房价飞涨的财富转移效应及日本、香港和台湾经验教训

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让我们读读过去台湾是怎么把房价弄下来的

让我们读读过去台湾是怎么把房价弄下来的作者：花街放逐提交日期：2007-11-13 11:12:00 访问：1096 回复：5唐学鹏/文近日，广州市国土房管局对媒体发布其经济适用房建设的比例，根据广州市“十一五”规划，经济适用房将达到住房建设总量的17%。

广州可能是在中国一级城市中最清晰发布经适房规划的城市，毫无疑问，面对不断高涨的房价，关注民生的广州市政府将是“供应冲击模式”最积极的履行者。

实际上，打压不断奔腾房价只有两种模式，一种是“供应冲击模式”，另外一种就是“强人模式”。

“强人模式”常常出现在人均3000美金以下的阶段，其房价上涨的推动力往往同投资型信贷有关，银行资金大量投资房地产并赚取投机收益。

“强人模式”往往是靠突然性的资金回收或者在短期内密集性地提高利率来达到控制房价泡沫的目的。

中国在1992—1993年就是这个情形，1992年的房地产投资总额比1991年增长117%，1993年上半年又比1992年增长115%，而且流向大多是去往别墅、酒店、度假村（一般和开发区配套）、赛马场、高尔夫球会等等，同时也拉动新建家庭住房的价格飙升，例如深圳在1991年的房价为每平米3000元，93年则接近5000元。

整个珠江三角洲的房价在1992年上涨了60%，全国则上涨了40%。

按照房价收入比来测算当时的深圳，这可能是截至目前而言最高的时期：大约不吃不喝20年才能购买100平米的商品房（当时深圳的住宅市场大多是政府修建的住房）。

随后，在1993年7月，强人朱镕基采用急剧收紧银根的做法，让银行资金快速“归位”。

中央政府的指令是，所有土地管理部门、银行和其他金融机构都必须切断与房地产的关系，房价开始迅速跌落。

但是，一旦国民收入和国民经济超越了“强人模式”支配的范围，这个模式就黯淡和失效了。

或者说，因为经济发展而滋生出来的利益集团已经有足够的控制力和话语权消除了“强人模式”生存的土壤。

那么，温和的、可以被诸多（除了地产商和裙带关联阶层）利益群体所接受的方式就是“供应冲击模式”。

偷师美国日本中国香港经验学会应对楼市泡沫

第一个，美国 123 年的房价史
卡尔·凯斯和罗伯特·席勒编制了著名的 C a s e Sh iller房价指数— —席勒是 2 013年诺贝尔经济学奖获得者，就是那个老是看空中国房价的人。
这个指数说：在美国18 9 0 —2 013年长达12 3年的历史中，下跌的年头是 28年，上涨的年头是9 5年，跌幅最深的一次是 2 0 0 8 年，-18%。连续下跌达到 5 年的只有两次，一次是19 2 9 —19 3 3 年的大萧条时代，累计跌幅是 2 6%；一次是 2 0 0 7— 2 011年的金融风暴时代，累计跌幅是3 3%。整体上，美国的房价在过去的10 0 多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。
在历史的长河中，那种房价暴跌50%、80%的大崩盘、大萧条，没几回，毫无疑问，泡沫总是会破的，同样毫无疑问的是，泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。预测泡沫是徒劳的，坚持任何一种观点都会有对的那一天。
中国楼市从 2 0 0 2 年起，就不断有专家告诫我们：楼市要崩盘了，不要买房。结果房价涨了十几年，崩盘还是没有等来，倒是自己离房子越来越远了。长期看，因为害怕泡沫而不去买房，个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨你的一生。
泡沫是很可怕，但最可怕的是，你因为担心那个不知道啥时候来的泡沫而选择了什么都不做。那么，即便泡沫崩溃了，你自信有钱去抄底吗？房地产至少还能跑赢通胀，但你持有的现金却在时间的流逝中，全贬值了。

东京与香港房产泡沫的破灭及其启示

东京与香港房产泡沫的破灭及其启示 ●林霄[内容提要] 上世纪80年代末至本世纪初，东京、香港两地分别出现房产泡沫破灭和股市崩盘“共振”的现象。

通过对两地房价与收入倍数、房价与资本市场、房价与货币市场的比较分析，可以看出其共同特征，即房价虚高远远超出当地居民收入的可承受能力，与资本市场的投机炒作和货币市场的流动性泛滥也有密切的关系。

为了防患于未然，我们应当及早建立预警机制、大力加强金融监督、规范地方政府行为、加快产业结构调整，才能有效遏制房产投机泡沫的膨胀，促进我国房地产市场的健康发展。

[关键词] 东京香港房产泡沫股市中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1003-0670（2020）3-0072-08上世纪80年代末至本世纪初，东京与香港的房产价格在经历一轮疯狂的上涨之后，迅速跌入低谷，不仅留下了许多后患，而且给人们留下了深刻的启示。

