1、区域市场调研

第一部分区域市场调研

1.1 调研目的：

对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理，通过专业分析、研判，确定符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位，从而确保项目在市场竞争中获得合理的收益，争取利益最大化。

1.2 调研范围：

范围涵盖渤海五路以西、渤海十一路以东、黄河十六路以南、黄河八路以北这样一个密闭的区域里，主要调研项目有“北海隆庆苑、北海明珠、北海花园、北海嘉苑、二十里堡、李南浦、麒麟阁等项目。

1.3 区域描述：

该调研区域位于滨州市区中北部，紧邻在建中北海板块，道路状况相对理想，距离市中心区域的空间距离也较进，是今年房地产项目相对较多的新兴区域，尤其是小产权、村证项目众多，整体品质不是很高，营销推广水平明显逊色于市区商品房项目。目前区域内黄河十五路尚未贯通，该路段的预期通行对本案的影响极为重要。

1.4 项目调研简述

1.4.1项目调研信息

A、北海隆庆苑

1.环境：项目位于渤海8路与黄河15路交叉口东南角，北临黄河16路，东临渤海5路，南临黄河15路，西临渤海8路，周边生活配

套有滨州职业学院，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有沾化电厂小区，工商局生活小区街。

2.规划：项目总占地10672平米，总建筑面积为11842.61平米，项目共3栋楼，规划70户，一层为储藏室和车库，2-6层为住宅，7层

为阁楼。面积落点为137-150平米，主力面积为137-150平米，主力房型为三室两室二卫。

3.建材：水, 电,天然气, 暖气地暖。为初装修，地面为地砖，墙面抹灰。

4.价格：五层价格为1250元/平米，买5层增阁楼，车库价格为1500-1600（20-30平米）。

5.行销：项目没有售楼部为为郑家村民集资建房，由村委会对外买房。

6.媒体：无

7.去化：现在还有5楼4套房子未售。

8.客源：附近村民。

9.优劣势：优势：四面环水，环境幽雅。紧邻北海及奥林匹克公园。教育配套齐全。

劣势：距市中心较远，周边生活配套太少。交通不便，公交线路较少，规模小，户型比较单一。无专业物业，物业只是由村委管理。每月每户20元左右。

B、北海嘉苑

1.环境：项目位于渤海九路与黄河十二路交叉口西南角，北临黄河十四路，东临渤海九路，南临黄河十二路，西临渤海十一路，周边

生活配套有滨州职业学院，滨州技术学院，北镇中学，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有滨城区政府生活小区，工商局生活小区。

2.规划：项目总占地50万多平米，总建筑面积为20多万平米，项目共分为三期，一期为畅清园，共24栋楼，共500多户，二期为华

清园，共35栋楼，共740多户，三期为燕清园，共30栋独栋别墅，43栋双拼，7栋联排。共500多户，项目多为一梯两户，一层为储藏室和车库，2-6层为住宅，7层为阁楼。面积落点为90-150平米，主力面积为135-150平米，主力房型为三室两室二卫，其他为两室房型。小区四面环水。项目南侧建有16层和19层商务办公楼、3层会所，还有7层的文化中心、商业。

3.建材：水, 电,天然气, 暖气地暖。

4.价格：1层销售价格为2100-2200元/平米（1楼带私家小院），二层价格为1800元/平米，三层价格为1900元/平米，四层价格为1700

元/平米，五层价格为1500元/平米，顶层阁楼价格为1000元/平米，车库价格为2100（20-40平米）

5.行销：售楼部位于渤海九路与黄河十二路交叉口西南角，共一层，建筑面积为200平米左右，售楼部有总体沙盘，设计小巧，有5

个户开模型及一栋楼的整体模型。有4销售人员，3女1男，统一着装，服务热情，比较专业。

6.媒体：售楼部，广告，户外看板。

7.去化：一期早已经入住，二期共售10栋楼，200多户，其余未建但已经被团购。三期现在未动工，还没有对外销售。

8.客源：老师，附近居民，部会为学生家长。

9.优劣势：优势：交通便利，绿化率高，四面环水，景色好，环境幽雅。归模大，容积率低，居住舒适度高。紧邻北海及奥林匹克公

园。小区内配套区齐全。教育配套齐全。

劣势：距市中心较远，周边生活配套太少。公交线路较少，户型比较单一。

C、北海花园

1.环境：项目位于渤海八路与黄河十四路交叉口，北临黄河十五路，东临渤海八路，南临黄河十二路，西临渤海九路，周边生活配套

有滨州职业学院，滨州技术学院，北镇中学，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有沾化厂生活小区，北海嘉苑生活小区等。

2.规划：项目总占地41.52万平米，总建筑面积为31.45万平米，项目共规划98栋楼，分三期建设，其中一期48栋楼现在已经全部入

住，二期为30栋楼，正在建设中，三期为15栋楼还未动工。二期为工商局小区，一层为车库，二到六层为带阁楼的多层住宅。

使用年限为50年，交房时间为2008年5月份，小区内配套有

3.建材：水, 电,天然气, 暖气地暖。

4.价格：不对外销售。

5.行销：无

6.媒体：无

7.去化：项目一期被滨城区政府占用，二期、三期为工商局占用。

8.客源：城区政府，工商局人员。

9.优劣势：优势：交通便利，环境幽雅。归模大。紧邻北海及奥林匹克公园。小区内配套区齐全。教育配套齐全。

劣势：距市中心较远，周边生活配套太少。公交线路较少。

D、北海明珠

1.环境：项目位于黄河15路与渤海9路交叉口东北角，北临黄河16路，东临渤海8路，南临黄河5路，西临渤海9路，周边生活配套

有滨州职业学院，滨州技术学院，奥林匹克体育公园，北面正在修建的北海，附近有郑家村，滨城区政府生活小区，工商局生活小区。

2.规划：项目总占地20万多平米，总建筑面积为15.9万平米，项目共分为三期，一期建筑面积为6.9万，共288户，二期现在刚开工，

三期为别墅明年动工。项目为一梯两户，一层为储藏室和车库，2-6层为住宅，7层为阁楼。面积落点为146-167平米，主力面积为146-167平米，主力房型为三室两室二卫，四室两厅。

3.建材：水, 电,天然气, 暖气地暖。初装修，地面为地板砖，塑钢窗，外飘窗南北通透。框架结构，集中供热。墙面抹灰，两套厨具。

搬家具即可入住。

4.价格：销售均价为2480元/平米，顶层阁楼价格为1500元/平米，车库价格为1500（20-30平米），管理人员说元旦后价格会调整到

3000元/平米。

5.行销：项目没有专门设立售楼部，只是在项目内办公室接待，无专业人员。

6.媒体：无

7.去化：现在建设为一期，共288套房，但对外只有60套，共两栋楼，现在已经售出20套左右。