鑫苑现代城loft公寓定价方案 (1)
项目背景介绍
项目背景介绍营销策划书1目录目录错误！未定义书签。
一．项目背景介绍3 二．市场分析 4 三．区域市场及竞争状况分析 5 四．地块 SWOT 分析 7 购买动机分析10 客户土地需求分析11 七．项目价格定位14 鑫苑景园14 八．项目促销推广方案及策略 152一．项目背景介绍1．地块四至北临中原路，东临工人路，西靠文化宫路，南靠伊河路 2．主要规划指标土地面积：100000ｍ2 用地性质：住宅容积率：3.0 3．地块周边规划项目所处位置为中原路中路，工人路，文化宫路，伊河路所围成的区域。
处于郑州市整治商业中心地带，毗邻郑州市人民政府而建，俯瞰中原重镇迷人风光，地理位置无与伦比，距离新郑国际机场也只有 40 多分钟车程周围有裕达国贸，中原万达广场，中高档次的设施，不仅如此还有一些住宅区，例如丽城花园,万福花园，华淮小区，锦绣中原，金盾花园，等等。
还有一些政府机构。
如下所示：3二．市场分析商品房供应量 4 月份郑州市市区商品房新增供应面积 109.1 万平方米，较上月增长111.4%，较去年同期增长20.0%。
其中：商品住宅新增供应面积 68.3 万平方米，较上月增长 138.8%，较去年同期下降 1.6%；非住宅新增供应面积 40.8 万平方米，较上月增长 77.4%，较去年同期增长89.8%（注：非住宅含商业、写字楼、车库、地下室等）。
商品房销售量郑州市市区商品房销售 4791 套/间，较上月增长 7.9%，较去年同期下降 55.9%；商品房销售面积 48.9 万平方米，较上月下降 2.2%，较去年同期下降 54.0%；商品房销售均价 8603 元/平方米，较上月上涨12.8%。
（注：此处商品房含商品住宅、经济适用房、商业、写字楼、地下室、车库等多种物业）。
住宅销售状况4 月份郑州市市区住宅销售2831 套（含商品房、经济适用房等），较上月下降 18.2%，较去年同期下降 70.5%；住宅销售面积 27.0 万平方米，较上月下降 27.8%，较去年同期下降 69.6%；商品住宅销售均价为 5791 元/平方米，较上月增长 4.9%。
住宅楼商住楼每平方米造价
住宅楼商住楼每平方米造价不同类型的建筑造价不同，不同地区规范不同所形成的单方成本也有所不同。
本文汇总了建筑各项的单方造价，并总结了工程成本测算等实用技巧。
一、房屋建筑各项的单平方造价1.全现浇结构住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（含中水）、消防、通风、照明、动力、消防报警、电梯、可视对讲、有线电视、电话、防雷接地等十四个专业。
含电梯、消防、通风设备，普通灯具；公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，普通洁具、喷洒头。
外墙外保温粘贴聚苯板，泰柏板隔墙，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。
每平米造价1850.98元，其中：建筑工程：1011.17元；电气工程：220.54元；管道工程：316.81元；通风工程：302.46元；2.全现浇结构板式小高层住宅楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水（冷水、热水、中水、排水、雨水）、消防、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等十个专业。
外墙保温聚苯板随混凝土浇注，外墙内保温粘贴水泥聚苯板，单层轻质陶粒混凝土条板隔墙，双侧通常采光井，采暖系统为分户计量，混凝土为预拌混凝土，不含消防报警、配电箱及多功能入户门。
土方运距5公里以内。
每平米造价1442.17元，其中：建筑工程：803.59元；装饰工程：306.62元；电气工程：238.65元；管道工程：81.16元；通风工程：12.15元；3.全现浇结构板式住宅楼：包括建筑、装饰、给排水（含泵房）、通风、照明、动力、弱电、电梯、防雷接地等九个专业。
公共部分粘贴地砖，天棚、墙面刷耐擦洗涂料，本工程采暖用电膜采暖，只做埋管，外窗为落地窗。
含消防、居室门、卫生洁具，混凝土为预拌混凝土，土方运距20公里以内。
加QQ1321118740，空间更多建筑精品日志每平米造价1360.43元，其中：建筑工程：730.56元；装饰工程：174.30元；电气工程：248.45元；管道工程：207.12元；4.全现浇结构塔楼：包括建筑、装饰、采暖、给排水、消防、通风、照明、动力、弱电、防雷接地等十个专业。
楼盘价格方案
楼盘价格方案尊敬的购房者，为了更好地满足您对楼盘价格方案的需求，我们精心设计了以下价格方案供您参考。
在制定这些方案时，我们充分考虑了楼盘的地理位置、建筑质量、周边设施以及市场行情等因素，以确保价格的合理性和可持续性。
请您仔细阅读，如果有任何疑问或需求，请随时联系我们的销售代表。
一、基本信息楼盘名称：XXXXX楼盘地址：XXXXX二、房型和面积1. A 型户型- 户型结构：XXXXX- 建筑面积：XXXXX 平方米- 室内使用面积：XXXXX 平方米- 参考售价：XXXXX 元/平方米2. B 型户型- 户型结构：XXXXX- 建筑面积：XXXXX 平方米- 室内使用面积：XXXXX 平方米- 参考售价：XXXXX 元/平方米3. C 型户型- 户型结构：XXXXX- 建筑面积：XXXXX 平方米- 室内使用面积：XXXXX 平方米- 参考售价：XXXXX 元/平方米注：以上面积仅供参考，最终以实际测量结果为准。