回顾、比较东京与香港两地房产泡沫破灭的过程和原因，对促进我国房地产市场的健康发展有着重要的现实意义。

一、东京与香港房产泡沫破灭的过程1.日本房产泡沫的破灭：日本的泡沫经济始于上世纪80年代中期。

其时，日本在经历了长期快速的经济增长之后已成为世界第二大工业化国家，日本工业产品在世界上拥有很强的竞争力，每年的出口为日本带来了数额巨大的贸易盈余。

由于美国在国际贸易中逆差过大，便要求与日本、西德、法国、英国共同商议干预外汇市场，并逼迫日本于1985年9月与美、英、法、德四国共同签署了《广场协议》，目的是使美元对其他四国货币的汇率逐渐贬值，以改善美国对外贸易逆差巨大的不利局面。

《广场协议》签署后，美元对日元汇率在短短一年从231.9大幅降低为154.7，贬值幅度达33.3%。

日元的大幅升值一方面使大量投机资金流入日本市场，另一方面恶化了日本的对外贸易。

日本政府为了对冲出口减少给经济带来的冲击，采取了积极的货币政策，货币发行量快速增加，货币市场的日元利率大幅降低，其中一年期利率从1986年初的6.44%快速下降至1987年5月的3.75%①。

论现今中国与当年日本房价

论现今中国与当年日本房价、股市对比中国和日本在经济发展上有着相似的历程，都经历了快速的工业化和城市化阶段。

然而，两国在房价和股市的发展上却有着明显的差异。

今天，我们将对比一下中国和当年的日本房价、股市的情况。

首先来看看房价。

当年的日本在经历了一轮高速经济增长后，房价出现了惊人的增长。

特别是在东京、大阪等大城市，房价更是涨得离谱。

如今的中国，同样也经历了一轮快速的城市化进程，许多城市中心地段的房价也是节节攀升。

但是与当年的日本相比，中国的房价增长速度还是相对较慢的。

这主要是因为中国政府对房地产市场的调控力度较大，出台了一系列政策来抑制房价过快上涨。

再来看看股市。

当年的日本股市经历了泡沫经济时期，股价一度飙升至历史新高。

而如今的中国股市，虽然也有一些泡沫现象，但总体来说还是比较稳健的。

这主要是因为中国政府对股市的监管力度较大，出台了一系列政策来防范股市风险。

此外，中国投资者结构也相对较为稳健，散户投资者相对较少，机构投资者占比相对较高，这也为股市的稳定发展提供了保障。

然而，虽然中国房价和股市的发展与当年的日本有所不同，但也有一些相似之处。

比如，在经济发展初期，房价和股市的增长都与经济增长密切相关。

随着经济的增长，房价和股市也相应地增长。

此外，房价和股市的增长也与政策环境密切相关。

当年日本政府对房地产市场的宽松政策导致了房价的暴涨，而中国政府对房地产市场的调控也使得房价增长较为平稳。

总之，虽然中国和当年的日本在房价和股市的发展上有所不同，但它们仍然有许多相似之处。

如今的中国正在逐步走向成熟的市场经济体系，而房价和股市的发展也将逐渐回归理性。

我们相信，在政府的正确引导下，中国的房价和股市将保持稳定增长，为经济的发展注入新的活力。

另外值得一提的是，与当年的日本相比，中国的人口结构和产业结构也发生了很大变化。

如今的中国已经进入老龄化社会，未来将更加注重民生福祉和社会保障体系的完善。

与此同时，中国还大力发展科技、环保等新兴产业，积极推进创新驱动发展战略，为未来的经济发展奠定了坚实的基础。

日本房地产泡沫对中国的启示

日本房地产泡沫对中国的启示一、日本房地产泡沫成因二战后，日本百废待兴，尤其是住宅市场，供应严重不足，住房紧缺成为一个严重问题。

为解决这一难题，日本政府采取了由政府、民间、个人共同集资的政策，大力发展房地产行业，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占比例保持在6-8%左右。

随着日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展，经济实力的迅速增强，至1981年全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。

此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作。

战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的快速发展使人们相信在日本土地价格永远上涨的神话。

东京土地价格在1955-1987年保持年均增长16%的速度。

土地的稀缺性，加上房产消费的盲目性，产生了土地神话。

土地只会升值不会贬值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。

到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。

从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值。

日本经济的高速发展使日本出现了地产投机风潮，日本人买下纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最骄傲的产业好莱坞影片公司，尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有，大举向海外投资。

伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。

地产价格不断上扬，泡沫越吹越大，加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达十几年的低迷和萧条。

日本金融体系没有限制商业银行的资金最终流入股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的形成创造了条件。

20世纪80年代以来，日本央行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策。

1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店，就争执许久的日元升值达成协议，史称“广场协议”，迫使日元升值38%。

