旅游地产规划设计方法探析_以云南曲靖温泉组团为例_卞晓俊

□　卞晓俊１引言近年来，伴随着我国经济的迅速发展，城镇居民的收入水平有了很大的提高，部分城市人均GDP 甚至已经突破了3　000美元的重要关卡。

按照消费经济学中消费需求纵向发展理论，居民在其基本生活需求得以满足、收入达到一定程度后必然增加对休闲娱乐的追求，从而使得旅游业等其他休闲产业得到快速发展。

根据国际权威机构预测，未来20年中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，已经受到业界及专家学者越来旅游地产规划设计方法探析—以云南曲靖温泉组团为例［摘　要］较一般的规划项目而言，旅游地产项目往往具有更多的业态形式和更复杂的设计要素。

因此，在规划设计开展之前，制定一条科学、严谨、有效的技术路线是非常必要的。

云南曲靖温泉组团项目通过借鉴大量成功经验，结合项目自身资源特点，提出“循环互动”的设计策略。

同时，结合项目前期研究成果，提出“生态先导”和“文化注入”两大设计策略，为项目规划设计成果编制奠定了基础。

［关键词］旅游地产；规划设计方法；技术路线；案例研究［文章编号］1006-0022(2011)S0-0068-05　［中图分类号］TU984.181　［文献标识码］BT ourism Real Estate Planning: A Yunnan Qujing Case/Bian Xiaojun[Abstract] T ourism real estate planning has more format forms and design elements than other general planning,so a scientific, rigorous and effective technological way is necessary at the beginning of planning. Yunnan Qujing hot spring group planning references the succeed experience and combines its recourse characteristics,proposes the “Circulate and interaction” strengths; combine the prophase research result, proposes the “Ecology guide” and “Culture inject” strengths, offers the necessary premise and base of the planning and design result.[Key words] T ourism real estate, Planning and design measure, T echnological way, Case research越多的关注[1]。

所谓旅游地产，即是以旅游名胜或自然美景为依托、以休闲度假为主题的一种地产形式，具有高投资回报、资源稀缺珍贵、不可复制等特点，是旅游市场和房地产市场发展结合的产物。

一个旅游地产项目要落地，规划在其中扮演了设计龙头的角色。

笔者近年来有幸参与了若干旅游地产项目的规划编制工作，在此，本文以曲靖温泉组团项目为例，对该类项目的规划设计方法进行探析。

需要强调的是，本文论述的重点在于设计方法而非设计本身。

２项目背景曲靖是云南第二大城市，曲靖温泉组团位于该市南翼，距中心城区仅10　km之遥(图1)。

基地东侧以南盘江为界，西侧以曲陆高速公路为限，总面积约为5.55　km2(图2)。

政府及委托方希望该项目能依托自身的温泉及山水资源，发展成以温泉旅游为特色，集休闲度假、商业娱乐、商务会议、文化会展、生态宜居功能于一体的都市休闲组团。

简而言之，这是一个典型的旅游地产项目，项目的规划深度包含第一阶段的概念性规划设计及第二阶段的控制性详细规划。

３规划设计方法３．１规划设计技术路线一个好的规划设计往往注重设计逻辑。

较一般规划项目(如住宅、商业项目)而言，旅游地产项目往往具有更多的业态形式和更复杂的设计要素。

因此，在规划设计开展之前，制定一条科学、严谨、有效的技术路线是非常必要的。

依笔者浅见，规划设计技术路线实质上是解决规划问题的捷径，反映了制定者的思维路径。

以曲靖温泉组团项目为例，项目组在工作伊始便为该项目设定了工作技术路线，其中包括三个大的板块，分别是项目解读、项目研究和规划设计。

实际上，这三大板块分别回答了项目“为何做”“怎么做”“做成什么样”这三个重要问题，在逻辑上则体现了提出问题、分析问题和解决问题的标准思路。

尽管在各大板块之下又各自包含了诸多需要解决和关注的问题及要素，但整个系统却因为设计逻辑的存在而不会显得杂乱无章，依然能保持清晰、简单和明了的结构(图3)。

３．２规划背景与基地研究在对方案的技术路线进行分析后，接下来需要对项目背景、相关资料以及现状基地等做一个全面的分析与研究。

通过这些工作，可以对项目的各类信息有一个全面的了解，并对项目“做什么”(项目定位)、“为何做”(各方诉求)的问题有了更加深刻的理解。

３．２．１背景研究全面了解项目背景是做好设计的前提。

在这一环节，除了掌握基本的文献资料外，设计师还要通过充分的沟通去挖掘甲方对于项目的各类诉求。

通常，我们所理解的项目甲方就是指与设计院签订设计合同的开发商，但事实上并不仅仅如此。

对于旅游地产而言，政府也应当被理解为项目甲方之一。

原因很简单，对于旅游地产这类会对经济发展、产业升级、城市形象等方面产生重大影响的项目，政府必然会高度关注，其要求也远远高于一般的房产项目。

如此就对设计师提出了更大的挑战：设计师图１　项目区位图图２　项目鸟瞰图面对的不但是高要求的业主，而且面对的还是两个，更难的是他们的诉求还不尽相同，如何协调这两者之间的矛盾，将成为设计团队面临的巨大挑战。