售价可能会受市场行情波动影响，具体以购房合同为准。
三、购房政策1. 首付比例- 商品房首付比例为总购房款的 XX%- 共有产权房（或其他）首付比例为总购房款的 XX%2. 贷款政策- 支持购房贷款，具体贷款政策请咨询销售代表3. 优惠政策- 提前购房优惠：凡在某日期前下定并支付一定金额的购房者，可享受 XX 折优惠- 团购优惠：超过 X 人成团购房，每位购房者可享受 XX 折优惠四、付款方式1. 商品房付款方式- 首付款：在签订购房合同时支付 XX% 的首付款- 贷款款：通过银行贷款支付剩余购房款项2. 共有产权房（或其他）付款方式- 首付款：在签订购房合同时支付 XX% 的共有产权房（或其他）首付款- 分期付款：剩余购房款项可分 X 期支付，具体分期方案请咨询销售代表五、其他费用1. 交易税费- 购房者需承担的税费包括：个人所得税、印花税、契税等，请根据楼盘所在地的相关政策和购房合同中的约定支付相应的费用2. 物业费- 按照当地政府规定的标准和管理要求收取，具体费用请咨询销售代表六、购房流程1. 在线咨询或到售楼中心咨询2. 查看样板房和了解楼盘信息3. 确定房源和签订购房合同4. 支付首付款或共有产权房（或其他）首付款5. 办理贷款手续6. 支付尾款7. 办理交房手续8. 进入楼盘交付阶段9. 缴纳物业费、入住及交房验收请注意，以上价格方案仅供参考，最终价格以购房合同为准。
高消费及高消费场所
26500元/平方米8456880120000元/平方米6418186011500元/平方米6583686814000/平方米656888119800元/平方米845699998300元/平米 64390858/5911000元/平方米85846666/85848888 9780元/平方米8771678918800元/平方米845699779000元/平米87776666起价150，最高400万51088255连排别墅210万，叠加873918182800美元/平方米828273088000元/平方米879711666370元/平方米6382118812000元/平方米6433668814000元／平米65995906/07/08 16800元/平方米65535131/329100元/平方米6558655814500元/平方米6581688812000元/平方米84925590/9115600元/平米65930055/66/779000元/平米待定136万-330万/套8481111718000元/平米8577999916000元/平方米8562488012800元/平米88466661/2/3/5500-600万元之间58706666泰悦豪庭--泰乐坊商业银泰置业商铺31000元/平方米 起65062772 133********中景濠庭北京千禧福临房地产开发有限公司普通住宅 11000元/建筑平米64268883兰华国际北京建工地产写字楼18000元/平米64931682明珠花园板楼,塔楼 3000元/平方民89023877荣尊堡国际俱乐部公寓 北京新荣房地产开发公司公寓11000元/平方米64898787幸福村 北京天鸿集团公司 写字楼 15000元/平米64178386万豪君天下12000元/平方米65699839领行国际中心 塔楼12000元/平方米67125800本家商业 板楼。
塔楼 67175599新街市。
2024住宅定价表、定价公式
住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。
此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。
公寓定价计算公式
公寓定价计算公式公寓定价公式为：销售单价=销售面积×100%（建筑面积）。
销售单价是房屋总价格减去所有成本，例如房租，人工，材料，税费，利润，空间等，再除以100即为项目所出售房屋的总销售价格。
销售均价有可能低于周边同类型房屋或者低于成本价，这在我们分析同一类型公寓时并不会发生。
但是当销售单价低于成本价时，就会有不合理因素产生。
例如由于各种因素，开发商将出售房屋的价格设定为建筑面积或售价减去成本，例如建筑面积是20平方米，售价就是20×20=1万元。
这也是开发商通常会利用一些方法来计算销售单价。
但是这类计算方法通常也会让人觉得不合理。
例如开发商将公寓售价定义为1万元（建筑面积）或是3万元（建筑面积）。
如果这样定义是正确的，那销售单价就是1万元。
1.建筑面积×100%=建筑面积销售均价通常都是包含在总销售价格中的，但是开发商往往会将建筑面积定义为建筑面积。
一般来说该计算方法会忽略房屋内空间的数量以及空间组合的复杂性；并且在许多情况下会忽略房屋内部空间的设计问题导致售价过低。
另外一些开发商，例如 KPL公司会将自己的房屋卖给开发商并支付建筑面积的费用。
但是这种计算方式会导致该项目的价格过高。
因此如果我们将公寓售价定义为建筑面积×100%=总销售单价时，就不应该将其定义为建筑面积或是售价。
如果定义错误，那也会导致这类结果的出现。