20111130房价再思考

1130中国房价思路汇总笔记本：11月创建于：2011-11-30 14:37 上午更新于：2011-11-30 15:13 上午标签：房产房产的本质中国的核心是财政, 表现方式是货币, 手段是房产.一.房价上涨,是三十年来经济发展和财富积累的结果.供需仅仅是决定房价的一个因素,而不是说房价必然由供需决定.1.房地产真正上涨的原因是三十年来的经济发展和财富积累.特别是近10年来美元大贬值下中国出口和结汇政策导致的货币的积累.2.房价的上涨中,政府只是在其中搭顺风船,进行财富的转移.房价上涨即不是政府主导,同样房价下跌也不是政府能阻挡.政府通过两个渠道来转移财富:一是地方政府通过土地垄断,严格控制供给,导致地价高涨,通过卖地来转移财富.(事实上一小捏房地产商可以低价拿地,来分享财富转移带来的收益)二是中央政府通过货币注水,征收铸币税来转移财富.03年至08年的房价上涨,即有供需层面的因素也有买房抗通胀的因素.08年底开始的大救市,在供需面变化大大的情况下,房价暴涨.房屋的居住属性已退居次位,更主要是房产的抗通胀的金融属性.3.当前的房价是建立在09,10年人民币M2增长量25%的基础上及当时的相应政府大投资上.4.房价要继续上涨,市场除了要相应的货币更需要相应的财富积累.5.当前财富积累不足. 外贸微利, 内销无力,投资减少,再加上民间财富增长远低于政府的财富消耗, 当前财富积累远低于房价涨幅.6.当前货币增量不足.10月货币增速仅12.95%,达到本届执政以来的最低时期.7.当前房屋供给量是建立在09,10年土地大拍卖时期.数据表明今年房屋的供应量比09,10年还多.财富和货币不够,供给量又增加,房价无法上涨.二.房价不是由供需来决定1.房价并非越高政府或房地产就获得越多.比如8万/平卖1万平的土地收益是远高于100万/平,但只能卖1平的收益.政府和房地产商自会寻求其均衡.2.土地价格并不是不可降.当前土地拍卖结果不好,开发商在预期经济形势不好下,不会高价拿地,因此今年很多土地流拍.相对来说地方财政很比较紧,在今年铸币税大量减少下,尽管政府加强了其他税收但仍然无法满足政府日益增长的物质文化精神肉体的需要.因此出台了相应的地方债,希望缓解情况.但地方政府为了获得更多的收入,完全可能把土地价格降下来.3.房产商当前有相当的降价空间.并非所有的土地都是10年拿的,大多数房产商在预期房市不行下,完全有很大的降价空间.更何况有一小捏房产商的拿地价格不是我们想象的.比如万达.有兴趣的朋友查下4.供需无法解释温州房价高于全国各大城市的原因.5.供需无法解释日本,香港,台湾,美国,东南亚,韩国的房价走势.三.房价的核心是财政扩张或紧缩,但由货币表现.很多人以为房市供给是房价影响的最大因素.实际上房市真实上涨的原因是货币.而货币的供给变化是由财政决定.政府的土地供给越多,政府信贷扩张的能力越强.信贷能力越强,货币创造数量越多.货币创造越多,房价上涨越高.因此房市供给越多,房价上涨越高.房价上涨越高,政府供给更多,信贷扩张能力越强,货币增速越快.此时,再多的供给也会被更多的货币吞没.直至政府信贷扩张创造出的货币增速超过财富增加的速度.09,10年政府信贷扩张已达极限,2年创造25万亿货币,政府债务激增.财富增长的速度再也无法支撑政府的信贷扩张.信贷扩张减缓,货币增速降低,缺乏足够的货币和财富支撑,房价不但无法上涨,反而要下行.因此: 当财政扩张一定会带来货币扩张则带来房价上涨,财政紧缩一定会带来货币紧缩则带来房价下跌.历年货币M2增长的数据与房价上涨的幅度相对应.四.房价短期看空,长期不确定.政府不是不想保房价,而是不能保房价.短期看空是基于当前的货币政策.当前能买得起房的人都只是因为抗通胀而买房.真正需要买房住的人基本上是买不起房.当前货币增长量是本届政府执政来最低位.并且暂时的分析是当前不会放水.通胀尚未降温,RMB内在购买力稀释太多.如果再放水,RMB预期升值转向预期贬值.国际友人财富就要回家.通胀可以无所谓,百姓可以无所谓.但国际友人财富撤离造成外汇急剧减少甚至为负数如越南般问题就大了.要不紧缩货币导致房价下跌,要不通胀至死人民币贬值外资撤离.两害相权择其轻.所以货币才在无法宽松的条件下,加大了税收和征收力度以及下放地方发债的权力.另外,政府当前的政策在保银行.房贷在国际上都属于最优质的银行贷款项目.但政府一直在控制银行的房贷.真实的数据和信息我们都无法得到,政府在严格控制银行房贷风险上,可能会说明些问题.长期来看,我原先认为房价值会下降房价格会上涨.即,相对猪肉来说,现在1平米房可以买1千斤猪肉,未来1平米房仅能买500斤猪肉,实质价值下跌了.房价从今天1.5万/平涨到未来10万/平,但猪肉15元/斤涨到未来150元/斤.但当前形势看不清.房价真实上涨的因素是经济发展财富积累.如果某些改革无法进行,导致社会不但不是进步反而是退步,则经济不但无法发展财富也无法积累.如前三十年,供应量再紧,政府控制力度再大,价格也是涨不起来的.因此,长期还得看某些变革的影响.五.做好相关准备,随时面对各种可能.房价涨跌我们无法控制,我们所能做的就只能是做好准备.一个方面是我们制定不同的方案应对可能出现的不同状况.比如房价涨该怎么办,房价跌该怎么办,房价横盘该怎么办. 货币增长量是个很好的参数.另一个方面是提升自身的选择的实力.选择的实力包括自身的决策实力和实际的物质实力.只要我们做好准备,出现什么情况采取什么方案就可以.就无所谓涨跌了.六.相关新闻1.全国来看,房产供给绝对足够.不会出现供不应求.据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6％；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7％；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5％，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7％。