以曲靖温泉组团项目为例，政府更关注的是旅游、产业和社会效益；而开发商更关注的则是地产、回报与经济效益。

因此，在项目的综合容积率、公建配比、业态配置等问题上，双方出现了多次拉锯战。

而设计团队就好比杠杆的支点，通过多次的沟通、建议和协调，最终使双方的诉求达到平衡。

３．２．２基地研究对旅游地产项目来说，基地分析也是一项尤为重要的工作。

旅游地产项目往往位于一些有山有水的风景区内，自然风貌、景观资源得天独厚，所处区域地形情况往往非常复杂。

因此，对于基地的地形、地貌、水系、植被、高差和坡度等要素均要进行详尽而全面的分析(图4)。

３．２．３策划先行在个别旅游地产项目中，业主方会采用“先策划后规划”的模式。

应当说，这是一种更为成熟的操作方法。

旅游地产项目的前期策划会在项目定位、功能布局、产品选择等重要问题上得出初步结论，这对之后的规划设计将起到重要的指导意义。

对此，设计师试图通过大量的背景研究对需要解决的问题进行解答，这相当于有了明确的规划设计任务书(前提是策划本身得到各方的认可和业主的确认)。

根据笔者的经验，在策划先行的项目中，规划设计往往更为高效，规划成果的审批也更为顺利。

所以，规划师在可能的情况下，应尽量引导业主按“先策划后规划”的模式来操作项目。

３．３案例及策略研究通过案例及策略研究，设计师希望能够对“怎么做”的问题进行解答。

其中，案例研究是研究“别人怎么做”；策略研究则是基于前者的成果，研究“我们怎么做”。

３．３．１案例研究案例研究的要点在于案例的选择，这部分的工作包括三个阶段：①“海选”阶段，主要是把大量类似项目进行汇总，以备进一步的甄选。

②“精选”阶段，在之前的基础上选取与本项目关联度高的案例作为重点研究对象。

对于关联度的认定主要包括项目性质、建设规模、基地特质和地域条件等方面的内容。

③“结论”阶段，该阶段是本环节最关键的部分，需要对案例研究中最值得学习或借鉴的要素进行整理，即对案例的精华进行“萃取”。

同时，这些“精华”也将为接下来的策略研究提供依据。

以曲靖温泉组团项目为例，项目团队有针对性地挑选了几个国内外知名的旅游地产项目来分析，并对温泉、高尔夫球场等进行专题研究，从图３　工作技术路线而提炼了大量值得借鉴的理念、方法和技术。

这些为项目的设计提供了强有力的支撑，更重要的意义在于：旅游地产项目不同于一般的住宅项目，并没有成熟或标准的模式可循，因此，从这些已经落地并已获得成功的案例中总结出的经验，与书本上的某某主义、某某理念相比，更具操作价值，也更易于被业主认同。

这也是设计师为何如此强调案例研究的主要原因。

３．３．２策略研究如果说案例研究的价值在于“萃取”，那么策略研究的意义则是“吸收”，其最终的目的是要把这些“精华”运用于项目本身。

策略研究中的内容与案例研究的结论是相互关联的，同时这些策略又将指导之后的规划设计。

因此，策略研究部分在整个技术路线系统中起着承上启下的重要作用，甚至可以被认为是整个规划设计的“灵魂”所在。

以曲靖温泉组团项目为例，项目团队结合案例研究部分的成果，通过进一步的理解与思考，归纳了功能、自然、文化三大设计要素(图5)，并对每个要素提出了相应的设计策略。

设计策略大多源于对成功经验的借鉴及延展，在之前案例研究的铺垫下，业主往往很容易就能理解这些设计策略的意义和价值，对之后以此为核心展开的设计也自然更有信心。

以功能要素为例，曲靖温泉组团项目在借鉴大量成功经验之后，结合项目本身的资源特点，提出了“循环互动”的设计策略，其目的是希望旅游和地产这两大类功能及其相关配套设施能充分融合，高效互动。

“循环互动”不仅指项目各功能板块间的互动，还包含项目本身与曲靖主城区之间的功能互补(图6)。

此外，项目还结合前期研究的成果，提出了“生态先导”和“文化注入”两大设计策略，这为接下来的规划设计成果编制提供了必要的前提和基础。

图５　设计要素分析图６　功能循环互动策略图４　高程及坡度分析通过各类表达手段在设计成果中对“规划要素”的相关内容加以强调。

在曲靖温泉组团项目中，规划设计成果对功能的阐述是最为详尽的。

除总平面图外(图7)，规划针对每个重要板块均绘制了详细的规划平面图，并对其中的每个局部功能和空间做出了具体设计(图8)。

在涉及重要的功能节点时，还辅以效果图来表达具体的空间效果，让业主直观、充分地领会规划设计的意图。

相应的，设计成果对自然和文化这两大设计要素也做出了充分的表达。

５结语本文结合笔者近年来在旅游地产项目中的设计实践经验，以曲靖温泉组团项目为例，对旅游地产项目的规划设计方法及其逻辑性进行了探析。

需要指出的是，旅游地产本身就是一个宽泛的概念，此类项目的规划设计方法必然也存在多种途径和手段，并无定式可言。

本文对旅游地产规划设计方法的探析，希望能对参与此类项目的设计工作者有所启发。