举个例子：如果建筑面积是20平方米，总销售价格是30×20=5000元（该建筑面积售价为5000元）。
如果这栋房屋售价超过了5000元，那销售单价就会小于等于5万元或者大于等于5万元但又小于等于6万元，这个问题很容易解决：那么对于一栋住宅来说计算公式就应该正确：房地产价格=建筑面积-售价=总产出来。
2.楼层与配套设施率层高对建筑成本的影响也很大。
如果房屋的层高与高度相同，那么就意味着建筑成本与房屋售价不成正比，这种情况下我们会以相同的楼层的定价。
公寓营销方案
新地城市广场1新地城市广场 _公寓营销方案方案背景 从本案公寓成交客户置业目的来看，公寓产品客户以投资为主，自住型客户偏少；2015 年蚌埠公寓市场供应量大，未来放量还会进一步增加，巨大供应量分食有限客 户资源，市场竞争压力大； 本项目 2015 年 1 月、 2 月公寓去化缓慢，远低于预计销售速度，需改变策略，实现 公寓产品销售瓶颈。
1. 整体思路 实行第一年包租政策，树立投资客户信心。
先由开发商支付给购房者一年房租，开发商再以 4 个月租金的价格将公寓转租给租客（炒房客） 1 年，租客可自住或寻找其他 租客赚取租金，通过利益共享的方式达到公寓的推广和炒热的目的，并最终带动公寓去 化。
2. 思路说明1） 开发商通过低门槛寻找租客（炒房客），租客在物业处（暂定）缴纳 100 元获得抽 取公寓 1年使用权的预约资格号，交房前 1 个月通过摇号确定房号，并缴纳 4 个月 租金，获得该套公寓 1 年使用权，可自住可出租；2） 在销售过程中，向客户传达每套公寓背后有 2 个租客在等待，并实行一年包租的政策， 由开发商垫付（从房款中扣除）给购房者一年租金，同时购房者需缴纳 10000 元， 由开发商统一配备软装。
开发商与购房者签订相关协议，约定交房、收房、软装标准 等事宜；3） 在整个利益共享圈内，开发商、投资客、租客、实际承租人四方付出和回报分别为： 开发商：付出招募租客的人力、物力，实现公寓的炒热、推广和销售； 投资客：付出购房款项，获得物业租金和增值收益； 租客：付出 4 个月租金，获得公寓一年使用权； 实际承租人：付出合适的租金，获得舒适的居住条件；利益共享关系图营销策略3. 阶段营销总控三、策略执行1、租客招募1) 招募时间：3 月16 日—4 月3 日，共计20 天2) 招募对象金大地蚌埠城市公司员工及其亲朋；世联行蚌埠公司员工及其亲朋；本案成交客户；渠道上门客户；房产中介经纪人；媒体、活动公司等营销合作单位；3) 目标分解4) 招募流程1) 租客携身份证原件、手机号、微信号至售楼部进行登记，并在物业处(暂定) 缴纳100元，获取公寓房号预约资格号(护照或认筹书形式)；2) 客户凭预约资格号于2016 年11 月21 日，参加摇号选房；3) 客户中签后，于2016 年11 月30 日前，签署房屋租赁协议，并缴纳4 个月租金，获得公寓1 年使用权；4) 资格号可以转让，可以退，转让需转让方与接收方一同到物业处更改租客信息；5) 退号每半年集中办理一次，具体时间为2015 年12 月1 日、2016 年6 月1 日，2016 年12 月1 日；6) 如租客介绍客户购买本项目公寓1 套，额外减免2 个月租金，介绍客户购买2 套，额外减免4 个月租金；5) 活动宣传第一阶段( 3 月16-29 日)推广主题：小投入大回报！100 元=8 个月租金！——精装SOHO 公寓全城招租中，先到先得——线下炒作：话题1 ：给你100 元，你能做什么？话题2 ：100 元能换8 个月房租？真有这事？话题3 ：蚌埠人最近在忙啥？话题4 ：新地城市广场火了！！！话题5 ：赚钱机会共享，不是谁都那么豪爽！第二阶段（3 月30 日-4 月5 日）推广主题：太火！千席名额仅剩200 席！——45-60 ㎡精装公寓全城火爆招租，欲租从速线下炒作：话题1 ：包赚8 个月精装公寓房租的好事——你干不干？话题2 ：再不来抢公寓就没了！第三阶段（4 月6 日-4 月24 日）推广主题：1000 个租客抢租500 套公寓！——45-60 ㎡精装公寓火爆认筹，买到即赚到——线下炒作：话题1 ：新地城市广场，为什么都来抢？（公寓抢租的盛况）推广渠道：线上通过网络软文、论坛进行话题炒作；线下以派单、call 客、微信等渠道进行推广。
某楼盘项目开盘前销售执行方案
8栋板式高层 1607户 郑州兴利房地产开发有限责任公司 郑州天基物业管理有限公司 35% 5700元
附近居民和商户
高层
投资商 管理费用 容积率 客户置业比
例 整体销售率
户型 一房 两房 三房 复式
1.15元 4
80%
面积（ ㎡）
户数（ 套）
比例
79--94
75%
145-150
25%
项目周边一公里范围内分布有学校十二所，其 中小学八所，中学三所，大学一所。其中不乏 二七区数一数二的重点小学—陇西小学。其中 幸福路小学、二七区实验小学同为历史悠久， 师资力量雄厚的名校。其中郑州大学是区域内 唯一全国重点大学即211工程重点扶持学校。 可以说，本区域汇集了郑州市最为优秀的教育 资源，可以说本案是郑州市教育配套最为完善 ，最为优越的项目；
中国新兴置业公司
认购方式
20000
开盘时间 2008年5月16日
认购优惠
一次性 按揭
交楼时间 2010年3月
3%
交楼标准 毛坯
3%
销售电话
79—89平米二房，145—150平米三房