房地产大泡沫的十大启示

房地产大泡沫的十大启示作者：暂无来源：《投资与理财》 2016年第10期任泽平任泽平在2014 年预测A 股“5000 点不是梦”，2015 年预测“一线房价翻一倍”。

房地产是周期之母，十次危机九次地产。

在悉心研究历史几大房产泡沫后，任泽平分析出房产泡沫的十大启示。

全球历经几次房产泡沫，19 2 3～19 2 6年美国佛罗里达州房地产泡沫与大萧条、1986～1991年日本房地产泡沫与失去的二十年、1992～1993年中国海南房地产泡沫、1991～1997年东南亚房地产泡沫与亚洲金融风暴、2001～2008年美国房地产泡沫与次贷危机。

往事并不如烟，岁月变迁人性不变。

纵观全球历史上几次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下几点启示。

启示一：房地产是周期之母。

从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。

每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关，比如1991年前后的日本、19 9 8年前后的东南亚、2 0 0 8年前后的美国。

从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2～3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。

以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

以中国为例，房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约250万亿元，是2015年GDP的4倍左右，是股市市值的6倍。

启示二：十次危机九次地产。

由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。

货币升值与房地产泡沫_日本的教训及启示

关键词：广场协议；日元升值；泡沫经济；房地产泡沫；献标识码：Ａ文章编号：１００２－２７４０（２００８）０７－００４１－０３
第二次世界大战后，日本经济开始了持续高速的增长，并由此跻身于发达国家之列。１９８５年９月日本被迫与欧美５国签订《广场协议》，日元快速升值，引发了日本房地产泡沫危机。此次危机给日本经济造成了空前沉重的打击，重创了日本的经济社会。近年来人民币快速升值，带动了我国房地产价格快速上涨，部分地区已出现房地产泡沫的迹象。因此，弄清日本房地产泡沫的形成与运行机制，有效防范和化解我国房地产泡沫风险、控制房地产泡沫路径，已成为政府、监管当局和理论界面临的重要课题。
房地产泡沫破灭给日本的发展带来了不可估量的危害：经济受到重创，开始进入漫长的衰退期；财政出现危机，财政赤字猛增；金融体系剧烈动荡，金融危机凸显；大量企业纷纷倒闭，失业率剧增；国民收入水平急剧下降，贫富差距拉大；投资、需求不振，产业发展遭到抑制；社会问题暴露。据估计，日本泡沫经济带来的直接损失超过６万亿美元，整个２０世纪９０年代日本经济实际增长年均仅为１．３％，２００１年负增长１．４％，２００２～２００５年虽有一定恢复，但总体上仍处于严重的经济衰退之中，日本为泡沫经济付出的代价无疑是惨重的。
二、人民币升值与我国房价快速上涨
近年来，随着我国经济的快速发展，国际收支顺差的逐步扩大，人民币面临着巨大的升值压力。为顺应国内外经济发展的趋势，２００５年７月２１日，中国人民银行发布公告，即日起我国开始实行以市场供求为基础、参考“一篮

香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史

香港房地产三次“熊市”中银行及股市兴衰史作者：厚德载福从二战战后开始考察，香港房地产市场在发展过程中，至今有过三次较大幅度调整的“熊市”。

我们可以顺便考察下香港银行行业在房地产大幅调整过程中的兴衰成败。

房地产行业作为香港的主要经济支柱，房地产市场波动对经济的影响比日本、台湾、泰国、美国等国家地区都更为显著。

第一次“熊市”：1965-1968年从1954年开始，香港就进入了房地产市场的快速发展时期。

一方面是中国内地迁移过去的居民剧增，也带去相当多的资金。

香港60年代初期，人口就增加到300万。

而伴随的是工业经济的腾飞，1956-1966年，香港制造业工厂数量从2944家增加到了8941家。

财富的积累以及人口的迅速增长，加上香港房地产商推进的“分层置业”和“分期付款”模式都导致了香港战后房地产市场的繁荣。

期间房价的涨幅是很惊人的，在尖沙咀商业区，地段较佳的商铺在1954年一年，房价就翻了1倍。

而当时的香港房地产企业也大幅增加到1960年的接近2000多家，其中有一定规模的也有400家之多。

不过这些房地产企业大多在后来的市场竞争中被淘汰了。

例如当时房地产行业的龙头公司：置地、霍英东的立信置业、嘉年地产、廖创兴家族等等，在后面都逐步退出或走向衰亡。

繁荣之后就必然是调整，到60年代初期，市场已经暗藏杀机。

这就是60年代初期香港爆发的银行危机。

起源是1961年的著名华资银行：廖创兴银行被挤兑破产，创始人廖宝珊脑淤血病逝。

为避免进一步的银行风潮，港英政府制定和通过了《1964年银行条例》，首次真正对银行业进行监管，并设立相应的监管指标。

其中最主要的包括针对股本的要求（每家银行必须有500万股本要求），流动资金比例至少为25%，投资股票/房地产不能超过股本加储备积累的25%，单一客户贷款比例不能超过总额的25%等等。

