

3.2发达国家住房保障制度的经验
从提供住房的理念上看，世界各国的住房保障制度可以分为两类：一类以美英日新加坡等国为代表，主要是为了解决住房短缺，提供“基本住宅”；另一类则以瑞典、加拿大、澳大利亚等福利国家为代表，其住房保障的着眼点在于提高住房条件，即提供“良好的住
房”。

下面是代表国家和地区的住房保障方案：
3.2.1新加坡：准商品房模式
新加坡是一个市场经济国家，但住宅的建设与分配并不完全通过市场来实现。

在住宅消费保障制度方面，政府干预和介入的政策很有本国特色。

新加坡的住宅体制是计划与市场相结合的典范。

它的特色主要体现在以下几个方面：
（1）政府提供住宅
对经济收入不同的家庭，实行不同的政策。

对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对中低收入家庭，实行准商品模式，由政府投资建造社会住宅，然后再按优惠条件出售。

梯级消费加上公积金支持的购买力使新加坡80%的居民购买了组屋居住。

图3.2.1新加坡居民住宅情况图
从这个比例看，居民住宅主要是由政府提供的，从而大大减少了家庭负担。

（2）实行住房公积金保障制度
公积金制度是新加坡于 1955 年建立的一项强制储蓄制度，由雇主和雇员共同缴纳，以解决雇员退休生活保障问题。

1968 年，新加坡政府为了解决中低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的部分作为首期付款之用，不足之数由每月交纳的公积金分期支付。

这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，从而极大地促进了低收入者购房的积极性。

该项规定最初只针对最低收入家庭，1975 年后政府才对中等收入家庭放开了限制。

公积金制度成为新加坡国民储蓄的主要组成部分，新加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。

（3）根据收入情况分级确定住房保证水平
分级提供公有住宅补贴要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。

在住宅短缺时期政府规定只有月收入不超过800 新元的家庭才有资格租住公用住宅。

政府对购房补贴也采用分级的办法。

例如，一室一套的，政府补贴 1/3；三室一套的，政府只补贴 5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加 5%的利润；五室一套的，政府按成本价加 15%的利润。

由于房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。

（4）公有住宅的合理配售政策
自 1968 年新加坡大力推行公共住宅出售政策以来，购房者日益增多，搞好公房配售，让购房者觉得合理公平，成为房屋开发局的重要课题。

起初，政府采用登记配售，以登记的先后顺序出售，后来改为定购制度。

每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人就进行抽签，中签后经过购房审查交付订金，后随即签订购房合同，并
交付房价的首付款。

一般等两年多就可以住上新房。

这种办法缩小了各地区、各类型住宅的供求差距。

3.2.2澳大利亚：低收入群体住宅消费保障
澳大利亚是一个福利制度非常完善的国家，联邦政府和州政府签订住宅协议，制定详细的住宅资助计划并提供了大量的资金，为各类需要资助的人士提供了及时的帮助，使人们获得适当的住宅。

他们的住宅资助计划是通过立法加以规范和保障的。

法律制度的保障使得住宅政策和计划得到有效的实施，有效地改善了澳大利亚居民的住宅状况，提高了广大居民的住宅水平。

（1）高度重视低收入居民住宅问题
住宅资助是澳大利亚联邦和各州政府社会政策以及福利政策框架的重要内容。

住宅资助的目的是帮助住户解决和维护住宅方面遇到的困难，以及提供足够的灵活性以满足他们的需要。

针对不同的需要群体，澳大利亚政府制定了一系列住宅资助计划。

这些计划涉及私人部门，公共部门和社区住宅。

住宅资助用于满足长期，中期和临时需要以及紧急收容需要。

澳大利亚住宅政策和资助计划通过立法加以规范和保障，如国家曾出台了《1989 年住宅资助法案》和《1996 年住宅资助法案》两个法案
（2）住宅资助计划受到严格的实施
根据联邦和各州住宅协议，澳大利亚针对低收入群体实施了一系列住宅资助计划。

这些计划由公共住宅计划和社区住宅计划组成。

公共住宅计划。

公共出租住宅计划是政府住宅资助的主要方式。

公共出租住宅是指由政府兴建和管理的公有住宅，这些住宅受联邦与州住宅协议资助，用于向无力在私人市场购买住宅的中低收入者及其家庭或者其他需要住宅的人士提供便宜的、负担得起的居所。

公共住宅计划由国家、州和区共同提供，由州和区政府负责管理。

社区住宅计划（CSHA）。

社区住宅是提供那些低收入者和有特殊需要的住户的出租住宅。

它由基于社区的非赢利性组织来管理，包括地方政府，教会和慈善机构，那些符合公共住宅要求但又需要社区管理组织提供最优惠照顾的人士能够得到社区住宅。

社区出租住宅的供应类似与公共出租住宅，与后者的不同之处在于：基金、所有权、租用分配和管理不仅仅是政府的责任，此外，公共住宅仅受联邦与州住宅协会的资助，而社区住宅涉及到政府的住宅、社区服务以及教育和保健职责。

(3)非营利机构建房并管理
澳大利亚的住房保障充分考虑了不同层次的需求，界定了联邦和州政府的职责，并且全面调动公共部门、社区部门和私人多方面的参与，建立了一整套十分完善的住房体制。

澳大利亚联邦与州政府每2～3 年签订一次住房协议，调整措施，界定各自的权力和责任。

根据住房协议，制定一系列的住房计划，这些计划大致可分为三类：公共住房、社区住房和私有住房。

3.3我国与西方国家的差异：
西方国家的一些先进经验对完善我国的住宅消费保障制度有很大启迪。

从以上西方国家住宅消费保障制度的基本运作特点及其演变
来看，以下几个方面值得我们在住宅消费保障体系设计和实际保障工作中引起重视。

3.3.1住宅消费保障问题，是政府社会政策的重要组成部分，政府应作为构建住宅消费保障体系的主体。

德国、法国的住宅法律都明确规定，居住权是公民权利的重要组成部分。

保障公民的基本居住条件，是国家、政府职能的基本体现。

住宅消费保障政策是这些国家社会政策的重要内容。

在人口众多，经济发展不平衡的国家和地区，没有政府的管理，没有政府的开发设计，解决住宅问题是不现实的。

特别是要有相应的管理机构、人才配置和财政资金投入，保障工作才可能持续、健康开展下去。

3.3.2住宅消费保障应该有相应的法规保障
美国的《住宅法》和《国民住宅法》，日本的《公营住宅法》和《住宅金融公库法》等，从法律上保证了住宅消费保障制度的构建、完善，我国目前还缺乏专门的住宅消费保障法规，因此建议有关部门尽快制定相应的法规，以适应住宅改革的需要。

制定出符合我国国情的统一的住宅消费保障法规，可从立法上规定住宅消费保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立，以及给一些骗取保障优惠的行为予以严惩等。

各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住宅消费保障法规，并针对住宅消费保障的不同对象，提供多种不同方式的住宅消费保障。

严格制定住宅消费保障对象的进入、退出管理办法，规定当地居民收入发生变化以后，。