销售 率
65% 50%
该项目前剩余房源约400套左右，预计2010年5月即可清盘，而我项目预计开盘时间为 2010年6月，即我项目开始销售时该项目已清盘，因此，可以推断两者之间基本无竞争 。
户型 一房 两房
三房复式
面积（ ㎡）
40
户数（ 套）
70--90
136138
30% 5900元
容积率 交楼时间
7.5 2011年5月
周边附近居民
整体销售率 一二期销售率90%
认购方式
北京LOFT与酒店式公寓一览
目录北京LOFT公寓一览 (3)1、北京北 (3)2、苹果社区 (3)3、万润风景 (3)4、荣丰2008 (3)5、朗琴国际 (3)6、瞰都 (4)7、天籁村 (5)8、远洋新干线 (5)9、金地名京LOFT公寓 (5)10、北京崇文门地铁边精装复式loft公寓SOLO (7)11、佳莲•时代广场——LOFT公寓社 (7)酒店式公寓一览 (9)1、富丽城公寓 (9)2、远洋酒店公寓 (10)3、金桥国际公寓 (12)4、华贸国际公寓 (14)5、时间国际 (16)6、香榭舍酒店公寓 (18)7、凤凰城涉外公寓 (19)8、新世界太华公寓 (20)北京小户型基本情况 (24)一、北京入市小户型项目不到半年2/3已售完。
(24)二、北京在售重点小户型项目 (25)1、茶贸国际中心 (25)2、荣丰2008(非常空间) (26)3、悠乐汇ULO PARK (26)三、北京目前部分在售小户型项目 (27)1、波菲特行政公寓 (27)2、旭辉•奥都 (27)3、元大都 (27)4、首开•壹线国际 (27)5、中湾国际 (27)6、中关村公馆 (28)7、茶贸国际中心 (28)8、万科金阳国际公寓 (28)9、港湾国际 (28)10、长安驿 (28)11、A派公寓 (28)12、ULO PARK悠乐汇 (28)13、风格派(欧陆经典三期) (28)14、蓝郡国际花园(蓝郡嘉苑) (29)15、华业玫瑰东方 (29)16、苹果社区 (29)17、健翔国际公寓 (29)18、天下儒寓 (29)19、辉煌国际广场 (29)20、华龙苑 (29)21、金隅凤麟洲 (29)22、尚东阁 (30)23、柏林爱乐 (30)24、华美橡树岭 (30)25、北京新天地 (30)26、晓月新城 (30)27、悦园一期 (30)28、褐石二期9号楼 (30)29、波尔多情怀(北岸布鲁斯二期) (30)30、远洋山水西区三期 (31)31、信和嘉园 (31)32、广成温泉公寓 (31)北京LOFT公寓一览1、北京北5.3米层高的LOFT空间均价 8000元/平方米昌平区城铁13号线立水桥站西270米2007年2、苹果社区拥有5.6米层高，6.4米超大开间，可以实现2.7米/2.9米上下空间组合，面积60-194平米均价15250元/平米朝阳区百子湾路32号(国贸沿三环向南300米至百子湾路口向东300米) 2006年3、万润风景LOFT净高5.3米户型7800元/建筑平米丰台区菜户营桥西南侧，离西二环800米2005年中开盘4、荣丰2008层高5.2米，被巧妙分为首层2.7米，二层2.5米15000元/平方米宣武区广安门外大街305号5、朗琴国际楼座层高5.9米，净层高5.7米20000元/平方米宣武区广安门手帕口桥南街甲一号8、远洋新干线（1）项目简介远洋新干线是著名地产发展商——中远房地产开发有限公司投资，北京林达华夏房地产开发有限公司开发的高档住宅项目。
公寓营销方案
总经理办公会内部文件汇报材料会后收回关于鲁能城三期公寓营销推广计划的汇报营销部2017年9月22日鲁能城三期公寓总建面12566.20㎡，18层（1-3F为商业，4-21F 为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。
目前周边市场清水公寓价格10000-11000元/㎡，精装公寓13000元/㎡左右，结合运营方案要求，本案清水公寓价格11600元/㎡，精装公寓14000元/㎡（含2000元/㎡装修成本）；为满足不同客户需求，暂定4-14楼以精装形式销售，15-21F以清水方式进行销售，蓄客过程中，可根据客户需求进行精装和清水房源比例的调整；公寓地块为连体建筑，需全部出正负零后方可取证。
为保证公寓首开效果，建议提前启动线下蓄客动作，通过媒体推介、企业团购、大客户拓展等形式提前锁定意向客户，保证首次开盘实现快速去化。
根据销售任务，公寓定于9月25日启动线下推广，10月1日启动诚意排卡，首开时间为10月21日启动认筹，首开时间暂定为10月28日。
工程进度需予以保证。
以上情况，请公司领导审议。
附件：1.鲁能城三期公寓营销方案2.鲁能·东方里公寓价格体系3.鲁能·东方里公寓开盘前工作排期表附件1：鲁能城三期公寓营销方案一、本体情况1.项目概况：鲁能城三期公寓（5-1栋）占地面积2283.00 ㎡，总建面12566.20㎡，18层（1-3F为商业，4-21F为公寓）共计245套，层高3.3.米，3T14户。
商业水电，不通气。
紧邻轻轨4、7号线槐树店站，与25万方商业综合体仅一街之隔，交通便利，配套丰富。
2.公寓产品梳理：三期公寓合计245套，面积段为34-77㎡，主力面积44-49㎡，合计205套，套数占比83%。