港英政府的想法很好，但结果却是致命的。

因为香港银行业在经历了长期的粗放式发展后，积累的问题反而全部暴露出来。

从日本楼市三十年变迁,汲取经济发展正能量

从日本楼市三十年变迁，汲取经济发展正能量自1990年代初以来，日本楼市经历了被称为“失去的30年”的漫长低迷期。

这一时期，日本房地产价格持续下跌，市场萎靡不振，对日本经济产生了深远的影响。

本文将深入探讨这背后的原因、影响以及日本楼市的未来走势。

一、日本楼市泡沫的形成与破裂在1980年代，日本经济迅速发展，成为世界第二大经济体。

在此期间，日本政府采取宽松的货币政策，大量资金涌入房地产市场，导致房价飙升。

然而，这一繁荣背后隐藏着巨大的泡沫。

1990年代初，随着地价上涨和股市崩盘，日本泡沫经济破裂，楼市开始走下坡路。

二、日本楼市长期低迷的原因1. 政策因素：为了遏制泡沫经济，日本政府实行紧缩性货币政策，提高利率，限制房贷。

此外，政府还出台了一系列房地产调控政策，如限制土地供应和加强房产税征收等。

2. 人口结构变化：日本社会老龄化严重，人口减少，导致房地产需求下降。

此外，年轻人对购房的热情减弱，更倾向于租房或与父母同住。

3. 经济增长乏力：自泡沫破裂以来，日本经济陷入长期停滞，企业盈利下滑，失业率上升，居民收入增长缓慢，进一步削弱了购房能力。

三、日本楼市的影响1. 对经济的拖累：房地产业是日本经济的重要支柱之一，楼市低迷导致投资减少、消费疲软，进而影响整体经济增长。

2. 银行不良贷款问题：房地产泡沫破裂后，许多企业和个人无力偿还房贷，导致银行不良贷款堆积，金融体系风险增加。

3. 社会问题：房价下跌导致许多家庭财富缩水，甚至陷入负资产困境。

此外，年轻人买不起房，加剧了社会不满情绪。

四、日本楼市未来走势展望尽管日本楼市长期低迷，但近年来出现了一些积极变化。

首先，政府推出了一系列刺激措施，如降低房贷利率、放宽购房限制等。

其次，随着东京奥运会的举办，基础设施建设和外国投资者的涌入为楼市带来了新的活力。

最后，随着人口结构的变化和技术的进步，共享住宅和小户型住宅等新兴市场逐渐兴起。

场变革的推动下，未来日本楼市有望逐步回暖。

日本房地产泡沫经验及管理借鉴

日本房地产泡沫经验及管理借鉴日本房地产泡沫经验及管理借鉴日本在20世纪80年代经历了一场房地产泡沫，这是一个糟糕的经济事件，对日本经济产生了严重的影响。

对于其他国家来说，日本的房地产泡沫经验是一个宝贵的教训，它提供了许多管理借鉴的经验。

本文将详细讨论日本房地产泡沫的背景、原因以及管理借鉴。

首先，了解日本房地产泡沫的背景是很重要的。

20世纪80年代初，日本的经济增长强劲，特别是房地产行业。

大量的投资涌入房地产市场，导致土地和房屋价格快速上涨。

这种上涨的价格带动了更多的投资，形成了一个恶性循环。

人们开始认为投资房地产是一个安全且利润丰厚的方式。

银行纷纷提供贷款给房地产开发商以满足市场需求。

然而，这个泡沫最终爆破了。

泡沫破裂的关键是市场供应过剩。

由于投资者期望房地产价格持续上涨，开发商纷纷扩大产能，导致供应超过需求。

此外，经济增长放缓和人口老龄化也对房地产市场产生了负面影响。

这些因素导致了房地产价格的下降，投资者开始抛售资产，银行贷款风险大幅增加。

最终，许多房地产开发商破产，并引发了一场严重的金融危机。

那么，我们可以从日本房地产泡沫中学到哪些管理借鉴呢？首先，监管机构应该加强对房地产市场的监管。

日本的监管机构在泡沫形成期间并没有及时采取行动来控制投资过热。

如果监管机构能够更早地意识到泡沫的形成，并采取相应的措施来限制风险投资，就可以避免泡沫的形成和破裂。

其次，银行应采取更加审慎的贷款政策。

在日本房地产泡沫中，银行大量提供贷款给房地产开发商，但并没有进行充分的风险评估。

银行应该更加审慎地评估贷款申请，确保借款人具有偿还贷款的能力，并设立有效的风险管理制度。

第三，政府应制定适当的宏观经济政策。

日本房地产泡沫的形成与经济政策的错误决策有关，如货币政策过于宽松和财政政策过于放松。

政府应该根据经济形势和市场需求来制定合理的政策，以稳定经济增长和房地产市场。

最后，人们应该树立正确的投资观念。

泡沫的形成部分是由于投资者盲目追逐利润而投资房地产。

美日港台地产发展史专题分析报告

美日港台地产发展史专题分析报告目录第一节同样的房价，不同的模式 (6)第二节日本：房地产泡沫是“广场协议”惹的祸吗？ (8)一、日本地价在1991年之前持续上涨，在其后连续回落 (8)二、人口因素难以解释日本房地产市场价格在二十世纪八十年代的大幅上涨.. 10三、持续的高经济增长与贸易顺差，带来日元升值以及大量的货币释放 (11)四、利率自由化和日元国际化 (12)五、经济走势开始下滑，但挤泡沫过程依然持续 (13)六、日本央行的货币政策，为市场注入了超额流动性 (14)七、广场协议惹得祸？ (15)八、从货币增速上看，日本货币增速较高，在此时采用宽松货币政策 (16)九、日本宽松的货币政策，使得房地产和股票价格持续上升 (17)十、“广场协议”是诱因，不同的处理方式使得各个国家走向不同的发展道路. 18十一、危机的处理：强硬措施去泡沫，带来经济硬伤，坏账未强制冲销带来“僵尸企业” (19)十二、金融加速器 (20)第三节中国台湾：相对健康的经济是房价高位盘整的主因 (22)一、台湾房价在二十世纪七十、八十年代，经历了三次较大规模的上涨 (22)二、中国台湾房价73年、80年的大幅上涨，都伴随着较大的通货膨胀 (23)三、新台币升值，叠加中国台湾贸易顺差，导致市场资金充裕 (24)四、贷款利率下行，货币增速上涨 (25)五、台湾城镇化率稳步提升，自有房产率较高 (26)六、二十世纪九十年代，中国台湾房地产市场虽然不景气，但价格依然保持坚挺 (28)七、房价调整模式分析 (29)八、经过二十世纪末的调整，台湾地区房地产市场再次进入上升通道 (30)九、日本与中国台湾房价对比启示 (31)第四节美国：房地产商品属性到资产属性的转换 (33)一、美国房地产市场价格指数 (33)二、婴儿潮推升美国劳动人口占比 (34)三、城市化率与居民人口 (34)四、货币因素成为主导房地产市场的重要因素 (35)五、资产证券化，美国房地产市场出现变化的重要因素 (36)六、金融危机导致居民失去房产 (37)七、经济恢复带来房地产价格的企稳回升 (38)第五节中国香港：房地产去泡沫叠加外部冲击带来巨幅调整 (41)一、中国香港：东南亚金融危机之后，房价调整幅度达到67% (41)二、香港房价受到居住人口波动影响较大 (42)三、联系汇率制度下，美国经济政策对香港影响较大 (43)四、中国香港长期经济发展良好 (44)第六节跨市场对比：经济发展是最大的基本面 (46)一、房地产市场发展规律总结 (46)二、房地产市场与股市 (47)二、经济增长，股市和房地产市场最大的基本面 (48)三、温和的通胀，合理波动的汇率，是进行经济基本面对比的基础 (49)四、收益率对比：经济基本面是最大的解释因素 (50)五、房地产市场与股市价格走势对比 (51)六、跨市场比较：房价更稳定，但带来的经济影响更大 (53)图表目录图表1：美国：房地产价格指数走势 (6)图表2：日本：地价指数走势 (6)图表3：中国香港：房地产价格走势（单位：港元/平方米） (7)图表4：中国台湾：房地产价格指数走势 (7)图表5：不同类型土地价格指数走势 (8)图表6：不同城市土地价格走势差别 (8)图表7：二战后，日本城市化进程较快（单位：%） (9)图表8；日本在1990年房地产市场泡沫前后，并无明显通胀（单位：%） (9)图表9：日本人口结构发生变化，劳动人口占比下降，抚养比自1993年之后持续上升（单位：%） (10)图表10：日本GDP当季同比走势（单位：%） (11)图表11日本进出口金额，以及贸易顺差走势（单位：百万日元） (11)图表12：美元兑日元汇率走势 (12)图表13：日本十年期国债利率（单位：%） (12)图表14：日本个人住房贷款未偿还量（单位：亿日元）与其同比增速（单位：%） (13)图表15日本贴现率及银行长期贷款利率（单位：%） (14)图表16：日本货币增速（单位：%） (14)图表17：广场协议之后，日本、德国、法国、英国货币相对美元均出现升值（1985=1） (15)图表18：货币增速（单位：%） (15)图表19：美国、日本、英国、法国、德国利率走势（单位：%，为得到更长期限数据，选用了不同指标） (16)图表20：房地产市场走势 (17)图表21：股市价格指数走势 (17)图表22：台湾平均房价走势及其涨跌幅（房价单位：万元新台币；涨幅单位：%） (22)图表23：台湾房价涨跌幅与CPI同比增速对比（单位：%） (23)图表24：新台币汇率变化情况 (24)图表25：中国台湾进出口统计（单位：百万美元） (24)图表26：中国台湾M2同比增速（单位：%） (25)图表27：中国台湾冲贴现率走势（单位：%） (25)图表28：中国台湾地区房屋自有率以及租押率（单位：%） (26)图表29：中国台湾地区城市化率（单位：%） (26)图表30：中国台湾地区平均每戶居住坪数及平均每人居住坪数 (26)图表31：中国台湾GDP同比增速与房价同比变化走势对比 (27)图表32：信义房价指数与国泰房价指数走势 (30)图表33：日本与中国台湾GDP当季同比走势（单位：%） (32)图表34：美国房价指数走势 (33)图表35：美国房价指数同比变化（单位：%） (33)图表36：美国粗出生率走势（单位：%） (34)图表37：美国15-64岁人口占比走势（单位：%） (34)图表38：美国城镇人口占比及每年变化率（单位：%） (34)图表39：美国总人口同比变化（单位：%） (35)图表40：美国贴现率以及个人银行贷款利率（单位：%） (35)图表41：住房抵押贷款利率（单位：%） (36)图表42：美国总体断供比例（单位：%） (36)图表43：美国：机构MBS未偿还余额：总计（单位：百万美元） (37)图表44：美国住房自有率（单位：%） (37)图表45：美国出租空置率和房屋空置率（单位：%） (38)图表46：美国GDP同比增速（单位：%） (38)图表47：美元联邦储备局货币：M2：同比（单位：%） (39)图表48：美国CPI当月同比（单位：%） (39)图表49：美元指数走势 (39)图表50：中国香港港岛、九龙、新界A类房价走势（单位：港币/平方米） (41)图表51：中国香港租金回报率（每年租金/房价）（单位：%） (41)图表52：中国香港港岛房价回调幅度测算（单位：%） (42)图表53：中国香港城市化率（单位：%） (42)图表54：中国香港房屋空置量/所有房产（单位：%） (42)图表55：中国香港人口同比增速：人口增速波动较大（单位：%） (43)图表56：中国香港房屋落成量/所有房产（单位：%） (43)图表57：美元兑港币汇率走势 (43)图表58：中国香港贴现窗基本利率与美国贴现率（单位：%） (44)图表59：中国香港GDP同比增速（单位：%） (44)图表60：中国香港CPI同比变化（单位：%） (45)图表61：房地产市场价格指数对比（1982.12=1） (47)图表62：股指走势对比（1970.01=1） (47)图表63：美国、日本、中国香港、中国台湾GDP增速（1969.12=1） (48)图表64：美国、日本、中国香港、中国台湾CPI同比变化（单位：%） (49)图表65：美元兑日元走势 (49)图表66：美元兑港币走势 (49)图表67：美元兑新台币走势 (50)图表68：美国房价指数与标普500指数走势对比（1975.03=1） (51)图表69：日本房价指数与日经225指数走势对比（1975.03=1） (51)图表70：中国香港房价与恒生指数对比（1982.03=1） (52)图表71：中国台湾房价指数与台湾加权指数对比（1971.12=1） (53)表格目录表格1：不同预售率与余屋出清时间模式下，建商投资回报率（单位：%） (29)表格2：汇率调整前，各资产价格与经济增速对比 (50)表格3：汇率调整后，各资产价格与经济增速对比（1983年-2015年） (50)第一节同样的房价，不同的模式我国大陆市场房价，尤其是一线城市，在2016年出现了较大幅度的上涨，市场对于未来房价走势出现了不同的声音。