鲁能城三期公寓户型配比公寓建筑面积(㎡）套数套数占比总建筑面积面积占比33.9 1 0.41% 33.9 0.28%43.43-48.57 205 83.67% 9326.32 78.10%52.39-54.31 4 1.63% 212.86 1.78%63.08-76.56 35 14.29% 2368.98 19.84%合计245 100.00% 11942.06 100.00%二、市场概况（一）整体市场1.公寓市场成交独涨，SOHO产品表现较好；17年1-9月主城区各类型商办物业成交中，SOHO成交占比最大，占比39.79%，其次为商业及写字楼，分别占比25.89%及24.31%。
武汉市物价局关于鑫宇花园经济适用住房销售基准价格的批复
武汉市物价局关于鑫宇花园经济适用住房销售基准价
格的批复
文章属性
•【制定机关】武汉市物价局
•【公布日期】2008.07.30
•【字号】武价函[2008]35号
•【施行日期】2008.07.30
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】价格
正文
武汉市物价局关于鑫宇花园经济适用住房销售基准价格的批
复
（武价函[2008]35号）
武汉市鑫富源置业有限责任公司：
你公司《关于申请审定销售价格的报告》收悉，根据国家发改委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和武汉市实施《经济适用住房销售价格管理办法》细则及有关政策规定，我局对你公司申报的鑫宇花园经济适用住房项目（11层小高层框架结构住宅房屋，建筑面积78799.76m2）进行了现场勘察和建设成本审核。
经研究，鑫宇花园经济适用住房销售基准价格审定为：11层小高层框架结构住宅房屋每建筑平方米2775元。
楼层调节后的销售价格，严格按照附表中的楼层调节价格执行。
在房屋销售过程中，你公司除了可以按规定收取未计入成本的代收代付费用外（必须在购房合同中标明），不得以任何名目另行收取其他费用。
附：鑫宇花园楼层调节价格表
二○○八年七月三十日
鑫宇花园楼层调节价格表。
鑫苑世家项目公寓定价方案汇报
公寓价格方案
河南鑫苑世家营销部
HK000NFJ_RS_V1
1
汇报总纲：
一．公寓市场竞品分析 二．项目公寓产品分析 三．定价标准说明 四．价格策略 五．价格表制定说明
HK000NFJ_RS_V1
2
一、公寓市场竞品分析
HK000NFJ_RS_V1
3
公寓竞品项目
公寓产品客户主要用于投资，限购政策下以刚需为主郑州房地产市场， 公寓的去化速度较慢，所以郑州公寓市场多为综合体项目物业类型中 的一种，用于满足容积率强度或是规避90/70政策。
A座：5梯17户，33F， 520套；
B座：5梯17户, 33F， 488套；
C座：3梯18户，15F， 238套。
10
世家项目公寓产品分析： 世家项目1、2#楼公寓共计1572套；
总住宅销售面积：88370.58平方。
物业类型
标间
一房一厅
二房一厅
面积区间
39.95-61.13 59.56-81.49 77.52-86.97
11
世家公寓首批产品分析： 世家项目公寓首批产品2#楼，共326套，大致可分为四类产品：
南向标间：52.22-52.94，共112套； 北向标间：52.22-52.94，共108套； 东西标间：50.43-53.88，共56套； 二房一厅：84.74-86.97，共50套。
2-13F标 准层
HK000NFJ_RS_V1
HK000NFJ_RS_V1
7
都会时代公馆
HK000NFJ_RS_V1
8
二、项目公寓产品分析
HK000NFJ_RS_V1
9
公寓产品分布：
2#楼： 总高15F，5梯24户 共计326套，其中标 间186套，二房一厅 50套；
办公楼商场公寓楼收费一览表
注：以上费用如有更改，以管理处发出之文件为准。
温馨提示：业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收所欠金额1‰的滞纳金。
B、交费指南
1）、交费须知
a、所有管理费和公用水电费自发展商向业/租户发出该单元交付使用通知书之日或租户办理入驻手续之日起计(不论单元使用与否，以较早日期为准)。
b、管理费及其它收费标准管理公司公开标示，详见《办公楼/商场/公寓楼收费一览表》。
c、每月的费用应在当月的1-25日内交纳，逾期管理公司将每日按所欠交金额1‰的比例收取滞纳金。
d、管理处每月代广场各业/租户缴交当月的水电费，并在次月管理费单中体现，敬请各业/租户在缴交当月管理费时一同缴交。
e、业/租户在日常中产生之额外费用（如维修费、加时空调费等）将在管理费单中体现，业/租户须在缴交当月之管理费时一起缴交。
温馨提示：业/租户办理其它缴费，须先到客服中心办理开单计费手续，然后到财务部收银处缴费。
2）、交费途径
每月的管理费及其它费用可以现金、支票、汇票方式以及签订三方协议通过银行自动划款支付。
温馨提示：业户通过汇票或划帐的，管理处可为本大楼业户办理送达发票服务（限本广场范围内）或邮寄（需办理相关确认手续）。
3）、银行及帐号
帐号名称：上海保利物业酒店管理有限公司广州分公司开户银行：中信银行广州分行。
三层公寓单方造价指标