汇率博弈由日本教训看人民币升值对房价的影响

汇率博弈由日本教训看人民币升值对房价的影响“广场协议“后日元升值是日本出现泡沫经济的罪魁祸首。

人民币如果进入一个升值周期，房地产泡沫就会出现。

到底有多少国际游资进入了中国或者准备进入中国“豪赌”人民币升值？现在谁也说不清楚。

但有一些数据和现象还是能说明一些问题。

中国的外汇储备近年来一直非正常地增长。

目前外汇储备达到6600亿美元左右，其中2004年增加2000亿美元，增幅超过50%，实际利用直接投资和贸易顺差总计小于1000亿美元，证券投资和其他投资增长很快，说明很多资本不是通过正常的贸易和投机进来的。

特别是误差和遗漏项由1998年的负180亿美元变成2004年正的270亿美元，说明资本由外逃变成了悄悄流入。

其次，建设部谢家瑾司长透露，2004年房地产开发利用外资超过全国利用外资总额的1/3,同比增幅高达34.2%；2005年1~2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币，比去年同期增加了1倍半。

政府把国际游资当成洪水猛兽，开发商却把国际游资当成救命稻草。

因为政府宏观调控后，银行的钱贷不出来了，苏浙民间资本也更加谨慎了，国际资本的进入成了维持房价“高烧”的希望。

我们的近邻日本在上世纪末曾遭遇过类似的问题。

1985年的“广场协议”令日元汇率在10年间里升值近3倍。

随后，日本经济形成了巨大的资产泡沫。

从1987年到1990年，住宅用地价格年均上涨14.41%、商业用地价格年均上涨15.6%。

泡沫经济破灭前的日本，东京的地价等于整个美国的地价总和；东京三越百货公司门前的一块土地价格能够买下整个美国好莱坞的土地！资产泡沫严重影响了实体经济的正常循环，并为1990年的股市大跌、企业倒闭、经济崩溃埋下了伏笔。