三层公寓单方造价指标摘要：一、三层公寓单方造价指标简介1.三层公寓单方造价指标定义2.三层公寓单方造价指标作用二、三层公寓单方造价指标计算方法1.建筑成本2.装修成本3.设施设备成本4.其他成本三、三层公寓单方造价指标影响因素1.地区差异2.建筑材料选择3.装修标准4.设施设备配置四、三层公寓单方造价指标在实际应用中的意义1.投资者参考2.开发商制定价格策略3.政策制定者参考正文：三层公寓单方造价指标是指在建筑一栋三层公寓时，每平方米所需的投资成本。
这一指标对于投资者、开发商和政策制定者来说都非常重要，因为它可以反映出建筑的投资成本和可能的利润。
要计算三层公寓单方造价指标，首先需要计算建筑成本、装修成本、设施设备成本以及其他成本。
建筑成本主要包括土地费用、建筑设计费、施工监理费、建筑工程费等。
装修成本则包括内部装修的费用，如地板、墙面、顶面的装修以及电气、水暖等设施的安装费用。
设施设备成本则包括空调、电梯、消防等设备的采购和安装费用。
其他成本则包括销售费用、物业管理费、税费等。
在计算三层公寓单方造价指标时，需要考虑的影响因素包括地区差异、建筑材料选择、装修标准和设施设备配置。
不同地区的物价水平、人工成本等因素都会影响造价指标。
建筑材料的选择也会对造价产生重大影响，例如选择高质量的材料可以提高建筑的使用寿命，但也会增加成本。
装修标准和设施设备配置也会直接影响到公寓的品质和售价。
在实际应用中，三层公寓单方造价指标可以帮助投资者评估项目的投资价值，开发商制定合理的价格策略，政策制定者了解市场状况，制定相关政策和规定。
鑫苑现代城loft公寓认筹方案
鑫苑现代城loft公寓认筹方案一、认筹目的本次认筹活动需达成预期目标，提高项目形象，提升项目知名度，提前锁定客户，甄别客户意向，为loft公寓开盘销售奠定基础。
（1）针对前期已积累客户对项目的良好认可度，通过会员认筹方式筛选有效目标客户，最大化消化积累客户；（2）凭借本次认筹活动的开展，引起市场关注，扩大项目影响力，促进剩余房源销售；（3）扩大认筹客户数量，为项目开盘热销，提供强大客户基数。
二、认筹时间：2011年4月10日——开盘前三、认筹地点：鑫苑现代城营销中心四、认筹形式：提供“购房资格证明”一套即可取得鑫苑现代城VIP会员资格。
五、购房资格证明：单身：1.未婚未满22岁需提供本人身份证、户口本2.未婚22岁以上需提供身份证、户口本、单身证明3.离婚者需提供身份证、户口本、离婚证、离婚协议（如带孩子需提供孩子的户口本，若孩子和父母不在同一个户口本上还需提供出生证明）4.丧偶者需提供身份证、户口本、结婚证及死亡证明（民政局开）正常家庭：1.孩子不满18周岁的，需提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证、孩子的户口本（若孩子和父母不在同一个户口本上还需提供出生证明）2.孩子已满18周岁，只需提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证非郑州市户籍：非郑州市户籍居民除以上证件外还需提供本市1年以上居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税证明（个体国税或地税不可用）备注：以上仅留取复印件。
六、认筹原则（1）提供购房资格证明的客户可以获得鑫苑现代城盖章的“购房资格回执单”，此回执单作为选房资格凭证；（2）购房资格证明不收原件，只收取复印件，且在收取相关购房证明文件时进行绝密封存，客户没有成功选房，资料原封退还；（3）一套购房资格证明仅可获得一张“购房资格回执单”；（4）“购房资格回执单”不可在非直系亲属间转让；（5）“购房资格回执单”不编号，不代表选房顺序，选房顺序以开盘当天客户排队顺序为准。
七、购房优惠：购房优惠包括三部分内容：认筹优惠、开盘优惠和签订合同优惠，具体优惠细则如下：八、认筹流程备注：1、置业顾问通知客户审核区一审由两名置业顾问负责，二审由两名客服负责，回执处由销售经理负责；2、客户资料不齐全需备齐后方可领取回执单；3、由项目文员、客服负责复印客户文件。
酒店式公寓造价及运营成本
典型酒店式公寓造价及装修成本一、建安成本酒店式公寓（11层左右）建安成本（不含电梯、智能系统、消防设备等设备系统），成本为2500元/平方米左右。
如含设备系统，成本在3500元左右。
以上成本不包括公寓、公共部分的装修成本。
二、公寓内装修成本酒店式公寓户内装修成本为：(一)40平方米户型1、地面：地砖、瓷砖为主要材料，合计4500元左右。
2、墙面：墙纸，合计成本1500元左右。
3、吊顶：轻钢龙骨，石膏吊顶，合计成本4500元左右。
4、厨房＋卫生间（不含洁具、厨具）：合计成本为4800元左右。
5、洁具套件：2800元左右6、户式中央空调：30000元左右7、厨具（电磁炉、微波炉、热水器）：1500元左右1－7项合计：49600元，每平方米装修成本为：1240元。
（二）50平方米典型户型：1、地面：地砖、瓷砖为主要材料，合计5500元左右。
2、墙面：墙纸，合计成本2000元左右。
3、吊顶：轻钢龙骨，石膏吊顶，合计成本6000元左右。
4、厨房＋卫生间＋阳台（不含洁具、厨具）：合计成本为6300元左右。
5、洁具套件：3500元左右6、户式中央空调：30000元左右7、厨具（电磁炉、热水器、微波炉）：1500元左右1－7项合计：54800元，每平方米装修成本为：1096元。
公寓内装修成本不含公寓内家具和所有软装饰的费用！酒店式公寓装修成本主要集中在厨房、卫生间部分。
如从成本考虑，可不使用户式中央空调，改为分体式空调（成本为5000元左右），可大幅度节省成本。
10000平方米，小高层，标准间：24平方米财富中心酒店式公寓服务项目成本预算一、人员工资、福利费用总服务台（24H） 5人商务中心（8H） 2人洗衣店（8H） 2人客房服务 3人（视租赁合同定）PA保洁（24H） 10人（负责公寓的保洁、清洗地毯、大堂石面保养等）二、配套机器设备、设施费用复印机2台(行政商务中心) 6万电脑7台(行政3，商务中心2,总台2) 6万打印机2台(行政1，商务中心1,总台1) 1万碎纸机1台(商务中心)洗衣设备 5万前台接待系统应用软件 5万地毯抽洗机 3万单擦机(用于洗地\抛光) 3万吸尘器4台 1.5万其它工具类 1万合计:30万以上机器设备按5年折旧,则每年成本为6万三、清洁剂、物料消耗费用四、以上预算未计入餐饮类收入及成本五、总体年成本1、如不计物资折旧，维持公寓四星服务水准的固定费用约为59.8万/年。
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100-120 8.24 5909.94
120-144 8.38 7214.20
144-180 4.54 5993.48
＞180 5.24 9600.44
万㎡ 7 6 5 4 3 2 1 0 成交面积 ≦60㎡ 1.97
2011年 2月郑州住宅市场成交面积段细分
元/㎡ 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
2011年 1月郑州市住宅市场成交面积段细分
万㎡ 12 10 8 6 4 2 0 成交面积 成交价格 元/㎡ 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
≤60㎡ 3.34 6545.27
60-80 2.52 6863.35
80-90 11.02 6523.43
90-100 7.42 5303.99
20
11 年
2月
近两月郑州小户型公寓成交走势：随着1月份限购令出台， 小户型产品成交量环比下降41%,成交均价环比下降3%
2011 年 1 月份，小户型 公寓成交面积 3.34 万㎡ 成交价格 6545.27 元 /㎡； 2 月份， 小 户型公寓成 交面积 1.97 万㎡，成交 价格 6348.42 元 /㎡伴随 政策调控和市场波动， 小户型产品呈现量价齐 跌的局面，“限购令” 的出台使得客户在置业 时更为谨慎，仅有的购 房机会选择公寓产品的 概率开始降低。
份 份 份 份 1月 月 月 9月 月 11 年 11 年 10 11 12 2月
1929 1704 1588
成交下滑
687
小户型套数 总成交套数 套数比
428 21.03%
543 31.87%
415 21.51%
322 20.28%
308 28.08%
164 23.87%
二七区小户型产品成交情况 日期 小户型套数 总成交套数 套数比 9月份 428 2035 21.03% 10月份 543 1704 31.87% 11月份 415 1929 21.51% 12月份 322 1588 20.28% 2011年1月 308 1097 28.08% 2011年2月 164 687 23.87% 合计 2180 9040 24.12%
项目公寓产品SWOT分析
优势（S）
1、地处郑州市核心中央区； 2、项目位于陇海路上，BRT的开通将提高便利性 3、区位、品牌、产品、教育和医疗资源优势明显； 4、项目公寓优势明显，拥有稀缺5.2米层高公寓； 5、地铁6号线火车站西站位于项目正下方，交通优 势明显；
劣势（W）
1、项目北区集中式商业以及餐饮街严重影响公寓 居住品质的提升； 2、周边无可用良好自身景观及公园； 3、公寓产品第二层同样计算销售面积； 4、陇海路规划建设全程高架高速路，对项目公寓 以品质影响较大； 5、如客厅挑空部分增加楼板，将公寓改造成两房 后其中一间卧室为暗室无窗户，且梯户比劣势较大
大学路与淮河路交叉口 中原路与大学路交汇处 大学路汝河路交汇处西南
公寓
公寓 公寓 住宅
6800
2010 年 9 月至 2011 年 2 月， 6 个月时间，二七区共计销 售 9040 套商品房，其中 60 ㎡以下的小户型公寓产品 销售 2180 套，小户型销售 占比 24.12% 。此比例高于 郑州市全市平均比例— 18.14% ，说明二七区的小 户型在全市范围内销售情 况良好。
2500 2035 2000 1500 1097 1000 500 0
份 份 9月 份 份 1月 月 月 月 11 年 20
总成交套数 套数比
9610 23.69%
8094 16.74%
9209 16.52%
11172 14.51%
5843 18.55%
20
11 年
10
11
12
2月
3075 21.66%
47003 18.14%
近半年二七区小户型成交情况：虽然二七区小户型销售占比达到24.12%，高 于郑州市平均水平，但是由于二七区在售楼盘较少，且大部分均处于尾盘阶 段，剩余产品均为滞销小户型，再加之区域内主要楼盘升龙国际中心推出低 首付活动，大量去化了小户型产品，因此，小户型销售占比达到较高比例。
0
成交价格 6348.82
楼市小结
挑战与机遇并存 价格和信心一样重要