目前，如果中国政府出于实际经济发展的考虑或者为了应对国际社会的压力加快人民币汇率改革的进程，那对于房地产价格又会产生什么影响呢？低利率政策诱发泡沫形成日元升值导致日本企业生产成本上升，出口竞争力下降。

泰国、香港和日本房地产市场逆转研究

泰国、香港和日本房地产市场逆转研究作者：阎国平来源：发布时间：08-12-25 浏览：8 次摘要：文章比较了泰国、香港和日本房地产市场发生逆转的历程，分析了产生的原因，结果表明，汇率和过高的房地产价格对国家的经济产生了重大的影响，最终导致房地产市场价格的下跌。

关键词：泰国；日本；房地产市场；汇率；逆转一、泰国房地产市场发生逆转的历程泰国房地产大幅下跌的外因是亚洲金融危机，泰国货币受到国际炒家的冲击，但其中，也有泰国本身发展的内因，导致国际炒家对泰国的冲击，泰铢大幅贬值，给泰国造成巨大损失。

引发的内因有：1．经济结构不合理，资产泡沫性大。

20世纪70年代末开始，包括泰国在内的东盟各国积极推行出口导向的工业化战略，经济发展非常迅速。

但工业化过程中主要以劳动密集型产业为主，缺乏科技和生产效率的支持，使出口难以长期保持强劲的竞争力。

当泰国的经济处于上升阶段时，银行信贷急剧扩张，但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门，而是流向高风险的房地产和股市。

在金融风暴前夕，泰国房地产积压的资金为300亿美元，积压的住房有85万套，需7年时间才能消化，写字楼和商铺空置率高达20％以上。

信贷过度扩张和房地产热造成通胀事急升，经济泡沫越来越浓。

这为货币、银行及金融危机留下了隐患。

2．国际收支恶化，对外负债严重。

泰国推行经济国际化以及实行金融开放的政策，但其国际收支情况并不理想。

泰国在危机前两年经常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。

为了弥补经常项目逆差，也为了扩大国内投资，不惜借人巨额外债，泰国的国家短期外债占77％。

由于泰国资本市场开放度比较大，流人大量短期资本进行套息或者投资到股市(泰国75％的外资流入股市)，然而一旦泰国国内的经济有所变化，它们很快就会撤走。

多年以来，泰国财政盈余稳健，但进入1996年，情况发生了变化，由于美元对日元在1995年、1996年持续上升，已经严重的削弱了泰国出口竞争力。

1996年第四季度由于收入短缺而出现财政赤字，相当于1．1％的GDP。

高房价及其财富效应实证分析

高房价及其财富效应实证分析内容摘要：随着我国经济市场化的转型，住房制度改革也逐步展开。

在满足部分群体的住房有效需求中，房价不断攀升导致住房资产泡沫化。

由于客观的贫富水平的差异，高收入群体利用自身资本存量的优势，在房地产行业进行频繁的住房投机。

在人们对房价形成规模化预期后，房价会不断地高涨，高收入群体则在房价攀升中获得巨额的投机收益；相反，中低收入群体则出现财富缩水。

关键词：泡沫化住房投机贫富分离引言随着进一步的改革开放，实现经济体制重大转型，我国住房体系改革也逐渐地展开。

我国的住房新制度是随着以住宅供给商品化为目标的城镇住宅制度改革而逐步建立的,当然，也产生不少突出的问题。

经济发展水平不断提高，城市化进程不断推进，固然能够创造更多真实的住房需求，以改善居民的住宅消费需求。

但是，随着我国房价不断攀升，住宅市场也创造出大量的投机需求。

房价连续过快的上涨，推动了住房投资和投机的恶性膨胀，以致住房空置率不断扩大；而住房投资和投机的恶性膨胀又反过来持续而强有力地推动房价的不断上涨。

Hwang（2004）研究了房价攀升的基本要素问题；黄民（2005）研究了美国房地产市场，他们指出房价上涨将压低空置率，但如果预期房价剧烈变化，则会抬高住房空置率。

孙炳耀分析了住房保障制度执行过程中出现的“福利倒立”问题。

陈风云（2006）和邓超红（2006）从基尼系数的上升出发，认为当前收入分配差距较大，在社会保障制度和收入分配制度方面提出了自己的政策建议。

刘建江等（2005）对房地产财富效应作用机制进行分析，他们运用持久收入理论和生命周期理论，认为持续上涨的房地产市场既能增加公众财富，又能增加市场信心，扩大短期边际消费倾向。

骆祚炎（2010）在《收入结构、资产结构与居民消费变动实证研究》中，采用实证分析的方法分析房地产行业的财富分配效应，进而影响到居民的边际消费倾向。

宏观经济研究院投资研究所课题组在《居民住房支付能力评价指标比较与分析》中对房价收入比在中国的适用性做了分析。