郑州楼市2010年一直处于供不应求之势，上升势头良 好，但2011年商品房价格涨幅逐渐回落、成交量出现 急剧下滑；
80-90㎡是主流供销区间，其次是120-144㎡之间，60 ㎡以下占比近10%，小户型存在滞销现象，小户型产 品的销售需要价格和首付等优惠活动的支持；
类比项目选取
选取周边竞争较大及市场较为典型的小户型产品作为定价参考。 我们选择金域上郡、中原新城、升龙国际中心、中苑名都，大学铭庭5个楼盘作 为市场类比参考。
项目名称 金域上郡
区位 大学路与陇海路交叉口南150米
产品类型 公寓
实收均价（元/㎡） 7800
中原新城
升龙国际中心 中苑名都 大学铭庭
桐柏路与陇海路交汇处
160
144 16 90.00% 8个月 18套
46套/月
从以上表格可以看出，片区的公寓产品销售情况都不太理想，特别是中原新 城和升龙国际中心两个项目：中原新城推出两栋公寓楼共 1504 套房源，目前销 售612套，销售周期18个月，销售率只有40.69%；升龙国际中心推出5栋公寓楼 共计2024套房源，目前销售1164套，销售周期24个月，销售率只有57.51%；这 两个项目公寓产品滞销相当严重。随着升龙城和郑州二七万达广场的入市，未来 将会有大量小户型公寓诞生，区域小户型供应远远大于需求。
鑫苑·现代城
LOFT公寓定价方案
同致行地产顾问有限公司
2011年03月18日
内容提要
PART 1 市场分析 PART 2 产品特点 PART 3 价格策略
郑州市小户型公寓产品 供销关系
PART 1 市场分析
2010年郑州 房地产状况——套型供求比
80-90㎡是主流供销区间，其次是120-144㎡之间，60㎡以下占仅10%
20
1月
中原区小户型产品成交情况 日期 小户型套数 总成交套数 套数比 9月份 768 2265 33.91% 10月份 167 1244 13.42% 11月份 144 1580 9.11% 12月份 176 2255 7.80% 2011年1月 207 1351 15.32% 2011年2月 136 768 17.71% 合计 1598 9463 16.89%
面积区间
56-65 56-65
总套数
420 420 840
套数占比
100% 100%
面积
25825.2 25828.13 51653.33
实收金额
219502939 219538174 439041113
分析：
项目loft公寓层高为5.2米，户型构造均为标间形式，开间4-4.8米， 进深6.5米隔层为2.7米。50㎡户型的使用面积为70 ㎡左右，得房率 为140%。Loft公寓目前所有产品均类似，也就是说仅一种户型，产品 结构单一。
机会（O）
1、品牌开发商开发中央片区将改变区域现状，创 造新型热点区域； 2、区域内城中村改造力度的加大，将有利于区域 发展； 3、目前片区开发项目较少，现有项目销售均处于 尾声，存在内空白区域； 4、片区市场目标客户较多，客户资源庞大；
威胁（T）
1、区域市场的竞争日益激烈，康桥及升龙等大型 城中村改造项目后期公寓产品体量较大，也将陆续 推出； 2、片区内各主要竞争项目售价较低，威胁较大； 3、高价格随之而来的是多层次的客户筛选，通过 多轮后目标客户群数量将进一步减少； 4、限购令的出台对本项目影响巨大，受限客户量 较大，给后期项目公寓推售带来了严重威胁；
数 据 来 源 ： 同 致 行 市 场 研 究 部
近半年郑州市小户型成交情况：通过分析可以看出，近半年公寓产品销售占比从10% 提升至18%，去化情况较为理想。主因有以下两点：1、08年市场小户型因市场情况 不甚理想存量较大，09年-10年市场转好，销量上升。2、2010年郑州市场上小户型 存货量最大的城中村改造项目如升龙凤凰城、中原新城、升龙国际中心、金域上郡等 大体量楼盘均推出小户型低首付活动，大量去化小户型产品； 数 郑州市小户型产品成交情况 自2010年9月份到2011年 据 2月份6个月时间，郑州市 12000 来 成交下滑 共计销售商品房 47003 套， 10000 8000 小户型套数 源 其中60㎡以下的小户型公 6000 总成交套数 寓 产 品 销 售 9610 套 ， 套 ： 套数比 4000 数占比18.14%。2011年1 同 2000 0 月和 2 月份成交量下滑比 致 较明显，但小户型公寓的 行 销售占比有所上升。 市 场 郑州市小户型产品成交情况 研 日期 9月份 10月份 11月份 12月份 2011年1月 2011年2月 合计 究 小户型套数 2277 1355 1521 1621 1084 666 8524 部
数 据 来 源 ： 同 致 行 市 场 研 究 部
20
20
近半年中原区小户型成交情况：中原区是郑州市传统的老城区，刚需求较为 强烈，客户主要需求75-90㎡自住产品。中原区在近半年内消化1598套小户 型其中中原新城推出低首付活动，共计销售302套，占比达到19%，销售占比 最大，但即使推出低首付活动，月均去化套数也仅50套； 2010年9月至2011年2月 份6个月时间，中原区共 计销售9463套商品房，其 中小户型销售1598套，销 售占比16.89%。此比例低 于全市平均比例，说明中 原区的小户型销售情况不 甚理想，客户关注度和接 受度不高。
限购令、新国八条、央行加息对本案及郑州限购区楼